上訴人暨被上訴人（原審原告暨反訴被告）劉芳。
委托代理人孟晟，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
上訴人暨被上訴人（原審被告暨反訴原告）余金蘭。
上訴人暨被上訴人（原審被告暨反訴原告）吳體健。
余金蘭、吳體健共同委托代理人柯炳譚、郭劍，均系湖北安格律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

上訴人暨被上訴人劉芳與上訴人暨被上訴人余金蘭、吳體健因房屋租賃合同糾紛一案，均不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2013）鄂黃石港勝民初字第00044號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案。上訴人暨被上訴人劉芳及其委托代理人孟晟、上訴人暨被上訴人吳體健及其委托代理人柯炳譚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：劉芳與余金蘭、吳體健于2012年7月5日簽訂《房屋租賃合同》，約定：劉芳將黃石港區(qū)交通路1號(hào)門面房出租給余金蘭、吳體健經(jīng)營(yíng)，第一年月租金2.7萬(wàn)元，每3個(gè)月支付一次租金計(jì)8萬(wàn)元整。租賃期限為2012年8月1日至2015年11月30日止，余金蘭、吳體健投入的不可拆除的裝修，在租期屆滿時(shí)歸劉芳所有等內(nèi)容。合同簽訂當(dāng)日，余金蘭、吳體健支付押金3萬(wàn)元和租金8萬(wàn)元，劉芳交付鑰匙。此后，余金蘭、吳體健投入了28萬(wàn)元裝修房屋和投入了3.1萬(wàn)元增容水電和消防設(shè)備等。雙方還就裝修免租口頭約定一個(gè)月優(yōu)惠期。2012年10月14日，經(jīng)雙方努力共同完成了水電增容配置，余金蘭、吳體健開始營(yíng)業(yè)。2013年1月3日，因余金蘭、吳體健拖欠了租金，劉芳指使他人將房門上鎖，余金蘭、吳體健因此停業(yè)。2013年1月12日，劉芳通知余金蘭、吳體健解除合同?，F(xiàn)因雙方就租金損失、裝修損失和停業(yè)損失的確定和責(zé)任的承擔(dān)不能協(xié)商一致而形成了訴爭(zhēng)。
原審判決認(rèn)為：劉芳與余金蘭、吳體健之間簽訂的書面門面租賃合同，包含雙方超出該書面合同約定內(nèi)容之外協(xié)商一致的申請(qǐng)書、口頭協(xié)議等內(nèi)容，均不違反法律規(guī)定，且是雙方真實(shí)意思表示，是有效合同，雙方均應(yīng)當(dāng)全面履行各自的義務(wù)。承租方延付租金的行為構(gòu)成根本性違約，依法承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任；出租方徑行鎖門導(dǎo)致停業(yè)，是與合同法第二百二十七條之規(guī)定相悖的不當(dāng)自力救濟(jì)行為，對(duì)因該不當(dāng)行為造成的損失，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。一、關(guān)于劉芳的租金請(qǐng)求。根據(jù)查明并認(rèn)定于2012年9月1日起算租金的事實(shí)，余金蘭、吳體健2012年12月之后延期未付租金的行為構(gòu)成了違約，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。因合同已于2013年1月12日解除，故對(duì)劉芳請(qǐng)求判決承租方支付自2012年12月1日起到2013年1月12日止1個(gè)月零12天，按約定的月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的租金37800元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。對(duì)劉芳超出此金額的部分租金請(qǐng)求則不予支持。二、關(guān)于余金蘭、吳體健的反訴請(qǐng)求。雙方租賃合同終止時(shí)，因余金蘭、吳體健尚欠租金37800元，押金3萬(wàn)抵償后，還應(yīng)支付租金7800元，故駁回余金蘭、吳體健返還多收取的租金51111元的反訴請(qǐng)求。余金蘭、吳體健主張其為經(jīng)營(yíng)所需投入消防設(shè)備和配電增容費(fèi)用計(jì)3.1萬(wàn)元應(yīng)由劉芳承擔(dān)，并提供了相應(yīng)發(fā)票，對(duì)此予以支持。因余金蘭、吳體健未能提供營(yíng)業(yè)收益損失的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，故對(duì)自2013年1月3日鎖門停業(yè)至解除合同的2013年1月12日止共9天期間，按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，認(rèn)定停業(yè)期間的營(yíng)業(yè)收益損失為8100元。余金蘭、吳體健為經(jīng)營(yíng)所需投入了裝修費(fèi)用28萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。根據(jù)租賃合同約定，該裝修價(jià)值應(yīng)在租賃期間屆滿時(shí)折舊歸零；約定的租賃期間從起算租金的2012年9月1日起計(jì)算為39個(gè)月，在2013年1月12日解除合同前已經(jīng)歷了約5個(gè)月，裝修價(jià)值折舊剩余價(jià)值計(jì)算為：280000元×（39-5）／39＝244102元。該裝修價(jià)值余額，是余金蘭、吳體健的直接損失，但合同因承租方延付租金的根本性違約行為而解除，承租方對(duì)其裝修損失應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，劉芳不當(dāng)自力救濟(jì)行為還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任因此對(duì)余金蘭、吳體健的裝修損失承擔(dān)30%的賠償責(zé)任，即244102元×30%＝73230.6元。對(duì)余金蘭、吳體健超過(guò)此金額的部分請(qǐng)求，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條、第九十七條、第九十八條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十七條的規(guī)定，判決：一、余金蘭和吳體健給付原告劉芳租金37800元；二、劉芳退還余金蘭、吳體健押金30000元；三、劉芳賠償余金蘭、吳體健配置消防設(shè)備和配電增容費(fèi)用損失31000元＋按已計(jì)算收取的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的停業(yè)9天的營(yíng)業(yè)收益損失8100元＝39100元；四、劉芳補(bǔ)償余金蘭、吳體健裝修損失73230.6元；上述第一項(xiàng)與第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)相沖抵后，劉芳仍應(yīng)向余金蘭、吳體健支付人民幣104530.6元，在判決生效之日起十日內(nèi)付清；五、駁回劉芳的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回余金蘭、吳體健的其他反訴請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明：原審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為：一、關(guān)于合同租金起算時(shí)間如何確定的問(wèn)題。本案中，雙方簽訂合同時(shí)明確約定租期從2012年8月1日計(jì)算，隨后又口頭約定裝修優(yōu)惠期一個(gè)月，對(duì)此雙方均不持異議。劉芳單方認(rèn)為優(yōu)惠期是附條件的主張，因缺乏事實(shí)依據(jù)，不能成立。因合同雙方當(dāng)事人就合同未盡事宜可以口頭協(xié)商確定，劉芳認(rèn)為必須以書面方式約定才能認(rèn)可該優(yōu)惠期的理由不能成立。至于劉芳將實(shí)際交付房屋后至雙方約定租期2012年8月1日開始起算這一期間視為裝修優(yōu)惠期，因雙方簽訂合同確定租期起算點(diǎn)在前，口頭約定裝修優(yōu)惠期在后，二者顯然不可混淆，劉芳該理由亦不成立，并且一審中劉芳主張拖欠租金時(shí)就認(rèn)可租金的起算點(diǎn)為2012年9月1日。故劉芳認(rèn)為租金起算點(diǎn)應(yīng)為2012年8月1日的主張，本院不予支持。同時(shí)，就余金蘭、吳體健一方而言，其以劉芳未及時(shí)履行配電增容的義務(wù)為由，將完成配電增容的日期作為租金基準(zhǔn)日，再加上一個(gè)月裝修優(yōu)惠期，而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從2012年11月14日開始計(jì)算租金，該主張也不能成立。因?yàn)樽鳛閷?shí)際經(jīng)營(yíng)者，余金蘭、吳體健對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)需要應(yīng)當(dāng)清楚明確，其在簽訂合同時(shí)未提出經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)對(duì)房屋配電的特殊要求，按照正常人的理解，劉芳向其交付能夠正常使用的房屋即視為已經(jīng)履行了合同約定的義務(wù)。因此在合同約定不明或者沒(méi)有約定的情形下，余金蘭、吳體健應(yīng)對(duì)出租房屋能否滿足其自身的經(jīng)營(yíng)需要負(fù)有事先審核義務(wù)，其怠于履行該義務(wù)，而在裝修過(guò)程中才提出，事后反以此為由，作為否認(rèn)合同約定租金起算點(diǎn)的依據(jù)，理?yè)?jù)不足，本院不予支持。故原審認(rèn)定雙方口頭約定了一個(gè)月優(yōu)惠期，從而認(rèn)定租金起算點(diǎn)為2012年9月1日正確，對(duì)此本院予以確認(rèn)。
二、關(guān)于合同解除時(shí)間及拖欠租金如何計(jì)算的問(wèn)題。劉芳認(rèn)為余金蘭、吳體健拖欠租金，遂以鎖門方式進(jìn)行不當(dāng)自力救濟(jì)，隨后余金蘭、吳體健搬離相關(guān)經(jīng)營(yíng)設(shè)施離場(chǎng)，最終導(dǎo)致劉芳以書面方式解除合同。本案基于認(rèn)定租金自2012年9月1日起算，結(jié)合余金蘭、吳體健已經(jīng)交納8萬(wàn)元租金的客觀事實(shí)，依合同約定第二次租金交納時(shí)間應(yīng)為同年12月份。至2013年1月，余金蘭、吳體健未繼續(xù)交納租金系毫無(wú)爭(zhēng)議之事實(shí)，故依照合同約定，余金蘭、吳體健拖欠租金已構(gòu)成違約。2013年1月3日，劉芳以鎖門之不當(dāng)自力救濟(jì)，欲行追要租金之事，客觀上也造成余金蘭、吳體健經(jīng)營(yíng)受阻并因此離場(chǎng)。但雙方之間的紛爭(zhēng)系拖欠租金而導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)，無(wú)法單獨(dú)就其中劉芳鎖門環(huán)節(jié)，或余金蘭、吳體健離場(chǎng)環(huán)節(jié)，來(lái)認(rèn)定其中一方有解除合同之意思表示。故原審以劉芳書面通知解除合同的時(shí)間，確定2013年1月12日雙方合同解除，并作為租金結(jié)算之日，并無(wú)不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。按約定的月租金標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算余金蘭、吳體健2012年12月1日起到2013年1月12日止1個(gè)月零12天期間拖欠的租金為37800元，原審對(duì)劉芳的該部分訴訟請(qǐng)求予以支持，并無(wú)不當(dāng)。但劉芳采取鎖門的行為失當(dāng)，其對(duì)此理當(dāng)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故原審對(duì)2013年1月3日劉芳鎖門至同月12日解除合同共9天停業(yè)期間的營(yíng)業(yè)收益損失8100元，予以沖抵，亦無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
三、關(guān)于裝修損失如何承擔(dān)的問(wèn)題。本案中，余金蘭、吳體健拖欠租金顯然違反合同約定，劉芳在租金事宜未妥善解決時(shí)，采取鎖門行為亦屬不當(dāng)之舉，對(duì)裝修剩余價(jià)值的損失雙方應(yīng)各自承擔(dān)50%的責(zé)任。理由是：根據(jù)劉芳在公安機(jī)關(guān)詢問(wèn)筆錄中的陳述，雙方發(fā)生租金糾紛時(shí)，吳體健與之進(jìn)行過(guò)協(xié)商，要求相應(yīng)減免租金，劉芳對(duì)此并未完全拒絕，而僅僅是對(duì)于減免租金的具體數(shù)額未達(dá)成一致意見(jiàn)。由此可見(jiàn)，作為承租人，余金蘭、吳體健并非完全不愿意履行合同，換言之，劉芳作為出租人收取租金的合同目的，并未出現(xiàn)完全不能實(shí)現(xiàn)的后果。而且，合同訂立之初，余金蘭、吳體健交付押金3萬(wàn)元，此時(shí)足以起到保障劉芳合同利益實(shí)現(xiàn)的作用。劉芳卻采取鎖門的措施，阻止余金蘭、吳體健正常經(jīng)營(yíng)，對(duì)于本處于租金糾紛中的雙方當(dāng)事人而言，顯然惡化了履約的不安定狀態(tài)，也客觀上導(dǎo)致余金蘭、吳體健搬離相關(guān)設(shè)備退場(chǎng)，最終形成劉芳書面解除合同的結(jié)果。因余金蘭、吳體健拖欠租金在先，劉芳鎖門不當(dāng)、解除合同在后，故雙方互負(fù)50%的違約責(zé)任為宜。原審認(rèn)定余金蘭、吳體健為經(jīng)營(yíng)所需投入裝修費(fèi)用為28萬(wàn)元，但對(duì)余金蘭、吳體健就配電增容和添置消防設(shè)施投入的費(fèi)用3.1萬(wàn)元，未作為裝修的添附部分，予以攤銷，本院對(duì)此予以糾正。故余金蘭、吳體健投入裝修總費(fèi)用為31.1萬(wàn)元，按照租賃期39個(gè)月攤銷，扣除實(shí)際租賃的5個(gè)月，折算裝修剩余價(jià)值為271128元。對(duì)于雙方當(dāng)事人違約責(zé)任問(wèn)題，原審認(rèn)定余金蘭、吳體健延付租金構(gòu)成根本性違約而導(dǎo)致合同解除，判令其承擔(dān)裝修損失的70%，存有不當(dāng)，本院予以糾正，即雙方應(yīng)各自承擔(dān)135564元的裝修損失。
四、關(guān)于合同約定的押金應(yīng)否退還的問(wèn)題。劉芳認(rèn)為余金蘭、吳體健故意拖欠租金已構(gòu)成根本違約，并致其采取鎖門方式自力救濟(jì)，后借機(jī)搬走設(shè)備，解除合同，違反了合同法誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，依約押金不應(yīng)退還。雖然合同約定，如余金蘭、吳體健違約，則3萬(wàn)元押金不予退還，但因合同雙方均存在違約的行為，不能僅要求余金蘭、吳體健一方以3萬(wàn)元押金承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。故劉芳不予退還押金的主張，本院不予支持，原審法院將押金抵扣相應(yīng)租金，并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)此予以支持。
綜上，原審判決事實(shí)部分認(rèn)定清楚、但對(duì)違約責(zé)任定性不當(dāng)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持黃石市黃石港區(qū)人民法院（2013）鄂黃石港勝民初字第00044號(hào)民事判決主文第一、二、五、六項(xiàng)；
二、變更黃石市黃石港區(qū)人民法院（2013）鄂黃石港勝民初字第00044號(hào)民事判決主文第三項(xiàng)為：劉芳賠償余金蘭、吳體健停業(yè)9天的營(yíng)業(yè)收益損失，按租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算該損失為8100元；
三、變更黃石市黃石港區(qū)人民法院（2013）鄂黃石港勝民初字第00044號(hào)民事判決主文第四項(xiàng)為：劉芳補(bǔ)償余金蘭、吳體健裝修損失135564元，上述第一項(xiàng)與第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)相沖抵后，劉芳應(yīng)向余金蘭、吳體健支付人民幣135864元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)2440元、由劉芳負(fù)擔(dān)1540元，由余金蘭、吳體健負(fù)擔(dān)900元，反訴受理費(fèi)費(fèi)4285元，由劉芳負(fù)擔(dān)1500元，余金蘭、吳體健負(fù)擔(dān)2785元；二審案件受理費(fèi)6725元，由劉芳負(fù)擔(dān)3900元，余金蘭、吳體健負(fù)擔(dān)2825元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　劉紅斌 審　判　員　　柴　卓 代理審判員　　南又春

書記員：黃顯珠