黑河市遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司
王永光
吳晶（黑龍江清平律師事務(wù)所）
武易某

上訴人（原審被告）黑河市遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。
法定代表人王振馨，該公司經(jīng)理。
委托代理人王永光，該公司職員。
委托代理人吳晶，黑龍江清平律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）武易某，男。
原審被告趙某某，男。
上訴人黑河市遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱遠大公司）與被上訴人武易某、原審被告趙某某房屋買賣合同糾紛一案，不服黑河市愛輝區(qū)人民法院（2012）愛民初字第667號民事判決書，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人遠大公司的委托代理人王永光、吳晶，被上訴人武易某到庭參加訴訟。原審被告趙某某經(jīng)本院依法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告武易某在原審法院訴稱，2007年8月5日，武易某與遠大公司、趙某某簽訂了金三角地下20號車庫的售房合同，約定遠大公司與趙某某向武易某出售地下20號車庫。在2007年10月30日，遠大公司將20號車庫交付武易某。合同簽訂后，武易某即按約定于當日支付車庫款50，000.00元，但遠大公司、趙某某卻未按約定時間交付車庫?，F(xiàn)獲悉，遠大公司、趙某某擅自將車庫抵押給他人，嚴重侵害了武易某的合法權(quán)益。故訴至法院，要求解除購房合同，退還房款50，000.00元；賠償經(jīng)濟損失50，000.00元；由遠大公司、趙某某承擔訴訟費用。
原審被告遠大公司在原審法院辯稱，1、2007年8月5日，遠大公司未與武易某簽訂金三角地下車庫售房合同，該合同是趙某某與武易某簽訂。2、金三角1號、2號煤炭集資樓為遠大公司代建。地下車庫與遠大公司并無關(guān)系，系趙某某私建，所有開工手續(xù)遠大公司一概不知。3、武易某出示的2007年8月5日金額為50，000.00的收據(jù)不是遠大公司出售車庫所出具。4、遠大公司出售房屋或車庫所簽訂的售房合同、收款收據(jù)加蓋的系遠大公司財務(wù)專用章及合同專用章，而武易某出示的收據(jù)上面僅為遠大公司公章。5、武易某的50，000.00元車庫款并未實際交納，因收據(jù)所蓋公章并不是遠大公司財務(wù)專用章，所以武易某的訴訟請求與遠大公司無關(guān)。遠大公司沒有義務(wù)給武易某退回車庫款，20號車庫抵押他人不是遠大公司的行為。綜上，請求駁回武易某的訴訟請求。
原審法院判決認定，2007年8月5日，武易某與黑河市鵬通房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱鵬通公司）、趙某某簽訂了金三角地下車庫售房合同，合同內(nèi)容為:“車庫定購協(xié)議書賣方:鵬通公司，買方:武易某。經(jīng)甲、乙雙方平等協(xié)商，就其乙方訂購甲方車庫事宜達成如下協(xié)議:第一條，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商決定，乙方自愿購買甲方金三角地下車庫貳拾號庫，建筑面積23平方米?！诙l，車庫價格:乙方在2007年8月5日前一次性付款100%，……共計車庫款為人民幣五萬元整，￥50，000.00元。第三條，付款時間及方式。首期付款:首期付房款全款100%，計人民幣伍萬元，￥50，000.00元，合同簽定之日以現(xiàn)金形式交付甲方?！谒臈l，甲方責任:1、甲方保證在2007年10月30日達到進戶條件，否則拖延時間超過60天由賣方負責乙方房款利息，利息按銀行存款利率計算?！?007年8月5日，鵬通公司為武易某出具了收取金三角地下20號車庫50，000.00元的收據(jù)。金三角地下車庫售房合同和收據(jù)均為鵬通公司辦公室主任龔子文書寫，并加蓋鵬通公司的公章。
2008年5月27日，鵬通公司變更為遠大公司。武易某稱訴爭車庫現(xiàn)未交工，遠大公司未提出異議。趙某某基于什么原因在金三角地下車庫售房合同的法定代表人處簽名，因趙某某下落不明，無法向趙某某本人核實，武易某稱趙某某與遠大公司屬掛靠關(guān)系，遠大公司稱其與趙某某不屬于掛靠關(guān)系或代建關(guān)系。武易某訴至法院，要求解除售房合同，退還房款50，000.00元；賠償經(jīng)濟損失50，000.00元；由遠大公司、趙某某承擔案件訴訟費。
原審法院判決認為，2007年8月5日，武易某與遠大公司、趙某某簽訂訴爭車庫定購協(xié)議書，2007年8月5日，遠大公司收取訴爭車庫款50，000.00元的事實清楚，證據(jù)充分。有車庫定購協(xié)議書和收據(jù)在卷為證，法院予以確認。因遠大公司未提供房屋預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，認定武易某與遠大公司、趙某某簽訂的售房合同無效。根據(jù)法律規(guī)定，無效合同自始沒有法律效力，現(xiàn)因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。故武易某要求遠大公司退還車庫款50，000.00元的訴訟請求，法院予以支持。遠大公司在沒有銷售許可的情況下，與武易某簽訂售房合同，武易某也未盡到審查義務(wù)，故雙方均有過錯，應(yīng)各自承擔過錯責任。遠大公司應(yīng)承擔武易某經(jīng)濟損失的50%，故武易某請求賠償經(jīng)濟損失50，000.00元過高，其過高部分，不予保護。武易某與遠大公司均未向法院提供證據(jù)證明趙某某與遠大公司之間的關(guān)系，因交納房款時，是由遠大公司辦公室主任龔子文出具收據(jù)且遠大公司也未出示證據(jù)證明該款由趙某某收取，故趙某某不應(yīng)承擔返還房款及利息的民事責任。遠大公司關(guān)于2007年8月5日的收據(jù)不是為出售車庫所出具，此收據(jù)是武易某為落實21號、22號合同所用，沒有實際收到此款的辯解理由，無證據(jù)予以證實，法院不予采信。且龔子文認可收款收據(jù)是其本人所寫并加蓋遠大公司公章。據(jù)此判決，一、遠大公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還武易某車庫款50，000.00元；二、遠大公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付武易某利息9，980.00元［（7.20%÷360天×23天＋6.93%÷360天×21天＋6.66%÷360天×28天＋5.58%÷360天×26天＋5.31%÷360天×666天＋5.56%÷360天×67天＋5.81%÷360天×45天＋6.06%÷360天×56天＋6.31%÷360天×92天＋6.56%÷360天×337天＋6.31%÷360天×28天＋6.00%÷360天×308天）×50，000.00元］×50%；三、駁回武易某的其他訴訟請求。案件受理費2，300.00元，由武易某負擔1，000.00元，遠大公司負擔1，300.00元；郵寄送達費80.00元、公告費580.00元，由遠大公司負擔。
判決宣判后，遠大公司不服，向本院提出上訴，其主要上訴理由為:1、趙某某與遠大公司間的掛靠關(guān)系僅限于省煤礦建設(shè)公司職工住宅樓的建設(shè)，金三角地下車庫的建設(shè)與遠大公司無關(guān)。2、遠大公司簽訂購房協(xié)議全部加蓋合同專用章和法人名章，收款收據(jù)則加蓋財務(wù)專用章。而武易某向法院提交的售房合同及收據(jù)加蓋的是遠大公司公章，遠大公司未實際收到武易某交納的50，000.00元車庫款。故遠大公司不認可該合同及收據(jù)。3、（2012）愛民初字第667號民事判決超出武易某的訴訟請求范圍。武易某請求解除售房合同，而原審法院卻確認售房合同無效，屬于適用法律有誤。
本院庭審中，遠大公司向本院提交如下證據(jù):
1、2002年7月15日《省煤礦建設(shè)公司及五建公司職工住宅樓開發(fā)建設(shè)協(xié)議》復(fù)印件、2004年12月22日黑河第五建筑安裝工程公司與趙某某簽訂的《協(xié)議書》各一份。證實趙某某與遠大公司間的掛靠關(guān)系僅限于省煤礦建設(shè)公司職工住宅樓的建設(shè)，金三角地下車庫的建設(shè)與遠大公司無關(guān)。
武易某質(zhì)證認為，無法判斷該證據(jù)的真實性，對該份證據(jù)不予認可。
2、2013年8月10日趙某某出具的證明一份。證實武易某未購買金三角地下車庫，也未交納車庫款50，000.00元。
武易某質(zhì)證認為，趙某某系原審被告，對其出示的證據(jù)不認可。
經(jīng)本院庭審質(zhì)證認為，遠大公司提交的第1號證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。第2號證明因趙某某未出庭參加訴訟，無法核實證據(jù)真實性，本院不予采信。
本院認為，武易某于原審法院提交的售房合同及收據(jù)均加蓋了遠大公司公章，對此事實遠大公司無異議。該售房合同及收據(jù)中已體現(xiàn)遠大公司對武易某購買車庫行為予以認可。遠大公司雖稱其與趙某某的掛靠關(guān)系僅限于省煤礦建設(shè)公司職工住宅樓的建設(shè)，與本案金三角地下車庫的建設(shè)無關(guān)，但因內(nèi)部管理行為不影響對外承擔民事責任，故遠大公司應(yīng)承擔售房合同約定的義務(wù)。另，原審法院因遠大公司未能提供房屋預(yù)售許可證，從而確認售房合同無效。因該房現(xiàn)無法實現(xiàn)合同目的，故原審法院判決本案訴爭的售房合同無效并無不當。遠大公司辯稱本案訴爭房屋的出售行為與其無關(guān)的上訴理由，本院不予支持。
綜上，原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2，300.00元、郵寄費80.00元、公告費570.00元，由黑河市遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，武易某于原審法院提交的售房合同及收據(jù)均加蓋了遠大公司公章，對此事實遠大公司無異議。該售房合同及收據(jù)中已體現(xiàn)遠大公司對武易某購買車庫行為予以認可。遠大公司雖稱其與趙某某的掛靠關(guān)系僅限于省煤礦建設(shè)公司職工住宅樓的建設(shè)，與本案金三角地下車庫的建設(shè)無關(guān)，但因內(nèi)部管理行為不影響對外承擔民事責任，故遠大公司應(yīng)承擔售房合同約定的義務(wù)。另，原審法院因遠大公司未能提供房屋預(yù)售許可證，從而確認售房合同無效。因該房現(xiàn)無法實現(xiàn)合同目的，故原審法院判決本案訴爭的售房合同無效并無不當。遠大公司辯稱本案訴爭房屋的出售行為與其無關(guān)的上訴理由，本院不予支持。
綜上，原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2，300.00元、郵寄費80.00元、公告費570.00元，由黑河市遠大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。

審判長：代柳怡
審判員：張可秋
審判員：張巖

書記員：仇長城