黃某某
李啟勝（湖北咸寧溫泉法律事務(wù)所）
李傳斌（湖北咸寧溫泉法律事務(wù)所）
鮑某某
李曉（湖北君澤律師事務(wù)所）
周雅蕾（湖北君澤律師事務(wù)所）

上訴人（原審原告、反訴被告）黃某某。
委托代理人李啟勝，湖北咸寧溫泉法律事務(wù)所法律工作者。
委托代理人李傳斌，湖北咸寧溫泉法律事務(wù)所法律工作者。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被上訴人（原審被告、反訴原告）鮑某某。
委托代理人李曉、周雅蕾，湖北君澤律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為一般代理。
上訴人黃某某與被上訴人鮑某某因房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2008年10月31日，原告黃某某等人與赤壁市蒲圻辦事處簽訂光明酒樓租賃合同，蒲圻辦事處將光明酒樓及后背附樓和西湖休閑廣場(chǎng)中的三個(gè)門(mén)店整體出租給黃某某等人經(jīng)營(yíng)，租金210萬(wàn)元，租期五年，從2009年1月1日起至2013年12月31日止，其中，黃某某承租光明酒樓進(jìn)西湖休閑廣場(chǎng)左側(cè)的兩間門(mén)店。2011年3月底，經(jīng)黃某某的哥哥黃金財(cái)介紹，黃某某將該兩間門(mén)店租給被告鮑某某使用，月租金兩萬(wàn)元，系口頭約定。雙方進(jìn)行了門(mén)店交接，由黃某某侄女黃紅霞（黃金財(cái)之女）寫(xiě)下門(mén)店交接結(jié)算清單（因該門(mén)店在租給被告鮑某某之前系黃某某與黃紅霞合伙經(jīng)營(yíng)），清單列出交接細(xì)目總價(jià)為305800元，其中有房租8萬(wàn)元，貨物折款132965元，其余為裝修等費(fèi)用92835元，黃紅霞出具收條，收到鮑某某接門(mén)店貨款、貨架、裝修等項(xiàng)，計(jì)現(xiàn)金305800元。2011年4月1日起該門(mén)店由鮑某某經(jīng)營(yíng)。鮑某某經(jīng)營(yíng)三彩麗雪品牌服裝，服裝需要展示，按公司的要求，鮑某某又投入品牌裝修費(fèi)18860元及其他裝修（鮑某某放棄對(duì)其他裝修的追償）。2011年8月1日（即4個(gè)月后），黃某某與鮑某某簽訂了書(shū)面門(mén)店租賃合同，雙方約定，黃某某將西湖光明酒樓進(jìn)休閑廣場(chǎng)左側(cè)兩間門(mén)店租給鮑某某使用，租期兩年零五個(gè)月，從2011年8月1日起至2013年12月31日止（與蒲圻辦事處的合同租期一致），年租金24萬(wàn)元整；黃某某與辦事處下屆合同續(xù)簽訂下來(lái)，黃某某繼續(xù)續(xù)訂三年給鮑某某使用，租金暫未定；如果黃某某與辦事處的合同萬(wàn)一未訂下來(lái)，鮑某某無(wú)權(quán)怪黃某某（合同第三條）；還有關(guān)于付款方式、水電和不得干預(yù)經(jīng)營(yíng)三項(xiàng)條款；第六條約定違約金10萬(wàn)元。之后鮑某某繼續(xù)經(jīng)營(yíng)該門(mén)店。2013年10月12日，黃某某等人與蒲圻辦事處簽訂了光明酒樓租賃合同，蒲圻辦事處將光明酒樓（1683平方米）及后背附樓（672平方米）和西湖休閑廣場(chǎng)中三個(gè)門(mén)店（193平方米）整體出租給黃某某等七人，年租金90萬(wàn)元，租賃期為五年，從2014年元月1日起至2018年12月31日止。同月16日，黃某某的委托代理人李傳斌以湖北咸寧溫泉法律服務(wù)所的名義代表黃某某向鮑某某發(fā)了“授權(quán)催告函”。該函主要提出原合同期限即將屆滿；根據(jù)原合同約定，鮑某某有續(xù)租該門(mén)店三年的承租權(quán)，但因黃某某等人與辦事處的租賃合同租金翻了倍，根據(jù)這個(gè)情況及市場(chǎng)，黃某某擬定年租金48萬(wàn)元，三年租金合計(jì)144萬(wàn)元由鮑某某一次性付給黃某某，另鮑某某在此次合同簽訂之時(shí)一次性支付黃某某門(mén)店租賃保證金15萬(wàn)元，黃某某在合同期限屆滿之日一次性退給鮑某某；若租期屆滿前鮑某某與黃某某未續(xù)訂承租合同，將視為鮑某某自動(dòng)放棄承租該門(mén)店的權(quán)利，應(yīng)將門(mén)店交付黃某某，否則將代表黃某某訴諸法律等。10月23日，鮑某某回復(fù)，主要是對(duì)黃某某將租金翻倍感到氣憤，然后要求黃某某賠償其接門(mén)店的裝修損失和貨物損失。這以后鮑某某多次與黃某某協(xié)商降低租金，但黃某某稱48萬(wàn)租金不變。雙方又協(xié)商變通辦法，由黃某某補(bǔ)償鮑某某損失之后，鮑某某退出門(mén)店，之后黃某某反悔。2014年1月6日，黃某某訴至原審法院。
本案審理中，鮑某某于2014年元月28日將門(mén)店交給黃某某，后期使用門(mén)店28天。
綜合訴辯雙方的意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是后期租賃合同是否生效以及被告鮑某某的損失如何承擔(dān)的問(wèn)題。
因原、被告對(duì)其2011年8月1日簽訂的門(mén)店租賃合同租期存在爭(zhēng)議，即合同第三條關(guān)于黃某某與辦事處下屆合同續(xù)簽訂下來(lái)，黃某某繼續(xù)續(xù)訂三年給鮑某某使用，每年租金暫未定的約定是否生效的問(wèn)題。2013年10月12日，黃某某與蒲圻辦事處就該門(mén)店續(xù)簽了為期5年的租賃合同。此后，原、被告間因就后期租賃合同的門(mén)店租金差距較大，無(wú)法協(xié)商一致，原告黃某某認(rèn)為租賃合同已到期，后期租賃合同因辦事處約定無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租且租金價(jià)格協(xié)商不成沒(méi)有成立，要求被告鮑某某返還租賃門(mén)店；被告鮑某某認(rèn)為，原、被告間的租賃合同第三條約定是附生效條件的合同條款，因反訴被告已與蒲圻辦事處續(xù)簽5年租賃合同，生效條件已成就，雙方的門(mén)店租賃合同的租賃期限還有三年。
原審認(rèn)為，關(guān)于原、被告間就后期租賃三年的租金不能達(dá)成一致，該租賃是否生效的問(wèn)題，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十四條 ?第一款 ?規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人”，本案中，并無(wú)證據(jù)證明原告黃某某于2013年10月12日與赤壁市蒲圻辦事處簽訂承租合同后，該辦事處同意將訟爭(zhēng)的二個(gè)門(mén)店轉(zhuǎn)租給被告鮑某某的證據(jù)，故原、被告間后期三年的租賃合同未生效。被告鮑某某應(yīng)退回門(mén)店，支付后期使用門(mén)店的租金，鑒于雙方?jīng)]有約定后期租金，且后期租賃使用時(shí)間較短，并與前期租賃相連接，支付后期使用的租金比照前期租金按2萬(wàn)元／每月支付。鮑某某后期使用該門(mén)店28天，應(yīng)支付租金18666.67元（具體計(jì)算為2萬(wàn)元÷30天×28天）。鮑某某是按五年零九個(gè)月的租期（含2011年4月1日至8月1日簽訂書(shū)面合同前的4個(gè)月租期）來(lái)認(rèn)可該門(mén)店的先前裝修及進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)裝修的，原告也在前期租賃合同中約定將門(mén)店再租三年給被告使用，故被告應(yīng)賠償原告的裝修費(fèi)用，具體計(jì)算為（92835元＋18860）元÷59個(gè)月×36個(gè)月=68152元，被告只主張5萬(wàn)元，予以支持。因后期合同未生效，原、被告均要求對(duì)方支付10萬(wàn)元違約金的訴訟請(qǐng)求均不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?第二款 ?、第二百二十四條 ?第一款 ?、第四十二條 ?第（三）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋》（一）第九條 ?的規(guī)定，經(jīng)原審法院審判委員會(huì)討論決定，判決:一、被告鮑某某退回原告黃某某所租蒲圻辦事處的兩個(gè)門(mén)店（已退）；二、被告鮑某某給付原告黃某某后期使用門(mén)店租金18666.67元；三、原告黃某某賠償被告鮑某某損失5萬(wàn)元；四、二、三兩項(xiàng)相抵，原告黃某某支付被告鮑某某款項(xiàng)31333.33元，于本判決書(shū)生效后立即付清；五、駁回原、被告的其他訴訟訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。訴訟費(fèi)3050元，由原告黃某某負(fù)擔(dān)2000元，被告鮑某某負(fù)擔(dān)1050元；反訴費(fèi)1650元，由原告黃某某負(fù)擔(dān)。
本院認(rèn)為:上訴人黃某某與被上訴人鮑某某于2011年8月1日簽訂的門(mén)店租賃合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行，合同約定租賃期限至2013年12月31日屆滿。并約定屆滿后，上訴人黃某某取得承租轉(zhuǎn)租權(quán)后，被上訴人鮑某某可續(xù)簽三年租賃合同，但每年租金未定另行協(xié)商。合同到期后，黃某某取得繼續(xù)承租和轉(zhuǎn)租權(quán)，但房屋所有權(quán)人將房屋租金在原合同的基礎(chǔ)上翻倍，而被上訴人鮑某某在合同到期后要求續(xù)租，但房屋租金又不同意隨房屋所有權(quán)人與上訴人黃某某簽訂的租賃合同價(jià)格翻倍而相應(yīng)上漲，導(dǎo)致雙方續(xù)租合同不能協(xié)商一致，此責(zé)任在于被上訴人鮑某某。被上訴人鮑某某在未簽定續(xù)租合同后，應(yīng)立即退還承租門(mén)店，其在合同到期后仍占用門(mén)店28天屬違約行為，但鑒于被上訴人鮑某某占用門(mén)店28天是在協(xié)商續(xù)訂門(mén)店承租過(guò)程中，行為雖屬違約，但事出有因，且時(shí)間不長(zhǎng)，后又退出了門(mén)店，原審酌情判令被上訴人鮑某某按原合同約定租金給付占用28天的租金和判決被上訴人鮑某某退出門(mén)店并無(wú)不當(dāng)。上訴人黃某某上訴要求鮑某某按原合同租金翻倍給付租金和要求被上訴人鮑某某賠付10萬(wàn)元違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。因雙方簽訂的“門(mén)店租賃合同”約定于2013年12月31日到期，雙方續(xù)租合同未能達(dá)成協(xié)商一致的過(guò)錯(cuò)在于被上訴人鮑某某，且雙方簽訂的“門(mén)店租賃合同”無(wú)合同到期后或未簽訂續(xù)租合同時(shí)，應(yīng)由上訴人黃某某補(bǔ)償被上訴人鮑某某裝修費(fèi)的約定。依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題解釋》第十二條，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償隨房裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。”的規(guī)定，原審判決上訴人黃某某賠償被上訴人鮑某某裝修費(fèi)5萬(wàn)元，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，上訴人黃某某上訴請(qǐng)求不應(yīng)賠償被上訴人鮑某某5萬(wàn)元裝修費(fèi)的理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第（一）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
維持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070號(hào)民事判決書(shū)中的第一項(xiàng)“被告鮑某某退回原告黃某某所租蒲圻辦事處的兩個(gè)門(mén)店（已退）”。
維持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070號(hào)民事判決書(shū)中的第二項(xiàng)“被告鮑某某給付原告黃某某后期使用門(mén)店租金18666.67元”。
撤銷湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070號(hào)民事判決書(shū)中的第三項(xiàng)“原告黃某某賠償被告鮑某某損失5萬(wàn)元”。
上述給付內(nèi)容限被上訴人鮑某某收到本判決書(shū)后七日內(nèi)付清。
本案一審案件受理費(fèi)反訴費(fèi)共計(jì)4700元。由上訴人黃某某負(fù)擔(dān)700元，由被上訴人鮑某某負(fù)擔(dān)4000元；二審案件受理費(fèi)3050元，由上訴人黃某某負(fù)擔(dān)550元，由被上訴人鮑某某負(fù)擔(dān)2500元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:上訴人黃某某與被上訴人鮑某某于2011年8月1日簽訂的門(mén)店租賃合同合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行，合同約定租賃期限至2013年12月31日屆滿。并約定屆滿后，上訴人黃某某取得承租轉(zhuǎn)租權(quán)后，被上訴人鮑某某可續(xù)簽三年租賃合同，但每年租金未定另行協(xié)商。合同到期后，黃某某取得繼續(xù)承租和轉(zhuǎn)租權(quán)，但房屋所有權(quán)人將房屋租金在原合同的基礎(chǔ)上翻倍，而被上訴人鮑某某在合同到期后要求續(xù)租，但房屋租金又不同意隨房屋所有權(quán)人與上訴人黃某某簽訂的租賃合同價(jià)格翻倍而相應(yīng)上漲，導(dǎo)致雙方續(xù)租合同不能協(xié)商一致，此責(zé)任在于被上訴人鮑某某。被上訴人鮑某某在未簽定續(xù)租合同后，應(yīng)立即退還承租門(mén)店，其在合同到期后仍占用門(mén)店28天屬違約行為，但鑒于被上訴人鮑某某占用門(mén)店28天是在協(xié)商續(xù)訂門(mén)店承租過(guò)程中，行為雖屬違約，但事出有因，且時(shí)間不長(zhǎng)，后又退出了門(mén)店，原審酌情判令被上訴人鮑某某按原合同約定租金給付占用28天的租金和判決被上訴人鮑某某退出門(mén)店并無(wú)不當(dāng)。上訴人黃某某上訴要求鮑某某按原合同租金翻倍給付租金和要求被上訴人鮑某某賠付10萬(wàn)元違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。因雙方簽訂的“門(mén)店租賃合同”約定于2013年12月31日到期，雙方續(xù)租合同未能達(dá)成協(xié)商一致的過(guò)錯(cuò)在于被上訴人鮑某某，且雙方簽訂的“門(mén)店租賃合同”無(wú)合同到期后或未簽訂續(xù)租合同時(shí)，應(yīng)由上訴人黃某某補(bǔ)償被上訴人鮑某某裝修費(fèi)的約定。依照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題解釋》第十二條，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償隨房裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外?！钡囊?guī)定，原審判決上訴人黃某某賠償被上訴人鮑某某裝修費(fèi)5萬(wàn)元，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，上訴人黃某某上訴請(qǐng)求不應(yīng)賠償被上訴人鮑某某5萬(wàn)元裝修費(fèi)的理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第（一）、（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

維持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070號(hào)民事判決書(shū)中的第一項(xiàng)“被告鮑某某退回原告黃某某所租蒲圻辦事處的兩個(gè)門(mén)店（已退）”。
維持湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070號(hào)民事判決書(shū)中的第二項(xiàng)“被告鮑某某給付原告黃某某后期使用門(mén)店租金18666.67元”。
撤銷湖北省赤壁市人民法院（2014）鄂赤壁民初字第00070號(hào)民事判決書(shū)中的第三項(xiàng)“原告黃某某賠償被告鮑某某損失5萬(wàn)元”。
上述給付內(nèi)容限被上訴人鮑某某收到本判決書(shū)后七日內(nèi)付清。
本案一審案件受理費(fèi)反訴費(fèi)共計(jì)4700元。由上訴人黃某某負(fù)擔(dān)700元，由被上訴人鮑某某負(fù)擔(dān)4000元；二審案件受理費(fèi)3050元，由上訴人黃某某負(fù)擔(dān)550元，由被上訴人鮑某某負(fù)擔(dān)2500元。

審判長(zhǎng)：楊三華
審判員：吳曉梅
審判員：楊榮華

書(shū)記員：成剛