上訴人（原審原告）陶某，男，滿族，農(nóng)民。
被上訴人（原審被告）李某，男，漢族，農(nóng)民。
委托代理人于婷婷，黑龍江民聲律師事務(wù)所律師。

上訴人陶某因與被上訴人李某房屋買賣合同糾紛一案，原由遜克縣人民法院審理并于2013年5月15日作出（2013）遜民初字第64號民事判決。判決宣判后，陶某向本院提起上訴。本院于2013年9月10日作出（2013）黑中民終字第216號民事裁定，撤銷原審判決，發(fā)回重審。遜克縣人民法院依法另行組成合議庭進(jìn)行審理，于2013年12月5日作出（2013）遜民重字第12號民事判決。判決宣判后，陶某不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人陶某，被上訴人李某及其委托代理人于婷婷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告陶某在原審法院訴稱，陶某于2011年11月1日將其所有的房屋（住宅、車庫、地下室）以350，000.00元的價格出售給李某，并與李某簽訂合同。合同約定2011年10月10日李某給付陶某定金30，000.00元，2011年11月1日李某給付陶某房款170，000.00元，2013年1月1日李某再給付陶某房款150，000.00元及利息10，500.00元，共計160，500.00元。合同同時約定，如果李某沒有按合同規(guī)定日期交付房款，每逾期一天按所欠房款的百分之一收取違約金；逾期30天，陶某有權(quán)解除合同并收回房屋，李某已付的全部房款將作為對陶某損失的賠償。李某于2011年10月10日給付陶某定金30，000.00元，在2011年11月1日又給付房款170，000.00元，待到2013年1月1日李某以無錢為由拒不給付陶某剩余房款160，500.00元，后來陶某又多次催要，李某拒付。重新開庭審理時陶某訴訟請求為：一、李某故意違約致使合同解除，自陶某給李某送達(dá)解除合同通知書之日起李某雙倍支付租賃費(fèi)，李某給付陶某的定金30，000.00元不予返還；二、李某惡意違約，按照合同約定，給付陶某違約金85，500.00元，已給付陶某的全部房款170，000.00元作為李某給付陶某的損失補(bǔ)償；三、賠償陶某因防止損失擴(kuò)大支付的合理費(fèi)用20，000.00元；四、完好歸還房屋及當(dāng)時所帶的家具及家用電器；五、承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
原審被告李某在原審法院辯稱，陶某的請求都是建立在合同有效的前提下，本案中雙方所簽訂的合同是無效合同，所以合同中約定的定金條款因主合同無效而無效，合同無效系雙方的過錯，所以陶某的請求李某都不同意。李某的意見是合同無效雙方都有責(zé)任，作為陶某應(yīng)將李某所交購房款200，000.00元返還李某，同時支付占用期間的利息。李某的義務(wù)是返還房屋及合同訂立時記載的室內(nèi)物品，同時李某還應(yīng)按正常市場價格支付使用陶某房屋的租賃費(fèi)。
原審法院判決認(rèn)定，陶某與李某于2011年11月1日簽訂《房屋買賣合同》，約定李某購買陶某位于遜克縣美好家園小區(qū)三號樓房產(chǎn)證編號為050102陶某采用工商銀行按揭貸款13萬余元購買的81.83平方米住宅，帶地下室和車庫，房屋總價款為350，000.00元，2011年10月10日李某支付陶某定金30，000.00元，2011年11月1日李某支付陶某房款170，000.00元，2013年1月1日李某向陶某支付購房余款150，000.00元，并支付遲延支付房款一年零兩個月的利息10，500.00元。陶某于李某最后一次付清全部房款時將房照和所有購房手續(xù)交給李某。陶某用該房屋辦理的按揭貸款于2017年1月11日前全部還清，并承諾在2017年1月11日至2017年3月11日期間協(xié)助李某將房屋過戶至李某名下。如陶某不能按合同約定償還完銀行全部貸款造成房屋糾紛，陶某自行解決糾紛，但需保證李某對房屋的占有和使用，同時賠償李某300，000.00元。如李某未按合同約定日期交付房款，每逾期一天按所欠房款的百分之一計算收取違約金。逾期超過30天，陶某有權(quán)解除合同并收回房屋，李某支付的全部房款作為對陶某損失的補(bǔ)償。
李某于2011年10月10日向陶某支付了定金30，000.00元，并依約于2011年11月1日向陶某支付了房款170，000.00元，陶某將住宅于2011年11月1日交付李某使用，地下室和車庫分別于2012年1月18日和2012年10月10日交付李某使用。至2013年1月1日陶某向李某索要剩余房款及利息160，500.00元時，李某因擔(dān)心陶某不能按時償還貸款導(dǎo)致銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)拍賣房屋自己遭受損失而拒絕支付。陶某向法院起訴主張解除合同，要求李某向陶某支付違約金。陶某起訴后，李某以房屋存在抵押，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）的第一百九十一條第二款的規(guī)定《房屋買賣合同》無效為由，拒絕支付違約金，但同意將房屋返還陶某，但李某要求陶某返還已支付的房款200，000.00元，并支付占用房款期間的利息。
原審法院判決認(rèn)為，一、關(guān)于合同效力問題。本案李某認(rèn)為《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定是限制合同效力的依據(jù)，即違反了法律的規(guī)定，符合《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第五十二條第五項(xiàng)合同無效的法定情形?！段餀?quán)法》第一百九十一條第二款規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！狈ㄔ赫J(rèn)為，抵押權(quán)是一種限制物權(quán)，本條的適用意在限制所有權(quán)人對物權(quán)的處分，根據(jù)物權(quán)與債權(quán)分離的原則，對物權(quán)的限制不影響債權(quán)上的流轉(zhuǎn)。本案中陶某與李某存在爭議的是合同之債的效力問題，引用《物權(quán)法》第一百九十一條第二款不適當(dāng)?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！蓖ㄟ^庭審得知本案雙方當(dāng)事人已將抵押房屋出賣的事實(shí)通知銀行，銀行只要求陶某每月依照貸款合同按時償還銀行貸款，陶某是否轉(zhuǎn)讓抵押房屋，銀行不干涉，亦不出具是否同意的書面意見。所以本案不存在抵押權(quán)人對抵押物的轉(zhuǎn)讓不知情的情況。而且依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第六十七條的規(guī)定，“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償?！北景钢械盅悍课菀呀?jīng)辦理了抵押登記，即便陶某出賣房屋沒有通知銀行，銀行仍然可以行使抵押權(quán)，即對銀行的利益不產(chǎn)生實(shí)際影響。合同的本質(zhì)是合同訂立雙方的合意，根據(jù)民法上意思自治的原則，民事主體在從事民事活動時，可以充分表達(dá)自己的意愿，設(shè)立、變更和終止民事法律關(guān)系，民事主體在法律允許的范圍內(nèi)享有完全的自由，任何機(jī)關(guān)、組織和個人不得非法干涉。陶某、李某訂立《房屋買賣合同》時對房屋存在抵押的情形明知，并對抵押可能出現(xiàn)的風(fēng)險在合同訂立時進(jìn)行了詳盡的約定，可見陶某、李某雙方的意思表達(dá)充分，雙方在買賣該抵押房屋的問題上達(dá)成了合意，是雙方真實(shí)的意思表示。綜合以上論述，法院認(rèn)為陶某、李某雙方簽訂的《房屋買賣合同》有效。
二、關(guān)于違約金與定金的問題。庭審過程中，李某稱在其使用房屋的過程中陶某又帶領(lǐng)中國郵政儲蓄銀行（以下簡稱郵儲銀行）工作人員到該爭議房屋進(jìn)行拍照，李某懷疑陶某欲以該房屋為抵押繼續(xù)向銀行貸款，所以拒絕向陶某繼續(xù)履行付款義務(wù)。陶某亦承認(rèn)2012年7月曾有郵儲銀行工作人員到該房屋拍照。法院認(rèn)為，在訂立合同時陶某、李某雙方對合同條款的約定是雙方真實(shí)的意思表示，合同的約定均有效。但在合同履行過程中陶某再次申請貸款，并領(lǐng)郵儲銀行工作人員去爭議房屋拍照，給李某造成了心理負(fù)擔(dān)，李某有理由懷疑陶某惡意用該房屋繼續(xù)向銀行貸款，無法按時履行房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，進(jìn)而使其購買的房屋產(chǎn)權(quán)處于不確定狀態(tài)。李某因具有合理的抗辯理由，所以2013年1月1日李某未再繼續(xù)履行合同義務(wù)，不視為違約。對因合同履行的中斷給陶某、李某雙方造成的損失，雙方過失相抵，互不負(fù)責(zé)。該《房屋買賣合同》已經(jīng)履行，定金30，000.00元隨即轉(zhuǎn)化為陶某購買房屋的房款，亦不存在定金罰則的情形。
三、關(guān)于合同的繼續(xù)履行。陶某與李某簽訂的《房屋買賣合同》第九條約定，如李某未能按時支付房款，逾期超過30天陶某有權(quán)單方解除合同。自2013年1月1日李某未履行付清房款義務(wù)，30天后合同繼續(xù)履行還是依約定解除，陶某具有選擇權(quán)。2013年2月27日陶某已正式通知李某如在3月5日之前不償還所欠房款將解除《房屋買賣合同》，寬限期內(nèi)李某未付房款，該《房屋買賣合同》正式解除，無需繼續(xù)履行。2013年3月5日之后李某繼續(xù)占用房屋應(yīng)當(dāng)向陶某支付房屋租賃費(fèi)。根據(jù)陶某、李某達(dá)成的租賃費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn)，樓房租賃費(fèi)按每年8，500.00元計算，平均每個月708.00元，地下室租賃費(fèi)按每年5，000.00元計算，平均每月417.00元，車庫租賃費(fèi)按每月286.00元計算。以上樓房、地下室和車庫每月租賃費(fèi)合計1，411.00元。自2013年3月5日開始計算，至2013年12月5日李某應(yīng)給付陶某租賃費(fèi)合計12，699.00元。自2013年3月5日起陶某需向李某支付占用李某200，000.00元房款的利息，利率參照人民銀行一年期貸款利率6.15%計算，自2013年3月5日至2013年12月5日利息共計9，225.00元。以上兩項(xiàng)款項(xiàng)相抵，李某仍需向陶某支付3，474.00元。據(jù)此判決，一、陶某于判決生效后三十日內(nèi)返還李某房款200，000.00元，并向李某支付利息9，225.00元（計算至2013年12月5日），2013年12月5日至陶某執(zhí)行期內(nèi)實(shí)際履行時的利息計算同該標(biāo)準(zhǔn)，利隨本清。二、李某于判決生效后四十日內(nèi)返還陶某樓房、地下室和車庫（位置：遜克縣奇克鎮(zhèn)美好家園小區(qū)三號樓）一棟，并向陶某支付房屋租賃費(fèi)12，699.00元（計算至2013年12月5日），2013年12月5日至李某執(zhí)行期內(nèi)實(shí)際履行時的租賃費(fèi)計算同該標(biāo)準(zhǔn)。案件受理費(fèi)4，300.00元，陶某、李某各承擔(dān)2，150.50元。
經(jīng)本院審理查明的事實(shí)除陶某于2012年10月10日將車庫交付李某使用以外，其他事實(shí)與原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)一致。另查明，2012年10月1日李某接受陶某的車庫。在原審法院開庭審理時，雙方議價住宅使用費(fèi)為每年8，500.00元、地下室使用費(fèi)為每年5，000.00元，車庫7個月使用費(fèi)為2，000.00元。

本院認(rèn)為，2012年7月陶某雖然帶領(lǐng)郵儲銀行工作人員到出售給李某的房屋內(nèi)拍攝照片，但李某并未提供證據(jù)證實(shí)陶某使用該房屋進(jìn)行抵押貸款，所以不構(gòu)成李某行使不安抗辯權(quán)的依據(jù)。因李某未按照《房屋買賣合同》約定在2013年1月1日前給付陶某剩余房款及利息160，500.00元，李某構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。李某應(yīng)賠償自接收陶某房屋、地下室、車庫時至2014年5月9日的租賃費(fèi)，因在原審法院開庭審理時，雙方議價住宅使用費(fèi)為每年8，500.00元、地下室使用費(fèi)為每年5，000.00元，車庫7個月使用費(fèi)為2，000.00元，所以李某應(yīng)給付自2011年11月1日接受該房屋至2014年5月9日占用該房屋期間的租賃費(fèi)，地下室自2012年1月18日至2014年5月9日的租賃費(fèi)，車庫自2012年10月1日至2014年5月9日的租賃費(fèi)，所以李某應(yīng)給付陶某房屋、地下室、車庫租賃費(fèi)38，152.14元。
關(guān)于陶某認(rèn)為李某應(yīng)按每年9，000.00元支付房屋租賃費(fèi)的問題，因李某與陶某在原審法院議價住宅使用費(fèi)為每年8，500.00元，但陶某要求李某按每年9，000.00元給付使用費(fèi)，且陶某未提供證據(jù)予以證實(shí)，故陶某的該項(xiàng)上訴請求，本院不予支持。
關(guān)于陶某認(rèn)為不應(yīng)返還李某支付的定金30，000.00元的問題，因李某按照《房屋買賣合同》的約定支付了房款170，000.00元，該《房屋買賣合同》已經(jīng)履行，李某先期支付的定金30，000.00元已轉(zhuǎn)化為購房款，故陶某的該項(xiàng)上訴請求，本院不予支持。陶某與李某均同意解除《房屋買賣合同》，李某應(yīng)返還陶某出售給其位于遜克縣美好家園三號樓的房屋、地下室、車庫各一戶，陶某應(yīng)返還李某給付的房款200，000.00元。
綜上，原審法院判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律有誤。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷遜克縣人民法院（2013）遜民重字第12號民事判決；
二、被上訴人李某于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)返還上訴人陶某位于遜克縣奇克鎮(zhèn)美好家園小區(qū)三號樓的樓房、地下室、車庫各一戶；
三、上訴人陶某于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)返還被上訴人李某房款200，000.00元；
四、被上訴人李某于本判決發(fā)生法律效力后十日內(nèi)給付陶某房屋、地下室、車庫租賃費(fèi)38，152.14元。
以上三、四項(xiàng)相抵后，上訴人陶某給付被上訴人李某161，847.86元。
一、二審案件受理費(fèi)8，600.00元，由上訴人陶某負(fù)擔(dān)7，092.40元，由被上訴人李某負(fù)擔(dān)1，507.60元；郵寄費(fèi)80.00元，由上訴人陶某負(fù)擔(dān)64.00元，被上訴人李某負(fù)擔(dān)16.00元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　王偉才 代理審判員　　張　巖 代理審判員　　沈洋洋

書記員：仇長城