上訴人（原審原告）：鎮(zhèn)紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。
上訴人（原審原告）：鎮(zhèn)江波，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。
上訴人（原審原告）：鎮(zhèn)耀華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。
上訴人（原審原告）：雷敏，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。
四上訴人的委托代理人：程艷琴，湖北開成律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：周某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。
委托代理人：柯建平，湖北佳成律師事務(wù)所律師。
原審第三人：鎮(zhèn)常運(yùn)，男，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省咸寧市咸安區(qū)。

上訴人鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏因與被上訴人周某某，原審第三人鎮(zhèn)常運(yùn)合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2014）鄂咸安民初字第04768號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定：1997年10月12日，原咸寧地區(qū)房地產(chǎn)管理部門向鎮(zhèn)天然頒發(fā)一份房屋所有權(quán)證，該權(quán)證登記信息：所有權(quán)人為鎮(zhèn)天然；所有權(quán)性質(zhì)為私有；房屋座落于溫泉馬橋大道；建筑結(jié)構(gòu)為鋼混；層數(shù)為七層；建筑面積為1192平方米。
2000年7月21日，鎮(zhèn)天然與被告周某某簽訂一份房屋抵押協(xié)議，約定：鎮(zhèn)天然于2000年7月1日向被告周某某借款600000元，借款期限為一年，鎮(zhèn)天然同意將房產(chǎn)證號為970196號房屋作借款抵押，借款到期不能償還本息，由被告周某某自行處理變現(xiàn)。優(yōu)先清償借款本息。2000年7月24日，房地產(chǎn)管理部門向被告周某某頒發(fā)了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。其中設(shè)定期限為2000年7月1日，約定期限為2001年7月1日（后延期至2003年7月4日）。2006年10月22日，鎮(zhèn)天然病逝。
2002年，被告周某某因第三人鎮(zhèn)常運(yùn)及其妻子沈瓊霞向其借款未還向原審法院提起訴訟，2003年7月8日，原審法院作出（2002）咸民初字第1481號民事判決書，判決第三人鎮(zhèn)常運(yùn)及其妻子沈瓊霞向被告周某某償還借款743000元及其利息。
2007年5月31日，第三人鎮(zhèn)常運(yùn)與被告周某某訂立和解協(xié)議，約定：第三人鎮(zhèn)常運(yùn)將訴爭房屋抵償給被告周某某，且在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)后，被告周某某支付第三人鎮(zhèn)常運(yùn)205000元，雙方的債權(quán)債務(wù)結(jié)清，（2002）咸民初字第1481號判決書亦執(zhí)行完畢。
2007年6月17日，第三人鎮(zhèn)常運(yùn)之母梁世云向咸寧市公證處申請辦理訴爭房屋的繼承公證，梁世云向公證機(jī)關(guān)提交了鎮(zhèn)天然的死亡證明、咸寧市咸安區(qū)馬橋鎮(zhèn)呂鋪村村民委會以及咸寧市公安局咸安分局馬橋派出所共同出具的“鎮(zhèn)天然與梁世云共生育兩子，大兒子叫鎮(zhèn)定，二兒子叫鎮(zhèn)常運(yùn)（第三人）”的證明材料，且公證機(jī)關(guān)向梁世云核實(shí)時，梁世云也自述其與鎮(zhèn)天然共生育二子，大兒子叫鎮(zhèn)定，二兒子叫鎮(zhèn)常運(yùn)。2007年6月18日，鎮(zhèn)定、鎮(zhèn)常運(yùn)向公證機(jī)關(guān)以書面申明的方式放棄對上述房產(chǎn)的繼承權(quán)。2007年6月26日，咸寧市公證處作出（2007）咸證字第1281號《繼承權(quán)公證書》，公證鎮(zhèn)天然名下的訴爭房屋由梁世云繼承。事后，梁世云與被告周某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定梁世云因鎮(zhèn)天然向被告借款并以訴爭房屋作抵押，借款期限屆滿無力清償，故梁世云同意將訴爭房屋折價504900元代為向被告周某某清償并協(xié)助被告周某某辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
2007年7月25日，梁世云協(xié)助被告周某某辦理了訴爭房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)后，被告周某某取得咸寧市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。
2014年8月18日，原告向咸寧市公證處提出復(fù)查申請，認(rèn)為該公證處作出的（2007）咸證字第1281號《繼承權(quán)公證書》遺漏了法定繼承人鎮(zhèn)紅以及代位繼承人鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏。2014年9月26日，該公證處作出咸證復(fù)字（2014）第001號《公證復(fù)查決定書》、（2014）鄂咸寧證補(bǔ)字第001號《補(bǔ)正公證書》：1、追加原告鎮(zhèn)紅為第一順序法定繼承人；2、追加原告鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏為代位繼承人；3、（2007）咸證字第1281號《繼承權(quán)公證書》中“被繼承人鎮(zhèn)天然的上述遺產(chǎn)由其妻子粱世云繼承”變更為“被繼承人鎮(zhèn)天然的上述遺產(chǎn)由其妻子粱世云、次子鎮(zhèn)常國、女兒鎮(zhèn)紅繼承，因鎮(zhèn)常國于1995年10月先于被繼承人死亡，根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第十一條的規(guī)定，鎮(zhèn)常國有權(quán)繼承被繼承人的遺產(chǎn)份額由鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏代位繼承”。事后，原告向原審提起訴訟，要求依法處理。
同時查明，2012年1月21日，第三人鎮(zhèn)常運(yùn)向被告周某某要求租賃訴爭房屋居住，雙方簽訂一份租房協(xié)議書，約定被告周某某將訴爭房屋中7-8號樓房出租給第三人鎮(zhèn)常運(yùn)使用，租期自2007年至2013年1月21日止，合計500000元；第三人鎮(zhèn)常運(yùn)于2012年9月支付租金50000元，租期內(nèi)的水電費(fèi)由第三人鎮(zhèn)常運(yùn)承擔(dān)，門窗損壞由第三人鎮(zhèn)常運(yùn)維修；第三人鎮(zhèn)常運(yùn)在租期內(nèi)未付清租金的，自行退出房屋并承擔(dān)違約金100000元。協(xié)議簽訂后，第三人鎮(zhèn)常運(yùn)在租期內(nèi)向被告周某某支付了租金45000元，下欠455000元未付。為此，被告周某某訴至原審法院，請求依法處理。2014年10月27日，原審法院作出（2014）鄂咸安民初字第01867號民事判決書，判決：1、解除被告周某某與第三人鎮(zhèn)常運(yùn)簽訂的租房協(xié)議書，第三人鎮(zhèn)常運(yùn)于本判決生效后十五日內(nèi)退出租賃房屋；2、第三人鎮(zhèn)常運(yùn)下欠被告周某某租金455000元，被告周某某下欠第三人鎮(zhèn)常運(yùn)人民幣155000元，兩抵后，第三人鎮(zhèn)常運(yùn)下欠被告周某某300000元。其違約和利息損失，以本金300000元為基數(shù)，自2013年1月22日起至本判決執(zhí)行之日止，按中國人民銀行同期貸款利率的150%計算。以上給付款項(xiàng)于本判決生效后三十日內(nèi)清償。該判決送達(dá)后，被告周某某與第三人鎮(zhèn)常運(yùn)均未上訴。
原審還查明，梁世云于2008年5月12日病逝。
根據(jù)原、被告的訴辯主張，原審歸納本案的爭議焦點(diǎn)為：一、原告的起訴是否超過訴訟時效；二、被告與第三人、梁世云分別簽訂的《和解協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否合法有效；三、被告取得訴爭房屋所有權(quán)是否善意取得；四、梁世云將訴爭房屋折價抵償給被告，第三人是否受益。
對于焦點(diǎn)一：原告的起訴是否超過訴訟時效。原告的訴訟請求為確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效并要求返還房屋，原告行使的是物權(quán)請求權(quán)，由于物權(quán)的支配性和排他性決定了對物權(quán)的保護(hù)應(yīng)當(dāng)與物權(quán)本身共始終，物權(quán)請求權(quán)不受訴訟時效限制，所以原告的起訴未超過訴訟時效。
對于焦點(diǎn)二：被告與第三人、梁世云分別簽訂的《和解協(xié)議》、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否合法有效。被告與第三人訂立的《和解協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，對此第三人在原審法院（2014）鄂咸安民初字第01867號案中，還以該協(xié)議的約定對抗被告向其主張的租金。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”以及《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持”的規(guī)定，第三人是否具有訴爭房屋的處分權(quán)，并不影響處分合同的效力，故被告與第三人訂立的《和解協(xié)議》合法有效。對被告與梁世云訂立的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原告雖然對該協(xié)議中房屋轉(zhuǎn)讓價格提出異議，但并未提供證據(jù)佐證該價格低于當(dāng)時市場價格，同時該協(xié)議簽訂后，粱世云為履行該協(xié)議協(xié)助被告過戶，還按照咸寧市房地產(chǎn)管理局的規(guī)定與被告訂立了房屋轉(zhuǎn)移契約存檔。由此粱世云與被告訂立的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，該協(xié)議亦合法有效。
對于焦點(diǎn)三：被告取得訴爭房屋所有權(quán)是否善意取得?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照上述規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。據(jù)此，善意取得需要符合以下四個條件，即無權(quán)處分、買受人善意、買受人支付了合理的對價、辦理了不動產(chǎn)變更登記。首先，梁世云處分屬于其與原告共有的房屋的行為，構(gòu)成了善意取得制度中的“無權(quán)處分”。其次，被告作為買受人在主觀上是否構(gòu)成善意。民法意義上的善意是相對于惡意而言，是指受讓人不知情，即不知或不應(yīng)知道讓與人轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)時沒有處分該項(xiàng)財產(chǎn)的權(quán)限。梁世云與被告訂立《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》前，梁世云已向咸寧市公證處申請繼承公證，且梁世云獲得公證機(jī)關(guān)出具的《繼承權(quán)公證書》。被告基于對咸寧市公證處依公證程序制作的公證文書的信賴，簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時已經(jīng)盡到合理的注意義務(wù)，對梁世云隱瞞其他繼承人是不知情的，因此，被告在辦理轉(zhuǎn)讓該房屋時是善意的，符合善意取得制度中的“善意”要求。其三，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》確定成交價為504900元，原告雖提出異議，認(rèn)為該價格低于當(dāng)時的市場價，但沒有提供證據(jù)支持其異議主張，故應(yīng)認(rèn)定此價格符合當(dāng)時的市場價格。其四，梁世云已經(jīng)協(xié)助被告辦理了轉(zhuǎn)讓登記，被告被登記為訴爭房屋新的房屋所有權(quán)人。由此可見，本案被告受讓訴爭房屋所有權(quán)的行為符合善意取得制度的四項(xiàng)基本要求，構(gòu)成善意取得。
對于焦點(diǎn)四：粱世云將訴爭房屋折價抵償給被告，第三人是否受益。因第三人未到庭參加訴訟，原審無法要求被告與第三人當(dāng)庭對質(zhì)，確認(rèn)第三人亡故父母生前將訴爭房屋抵償給被告，是否還抵償了第三人下欠被告的借款，但根據(jù)已經(jīng)生效的原審法院（2014）鄂咸安民初字第01867號民事判決書認(rèn)定的事實(shí)以及被告向原審提供的證據(jù)，可證明被告與第三人均認(rèn)可粱世云將訟爭房屋折價轉(zhuǎn)讓給被告，轉(zhuǎn)讓的訴爭房屋還抵償了第三人下欠被告的借款本息。
綜上，被告因訴爭房屋轉(zhuǎn)讓登記獲得房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，原告作為原訴爭房屋的法定繼承人、代位繼承人就無權(quán)向被告主張權(quán)利，對原告要求確認(rèn)《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效以及返還訴爭房屋的訴訟請求，原審依法不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、第一百零六條，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：駁回原告鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏的訴訟請求。案件受理費(fèi)100元，由原告鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏承擔(dān)。
二審經(jīng)審理查明，咸寧市公證處（2007）咸證字第1281號《繼承權(quán)公證書》公證，被繼承人鎮(zhèn)天然的遺產(chǎn)由梁世云繼承?！独^承權(quán)公證書》制作前一日即2007年6月25日，梁世云與周某某簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。2007年7月27日，訴爭房屋過戶到周某某名下后，周某某又將該房返租給鎮(zhèn)常運(yùn)，雙方于2012年1月21日補(bǔ)簽了一份租房協(xié)議書。
除上述事實(shí)外，一審認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)，二審繼續(xù)予以確認(rèn)。
二審還查明，原審法院（2002）咸民初字第1481號民事判決書發(fā)生法律效力后，周某某向原審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。2003年11月2日，鎮(zhèn)常運(yùn)向周某某支付200000元。
2007年5月31日，鎮(zhèn)常運(yùn)與周某某達(dá)成和解協(xié)議并將本案訴爭房產(chǎn)過戶到周某某名下后，周某某、鎮(zhèn)常運(yùn)并未將和解執(zhí)行情況告知原審法院。
綜合各方當(dāng)事人上訴與答辯的情況，本案爭議的焦點(diǎn)是周某某是否善意取得本案訴爭的房產(chǎn)。

本院認(rèn)為，周某某取得本案訴爭的房產(chǎn)系善意取得。理由是：一、2007年6月至7月，本案訴爭房屋為梁世云、鎮(zhèn)紅以及鎮(zhèn)常國的子女鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏共同所有。梁世云未經(jīng)其他權(quán)利人同意以爭議房屋抵償鎮(zhèn)天然生前拖欠周某某債務(wù)的行為屬于部分無效的行為；鎮(zhèn)常運(yùn)以爭議房屋抵償其個人所負(fù)債務(wù)的行為屬于無權(quán)處分行為。雖然如此，周某某基于對公證機(jī)關(guān)出具的《繼承權(quán)公證書》的信賴，與梁世云簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時并不知道梁世云隱瞞了訴爭房產(chǎn)尚有其他權(quán)利人的事實(shí)，已盡到了合理注意義務(wù)，周某某取得訴爭房產(chǎn)是善意的；二、從當(dāng)事人簽訂的協(xié)議來看，訴爭的房產(chǎn)實(shí)際抵償了兩筆債務(wù)合計1247900元（鎮(zhèn)天然的504900元、鎮(zhèn)常運(yùn)的743000），尚未包括743000元的利息。訴訟中，上訴人雖然認(rèn)為房產(chǎn)作價過低，但僅有陳述，并未提供有效證據(jù)證明，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定周某某取得訴爭房產(chǎn)時支付了合理對價，故對上訴人的此項(xiàng)主張不予支持；三、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、《和解協(xié)議》簽訂后，周某某經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理了變更登記，已經(jīng)取得了訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款之規(guī)定，本案訴爭的房產(chǎn)為周某某所有。同時，《中華人民共和國物權(quán)法》第二款規(guī)定：“受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?！币勒丈鲜鲆?guī)定，鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏可以向侵權(quán)人主張損害賠償。上訴人請求確認(rèn)梁世云與周某某于2007年6月25日簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效、判令周某某返還訴爭房產(chǎn)的訴訟請求因無法律依據(jù)，不予支持。
綜上，原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。上訴人上訴請求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由鎮(zhèn)紅、鎮(zhèn)江波、鎮(zhèn)耀華、雷敏負(fù)擔(dān)。

審判長　趙　斌 審判員　夏昌筠 審判員　王凱群

書記員：蔣昊