上訴人（原審被告）湖北省通城縣越某美容有限責任公司（以下簡稱越某美容公司），住所地湖北省通城縣雋水鎮(zhèn)民主路286號。
法定代表人皮剛成，該公司董事長。
被上訴人（原審原告）湖北省通城縣雋水鎮(zhèn)和平社區(qū)居民委員會（以下簡稱和平社區(qū)居委會），住所地湖北省通城縣雋水鎮(zhèn)民主路286號。
法定代表人徐幼明，該居委會主任。
委托代理人黎少云，湖北泰元律師事務所律師。
委托代理人徐洋廣，男，漢族，湖北省通城縣人，湖北省通城縣司法局干部。

上訴人越某美容公司因與被上訴人和平社區(qū)居委會房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省通城縣人民法院（2014）鄂通城民初字第00598號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2015年3月31日公開開庭審理了本案。上訴人越某美容公司法定代表人皮剛成及其委托代理人徐洋廣，被上訴人和平社區(qū)居委會法定代表人徐幼明，委托代理人黎少云到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審認定：1998年越某美容公司開始租賃和平社區(qū)居委會辦公樓一樓部分門店及二樓房屋經(jīng)營美容美發(fā)，后陸續(xù)接轉了一樓其他門店及地下室，并于2007年重新進行了整體裝修。2007年6月1日，雙方重新簽訂了房屋租賃協(xié)議，協(xié)議約定：1、甲方（和平社區(qū)居委會）將現(xiàn)辦公樓的地下室及一、二層房屋全部租賃給乙方（越某美容公司）經(jīng)營使用，乙方從2007年起每年向甲方交納租金61500元，以后按3000元每年遞增至88500元為止，不再遞增；2、考慮到乙方裝修投資過大，租期定為10年，即自2007年8月1日至2017年7月30日，乙方自協(xié)議簽訂之日起一次性付清全年租金，以后每年必須提前一個月付清次年的全部租金，否則甲方有權終止本合同，由此造成的一切經(jīng)濟損失和后果概由乙方自負。后在合同履行過程中，因周邊門店租金漲價，原告要求被告重新協(xié)商租金未果，原告遂于2012年11月27日至12月1日鎖了被告一二樓的店門。2012年12月1日原、被告在原房屋租賃協(xié)議的基礎上又簽訂了房屋租賃補充協(xié)議，協(xié)議約定：1、原雙方簽訂的租賃期限繼續(xù)有效。2、從2013年8月1日至2017年7月30日共4年，乙方每年向甲方交納的租金重新定為每年160000元，且必須在每年7月1日前一次性付清。如有推遲，每天罰滯納金1000元，超過10天，甲方有權終止協(xié)議。乙方必須無任何補償退出門面，甲方另租他人。3、甲方因工作需要，乙方同意無償放棄地下室的使用權，并在2012年12月30日前由甲方收回管理，乙方無異議。4、協(xié)議期間，如需轉讓，需經(jīng)甲方同意，在租賃期內(nèi)，不低于同等租賃價格的同時，雙方共同合作轉讓。5、協(xié)議期間，乙方如需裝修，必須通過甲方同意，同意后再裝修。6、協(xié)議期屆滿時，乙方不得以任何借口收取門店轉讓費和裝修費。在租金價格同等、條件同等的前提下，乙方有優(yōu)先承租權。2013年7月因越某美容公司未按補充協(xié)議約定在7月1日前交付下一年度的租金，經(jīng)原告多次催討未果，原告又鎖了一樓兩間門店的大門3天后，越某美容公司于同月24日交付了2013年8月1日至2014年7月31日期間的租金160000元。
原審同時查明，2010年5月17日，越某美容公司未經(jīng)過原告同意與第三人張大旭簽訂了合作協(xié)議，將本案系爭房屋一樓兩間門店交由第三人張大旭經(jīng)營，協(xié)議約定：1、甲方（越某美容公司）以門面合作由乙方（第三人張大旭）經(jīng)營，甲方不參與經(jīng)營，幫助處理相關部門事情，不得干擾經(jīng)營。經(jīng)營時產(chǎn)生的一切責任由乙方負責，與甲方無關。2、合作期間為7年，自2010年6月1日至2017年5月31日。3、甲方以門面方式出資，由于不參與經(jīng)營，所以以固定分紅作為利潤。合作前4年乙方每年給付甲方分紅138000元，從第5年起至第7年乙方每年給付甲方分紅160000元，均在每年3月1日前付清，如到期未分紅，將作為乙方自行作廢本協(xié)議，甲方將無條件提前至3月1日收回門面。4、乙方在合作期內(nèi)無權將門面轉讓或出租，協(xié)議到期或未到期乙方放棄合作時，乙方不得將門面所有裝修損壞。第三人張大旭于協(xié)議簽訂的次日付清了當年的利潤，并對兩間門店重新進行了裝修，分別開設了通城縣中天嬰幼服裝店和通城縣七波輝運動服裝店，營業(yè)執(zhí)照均登記為張大旭個人經(jīng)營。但雙方一直對原告宣稱是合作關系。此后三年，第三人張大旭均在每年4月前付清了下一年度的利潤。2014年4月23日因第三人張大旭逾期未給付越某美容公司第5年的利潤，越某美容公司就將第三人張大旭店內(nèi)的顧客攆走，阻止其經(jīng)營，第三人張大旭遂告知和平社區(qū)居委會其與被告轉租的事實。被告又于同月25日和27日在其店門口先后倒了3車沙子。經(jīng)第三人張大旭與和平社區(qū)居委會報警，雋水派出所接警后于同月29日進行了調(diào)處。次日，越某美容公司法定代表人皮剛成到原告處交付租金，原告以被告未將沙子運走而拒收。同年5月12日原告書面通知被告解除雙方簽訂的租賃合同，越某美容公司認為原告解除租賃合同于法無據(jù)，應繼續(xù)履行合同，而拒不騰退房屋，雙方為此產(chǎn)生糾紛。
原審還查明，越某美容公司于2011年1月1日將二樓美發(fā)廳交給第三人王正明、陳文杰合伙經(jīng)營，每月收取租金6000元，從2013年1月起降為每月5000元。第三人王正明、陳文杰在經(jīng)營期間進行了部分裝修和投資，但仍沿用越某美容公司的營業(yè)執(zhí)照和相關手續(xù)。
原審認為，本案的爭議焦點為：一、越某美容公司與第三人張大旭系合作關系還是轉租關系；二、越某美容公司與第三人王正明、陳文杰系企業(yè)內(nèi)部承包關系還是轉租關系；三、和平社區(qū)居委會與越某美容公司之間的租賃合同應否解除。
關于焦點一，原審認為，合作經(jīng)營合同雙方應共同出資、共擔風險，而越某美容公司與第三人張大旭之間簽訂的協(xié)議雖名為合作協(xié)議，但不具備合作經(jīng)營合同的法律特征；在其協(xié)議中，雙方以轉租門店租賃權為協(xié)議內(nèi)容，越某美容公司以提供門店租賃權為代價收取固定利潤，符合租賃關系的法律特征，應認定為轉租關系。
關于焦點二，越某美容公司雖將二樓美發(fā)廳交給第三人王正明、陳文杰合伙經(jīng)營，按月收取租金，但其中包含了越某美容公司所投入裝修及設備的使用價值，并且第三人王正明、陳文杰在經(jīng)營過程中并未變更營業(yè)執(zhí)照，仍沿用越某美容公司的營業(yè)執(zhí)照和相關手續(xù)，可認定為企業(yè)內(nèi)部承包關系。
關于焦點三，越某美容公司未經(jīng)出租人和平社區(qū)居委會同意將一樓兩間門店轉租給第三人張大旭經(jīng)營，侵害了原告的利益，雙方一直對原告宣稱是合作關系，直至2014年4月23日被告與第三人張大旭因本案系爭門店的經(jīng)營問題發(fā)生糾紛，和平社區(qū)居委會才由第三人張大旭告知一樓兩間門店轉租的事實，并且第三人張大旭在庭審作證時才提交越某美容公司與其簽訂的合作協(xié)議，故原告有權在知道轉租事實后六個月內(nèi)解除租賃合同，但鑒于越某美容公司將二樓美發(fā)廳交給第三人王正明、陳文杰合伙經(jīng)營，屬企業(yè)內(nèi)部承包關系，一樓兩間門店與二樓美發(fā)廳在使用上業(yè)已分割開，互不影響，并且越某美容公司對二樓美發(fā)廳裝修及設備投入較大，租期尚有近三年之久，由越某美容公司繼續(xù)租賃二樓房屋對原告利益也無實質(zhì)影響，從促進當事人交易和平衡合同雙方當事人利益考慮，對被告轉租給第三人張大旭經(jīng)營的一樓兩間門店解除租賃合同，對二樓美發(fā)廳由原、被告繼續(xù)履行租賃合同至租期屆滿。由于和平社區(qū)居委會已于2014年5月12日書面通知越某美容公司解除租賃合同，根據(jù)《合同法》第九十六條第一款：當事人一方依照合同約定或法律規(guī)定主張解除合同的，應通知對方。合同自通知到達對方時解除。故和平社區(qū)居委會與越某美容公司簽訂的租賃協(xié)議中關于一樓兩間門店的租賃關系已于2014年5月12日解除。至于租賃合同部分解除后，和平社區(qū)居委會與越某美容公司關于二樓房屋租金的確定問題，因雙方不能對租金協(xié)商一致，原審參照越某美容公司收取第三人王正明、陳文杰租金60000元∕年的標準，考慮其中包含了越某美容公司所投入裝修及設備的使用價值，酌定房屋租金為每年30000元。
原審依照《中華人民共和國合同法》第九十一條第（二）項、第九十四條第（五）項、第九十六條第一款、第九十七條、第二百二十四條第二款及《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條第一款的規(guī)定，判決如下：一、和平社區(qū)居委會與越某美容公司簽訂的租賃協(xié)議中關于一樓兩間門店（轉租給張大旭經(jīng)營的兩間門店）的租賃關系已于2014年5月12日解除，二樓房屋（美發(fā)廳）的租賃關系在合同租期內(nèi)繼續(xù)有效。二、越某美容公司從2014年8月1日起按每年30000元的租金標準給付和平社區(qū)居委會二樓房屋的租金至合同期滿。三、越某美容公司應于本判決生效后七日內(nèi)騰退一樓的兩間門店，并按130000元∕年的租金標準計付一樓兩間門店從2014年8月1日起至門店騰退之日止的門店使用費。本案受理費5500元，由和平社區(qū)居委會負擔2000元，越某美容公司負擔3500元。
二審經(jīng)審理查明，一審認定事實屬實，二審繼續(xù)予以認定。
綜合上訴與答辯的情況，本院認為，本案爭議的焦點，一是應否解除上訴人與被上訴人訟爭房屋一樓的租賃合同，二是雙方訟爭房屋二樓的租金如何確定。
關于爭議焦點一。本院認為，和平社區(qū)居委會系訟爭房屋的所有權人，其有權將其房屋出租，越某美容公司因經(jīng)營需要承租該門面房屋，雙方均具有民事權利能力和民事行為能力，雙方于2007年6月1日、2012年12月1日簽訂的房屋租賃協(xié)議及其補充協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容并不違反法律規(guī)定，因而上述兩份協(xié)議均合法有效，雙方當事人均應遵守協(xié)議約定，履行各自的義務。2014年4月23日，和平社區(qū)居委會知曉越某美容公司未經(jīng)其同意將一樓門面轉租給張大旭經(jīng)營的事實后，于5月12日通知越某美容公司解除租賃合同，雙方協(xié)商未果，和平社區(qū)居委會于5月16日訴至原審法院。和平社區(qū)居委會的主張符合雙方合同約定的解除合同的條件，雙方于2007年6月1日以及2012年12月1日簽訂的兩份協(xié)議均應全部解除，鑒于一審僅解除當事雙方訟爭房屋一樓的租賃合同，而和平社區(qū)居委會對原審判決并未提起上訴，本院亦不予變更。和平社區(qū)居委會主張權利符合《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條第一款的規(guī)定，系在六個月內(nèi)提起訴訟并未超過時效。
關于爭議焦點二。本院認為，上訴人將其場地、設備發(fā)包給第三人承包經(jīng)營，每年收取的承包費收益為60000元，其中包含了越某美容公司投資裝修、購置設備的收益部分。一審根據(jù)本案的實際情況，酌情判令上訴人支付訟爭房屋二樓租金以30000元／年為標準并無不當。

綜上，本院認為，一審認定事實清楚，適用法律正確。上訴人上訴請求不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3500元，由越某美容公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　趙　斌 審判員　王凱群 審判員　夏昌筠

書記員：程鵬翔