上訴人（原審被告）：綠地集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司，住所地：黑龍江省大慶市高新區(qū)新科路12號(hào)科技創(chuàng)業(yè)園A座204室，現(xiàn)辦公地點(diǎn)：大慶市高新區(qū)孵化器3號(hào)樓16層。
法定代表人：樊華，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：梁紅玉，黑龍江高盛律師集團(tuán)事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：艾忠原，該公司客服專(zhuān)員。
被上訴人（原審原告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大慶市讓胡路區(qū)知行教育培訓(xùn)學(xué)校職工。
委托訴訟代理人：徐秀偉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無(wú)職業(yè)。
原審被告：綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，住所地：上海市黃浦江區(qū)打浦路688號(hào)。
法定代表人：張玉良，該公司董事長(zhǎng)。

本院認(rèn)為，首先，在上訴人與被上訴人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)，綠地大慶公司尚未取得涉案地塊的土地使用權(quán)證，未辦妥涉案建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建等審批手續(xù)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未開(kāi)工。可見(jiàn)，簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)并不具備商品房預(yù)售條件。其次，《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》符合房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的預(yù)約合同特征。雙方均承認(rèn)簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)表示再行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。上訴人與被上訴人李某某簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，協(xié)議中僅寫(xiě)明房屋坐落、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)，缺少《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的房屋交付使用條件及日期，辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事實(shí)、解決爭(zhēng)議的方法和違約責(zé)任等主要條款，該協(xié)議是為雙方將來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同而訂立的意向性協(xié)議，屬預(yù)約性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同。從《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》內(nèi)容看，并無(wú)違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性的規(guī)定，當(dāng)事人意思表示真實(shí)、自愿，故該合同應(yīng)認(rèn)定為有效。因《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)范的是商品房買(mǎi)賣(mài)的本約合同，被上訴人主張?jiān)搮f(xié)議未取得商品房銷(xiāo)售許可證而無(wú)效不能成立。
原審原告起訴主張認(rèn)定合同無(wú)效，一審法院認(rèn)定合同有效正確，但未對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行釋明即判決解除合同，一審法院超出當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行判決。本案在二審釋明后，被上訴人仍堅(jiān)持認(rèn)為合同無(wú)效，且二審調(diào)解未果。因此，本案一審嚴(yán)重違反法定程序，應(yīng)發(fā)回重審。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（四）項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷(xiāo)黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院（2016）黑0691民初572號(hào)民事判決；
二、本案發(fā)回黑龍江省大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院重審。
二審案件受理費(fèi)由上訴人綠地集團(tuán)大慶置業(yè)有限公司預(yù)交4622元，予以退回。

審　判　長(zhǎng)　　張智源 審　判　員　　趙　楠 代理審判員　　張和平

書(shū)記員：李美鷗 附法律條文： 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第一百七十條第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理： （四）原判決遺漏當(dāng)事人或者違法缺席判決等嚴(yán)重違反法定程序的，裁定撤銷(xiāo)原判決，發(fā)回原審人民法院重審。