綠地集團大慶置業(yè)有限公司
梁紅玉（黑龍江高盛律師事務所）
艾忠原
穆某某
徐秀偉
綠地地產集團有限公司

上訴人（原審被告）:綠地集團大慶置業(yè)有限公司，住所地:黑龍江省大慶市高新區(qū)新科路12號科技創(chuàng)業(yè)園A座204室，現(xiàn)辦公地點:大慶市高新區(qū)孵化器3號樓16層。
法定代表人:樊華，該公司總經理。
委托訴訟代理人:梁紅玉，黑龍江高盛律師集團事務所律師。
委托訴訟代理人:艾忠原，該公司客服專員。
上訴人（原審原告）:穆某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，大慶市嘉億聚鑫經貿有限公司職工。
委托訴訟代理人:徐秀偉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)。
原審被告:綠地地產集團有限公司，住所地:上海市黃浦江區(qū)打浦路688號。
法定代表人:張玉良，該公司董事長。
上訴人綠地集團大慶置業(yè)有限公司（以下簡稱綠地大慶公司）因與上訴人穆某某、原審被告綠地地產集團有限公司（以下簡稱綠地地產公司）商品房預約合同糾紛一案，不服黑龍江省大慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2016）黑0691民初546號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭對本案進行了審理。
本院認為，首先，在上訴人綠地大慶公司與上訴人穆某某簽訂《認購協(xié)議書》時，綠地大慶公司尚未取得涉案地塊的土地使用權證，未辦妥涉案建設項目的立項、規(guī)劃、報建等審批手續(xù)，開發(fā)項目尚未開工。
可見，簽訂《認購協(xié)議書》時并不具備商品房預售條件。
其次，《認購協(xié)議書》符合房屋買賣合同中的預約合同特征。
雙方均承認簽訂《認購協(xié)議書》時表示再行簽訂商品房買賣合同。
上訴人綠地大慶公司與上訴人穆某某簽訂的《認購協(xié)議書》，協(xié)議中僅寫明房屋坐落、面積、房屋單價及總價，缺少《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的房屋交付使用條件及日期，辦理產權登記有關事實、解決爭議的方法和違約責任等主要條款，該協(xié)議是為雙方將來簽訂正式商品房買賣合同而訂立的意向性協(xié)議，屬預約性質，應認定為商品房買賣預約合同。
從《認購協(xié)議書》內容看，并無違反法律、法規(guī)強制性的規(guī)定，當事人意思表示真實、自愿，故該合同應認定為有效。
因《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)范的是商品房買賣的本約合同，上訴人穆某某主張該協(xié)議未取得商品房銷售許可證而無效不能成立。
原審原告起訴主張認定合同無效，一審法院認定合同有效正確，但未對當事人進行釋明即判決解除合同，一審法院超出當事人的訴訟請求進行判決。
本案在二審釋明后，上訴人穆某某仍堅持認為合同無效，且二審調解未果。
因此，本案一審嚴重違反法定程序，應發(fā)回重審。
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（四）項 ?之規(guī)定，裁定如下:
一、撤銷黑龍江省大慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2016）黑0691民初546號民事判決；
二、本案發(fā)回黑龍江省大慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院重審。
二審案件受理費，由上訴人綠地集團大慶置業(yè)有限公司預交4733元、上訴人穆某某預交7300元均予以退回。

本院認為，首先，在上訴人綠地大慶公司與上訴人穆某某簽訂《認購協(xié)議書》時，綠地大慶公司尚未取得涉案地塊的土地使用權證，未辦妥涉案建設項目的立項、規(guī)劃、報建等審批手續(xù)，開發(fā)項目尚未開工。
可見，簽訂《認購協(xié)議書》時并不具備商品房預售條件。
其次，《認購協(xié)議書》符合房屋買賣合同中的預約合同特征。
雙方均承認簽訂《認購協(xié)議書》時表示再行簽訂商品房買賣合同。
上訴人綠地大慶公司與上訴人穆某某簽訂的《認購協(xié)議書》，協(xié)議中僅寫明房屋坐落、面積、房屋單價及總價，缺少《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的房屋交付使用條件及日期，辦理產權登記有關事實、解決爭議的方法和違約責任等主要條款，該協(xié)議是為雙方將來簽訂正式商品房買賣合同而訂立的意向性協(xié)議，屬預約性質，應認定為商品房買賣預約合同。
從《認購協(xié)議書》內容看，并無違反法律、法規(guī)強制性的規(guī)定，當事人意思表示真實、自愿，故該合同應認定為有效。
因《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)范的是商品房買賣的本約合同，上訴人穆某某主張該協(xié)議未取得商品房銷售許可證而無效不能成立。
原審原告起訴主張認定合同無效，一審法院認定合同有效正確，但未對當事人進行釋明即判決解除合同，一審法院超出當事人的訴訟請求進行判決。
本案在二審釋明后，上訴人穆某某仍堅持認為合同無效，且二審調解未果。
因此，本案一審嚴重違反法定程序，應發(fā)回重審。

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（四）項 ?之規(guī)定，裁定如下:
一、撤銷黑龍江省大慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2016）黑0691民初546號民事判決；
二、本案發(fā)回黑龍江省大慶高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院重審。
二審案件受理費，由上訴人綠地集團大慶置業(yè)有限公司預交4733元、上訴人穆某某預交7300元均予以退回。

審判長：張智源

書記員：李美鷗