上訴人（原審原告、反訴被告）綏芬河市東某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。
法定代表人李守春，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人張之敏，黑龍江青山律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴原告）王某某，男，漢族，干部。
委托代理人王志財(cái)，男，漢族，退休干部，系被上訴人王某某父親。

上訴人綏芬河市東某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)東某公司）因與被上訴人王某某商品房銷(xiāo)售合同糾紛一案，不服五大連池市人民法院（2014）五民初字第260號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人東某公司的委托代理人張之敏，被上訴人王某某及其委托代理人王志財(cái)?shù)酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審原告東某公司在原審法院訴稱(chēng)，2010年1月30日，王某某在東某公司開(kāi)發(fā)的東某家樂(lè)綜合樓尚處于規(guī)劃階段、在拆遷尚未進(jìn)行的情況下，王某某預(yù)購(gòu)臨街商服東數(shù)第1號(hào)門(mén)市房，并交付房款549，920.00元，由東某公司出具了標(biāo)明位置和房款的收據(jù)。2013年末，該綜合樓竣工即將交付使用。因東某公司與王某某未就《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要合同內(nèi)容進(jìn)行約定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定雙方之間商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系未成立?，F(xiàn)請(qǐng)求：1、確認(rèn)東某公司與王某某之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同未成立。2、向王某某返還購(gòu)房預(yù)售款549，920.00元。另王某某近日強(qiáng)行進(jìn)入東某家樂(lè)綜合樓東數(shù)第1戶(hù)門(mén)市房，請(qǐng)求法院判令王某某停止侵權(quán)。
原審被告王某某在原審法院辯稱(chēng)，一、反對(duì)東某公司收房退款，2010年1月30日付出549，920.00元全額交款購(gòu)買(mǎi)68.74平方米房屋，收據(jù)上標(biāo)明東某商業(yè)局樓下東數(shù)第1戶(hù)門(mén)市，每平方米8，000.00元，購(gòu)買(mǎi)時(shí)房屋價(jià)格較高，東某公司無(wú)權(quán)收回。二、東某公司以《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)簽訂合同，并非是必須，四年前交款到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商始終拒絕簽訂合同。三、根據(jù)《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式，開(kāi)發(fā)商給開(kāi)的收據(jù)所載內(nèi)容有姓名、房款總數(shù)、面積、交款日期、房間位置、收款人姓名并加蓋公章，完全符合《合同法》規(guī)定，相關(guān)部門(mén)都承認(rèn)事實(shí)合同，所以該合同是成立的。四、為了證實(shí)收據(jù)（合同）的有效性，業(yè)戶(hù)與政府及東某公司負(fù)責(zé)人協(xié)商，東某公司共同承諾2012年12月30日前保證購(gòu)房者入戶(hù)，否則出現(xiàn)一切事情由政府承擔(dān)。
反訴原告王某某在原審法院反訴稱(chēng)，東某公司引用了《商品房銷(xiāo)售合同管理辦法》第十六條當(dāng)事人沒(méi)有按其規(guī)定的主要內(nèi)容進(jìn)行約定，明顯在混淆是非?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，說(shuō)明合同已經(jīng)開(kāi)始履行。同時(shí)根據(jù)《合同法》第三十六條規(guī)定，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，但一方已履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立，王某某已履行主要義務(wù)。因此雙方之間買(mǎi)賣(mài)合同成立。王某某所購(gòu)買(mǎi)的東某家樂(lè)小區(qū)所有的住宅、車(chē)庫(kù)和部分商服的購(gòu)房戶(hù)已于2013年11月至12月陸續(xù)辦理入戶(hù)手續(xù)，根據(jù)《合同法》第六十條規(guī)定請(qǐng)求東某公司繼續(xù)全面履行合同，盡快辦理入戶(hù)手續(xù)并簽訂正規(guī)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。并要求東某公司賠償王某某2012年12月30日至2014年2月28日違約金數(shù)額60，667.00元（參照西二門(mén)、三門(mén)根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具估算單的年租金52，000.00元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。本門(mén)市購(gòu)買(mǎi)時(shí)面積為68.74平方米，房產(chǎn)測(cè)繪面積65.675平方米，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條二款的規(guī)定，東某公司返還王某某3%以?xún)?nèi)減少的面積2.0622平方米的房款金額為16，497.60元（68.74平方米×3%×8，000.00元），東某公司應(yīng)當(dāng)雙倍返還超出3%的面積1.0028平方米房款金額為16，044.80元（68.74平方米-65.675平方米-68.74平方米×3%）。東某公司應(yīng)賠償和退還王某某所有款項(xiàng)為93，209.00元。請(qǐng)求：1、判決合同成立。2、判決東某公司繼續(xù)履行合同，辦理入戶(hù)手續(xù)，并按照法律規(guī)定返還房款。3、賠償違約損失及減少面積應(yīng)退房款總計(jì)93，209.00元。
反訴被告東某公司在原審法院辯稱(chēng)，答辯理由與起訴理由一致。減少的面積缺乏證據(jù)，違約以合同成立為前提。
原審法院判決認(rèn)定，2010年1月30日，王某某向東某公司預(yù)訂了東某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的東某家樂(lè)綜合樓1號(hào)樓東數(shù)第1號(hào)門(mén)市，全額交款549，920.00元，面積68.74平方米，每平方米8，000.00元?，F(xiàn)實(shí)際面積為65.675平方米，減少了3.065平方米。王某某交款后曾多次找東某公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但雙方始終未簽訂書(shū)面合同。2012年5月2日，東某公司做出承諾，保證住戶(hù)于2012年12月30日前入住。2013年末東某家樂(lè)綜合樓竣工。2013年7月3日取得黑河市商品房預(yù)售許可證。2013年11月至12月，該綜合樓售出的住宅、車(chē)庫(kù)，東某公司與購(gòu)買(mǎi)者陸續(xù)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。王某某請(qǐng)求東某公司返還3%以?xún)?nèi)減少的面積2.0622平方米的房款即16，497.60元（68.74平方米×3%×8，000.00元），并雙倍返還超出3%的面積1.0028平方米（3.065平方米－2.0622平方米）房款即16，044.80元（1.0028平方米×8，000.00元×2）。
原審法院判決認(rèn)為，王某某于2010年1月30日向東某公司訂購(gòu)商服一處，并全額交款，且在收據(jù)標(biāo)明該房的位置、購(gòu)房人名稱(chēng)，后東某公司又承諾交房時(shí)間，東某公司與王某某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)是雙方真實(shí)意思表示，雙方買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，故對(duì)東某公司主張與王某某之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同未成立的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。因王某某預(yù)訂的房屋面積比實(shí)際多，東某公司應(yīng)返還給王某某房屋減少的面積款32，542.40元（16，497.60元＋16，044.80元）。王某某稱(chēng)東某公司應(yīng)賠償其違約損失，由于其舉證房地產(chǎn)估算單來(lái)源不合法，對(duì)其主張不予支持。據(jù)此判決，一、駁回東某公司的訴訟請(qǐng)求；二、東某公司與王某某之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立，東某公司于判決生效后十日內(nèi)將東某家樂(lè)綜合樓1號(hào)樓東數(shù)第1號(hào)門(mén)市房交付給王某某。三、東某公司在判決生效后十日內(nèi)返還給王某某房屋減少面積款32，542.40元；四、駁回王某某要求東某公司賠償違約損失的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9，299.00元，由東某公司負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)1，065.00元，由東某公司負(fù)擔(dān)372.00元，王某某負(fù)擔(dān)693.00元。
經(jīng)本院審理查明的事實(shí)與原審法院判決認(rèn)定的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，王某某于2010年1月30日向東某公司訂購(gòu)東某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積為68.675平方米的東某家樂(lè)綜合樓1號(hào)樓東數(shù)第1號(hào)商服，并按每平方米8，000.00元，全額交納購(gòu)房款549，920.00元，購(gòu)房款收據(jù)中載明王某某姓名，房屋位置、房屋總價(jià)款及付款時(shí)間，后東某公司又承諾交房時(shí)間，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷(xiāo)售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。原審法院判決認(rèn)定東某公司與王某某商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立并無(wú)不當(dāng)。東某公司以房屋建成前未獲得規(guī)劃許可證明的上訴理由不能成立，其要求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系未成立，返還王某某購(gòu)房款549，920.00元，并要求王某某停止侵權(quán)的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。
另，王某某系按照68.74平方米的面積交納的購(gòu)房款，但經(jīng)實(shí)際測(cè)繪，房屋面積實(shí)為65.675平方米。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條第二款第（二）項(xiàng)規(guī)定，“買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。”原審法院判決東某公司返還王某某所購(gòu)房屋減少部分面積款32，542.40元并無(wú)不當(dāng)。東某公司要求駁回王某某反訴請(qǐng)求的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上，原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9，299.00元、郵寄費(fèi)80.00元，由上訴人綏芬河市東某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　代柳怡 審　判　員　　曹　偉 代理審判員　　張可秋

書(shū)記員：仇長(zhǎng)城