上訴人(原審被告):綏化市世某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地黑龍江省綏化市北林區(qū)衛(wèi)東街4委18組。
法定代表人:史少軍,經(jīng)理。
委托訴訟代理人:張?jiān)茤|,該公司員工。
委托訴訟代理人:李忠盛,黑龍江曉瑞律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告):董某某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族。
委托訴訟代理人:高天書,黑龍江龍程律師事務(wù)所律師。
上訴人綏化市世某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱世某公司)因與被上訴人董某某房屋買賣合同糾紛一案,不服鐵力市人民法院(2016)黑0781民初732號民事判決,向本院提起上訴。本院于2016年12月7日立案后,依法組成合議庭,公開開庭審理了本案。上訴人世某公司的委托訴訟代理人張?jiān)茤|、李忠盛,被上訴人董某某及其委托訴訟代理人高天書到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
世某公司上訴請求:撤銷一審判決,駁回董某某的訴訟請求。事實(shí)與理由:世某公司與董某某之間不存在房屋買賣合同關(guān)系,世某公司未將本案爭議房屋出賣過,未收取過該房的房款。董某某所持的購房收據(jù),是世某公司借給葉浩楠的,而葉浩楠與本案董某某之間存在的是民間借貸關(guān)系,并不是房屋買賣關(guān)系。葉浩楠在董某某處借款時(shí),用在世某公司處借的爭議房屋予以抵押。依據(jù)法律規(guī)定,本案應(yīng)按民間借貸法律關(guān)系審理。一審法院故意混淆法律關(guān)系,判決世某公司與董某某形成房屋買賣合同關(guān)系錯(cuò)誤。
董某某辯稱,一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,服從一審判決。
董某某向一審法院起訴請求:1、要求世某公司將位于鐵力林苑小區(qū)的側(cè)4號商服房屋交付給董某某;2、要求世某公司賠償董某某經(jīng)濟(jì)損失20000元。后董某某變更訴請求:要求依法確認(rèn)世某公司與董某某之間的房屋買賣合同無效,世某公司返還董某某購房款400000元,賠償利息損失20000元。事實(shí)和理由:2014年6月18日,董某某以400000元的價(jià)格在葉浩楠處購買了鐵力林苑小區(qū)側(cè)4號商服,葉浩楠為董某某出具了購房收據(jù)一份,內(nèi)容:今收董某某購房款鐵力林苑小區(qū)側(cè)4號商服款400000元,此房于2015年3月20日前交付董某某使用。見證人趙長山簽字。同日,董某某與葉浩楠到世某公司售樓處,世某公司工作人員將交款人為葉浩南的購房收據(jù)收回,為董某某又出具了一份購房收據(jù),交房時(shí)間屆滿后,董某某到世某公司處辦理入戶手續(xù),世某公司以種種理由推托,世某公司至今未履行向董某某交付房屋的義務(wù),現(xiàn)董某某購買的房屋已經(jīng)由世某公司租給他人使用。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2014年6月18日,董某某向葉浩楠給付了鐵力林苑小區(qū)側(cè)4號商服購房款400000元,葉浩楠為原告出具了收據(jù)一張,內(nèi)容為:今收董某某購房款鐵力林苑小區(qū)側(cè)4號商服款肆拾萬元整,收款人葉浩楠,落款時(shí)間后添加:此房于2015年3月20日前交付董某某使用。見證人趙長山簽字。同日世某公司為董某某出具了該房售房憑證,該售房憑證上體現(xiàn)的購房人為董某某,購房位置側(cè)4號商服,應(yīng)交金額為628963元,并蓋有世某公司林苑小區(qū)售樓專用章?,F(xiàn)董某某訴至法院要求依法確認(rèn)董某某、世某公司之間的房屋買賣合同無效,世某公司返還原告購房款400000元,并要求賠償利息損失20000元。另查明,本案爭議房屋世某公司已經(jīng)另行租賃給他人,世某公司認(rèn)可本案爭議房屋五證不全,無商品房預(yù)售許可證,就一個(gè)建設(shè)規(guī)劃許可證,但已驗(yàn)收,不能辦理產(chǎn)權(quán)證。一審法院認(rèn)為,本案爭議焦點(diǎn)為:本案系借貸關(guān)系還是房屋買賣合同關(guān)系,如系房屋買賣合同關(guān)系,董某某與誰形成了房屋買賣合同關(guān)系,該房屋買賣合同效力如何,世某公司是否應(yīng)返還董某某上述購房款并支付上述利息損失,董某某訴請是否合理。雖然世某公司申請證人葉浩楠到庭作證稱,葉浩楠與董某某之間系借貸關(guān)系,并不存在房屋買賣關(guān)系,葉浩楠為董某某出具的收據(jù)系葉浩楠向董某某借款400000元的抵押,葉浩楠承諾二個(gè)月后歸還,并提供一張董某某為葉浩楠出具的200000元的收條,因該證人證言為單一的證言材料,提供的收條上未寫明收條上的款項(xiàng)為何款,是否與本案具有關(guān)聯(lián)性,同時(shí)世某公司并未提供借據(jù)、借款合同等能證實(shí)葉浩楠與董某某之間存在借貸關(guān)系和葉浩楠為董某某出具的收據(jù)系葉浩楠向原告借款400000元的抵押物其它證據(jù)相佐證,故世某公司的上述辯解因證據(jù)不充分,本院不予支持。綜上,本案為房屋買賣合同關(guān)系,因本案爭議房屋世某公司稱已經(jīng)驗(yàn)收,但未能提供證據(jù),視為未驗(yàn)收,尚屬預(yù)售階段,董某某雖將400000元購房款交付給葉浩楠,但世某公司卻為董某某出具了售房憑證,且本案爭議房屋世某公司自認(rèn)尚不能辦理產(chǎn)權(quán)證照,在出具售房憑證時(shí)該房屋仍為世某公司所有且實(shí)際占有狀態(tài),世某公司出具售房憑證的行為則應(yīng)視為世某公司同意將葉浩楠作為賣方的義務(wù)轉(zhuǎn)移給世某公司,而董某某接受世某公司為其出具售房憑證的行為,則應(yīng)視為對這種轉(zhuǎn)移行為的認(rèn)可,故董某某、世某公司之間形成了預(yù)售房屋買賣合同關(guān)系,因世某公司自認(rèn)本案爭議房屋未取得房屋預(yù)售許可證,根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第二條的規(guī)定,“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效”。故董某某、世某公司之間的預(yù)售房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同,依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定,合同無效后應(yīng)返還因合同取得的財(cái)產(chǎn)價(jià)款,有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失。本案中,世某公司未取得商品房預(yù)售許可證即出售房屋,導(dǎo)致合同無效,董某某并無過錯(cuò),故世某公司應(yīng)返還原告本案爭議房屋的購房款400000元,并賠償董某某因此受到的損失,關(guān)于損失數(shù)額應(yīng)按照返還的購房款的價(jià)格參照人民銀行同期同類貸款利率從交付購房款之日即2014年6月18日計(jì)算至最后一次開庭日即2016年10月28日,經(jīng)本院計(jì)算為48537元(400000元×0.0515÷365天×860天),高于董某某訴請利息損失20000.00元,故應(yīng)按董某某訴請的利息損失20000元予以保護(hù)。《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十八條、第六十條、第八十四條、第八十六條,《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉》第二條之規(guī)定,判決:一、董某某與綏化市世某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司形成的預(yù)售房屋買賣合同無效;二、世某公司于本判決生效后七日內(nèi)返還董某某購房款400000元,賠償董某某利息損失20000元。案件受理費(fèi)7600元由世某公司承擔(dān)。
本院二審期間,世某公司、董某某均未向本院提供證據(jù)。本院二審查明事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致,本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為,董某某向葉浩楠支付了鐵力林苑小區(qū)側(cè)4號商服購房款400000元,葉浩楠為董某某出具了購房收據(jù),應(yīng)認(rèn)定董某某與葉浩楠之間買賣合同關(guān)系成立。雖然世某公司為董某某更換了售房憑證,但世某公司并未收到董某某的購房款,不能認(rèn)定董某某與世某公司之間存在房屋買賣合同關(guān)系,一審法院判決認(rèn)定雙方之間存在房屋買賣合同關(guān)系并返還購房款依據(jù)不足,一審法院判決認(rèn)定事實(shí)不當(dāng),應(yīng)予糾正。
綜上所述,世某公司的上訴請求成立,應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第(二)項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
一、撤銷黑龍江省鐵力市人民法院(2016)黑0781民初732號民事判決;
二、駁回原審原告董某某的訴訟請求。
一、二審案件受理費(fèi)15200元,由董某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 于曉星 審判員 張紫微 審判員 郭良富
書記員:肖尊輝
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