上訴人（原審原告）米某某。
委托代理人惠茹，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無業(yè)，系上訴人米某某的女兒。
上訴人（原審原告）米某某。
委托代理人段克亮，河北天漢律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）付淑平。
委托代理人鄭艷輝，河北升陽律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）米懷讓。
委托代理人梁金花，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人米某某、米某某因房屋買賣合同糾紛一案，不服叢臺區(qū)人民法院（2010）叢民初字第1264號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。
原審查明，原告米某某、米某某與被告米懷讓均為米選成子女，系親兄弟姐妹。被告付淑平之父同米選成系同事和鄰居關系。1998年11月20日，叢臺區(qū)朝陽路11號院3-1-5號房屋登記房屋所有權人為米選成，產(chǎn)別為私有房產(chǎn)，米選成的戶口也落在該套房屋上。米選成退休后，回陜西老家生活。米懷讓于2005年底回到邯鄲，找到被告付淑平，稱其父委托其將叢臺區(qū)朝陽路11號院3-1-5號房屋出售。2005年12月25日，付淑平將購房款52000元交與米懷讓，米懷讓將其中50000元購房款存入了其父米選成在建設銀行的賬戶43×××72，并留有簽名米選成，另外2000元直接交付給了米懷讓。2006年1月1日，米懷讓以米選成的名義同付淑平簽訂“出售房產(chǎn)權協(xié)議書’’，協(xié)議書中約定“授父親米選成的委托米懷讓將朝陽路11號院3號樓1單元5號屋，經(jīng)雙方共同協(xié)商，由付淑平給米懷讓伍萬貳仟元整，將房產(chǎn)權買斷?！币虍敃r該房屋產(chǎn)權證在米選成單位邯鄲市市政公用事業(yè)管理局保管，雙方?jīng)]有辦理過戶登記。
另查明，原告稱米選成2004年11月4日死亡，但未能提供公安機關的死亡證明文件，直到2011年6月2日才在人民路派出所辦理了死亡注銷。經(jīng)向米選成所在單位邯鄲市市政公用事業(yè)管理局局老干處劉永平處長詢問，劉永平處長表示“2005年的時候就一直和米選成聯(lián)系不上，讓他來領錢也找不到人，后來老干處向其老家陜西省蒲城縣荊姚鎮(zhèn)渡米村了解情況，聽說米選成已死亡。后來米選成的親戚也到單位說是米選成已死亡，故才向組織部匯報了米選成已死亡這一情況。由于米選成的家屬瞞報米選成死亡的事實，故其家屬多領了近一年的米選成工資，單位也不知情，直到單位知道其死亡消息后才停發(fā)了其工資?！?br/>2010年，該爭議房產(chǎn)面臨拆遷，原告米某某、米某某以被告米懷讓未經(jīng)其同意擅自出賣父親米選成遺留的房產(chǎn)為由要求確認米懷讓同付淑平簽訂的“出售房產(chǎn)權協(xié)議書”無效。各方爭議成訟。
原審認為，《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效?！泵讘炎屜得走x成的親生子，米選成與付淑平之父系同事和鄰居關系，在米選成年事已高且不在該房屋內(nèi)居住的情況下，由米懷讓代理出售房屋，并將購房款存入了米選成的銀行賬戶，足以使一般交易者對此產(chǎn)生信賴。使人相信存在委托的可能性，米懷讓的行為構成表見代理。而且當時米懷讓及其他米選成子女隱瞞了米選成的死訊，在訴訟中被告才提出米選成已死亡，對當時米懷讓的表見代理行為不構成影響。《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”付淑平與米懷讓簽訂房屋買賣合同的行為構成表見代理，米懷讓進行的房屋交易行為屬于一般的交易行為，不具有違法性?，F(xiàn)原告表示當時米選成已死亡，但表見代理制度是為保護善意相對人的信賴利益，使符合一定條件的無權代理行為發(fā)生有杈代理的效果。原告對于米選成死亡的事實并未向任何機關匯報，由于瞞報其死亡事實米選成家屬多領了近一年的米選成工資，原告至今仍不能提供米選成死亡證明，直到2011年6月2日才在人民路派出所辦理了米選成戶口的死亡注銷，付淑平當時亦不可能知道米選成死亡事實。米懷讓當時實際控制該爭議房屋，掌握鑰匙，并系米選成共同生活多年的親生子，付淑平有理由相信米懷讓受米選成的委托出售爭議房屋，故應認定付淑平為善意相對人，米懷讓與付淑平簽訂房屋買賣合同的行為系表見代理，且付淑平支付了相應的對價，實際居住系爭房屋至今，從維護交易穩(wěn)定角度出發(fā)，該房屋買賣合同有效。原告因此遭受的損失，應向無權代理人追償。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條、《中華人民共和國物權法》第十五條、《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國民法通則﹥?nèi)舾蓡栴}的意見》第89條之規(guī)定，遂判決：駁回原告米某某、米某某的訴訟請求。
經(jīng)審理查明，二審查明的事實與一審一致。

本院認為，被上訴人付淑平的父親與米選成既是同事（城建局）又是鄰居，當時爭議房產(chǎn)由被上訴人米懷讓實際控制，鑰匙由被上訴人米懷讓掌握（米選成不在該房屋內(nèi)居?。?，2005年12月25日，被上訴人付淑平將購房款50000元存入了被上訴人米懷讓父親米選成在建設銀行的賬戶中，另外2000元交付給了被上訴人米懷讓（房價符合當時的市價）。2006年1月1日，被上訴人米懷讓隱瞞了其父米選成已去世的事實，以其父米選成的名義同被上訴人付淑平簽訂“出售房產(chǎn)權協(xié)議書”。因為被上訴人米懷讓系米選成共同生活多年的親生子，被上訴人付淑平有理由相信米懷讓受米選成的委托出售爭議房屋。此后，爭議的房產(chǎn)一直由被上訴人付淑平居住至今，以上是本案的基本事實。表見代理是指雖無代理權但表面上有足以使人信為有代理權，而須由本人負授權之責的代理。依據(jù)本案事實及法理分析，原審認定被上訴人付淑平在被上訴人米懷讓出售爭議房產(chǎn)時對其父米選成構成表見代理并無不當；為維護交易安全，原審認定本案所涉房產(chǎn)買賣有效并無不當。綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人米某某、米某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　李文明 審判員　　郭曉麗 審判員　　梁國華

書記員：王琨