上訴人（原審被告）秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，住所地秦皇島市海港區(qū)河北大街中段137號。組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼：70080416-5。
法定代表人劉嘉誠，董事長。
委托代理人趙月，河北昊宇律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）邸寶忠，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住北京市海淀區(qū)復(fù)興路22號15棟1單元5號，公民身份號碼：xxxx。
委托代理人胡進(jìn)國，河北德圣律師事務(wù)所律師。

上訴人秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱嘉某地產(chǎn)）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2013）海民初字第259號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明，2011年3月3日，邸寶忠與嘉某地產(chǎn)簽訂兩份《商品房買賣合同》，一份合同約定邸寶忠購買嘉某地產(chǎn)開發(fā)的位于海港區(qū)西沙灘第1幢1單元2206號房屋，建筑面積為68.65平方米，總價款481992元；另一份合同約定原告購買被告開發(fā)的位于海港區(qū)西沙灘第1幢1單元1501號房屋，建筑面積為92.97平方米，總價款593149元。兩份合同為同一文本。合同第八條約定交付期限，出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年3月31日前將經(jīng)過驗(yàn)收合格的房屋交付買受人，合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責(zé)任，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，合同繼續(xù)履行，自本合同第八規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按照同期銀行活期存款利率向買受人支付違約金。合同簽訂后，邸寶忠向嘉某地產(chǎn)支付了購房款，但嘉某地產(chǎn)未能在2012年3月31日前將房屋交付邸寶忠使用，直至庭審時，被告仍未交付房屋。
關(guān)于邸寶忠主張的逾期交房違約金的計(jì)算依據(jù)，邸寶忠稱根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，雙方約定的違約金低于給原告造成的損失，嘉某地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)賠償給邸寶忠造成的損失，也就是按照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，由于本市目前還沒有具有資質(zhì)的房屋評估機(jī)構(gòu)定期對房屋租金進(jìn)行評估，邸寶忠是依據(jù)購買房屋面積，按每年每平方米260元估算的1年違約金。嘉某地產(chǎn)不認(rèn)可邸寶忠提出的違約金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，只同意按合同約定的同期活期銀行存款利率支付違約金。在審理世貿(mào)官邸逾期交房糾紛案件中，其中六件案件曾依據(jù)該六原告的申請對其所購買的房屋如在2012年4月1日至2012年10月31日期間出租的租金委托進(jìn)行價格評估，秦皇島市海港區(qū)物價局價格認(rèn)證中心價格評估結(jié)論為：世貿(mào)官邸1-3-2907號，建筑面積92.97平方米，房屋租金為12000元；世貿(mào)官邸1-2-2402號，建筑面積273.33平方米，房屋租金為17500元；世貿(mào)官邸1-3-605號，建筑面積95.64平方米，房屋租金為12000元；世貿(mào)官邸1-1-3103號，建筑面積69.29平方米，房屋租金為9000元；世貿(mào)官邸1-3-1403號，建筑面積56.47平方米，房屋租金為8400元；世貿(mào)官邸1-3-1407號房屋，建筑面積92.97平方米，房屋租金為12000元。經(jīng)對比，房屋租金價格遠(yuǎn)高于按同期活期銀行存款利率計(jì)算的違約金。
原審法院認(rèn)為，邸寶忠、嘉某地產(chǎn)簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。嘉某地產(chǎn)未按合同約定的期限向邸寶忠交付經(jīng)驗(yàn)收合格房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中約定，如嘉某地產(chǎn)未按期交付房屋，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，嘉某地產(chǎn)按同期銀行活期存款利率向邸寶忠支付違約金。邸寶忠認(rèn)為雙方約定的違約金過低，要求進(jìn)行調(diào)整，邸寶忠購買房屋的主要目的之一為進(jìn)行使用，嘉某地產(chǎn)未能按期交付房屋，影響了邸寶忠的使用，給邸寶忠造成的損失相當(dāng)于邸寶忠在同地段租用同面積的房屋的租金損失，由于該房屋在逾期交付期間的租金，遠(yuǎn)高于雙方在合同中約定的違約金，因此應(yīng)對違約金予以調(diào)整，嘉某地產(chǎn)應(yīng)按邸寶忠實(shí)際損失支付逾期交房違約金，參考其他案件同地段同類房屋租金價格的評估結(jié)論，原審法院酌定嘉某地產(chǎn)支付邸寶忠西沙灘第1幢1單元2206號房屋2012年4月1日起至2013年4月1日止逾期交房違約金15000元，支付邸寶忠西沙灘第1幢1單元1501號房屋2012年4月1日起至2013年4月1日止逾期交房違約金20000元，合計(jì)35000元，對邸寶忠要求嘉某地產(chǎn)支付逾期交房違約金42021元的訴訟請求，予以部分支持。遂判決：被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向原告邸寶忠支付上述兩套房屋2012年4月1日起至2013年4月1日止逾期交房違約金35000元。如未按原審判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)851元，由被告秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)710元，于本判決生效后7日內(nèi)繳納，其余部分由原告負(fù)擔(dān)。

本院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)依約履行?，F(xiàn)嘉某地產(chǎn)未按實(shí)際約定履行構(gòu)成違約，其主張應(yīng)按合同約定的違約條款支付違約金，因合同約定的違約金過低，原審法院進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整并無不妥。因原有六件案件在爭議小區(qū)，進(jìn)行了評估，原審法院依據(jù)前六份評估報(bào)告確認(rèn)本案爭議房屋按以前的評估報(bào)告做出判決，并無不妥。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)851元，由上訴人秦皇島市嘉某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長　楊彥軍 審 判 員　權(quán)金伶 代審判員　張　潔

書 記 員　劉東海