上訴人（原審被告）：熊娥，女，1975年10月29日出生，漢族，住湖北省赤壁市。
委托代理人：程曉峰，男，漢族，1969年6月7日出生，住址同上。系上訴人熊娥丈夫。
被上訴人（原審原告）：湖北金力置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱金力公司）。住所地：湖北省赤壁市陸水湖大道160號。
法定代表人：張合縣，金力公司董事長。
委托代理人：劉孝風，湖北金竹律師事務所律師。

上訴人熊娥因與被上訴人金力公司房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省赤壁市人民法院（2015）鄂赤壁民初字第02015號民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2016年7月20日公開開庭對本案進行了審理。上訴人熊娥委托代理人程曉峰，被上訴人金力公司委托代理人劉孝風到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審認定，2013年3月17日，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂租賃合同，合同主要條款約定：一、乙方承租甲方位于赤壁市陸水湖大道160號世紀豪庭2號樓的二樓，總面積1946.22㎡，租賃期限10年（自2013年7月17日至2024年7月17日）；二、第一年至第五年的年租金為40萬元，第六年至第十年年租金為45萬元，第一年即2013年7月17日至2014年7月17日分兩次交清，其余年度租金于每年的7月1日一次性交清；三、如乙方未能按時交納租金，超過合同規(guī)定時間1個月，所租賃的房屋甲方有權收回并不補償乙方的裝修費用。合同還對雙方其他權利義務作了明確約定。合同簽訂后，被告依約交付了2013年至2015年的租金。2015年7月1日，被告依約應交清2015年7月至2016年7月的租金40萬元，但該款原告多次催要，被告均以目前經(jīng)營困難及所承租房屋漏水等理由拒付，因而引起訴訟。
原審認為，原、被告簽訂的租賃合同，雙方權利義務約定明確，意思表示真實，亦不違反國家法律強制性規(guī)定，該合同合法有效，被告應依約于2015年7月1日交清2015年7月至2016年7月的租金40萬元；被告辯稱所承租房屋漏水影響其經(jīng)營，并給其造成損失，應依法由被告另行主張，但以此為由拒付租金無理，故被告的抗辯理由不能成立。被告拒付租金的行為已構成違約，原告要求解除與被告簽訂的租賃合同，并由被告支付2015年7月1日起至返還出租房屋之日止的租金的訴訟請求，原審依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、笫二百二十七條的規(guī)定，判決：一、解除原告金力公司與被告熊娥2013年3月17日簽訂的赤壁市陸水湖大道160號世紀豪庭2號樓的二樓房屋（面積1946.72㎡）的租賃合同。二、被告熊娥于本判決生效后15日內遷走貨物，將所承租房屋返還給原告金力公司，并按合同約定支付原告自2015年7月1日至返還原告租賃房屋之日止的房屋租金。案件受理費100元，由被告熊娥負擔。
熊娥不服原審判決，上訴提出：被上訴人金力公司未能依法履行自己的房屋修理義務，給上訴人的正常經(jīng)營造成很大的損害。上訴人與被上訴人簽訂租賃合同以后，對房屋進行了裝修，上訴人在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)房屋多處漏水。上訴人向被上訴人反映情況要求修復房屋漏水問題，但被上訴人一直未能解決，給上訴人的經(jīng)營形象造成了巨大的損害。依照法律規(guī)定，因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期。因此，被上訴人金力公司的行為屬于違約行為，上訴人可以拒付租金。請求撤銷原判。
針對上訴人熊娥的上訴理由，被上訴人金力公司答辯稱：一、原審判決認定的事實清楚，適用法律正確。上訴人熊娥與被上訴人金力公司簽訂的《世紀豪庭房屋租賃合同》規(guī)定，自2015年起每年的租金應于當年的7月1日一次性交清，超過1個月的，出租人有權收回房屋并不補償承租人的裝修費用。被上訴人為此多次向上訴人催討，但上訴人沒有交納。雖然上訴人提出了房屋漏水的情況，上訴人熊娥有權另行主張權利，而不能以此為由拒付租金。二、被上訴人金力公司出租給上訴人房屋為合格房屋，且盡到了維修義務。雙方簽訂《世紀豪庭房屋租賃合同》以后，上訴人熊娥對房屋質量進行了驗收，未對房屋質量提出異議。此后，因上訴人熊娥承租的房屋之上的酒店、公寓住戶，由于裝修、使用不當?shù)仍?，造成上訴人承租的房屋出現(xiàn)了幾處滲水。被上訴人金力公司與上訴人熊娥一道，與相關人員進行過協(xié)商，由于房屋本身滲水的問題，被上訴人均予以了處理，但其他幾處滲水不是被上訴人原因所造成。同時，租金的數(shù)額遠遠高于上訴人熊娥因滲水遭受的損失，滲水的問題如果是被上訴人的責任，被上訴人愿意承擔責任，上訴人熊娥可以與金力公司協(xié)商，也可以另行起訴，但上訴人熊娥不能將責任全部強加于被上訴人，更不能因此拒付租金，上訴人拒付租金的行為于法無據(jù)。原審認定的事實清楚，適用法律正確，依法應當予以維持，請求駁回上訴人熊娥的上訴請求。
一審判決查明的事實屬實，本院繼續(xù)予以確認。

本院認為，上訴人熊娥與被上訴人金力公司所簽訂的《世紀豪庭房屋租賃合同》，是雙方當事人的真實意思表示，合同內容未違反法律法規(guī)的規(guī)定合法有效，對雙方具有法律約束力?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十六條規(guī)定，承租人應當按照約定的期限支付租金。第二百二十七條還規(guī)定：“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，上訴人熊娥與被上訴人金力公司簽訂房屋租賃合同以后，上訴人熊娥作為承租人，有義務按照合同規(guī)定的時間向出租人被上訴人金力公司支付租金。上訴人熊娥如果未按照合同的約定支付租金的，被上訴人金力公司可以解除合同。上訴人熊娥提出，被上訴人金力公司所出租的房屋存在漏水情況，對此，本院認為，《中華人民共和國合同法》第二百二十條規(guī)定：“出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外?！钡诙俣粭l規(guī)定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期?！鄙鲜龇梢?guī)定，如果租賃的房屋需要維修，且維修的原因系由被上訴人金力公司所導致，上訴人熊娥即應在法律規(guī)定的期限內向被上訴人金力公司主張權利。同時，該法律僅對出租人未盡維修義務的作出了限制性規(guī)定，承租人有權減少租金或延長租賃期限，并未規(guī)定承租人有拒絕支付租金的權利。因此，上訴人熊娥在承租的房屋出現(xiàn)滲水后，在未確定侵權責任人的情況下，違約拒絕房屋租金，原審判決據(jù)此解除雙方租賃合同，符合法律規(guī)定。原審認定的事實清楚，適用法律正確，處理并無不當。上訴人熊娥的上訴理由，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由上訴人熊娥負擔。
本判決為終審判決。

審判長　趙　斌 審判員　夏昌筠 審判員　李　偉

書記員：蔣昊