上訴人（原審原告）潘淑華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住伊春市。
委托代理人蹇秀艷，黑龍江圣玉律師事務(wù)所律師。
委托代理人潘樹(shù)林（系上訴人哥哥），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住伊春市。
被上訴人于海某（系周艷軍丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住伊春市。
委托代理人鞏麗艷，黑龍江澤瑞律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）孫淑梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住伊春市。
原審第三人周啟彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住伊春市。

上訴人潘淑華因與被上訴人于海某、孫淑梅、原審第三人周啟彬確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，不服伊春市伊春區(qū)人民法院（2016）黑0702民初166號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭，于2016年7月25日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人潘淑華及其委托代理人蹇秀艷、潘樹(shù)林、被上訴人于海某及委托代理人鞏麗艷、被上訴人孫淑梅、原審第三人周啟彬到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2012年8月27日周艷軍與王憲加將坐落于伊春市伊春區(qū)旭日辦交通局住宅樓4單元4層?xùn)|廳的房屋的產(chǎn)權(quán)由王憲加過(guò)戶(hù)到周艷軍名下。周艷軍于同日與第三人周啟彬簽訂遺贈(zèng)協(xié)議一份，約定第三人周啟彬?qū)⑵鋯为?dú)所有的坐落于伊春市伊春區(qū)旭日辦交通局住宅樓4單元4層?xùn)|廳的房屋贈(zèng)與給其女兒即周艷軍，并約定該房屋的權(quán)益在周啟彬本人死亡后才歸周艷軍行使。2014年11月23日，原告潘淑華與第三人周啟彬簽訂房產(chǎn)協(xié)議一份，其中約定“甲方給付乙方人民幣壹拾萬(wàn)元整，作為甲方處分雙方婚后兩處產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償。同時(shí)，乙方承認(rèn)甲方對(duì)伊春區(qū)旭日辦伊青樓13單元6樓北廳建筑面積132平方米和伊春區(qū)旭日辦繁榮社區(qū)交通局住宅樓4單元4層?xùn)|廳建筑面積75.62平方米兩處房產(chǎn)的處分屬于甲乙雙方協(xié)商一致的共同行為?！逼渲屑追郊吹谌酥軉⒈?，乙方即原告潘淑華。2015年11月16日，周艷軍將上述房屋以18萬(wàn)元的價(jià)格出售給被告孫淑梅，并于2015年11月16日辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，將房屋過(guò)戶(hù)到孫淑梅名下。第三人周啟彬認(rèn)可周艷軍對(duì)該房屋的處分行為。原告認(rèn)為該房屋系原告與第三人周啟彬的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因周啟彬與周艷軍惡意串通登記到周艷軍名下，周艷軍又與孫淑梅惡意串通登記到孫淑梅名下，侵害其對(duì)該房屋的所有權(quán)?，F(xiàn)原告起訴至法院，要求依法確認(rèn)二被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，并判令被告返還房屋或按房屋出售價(jià)格賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失。周艷軍在本案訴訟期間于2016年3月5日因病死亡。
原審認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，以登記為物權(quán)公示原則，物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記為準(zhǔn)，但不排除不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的物權(quán)登記與實(shí)際物權(quán)狀態(tài)不符的可能。如果確實(shí)有證據(jù)證明真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利人不符，應(yīng)確認(rèn)實(shí)際權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有的物權(quán)。本案中，周艷軍系訴爭(zhēng)房屋在出售給孫淑梅之前的登記權(quán)利人。一般情況下，可認(rèn)定周艷軍系該房屋的所有權(quán)人。但第三人周啟彬與周艷軍在2012年8月27日王憲加將房屋過(guò)戶(hù)到周艷軍名下的當(dāng)天，簽訂了遺贈(zèng)協(xié)議一份，該協(xié)議上并有周桂杰、周啟文、周亞軍作為知情人簽字摁印，此三位知情人均為第三人周啟彬的親屬。該協(xié)議能較準(zhǔn)確的反應(yīng)訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)。周艷軍僅以為了讓父親即第三人周啟彬住得安心而簽訂的遺贈(zèng)協(xié)議，不合常理，本院不予認(rèn)可。另有第三人周啟彬與原告簽訂的房產(chǎn)協(xié)議，該協(xié)議中關(guān)于訴爭(zhēng)房屋處分的內(nèi)容，可以反映第三人周啟彬認(rèn)可訴爭(zhēng)房屋是其與原告潘淑華的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。綜上，本院確認(rèn)坐落于伊春市伊春區(qū)旭日辦交通局住宅樓4單元4層?xùn)|廳的房屋屬于原告潘淑華與第三人周啟彬的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，登記在周艷軍名下，屬登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不符的情形。關(guān)于被告孫淑梅購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，首先，周艷軍雖系無(wú)權(quán)處分人，但房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)均系周艷軍姓名，在不動(dòng)產(chǎn)登記公示原則下，孫淑梅可以認(rèn)定周艷軍是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。其次，被告孫淑梅在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)與周艷軍及第三人周啟彬聯(lián)系購(gòu)房事宜，周啟彬作為周艷軍的父親參與其中，一般人均不會(huì)認(rèn)為周啟彬會(huì)是實(shí)際的房屋所有權(quán)人。再次，孫淑梅已足額支付周艷軍購(gòu)房款，并且將訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了過(guò)戶(hù)登記。因此被告孫淑梅購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)是善意的，其取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，依法應(yīng)予保護(hù)。周艷軍與被告孫淑梅簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。至于作為實(shí)際權(quán)利人之一的原告潘淑華，其權(quán)利受損。但原告潘淑華與第三人周啟彬簽有房產(chǎn)協(xié)議一份，約定第三人周啟彬給付原告潘淑華人民幣十萬(wàn)元，作為第三人周啟彬處分其與潘淑華夫妻雙方婚后兩處產(chǎn)權(quán)（其中一處為本案爭(zhēng)議房產(chǎn)）的補(bǔ)償，同時(shí)潘淑華認(rèn)可周啟彬?qū)Ρ景笭?zhēng)議房屋的處分屬于夫妻協(xié)商一致的共同行為。該協(xié)議簽訂時(shí)間為2014年11月23日，而原告于2014年10月份就已得知本案爭(zhēng)議房屋產(chǎn)權(quán)已過(guò)戶(hù)到周艷軍名下。本院認(rèn)為，原告潘淑華與第三人周啟彬簽訂的房產(chǎn)協(xié)議可認(rèn)定原告對(duì)第三人處分本案爭(zhēng)議房屋表示同意。原告因本案爭(zhēng)議房屋所受的損失，因?yàn)樵媾c第三人簽訂的該房產(chǎn)協(xié)議的約定，所以原告的損失應(yīng)按約定另行主張，本案不予審理。判決，駁回原告潘淑華的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)50元,由原告負(fù)擔(dān)。
本院二審查明的事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致，對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，登記在周艷軍名下的爭(zhēng)議房屋，根據(jù)上訴人潘淑華與原審第三人周啟彬簽訂的房產(chǎn)協(xié)議能夠認(rèn)定該房屋屬于潘淑華和周啟彬的婚后共同財(cái)產(chǎn)。周艷軍出賣(mài)該房屋屬無(wú)權(quán)處分行為。但孫淑梅在購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)，有充分的理由相信周艷軍是房屋的所有權(quán)人，并且孫淑梅在購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)支付了合理價(jià)款，辦理了房屋變更登記手續(xù)，符合善意取得的構(gòu)成要件，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。上訴人潘淑華請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求一審法院未予支持正確。上訴人潘淑華的上訴理由，不能成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元由上訴人承擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　蓋國(guó)建 代理審判員　　于曉星 代理審判員　　高　峰

書(shū)記員：郭昱彤