滕某某
杜文波（黑龍江海天慶城律師事務(wù)所）
黑龍江省南岔林業(yè)局
孫友（黑龍江圣玉律師事務(wù)所）
鐵力市鴻某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
畢興珍

上訴人（原審被告、反訴原告）滕某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無固定職業(yè)，住黑龍江省伊春市。
委托代理人杜文波，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）黑龍江省南岔林業(yè)局，住所地黑龍江省伊春市南岔區(qū)聯(lián)合街。
法定代表人李純厚，職務(wù)局長。
委托代理人孫友，黑龍江圣玉律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、反訴被告）鐵力市鴻某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地黑龍江省伊春市鐵力市。
法定代表人趙文閣，職務(wù)經(jīng)理。
委托代理人畢興珍，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司職工，住黑龍江省伊春市。
原審被告（反訴原告）滕德泉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省伊春市。
上訴人滕某某與被上訴人黑龍江省南岔林業(yè)局（以下簡稱南岔林業(yè)局）、被上訴人鐵力市鴻某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱鴻某房地產(chǎn)），原審被告滕德泉房屋買賣合同糾紛一案，不服南岔區(qū)人民法院（2015）南民初字第574號民事判決，向本院提出上訴。本院依法組成合議庭，于2016年3月28日公開開庭審理了本案。上訴人滕某某的委托代理人杜文波，被上訴人南岔林業(yè)局的委托代理人孫友、鴻某房地產(chǎn)的委托代理人畢興珍到庭參加訴訟，原審被告滕德泉經(jīng)合法傳喚未到庭。本案現(xiàn)已缺席審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2011年，南岔林業(yè)局開發(fā)建設(shè)南岔東泰小區(qū)東方雅苑1-3號樓，并委托鴻某房地產(chǎn)進(jìn)行施工建設(shè)，及辦理房屋買賣相關(guān)事宜。2011年9月26日，滕某某與鴻某房地產(chǎn)簽訂《樓房買賣合同》兩份，約定滕某某購買東方雅苑小區(qū)5號商服一戶，建筑面積180.4平方米，每平方米價格為7,000.00元；滕某某購買東方雅苑小區(qū)一號樓一單元301室住宅一戶，建筑面積161.22平方米，每平方米價格為2,880.00元。合同約定房屋實(shí)際面積以房產(chǎn)測繪為準(zhǔn)，滕某某購買的兩戶房屋，5號商服實(shí)測面積為163.40平方米、一單元301室住宅實(shí)測面積為129.91平方米，兩戶房屋購房款共計1,517,940.80元。滕某某于2011年8月30日、9月26日交納購房款867,940.80元，尚欠650,000.00元。合同約定余款在房屋交付使用前全額付清，后補(bǔ)充約定滕某某以按揭貸款的方式償還余款，但至今未辦理按揭貸款，所欠購房款亦未以其它形式償還。2012年10月22日，滕某某入戶該兩戶房屋，對房屋進(jìn)行了裝修、居住，并于2013年4月15日至2014年4月15日將5號商服出租給趙俊華，年租金60,000.00元，于2014年8月1日至2015年8月1日出租給南岔區(qū)沈陽華藝裝修材料設(shè)計精品店，年租金為68,000.00元。另查明，滕某某與滕德泉系父女關(guān)系，兩戶房屋的實(shí)際購買人是滕某某，滕德泉只是代理其辦理房屋買賣事宜。
原審認(rèn)為，鴻某房地產(chǎn)系受本案原告南岔林業(yè)局委托進(jìn)行樓房施工建設(shè)和樓房買賣，其行為系代理行為，應(yīng)當(dāng)由委托人南岔林業(yè)局承擔(dān)責(zé)任。滕某某與鴻某房地產(chǎn)簽訂的《樓房買賣合同》協(xié)議內(nèi)容系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效,買賣雙方應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。現(xiàn)南岔林業(yè)局已將房屋交付滕某某，滕某某并入戶，滕某某應(yīng)按照約定履行支付購房款?，F(xiàn)滕某某既未以按揭貸款的方式償還尚欠購房款，又未以其它方式償還購房款，故其存在違約行為。原告南岔林業(yè)局的訴訟請求理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。被告滕德泉抗辯其不是實(shí)際購房人不承擔(dān)責(zé)任的辯解理由成立。被告滕某某關(guān)于不同意給付所欠購房款及利息的辯解理由，缺乏法律及事實(shí)依據(jù)，該抗辯理由不成立。被告鴻某房地產(chǎn)抗辯其系代理行為，不能承擔(dān)責(zé)任的理由成立。
反訴被告南岔林業(yè)局于2013年12月17日已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，故本案不存在反訴原告所稱房屋買賣合同無效的情形。另外，根據(jù)簽訂的《樓房買賣合同》中第一條的約定，已經(jīng)明確了房屋實(shí)際面積以房產(chǎn)測繪為準(zhǔn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 ?第一款 ?的規(guī)定:“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理”的法律規(guī)定，雙方針對房屋面積作出了約定，則應(yīng)按照約定履行合同，故反訴原告以房屋的實(shí)測面積與合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超出3%為由要求解除房屋買賣合同并返回購房款的訴訟理由不當(dāng)。而且，反訴原告購買的兩戶房屋均已實(shí)際裝修并居住或?qū)ν獬鲎?，現(xiàn)要求確認(rèn)房屋買賣合同無效和解除，缺乏事實(shí)理由和法律依據(jù)。故反訴原告的反訴請求不予支持。反訴被告南岔林業(yè)局及鴻某房地產(chǎn)不同意返還購房款及利息的抗辯理由成立，依法予以采納。南岔林業(yè)局提供的證據(jù)均來源合法，與本案事實(shí)相關(guān)聯(lián)，真實(shí)有效，本院予以采信。滕某某、滕德泉提供的證據(jù)除鴻某房地產(chǎn)企業(yè)信息表來源不明，不予采信外，其它證據(jù)均來源合法，真實(shí)有效，雖與其意欲證明的內(nèi)容不符，但能夠證明本案客觀事實(shí)，予以采信。鴻某房地產(chǎn)提供的證據(jù)能夠證明本案事實(shí)，真實(shí)有效，予以采信。判決:一、被告（反訴原告）滕某某給付原告（反訴被告）南岔林業(yè)局購房款650,000.00元及利息（自2012年10月23日始至付清之日止，本金650，000.00元按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利率計算利息）。此款于本判決生效后十日內(nèi)一次性給付。二、被告（反訴原告）滕德泉不承擔(dān)給付責(zé)任。三、駁回反訴原告滕某某、滕德泉的全部反訴請求。
一審宣判后，原審被告滕某某不服，向本院提起上訴請求撤銷原判決第一、三項(xiàng)。理由:此開發(fā)項(xiàng)目屬棚改項(xiàng)目，涉案項(xiàng)目屬違規(guī)建設(shè)后補(bǔ)辦手續(xù)。上訴人購買的住宅房屋至今未核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，使所購房屋至今未辦理權(quán)屬證書，也未辦理按揭貸款。該住宅樓買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效；商服房（門市）雖在訴前取得《商品房預(yù)售許可證》，買賣合同有效，但兩戶房屋均差面積，故請求解除合同，返還已付購房款及利息。
本院認(rèn)為，被上訴人鴻某房地產(chǎn)接受南岔林業(yè)局委托對南岔東泰小區(qū)東方雅苑1-3號樓開發(fā)建設(shè)及出售房屋，其代理行為合法有效。鴻某房地產(chǎn)與滕某某簽訂的兩份《樓房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《黑龍江省人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》相關(guān)規(guī)定，除安置回遷外，剩余的房屋依據(jù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的有關(guān)政策，可實(shí)行市場化運(yùn)作，超出上靠戶型面積部分按市場價格購買。上訴人購買東方雅苑小區(qū)1號樓一單元301室住宅樓是按市場價購買所得的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目樓房，雖未取得《商品房預(yù)售許可證》，但購房款結(jié)清后不影響房屋產(chǎn)權(quán)證的取得，上訴人請求住宅樓買賣合同無效的理由不能成立。兩份《樓房買賣合同》第一條第（一）款均約定“房屋實(shí)際面積以房產(chǎn)測繪為準(zhǔn)”，且核定房款價格亦是以測繪面積為標(biāo)準(zhǔn)，尚欠650，000.00元。上訴人以建筑面積與房屋實(shí)際面積不一致為由，請求解除商服房（門市）《樓房買賣合同》、返還已付購房款及利息的上訴理由不能成立。上訴人在鴻某房地產(chǎn)處購樓時雙方均同意按揭貸款償還尚欠650，000.00元購樓款，由于上訴人不能提供銀行要求的相關(guān)材料，從而導(dǎo)致按揭貸款不能辦理，不能履行按揭貸款的責(zé)任應(yīng)由上訴人自行負(fù)擔(dān)，上訴人以此拒付尚欠購房款不符合法律規(guī)定。故原審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10300.00元，由上訴人滕某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，被上訴人鴻某房地產(chǎn)接受南岔林業(yè)局委托對南岔東泰小區(qū)東方雅苑1-3號樓開發(fā)建設(shè)及出售房屋，其代理行為合法有效。鴻某房地產(chǎn)與滕某某簽訂的兩份《樓房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《黑龍江省人民政府關(guān)于城市棚戶區(qū)改造的實(shí)施意見》相關(guān)規(guī)定，除安置回遷外，剩余的房屋依據(jù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的有關(guān)政策，可實(shí)行市場化運(yùn)作，超出上靠戶型面積部分按市場價格購買。上訴人購買東方雅苑小區(qū)1號樓一單元301室住宅樓是按市場價購買所得的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目樓房，雖未取得《商品房預(yù)售許可證》，但購房款結(jié)清后不影響房屋產(chǎn)權(quán)證的取得，上訴人請求住宅樓買賣合同無效的理由不能成立。兩份《樓房買賣合同》第一條第（一）款均約定“房屋實(shí)際面積以房產(chǎn)測繪為準(zhǔn)”，且核定房款價格亦是以測繪面積為標(biāo)準(zhǔn)，尚欠650，000.00元。上訴人以建筑面積與房屋實(shí)際面積不一致為由，請求解除商服房（門市）《樓房買賣合同》、返還已付購房款及利息的上訴理由不能成立。上訴人在鴻某房地產(chǎn)處購樓時雙方均同意按揭貸款償還尚欠650，000.00元購樓款，由于上訴人不能提供銀行要求的相關(guān)材料，從而導(dǎo)致按揭貸款不能辦理，不能履行按揭貸款的責(zé)任應(yīng)由上訴人自行負(fù)擔(dān)，上訴人以此拒付尚欠購房款不符合法律規(guī)定。故原審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10300.00元，由上訴人滕某某負(fù)擔(dān)。

審判長：韓玉紅
審判員：蓋國建
審判員：高峰

書記員：高冬梅