上訴人(原審原告)：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住浙江省樂清市。
委托訴訟代理人：鄒琳，黑龍江博佳律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：周某，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體，住佳木斯市。
原審第三人：佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市長安路1318號。
法定代表人牟國義，男，職務董事長。
委托訴訟代理人：李玉喜，男，系該公司法律顧問。

上訴人張某某因與被上訴人周某、原審第三人佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省湯原縣人民法院(2015)湯民初字第356號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人張某某的委托代理人鄒琳、被上訴人周某、原審第三人的委托代理人李玉喜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
張某某上訴請求：一、請求上級法院依法撤銷黑龍江省湯原縣人民法院（2015）湯民初字第356號民事判決書，發(fā)回重審或依法改判。二、訴訟費由被上訴人承擔。其上訴理由為：一、本案爭議的房屋系上訴人合法取得的房產，并已實際占有。上訴人與原審第三人簽訂的合同是雙方真實意思表示，在原審庭審中上訴人提交的仲裁院的裁定書證明第三人承認與上訴人簽訂了《商品房預（銷）售合同》，原審法院不應以房價是否低于市場價來否認合同的效力。上訴人已全額交納了購房款，有第三人出具的收據(jù)為證。原審法院未讓滿朝旭出庭作證而是直接作的調查筆錄，直接侵害上訴人的合法權益。二、只有在第三人出售并辦理完畢過戶手續(xù)后才能體現(xiàn)房屋所有權系購買人的名字，原審法院不能以產權登記系第三人就認定爭議房屋不是上訴人的。三、上訴人在購買房屋時沒有任何過錯，上訴人無法預知第三人因稅費導致無法開具正規(guī)發(fā)票及辦理產權過戶手續(xù)，未辦理過戶手續(xù)的原因非因上訴人自身原因，因此上訴人申請佳木斯市仲裁委員會仲裁，仲裁委員會作出了（2013）佳仲裁字第17號裁定書，認定爭議房屋上訴人具有所有權，上訴人沒有任何過錯，綜上請求二審法院發(fā)回重審或依法改判。
周某辯稱：一、由于第三人萬基公司鶴立項目部于明華拒不支付水泥款，因此被上訴人向法院起訴，并依法查封爭議房屋，該房屋沒有任何買賣合同及相關手續(xù)，也沒有實際使用。爭議的房產應判由被上訴人所有。二、于明華為轉移財產與其小姨子即上訴人惡意串通，上訴人根本沒有正規(guī)的發(fā)票及相關的手續(xù)，其它購買財苑門市的人均已辦理房照，因此上訴人所述無法辦理房照是不真實的。三、上訴人隱瞞爭議房屋已被法院查封的事實，騙取了仲裁機構的裁定書，法院于2012年10月26日查封在先，仲裁書是2013年7月5日作出的，因此仲裁書不具有法律效力。四、2012年11月1日，被上訴人起訴萬基公司時，其就已經以張某某名義提出異議，這與張某某起訴書中陳述時間自相矛盾，顯然證據(jù)不真實。五、法院多次傳喚張某某本人到庭，其均未到庭，萬基公司是惡意拖延訴訟，且萬基公司項目部的負責人于明華與上訴人是親屬關系。
佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司述稱：一、原審時第三人萬基公司出庭了，是于明華的愛人張洪霞把房子賣給了上訴人張洪濤，萬基公司未與上訴人簽訂售房合同，沒有收到上訴人的售房款，也沒有向其出示收據(jù)，且萬基公司未向于明華授權售房的權利。二、仲裁委的仲裁萬基公司并不知情。
一審法院認定，2012年10月26日，被告周某因第三人及于明華拖欠其貨款向鶴立林區(qū)基層法院申請訴前財產保全，要求查封鶴林財苑小區(qū)1號樓2號門市。同日，鶴立林區(qū)基層法院作出（2012）鶴立林民保字第1-1號民事裁定書，裁定查封鶴林財苑小區(qū)1號樓2號門市。2012年11月1日，被告周某向鶴立林區(qū)基層法院提起訴訟，要求第三人及于明華償還拖欠貨款及利息。2012年12月7日，鶴立林區(qū)基層法院作出（2012）鶴立林民初字第37號民事裁定書，裁定上述案件移送至湯原縣人民法院處理。2013年4月28日，湯原縣人民法院作出（2013）湯民商初字第16號判決書，判決第三人萬基公司于判決生效后立即給付拖欠被告周某的貨款。后第三人萬基公司上訴至佳木斯市中級人民法院，2013年10月9日，佳木斯市中級人民法院作出（2013）佳商終字第79號民事裁定書，裁定按萬基公司撤回上訴處理。2013年10月17日，被告周某向湯原縣人民法院申請執(zhí)行（2013）湯民商初字第16號生效判決書及（2013）佳商終字第79號民事裁定書。2013年12月5日，鶴立林業(yè)地區(qū)房產局出具證據(jù)證明爭議門市初始登記所有權人系第三人萬基公司。2014年8月11日，湯原縣人民法院作出（2013）湯法執(zhí)字第185-1號執(zhí)行裁定書，裁定對爭議門市予以查封。2014年8月21日，原告張某某向湯原縣人民法院提出查封異議申請，認為2011年6月其購買了鶴林財苑小區(qū)1號樓2號門市，并支付了全部價款，故爭議門市應歸其所有，要求解除對爭議門市的查封。2014年10月15日，湯原縣人民法院作出（2014）湯法執(zhí)異字第1號執(zhí)行裁定書，裁定駁回原告張某某的異議。2015年6月17日，湯原縣人民法院作出（2014）湯執(zhí)異字第1-1號執(zhí)行裁定，裁定駁回原告的異議。2015年7月7日，原告張某某向湯原縣人民法院提起訴訟，要求：1、撤銷湯原縣人民法院作出的（2014）湯執(zhí)異字第1-1號執(zhí)行裁定書，解除對爭議門市的查封，確認原告對爭議門市的所有權；2、訴訟費用由被告承擔。一審法院認為，根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十一條之規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任。本案中，鶴林財苑小區(qū)1號樓2號爭議門市初始登記所有權人系第三人萬基公司，原告提供證據(jù)證明2012年6月2日，其與萬基公司鶴立項目部簽訂一份商品房預（銷）售合同，合同約定原告購買爭議門市每平方米2300元，建筑面積175.212平方米，合計402987.60元。該價格明顯低于當時的市場價。原告張某某名下有其他用于居住的房屋，其經常居住地在浙江省樂清市，僅提供收據(jù)證明已支付該門市的全部價款，不足以證明其付款的真實性，且原告庭審中陳述的付款方式與合同約定記載的不一致。因此，原告提供的證據(jù)不足以證明其已實際支付全部價款購買爭議門市，并對爭議門市享有所有權。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占用，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，爭議門市至今未辦理過戶登記，仍登記在第三人萬基公司名下，未產生物權變動效果，原告主張是由于第三人的原因未辦理過戶登記，但原告未提供稅務部門出具的完稅發(fā)票證明其為辦理過戶登記已經實際交納相關的稅款。原告作為門市的購買人，在買賣風險防范和辦理過戶登記過程中存在不謹慎行為，原告亦未提供證據(jù)證明其未辦理過戶登記不存在過錯。原告提供租賃協(xié)議預證明2012年9月1日，其已經將爭議門市出租給滿朝旭使用，已實際占有使用爭議門市，本院結合滿朝旭的詢問筆錄，認為原告提供的上述證據(jù)不能證明在法院查封之前原告實際占用并使用爭議門市，因此，原告的主張不能夠排除人民法院的強制執(zhí)行，本院對原告的訴訟請求，不予支持。判決：駁回原告張某某的訴訟請求。
張某某在一審法院起訴請求：一、請求依法撤銷湯原縣法院（2014）湯執(zhí)異字第1-1號執(zhí)行裁定，確認原告對爭議房產有所有權，解除對鶴林財苑小區(qū)1號樓2號商服的查封，終止對該房產執(zhí)行；二、案件受理費由被告承擔。
本院二審期間，上訴人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)一份。本院依職權調取了爭議房屋的照片、滿朝旭的詢問筆錄、物業(yè)收費人員詢問筆錄、鶴立林業(yè)房產局的詢問筆錄。本院組織當事人進行了質證。根據(jù)雙方當事人舉證質證情況，本院經審理查明，爭議房屋門上張貼“出租出售”的廣告，聯(lián)系電話非上訴人，2011年末，鶴林財苑1號樓整棟樓即可辦理產權登記。對原審法院查明的其它事實予以確認。

本院認為，本案系案外人執(zhí)行異議之訴，雙方爭議的焦點是上訴人是否依法享有可以阻卻人民法院對案涉房屋進行強制執(zhí)行的實體權利，根據(jù)上訴人的主張，其應同時具備四個要件：（一）、已和被執(zhí)行人簽訂以變動執(zhí)行標的物所有權為目的的合同；（二）、買受人已履行支付全部價款義務；（三）、案外人已對執(zhí)行標的物實際占有；（四）物權沒有變更登記的原因不可歸責于案外人。關于第一個要件，上訴人張洪濤系與佳木斯萬基房地產開發(fā)有限公司鶴立項目部簽訂的買賣合同。被執(zhí)行人萬基房地產開發(fā)有限公司當庭陳述未授權給鶴立項目部售房的權利，因此買賣合同非上訴人與被執(zhí)行人所簽。關于第二個要件，上訴人未提供足夠的證據(jù)證明其已支付了全款，僅憑其陳述不符合日常交易習慣。關于第三個要件，雖然上訴人二審時提供了證人想要證明其已實際占有，但其房租僅5000元與相鄰房屋20000元相差較大，雖然證人陳述一直承租該房屋，但其對冬天是否供熱的情況卻不清楚，且爭議房屋門上又張貼“出租出售”的廣告，聯(lián)系人非上訴人，與常理不符，也與上訴人所述相矛盾，因此關于其實際占有的主張亦不予支持。關于第四個要件，2011年末，鶴林財苑1號樓整棟樓即可辦理產權登記，而上訴人卻一直未辦理。以上四要件缺一不可，而上訴人均不具備，因此其不能阻卻人民法院對案涉房屋的強制執(zhí)行，對其訴請本院不予支持。
綜上所述，張洪濤的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費7345元，由張洪濤負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　鄭玉祥 代理審判員　　彭景豐 代理審判員　　何　璇

書記員：蔣婧瑋