姚某某
朱曉梅（黑龍江新飛律師事務所）
劉某某
苗春雷（黑龍江隆華律師事務所）

上訴人（原審被告）姚某某。
委托代理人朱曉梅，黑龍江新飛律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）劉某某。
委托代理人苗春雷，黑龍江隆華律師事務所律師。
原審被告李某。
上訴人姚某某因與被上訴人劉某某及原審被告李某房屋買賣合同糾紛一案，不服伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月14日受理后，依法組成合議庭，于2015年2月2日公開開庭進行了審理。上訴人姚某某及委托代理人朱曉梅，被上訴人劉某某及委托代理人苗春雷到庭參加訴訟，原審被告李某經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結。
原審認定，2005年，被告李某投資開發(fā)位于伊春市南岔區(qū)建國街建政委15組的南岔鐵路醫(yī)院綜合樓。2005年8月14日，因被告李某資金緊張，在趙文東的介紹下，原告劉某某及其丈夫于寶生與被告李某達成了購房協(xié)議，購買伊春市南岔區(qū)建國街建政委南岔鐵路醫(yī)院綜合樓一層東數(shù)第五廳92.91平方米門市房和二層五單元東廳、六單元西廳住宅（二廳合計）面積176.36平方米的樓房。其中一層門市房每平方米價格為4800元，二層住宅每平方米價格為750元。由于原告購房款不足，被告李某遂答應為其辦理50%的按揭貸款。原告當即交付定金10000元，之后至2005年9月12日，原告陸續(xù)給付被告李某180000元購房款（其中包括定金10000元）。2006年10月，該樓房竣工，被告李某將該樓一層第四、五廳門市房和二層五單元東廳、六單元西廳的住宅交付給原告。原告經過對房屋裝修后開始使用。地下室作為庫房和廚房，一層門市房經營化妝品商店，二層開辦美容院，地下室、一、二層樓房之間有室內樓梯相接。后來被告李某為原告辦理貸款未成。自2007年始至2009年，原告每年交給被告李某60000元房租，租賃該樓房的一層第四、五廳門市房，三年共計交付房租180000元。2009年9月，經原告同意，被告李某將該樓一層第四廳門市房賣給他人。2009年10月至2011年10月，原告每年交給被告李某該樓一層第五廳的租金30000元，兩年共交給被告李某60000元。期間，被告李某于2010年1月22日，與被告姚某某瞞著原告簽訂了房屋買賣協(xié)議書，將該樓一層第五廳及地下室以550000元的價格賣給被告姚某某。2011年10月，被告李某讓原告將房租交給被告姚某某，原告遂與被告姚某某于2011年10月22日簽訂了一年的租賃合同，年租金30000元。2012年9月30日，雙方又簽訂了一年的租賃合同，年租金為70000元。2013年3月22日，被告姚某某取得了該樓一層第五廳的房屋所有權證書。2013年10月，被告姚某某向本院提起訴訟，要求原告騰退房屋。
原審認為，依法成立的合同，受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。但是經當事人協(xié)商一致的，可以變更合同。本案中，原告及其丈夫與被告李某達成的房屋買賣協(xié)議，由于辦理按揭貸款未果而導致部分內容無法履行，因而將訴爭門市房的買賣關系轉變成租賃關系，這是雙方當事人對原買賣合同的變更，應以變更后的合同為準。那么此時該訴爭門市房仍然歸被告李某所有。原告要求確認其與被告李某之間達成的關于訴爭門市房的房屋買賣合同有效，理由不當，本院不予支持。被告李某與被告姚某某買賣訴爭門市房時，在原告一直占有、使用的地下室、一層門市房和二層住宅（實際在開辦美容院）已形成一個整體的情況下，對原告采取欺瞞的方式，不僅剝奪了原告的優(yōu)先購買權，更屬于惡意串通，損害第三人即原告的利益，所以二被告之間簽訂的房屋買賣協(xié)議書是無效合同。對于原告要求確認其對訴爭門市房享有優(yōu)先購買權和二被告簽訂的房屋買賣合同無效的主張，本院應予支持。原告稱其交給被告李某的租金系以租金形式沖抵購房款，舉證不足，本院不予認定。依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第五十二條 ?第一款 ?第（二）項 ?、第七十七條 ?、第二百三十條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，第一百四十四條 ?，最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決:一、被告李某與被告姚某某簽訂的房屋買賣協(xié)議書無效；二、原告劉某某對位于伊春市南岔區(qū)建國街建政委十五組鐵路醫(yī)院綜合樓一層第五廳門市房，享有以同等條件優(yōu)先購買的權利；三、駁回原告劉某某要求確認其與被告李某之間達成的關于以上訴爭門市房的房屋買賣合同有效的訴訟請求。案件受理費100元，由原告負擔34元，二被告各負擔33元。
一審宣判后，原審被告姚某某不服，向本院提起上訴，請求:撤銷原判，重新認定事實，并改判駁回被上訴人劉某某的訴訟請求。
本院認為，關于被上訴人劉某某主張其與原審被告李某達成的房屋買賣協(xié)議是否有效問題。原審認定由于被上訴人劉某某辦理按揭貸款未果而導致部分內容無法履行，因而將訴爭門市房的買賣關系轉變成租賃關系，這是雙方當事人對原買賣合同的變更，應以變更后的合同為準。被上訴人劉某某對原審法院認定的上述事實并未提出異議。本院予以確認。據(jù)此，原審判決第三項“駁回原告劉某某要求確認其與被告李某之間達成的關于以上訴爭門市房的房屋買賣合同有效的訴訟請求?！闭_。
關于上訴人姚某某與原審被告李某簽訂的房屋買賣協(xié)議效力問題。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”據(jù)此，原審法院認定原審被告李某與上訴人姚某某簽訂的房屋買賣協(xié)議書無效不當，應予糾正。
關于被上訴人劉某某是否享有優(yōu)先購買權問題。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定:“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持:（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。”據(jù)此，原審法院認定被上訴人劉某某享有優(yōu)先購買權不當，應予糾正。
綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律不當。依照最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?一款（二）項之規(guī)定，判決如下:
撤銷伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號民事判決第一、二項；
二、維持伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號民事判決第三項；
三、駁回被上訴人劉某某的訴訟請求。
一、二審案件受理費200元，由被上訴人劉某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，關于被上訴人劉某某主張其與原審被告李某達成的房屋買賣協(xié)議是否有效問題。原審認定由于被上訴人劉某某辦理按揭貸款未果而導致部分內容無法履行，因而將訴爭門市房的買賣關系轉變成租賃關系，這是雙方當事人對原買賣合同的變更，應以變更后的合同為準。被上訴人劉某某對原審法院認定的上述事實并未提出異議。本院予以確認。據(jù)此，原審判決第三項“駁回原告劉某某要求確認其與被告李某之間達成的關于以上訴爭門市房的房屋買賣合同有效的訴訟請求。”正確。
關于上訴人姚某某與原審被告李某簽訂的房屋買賣協(xié)議效力問題。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！睋?jù)此，原審法院認定原審被告李某與上訴人姚某某簽訂的房屋買賣協(xié)議書無效不當，應予糾正。
關于被上訴人劉某某是否享有優(yōu)先購買權問題。最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定:“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持:（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。”據(jù)此，原審法院認定被上訴人劉某某享有優(yōu)先購買權不當，應予糾正。
綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律不當。依照最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條、二十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?一款（二）項之規(guī)定，判決如下:

撤銷伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號民事判決第一、二項；
二、維持伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號民事判決第三項；
三、駁回被上訴人劉某某的訴訟請求。
一、二審案件受理費200元，由被上訴人劉某某負擔。

審判長：趙淑杰
審判員：張輝
審判員：張紫微

書記員：高冬梅