姚某某
朱曉梅（黑龍江新飛律師事務(wù)所）
劉某某
苗春雷（黑龍江隆華律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）姚某某。
委托代理人朱曉梅，黑龍江新飛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）劉某某。
委托代理人苗春雷，黑龍江隆華律師事務(wù)所律師。
原審被告李某。
上訴人姚某某因與被上訴人劉某某及原審被告李某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月14日受理后，依法組成合議庭，于2015年2月2日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人姚某某及委托代理人朱曉梅，被上訴人劉某某及委托代理人苗春雷到庭參加訴訟，原審被告李某經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2005年，被告李某投資開(kāi)發(fā)位于伊春市南岔區(qū)建國(guó)街建政委15組的南岔鐵路醫(yī)院綜合樓。2005年8月14日，因被告李某資金緊張，在趙文東的介紹下，原告劉某某及其丈夫于寶生與被告李某達(dá)成了購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)買(mǎi)伊春市南岔區(qū)建國(guó)街建政委南岔鐵路醫(yī)院綜合樓一層?xùn)|數(shù)第五廳92.91平方米門(mén)市房和二層五單元東廳、六單元西廳住宅（二廳合計(jì)）面積176.36平方米的樓房。其中一層門(mén)市房每平方米價(jià)格為4800元，二層住宅每平方米價(jià)格為750元。由于原告購(gòu)房款不足，被告李某遂答應(yīng)為其辦理50%的按揭貸款。原告當(dāng)即交付定金10000元，之后至2005年9月12日，原告陸續(xù)給付被告李某180000元購(gòu)房款（其中包括定金10000元）。2006年10月，該樓房竣工，被告李某將該樓一層第四、五廳門(mén)市房和二層五單元東廳、六單元西廳的住宅交付給原告。原告經(jīng)過(guò)對(duì)房屋裝修后開(kāi)始使用。地下室作為庫(kù)房和廚房，一層門(mén)市房經(jīng)營(yíng)化妝品商店，二層開(kāi)辦美容院，地下室、一、二層樓房之間有室內(nèi)樓梯相接。后來(lái)被告李某為原告辦理貸款未成。自2007年始至2009年，原告每年交給被告李某60000元房租，租賃該樓房的一層第四、五廳門(mén)市房，三年共計(jì)交付房租180000元。2009年9月，經(jīng)原告同意，被告李某將該樓一層第四廳門(mén)市房賣(mài)給他人。2009年10月至2011年10月，原告每年交給被告李某該樓一層第五廳的租金30000元，兩年共交給被告李某60000元。期間，被告李某于2010年1月22日，與被告姚某某瞞著原告簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，將該樓一層第五廳及地下室以550000元的價(jià)格賣(mài)給被告姚某某。2011年10月，被告李某讓原告將房租交給被告姚某某，原告遂與被告姚某某于2011年10月22日簽訂了一年的租賃合同，年租金30000元。2012年9月30日，雙方又簽訂了一年的租賃合同，年租金為70000元。2013年3月22日，被告姚某某取得了該樓一層第五廳的房屋所有權(quán)證書(shū)。2013年10月，被告姚某某向本院提起訴訟，要求原告騰退房屋。
原審認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。但是經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以變更合同。本案中，原告及其丈夫與被告李某達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，由于辦理按揭貸款未果而導(dǎo)致部分內(nèi)容無(wú)法履行，因而將訴爭(zhēng)門(mén)市房的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系轉(zhuǎn)變成租賃關(guān)系，這是雙方當(dāng)事人對(duì)原買(mǎi)賣(mài)合同的變更，應(yīng)以變更后的合同為準(zhǔn)。那么此時(shí)該訴爭(zhēng)門(mén)市房仍然歸被告李某所有。原告要求確認(rèn)其與被告李某之間達(dá)成的關(guān)于訴爭(zhēng)門(mén)市房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，理由不當(dāng)，本院不予支持。被告李某與被告姚某某買(mǎi)賣(mài)訴爭(zhēng)門(mén)市房時(shí)，在原告一直占有、使用的地下室、一層門(mén)市房和二層住宅（實(shí)際在開(kāi)辦美容院）已形成一個(gè)整體的情況下，對(duì)原告采取欺瞞的方式，不僅剝奪了原告的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，更屬于惡意串通，損害第三人即原告的利益，所以二被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)是無(wú)效合同。對(duì)于原告要求確認(rèn)其對(duì)訴爭(zhēng)門(mén)市房享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和二被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張，本院應(yīng)予支持。原告稱(chēng)其交給被告李某的租金系以租金形式?jīng)_抵購(gòu)房款，舉證不足，本院不予認(rèn)定。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條 ?、第四十四條 ?、第五十二條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?、第七十七條 ?、第二百三十條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?，第一百四十四條 ?，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決:一、被告李某與被告姚某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)無(wú)效；二、原告劉某某對(duì)位于伊春市南岔區(qū)建國(guó)街建政委十五組鐵路醫(yī)院綜合樓一層第五廳門(mén)市房，享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利；三、駁回原告劉某某要求確認(rèn)其與被告李某之間達(dá)成的關(guān)于以上訴爭(zhēng)門(mén)市房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，由原告負(fù)擔(dān)34元，二被告各負(fù)擔(dān)33元。
一審宣判后，原審被告姚某某不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求:撤銷(xiāo)原判，重新認(rèn)定事實(shí)，并改判駁回被上訴人劉某某的訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，關(guān)于被上訴人劉某某主張其與原審被告李某達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效問(wèn)題。原審認(rèn)定由于被上訴人劉某某辦理按揭貸款未果而導(dǎo)致部分內(nèi)容無(wú)法履行，因而將訴爭(zhēng)門(mén)市房的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系轉(zhuǎn)變成租賃關(guān)系，這是雙方當(dāng)事人對(duì)原買(mǎi)賣(mài)合同的變更，應(yīng)以變更后的合同為準(zhǔn)。被上訴人劉某某對(duì)原審法院認(rèn)定的上述事實(shí)并未提出異議。本院予以確認(rèn)。據(jù)此，原審判決第三項(xiàng)“駁回原告劉某某要求確認(rèn)其與被告李某之間達(dá)成的關(guān)于以上訴爭(zhēng)門(mén)市房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的訴訟請(qǐng)求?！闭_。
關(guān)于上訴人姚某某與原審被告李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！睋?jù)此，原審法院認(rèn)定原審被告李某與上訴人姚某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)無(wú)效不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
關(guān)于被上訴人劉某某是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定:“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持:（四）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。”據(jù)此，原審法院認(rèn)定被上訴人劉某某享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律不當(dāng)。依照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條、二十四條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
撤銷(xiāo)伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)；
二、維持伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號(hào)民事判決第三項(xiàng)；
三、駁回被上訴人劉某某的訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)200元，由被上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，關(guān)于被上訴人劉某某主張其與原審被告李某達(dá)成的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效問(wèn)題。原審認(rèn)定由于被上訴人劉某某辦理按揭貸款未果而導(dǎo)致部分內(nèi)容無(wú)法履行，因而將訴爭(zhēng)門(mén)市房的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系轉(zhuǎn)變成租賃關(guān)系，這是雙方當(dāng)事人對(duì)原買(mǎi)賣(mài)合同的變更，應(yīng)以變更后的合同為準(zhǔn)。被上訴人劉某某對(duì)原審法院認(rèn)定的上述事實(shí)并未提出異議。本院予以確認(rèn)。據(jù)此，原審判決第三項(xiàng)“駁回原告劉某某要求確認(rèn)其與被告李某之間達(dá)成的關(guān)于以上訴爭(zhēng)門(mén)市房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的訴訟請(qǐng)求。”正確。
關(guān)于上訴人姚某某與原審被告李某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定:“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！睋?jù)此，原審法院認(rèn)定原審被告李某與上訴人姚某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)無(wú)效不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
關(guān)于被上訴人劉某某是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定:“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持:（四）第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！睋?jù)此，原審法院認(rèn)定被上訴人劉某某享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律不當(dāng)。依照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條、二十四條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

撤銷(xiāo)伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)；
二、維持伊春市南岔區(qū)人民法院（2014）南民初字第50號(hào)民事判決第三項(xiàng)；
三、駁回被上訴人劉某某的訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)200元，由被上訴人劉某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：趙淑杰
審判員：張輝
審判員：張紫微

書(shū)記員：高冬梅