同江市長恒熱電有限公司
王新偉（黑龍江博佳律師事務(wù)所）
李某某
丁偉（黑龍江中東律師事務(wù)所）
佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

上訴人(原審被告):同江市長恒熱電有限公司,住所地同江市沿江路西段。
法定代表人:孫光俠，男，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:王新偉，男，黑龍江博佳律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住同江市。
委托訴訟代理人:丁偉，男，黑龍江中東律師事務(wù)所律師。
原審第三人:佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地佳木斯市友誼路。
法定代表人:勾憲峰，男，該公司經(jīng)理。
上訴人同江市長恒熱電有限公司因與被上訴人李某某、原審第三人佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省同江市人民法院（2016）黑0881民初1093號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年9月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
同江市長恒熱電有限公司上訴請(qǐng)求:一、請(qǐng)求二審法院依法改判，判決準(zhǔn)許執(zhí)行執(zhí)行標(biāo)的，恢復(fù)執(zhí)行。
二、訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
其上訴理由為:原審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤。
一、被上訴人提交的證據(jù)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為無效證據(jù)。
二、本案為執(zhí)行異議之訴，適用法律必須按最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》執(zhí)行。
其中第29條就是針對(duì)本案的情形作出的專門規(guī)定，即上訴人申請(qǐng)執(zhí)行的房屋登記在本案第三人即被執(zhí)行人開發(fā)商名下。
三、按照物權(quán)法的理論其物權(quán)的取得是以登記公示為表象，被上訴人沒有對(duì)爭議房屋登記，沒有依法取得物權(quán)，不存在“債權(quán)不及物權(quán)”之爭。
李某某辯稱:原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)當(dāng)給予肯定，上訴人的上訴請(qǐng)求沒有法律依據(jù)。
本案的事實(shí)是:1、同江市法院查封該訴爭房屋之前，被上訴人與第三人簽訂了有效的買賣合同。
2、在法院查封之前，被上訴人已經(jīng)合法占有了訴爭房屋。
3、被上訴人在法院查封之前，已經(jīng)交付了全部的房屋價(jià)款。
4、被上訴人對(duì)沒有及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照手續(xù)沒有任何過錯(cuò)，沒辦理手續(xù)的原因是第三人佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的原因所致。
請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
一審法院認(rèn)定，本案爭議的樓房是第三人欠原告的審計(jì)費(fèi)用其開發(fā)建設(shè)的翰林院小區(qū)19號(hào)樓4單元503室商品住宅樓抵債的房屋，原告與第三人在2014年10月28日簽訂了該房屋購房協(xié)議。
協(xié)議簽訂后第三人將該房屋交付給原告使用，（協(xié)議實(shí)際是代物清償關(guān)系，該合同的真實(shí)意思表示是債務(wù)清償）。
2014年12月18日同江法院根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，查封了第三人抵償給本案原告的同江市翰林院小區(qū)19號(hào)樓4單元503室樓房，本案原告李某某于2016年1月26日向本院提出執(zhí)行異議，要求解除查封，本院于2016年2月24日下發(fā)了（2016）黑0881執(zhí)異10號(hào)裁定書，駁回了李某某的執(zhí)行異議申請(qǐng)，李某某不服，在法定期限內(nèi)提起案外人執(zhí)行異議之訴。
一審法院認(rèn)為，本案爭議的樓房并非是第三人與原告簽訂的商品房購銷合同的買賣關(guān)系，而是第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司用其開發(fā)建設(shè)的同江市翰林院小區(qū)19號(hào)樓4單元503室樓房抵給原告李某某沖抵賒欠的審計(jì)費(fèi)，實(shí)際是代物清償?shù)姆申P(guān)系。
代物清償法律關(guān)系的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)以清償物實(shí)際交付為生效要件，第三人將清償物實(shí)際交付給了債權(quán)人即本案原告，原告與第三人之間的債權(quán)債務(wù)消亡。
原告已經(jīng)對(duì)爭議的房屋實(shí)際占有使用，并不違反相關(guān)法律規(guī)定。
被告依據(jù)生效法律文書主張的是普通債權(quán)，原告主張的是物權(quán)，原告雖然沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，是因?yàn)榈谌宿k理房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)不全致使原告不能辦理房照，本案原告沒有過錯(cuò)。
根據(jù)物權(quán)法第一百零六條第一款第（二項(xiàng)）及物權(quán)法司法解釋（一）第十九條的規(guī)定，原告李某某以合理的價(jià)格善意取得了該房屋的所有權(quán)。
被告申請(qǐng)執(zhí)行的爭議樓房在原告取得該樓房的所有權(quán)之后，一般債權(quán)不及物權(quán)。
原告訴訟請(qǐng)求停止對(duì)訴爭房屋的執(zhí)行符合法律規(guī)定應(yīng)予支持。
原告與第三人之間并非是房屋買賣關(guān)系，實(shí)際是代物清償關(guān)系，本院對(duì)原告請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同有效的主張不予支持。
判決:一、不得執(zhí)行同江市翰林院小區(qū)19號(hào)樓4單元503室樓房。
二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
李某某在一審法院起訴請(qǐng)求:一、請(qǐng)求法院依法確認(rèn)原告與第三人之間房屋買賣合同合法有效、確認(rèn)原告為訴爭房屋合法所有人；二、請(qǐng)求法院立即停止對(duì)訴爭房屋的執(zhí)行并立即解除對(duì)訴爭房屋的查封；三、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
本院二審期間，被上訴人提交了同江市公安局證明一份、佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的證明一份、被上訴人與昆侖房地產(chǎn)公司簽訂的購房協(xié)議及交付房款的收據(jù)各一張、房屋現(xiàn)狀照片兩組以及交納物業(yè)費(fèi)的收據(jù)。
本院認(rèn)為，由于同江市公安局經(jīng)偵大隊(duì)因偵辦第三人佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，同江市翰林院工程張麗華涉嫌職務(wù)侵占案之需要，委托被上訴人李某某對(duì)其帳目進(jìn)行審計(jì)，經(jīng)被上訴人與同江市翰林院現(xiàn)任負(fù)責(zé)人蘭洪濤協(xié)商，將本案爭議房屋作為審計(jì)費(fèi)用頂帳給被上訴人李某某，2014年10月28日李某某與第三人簽訂了購房協(xié)議，同日第三人為李某某出具收據(jù)一份，以審計(jì)費(fèi)頂帳作為房款。
協(xié)議簽訂后被上訴人對(duì)爭議房屋進(jìn)行了簡單裝修。
經(jīng)審理對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案中被上訴人取得爭議房屋系第三人抵頂審計(jì)費(fèi)得來，現(xiàn)第三人已實(shí)際交付房屋，被上訴人對(duì)爭議房屋具有物權(quán)期待權(quán)，雖然物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)上講仍屬于債權(quán)的范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，在與申請(qǐng)執(zhí)行人一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時(shí)，法律選擇了優(yōu)先保護(hù)一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。
至于物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的條件，《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條有明確規(guī)定:金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案中被上訴人在人民法院查封之前已與第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了合法有效的合同，購房款為抵頂審計(jì)費(fèi)而來，被上訴人已對(duì)爭議房屋實(shí)際占有使用，未辦理產(chǎn)權(quán)證照的原因系第三人手續(xù)不全導(dǎo)致，其符合該條法律規(guī)定的四個(gè)要件，因此其權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。
上訴人主張不應(yīng)適用該規(guī)定第二十八條，應(yīng)當(dāng)適用該規(guī)定第二十九條來進(jìn)行審理，關(guān)于二十八條和二十九條理解與適用的順序問題，二十八條是關(guān)于無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，其適用對(duì)象為一般買受人，規(guī)定的較為嚴(yán)格，應(yīng)當(dāng)首先予以適用。
而二十九條是關(guān)于房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，系對(duì)弱勢(shì)群體的一種保護(hù)，既不要求主觀上無過錯(cuò)，也不要求交付全部價(jià)款，更不要求占有房屋，其限制條件比較寬泛。
基于消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，當(dāng)其不能滿足二十八條的條件時(shí)，則再適用二十九條規(guī)定進(jìn)行審查，而本案被上訴人已符合較為嚴(yán)格的二十八條，因此不應(yīng)當(dāng)再適用更加寬泛的二十九條。
原審法院適用法律并無不當(dāng)，對(duì)于上訴人的上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，同江市長恒熱電有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3594元，由同江市長恒熱電有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，由于同江市公安局經(jīng)偵大隊(duì)因偵辦第三人佳木斯昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，同江市翰林院工程張麗華涉嫌職務(wù)侵占案之需要，委托被上訴人李某某對(duì)其帳目進(jìn)行審計(jì)，經(jīng)被上訴人與同江市翰林院現(xiàn)任負(fù)責(zé)人蘭洪濤協(xié)商，將本案爭議房屋作為審計(jì)費(fèi)用頂帳給被上訴人李某某，2014年10月28日李某某與第三人簽訂了購房協(xié)議，同日第三人為李某某出具收據(jù)一份，以審計(jì)費(fèi)頂帳作為房款。
協(xié)議簽訂后被上訴人對(duì)爭議房屋進(jìn)行了簡單裝修。
經(jīng)審理對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案中被上訴人取得爭議房屋系第三人抵頂審計(jì)費(fèi)得來，現(xiàn)第三人已實(shí)際交付房屋，被上訴人對(duì)爭議房屋具有物權(quán)期待權(quán)，雖然物權(quán)期待權(quán)從性質(zhì)上講仍屬于債權(quán)的范疇，但該債權(quán)不同于一般的債權(quán)，在與申請(qǐng)執(zhí)行人一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時(shí)，法律選擇了優(yōu)先保護(hù)一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。
至于物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的條件，《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條有明確規(guī)定:金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
本案中被上訴人在人民法院查封之前已與第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了合法有效的合同，購房款為抵頂審計(jì)費(fèi)而來，被上訴人已對(duì)爭議房屋實(shí)際占有使用，未辦理產(chǎn)權(quán)證照的原因系第三人手續(xù)不全導(dǎo)致，其符合該條法律規(guī)定的四個(gè)要件，因此其權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。
上訴人主張不應(yīng)適用該規(guī)定第二十八條，應(yīng)當(dāng)適用該規(guī)定第二十九條來進(jìn)行審理，關(guān)于二十八條和二十九條理解與適用的順序問題，二十八條是關(guān)于無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，其適用對(duì)象為一般買受人，規(guī)定的較為嚴(yán)格，應(yīng)當(dāng)首先予以適用。
而二十九條是關(guān)于房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，系對(duì)弱勢(shì)群體的一種保護(hù)，既不要求主觀上無過錯(cuò)，也不要求交付全部價(jià)款，更不要求占有房屋，其限制條件比較寬泛。
基于消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，當(dāng)其不能滿足二十八條的條件時(shí)，則再適用二十九條規(guī)定進(jìn)行審查，而本案被上訴人已符合較為嚴(yán)格的二十八條，因此不應(yīng)當(dāng)再適用更加寬泛的二十九條。
原審法院適用法律并無不當(dāng)，對(duì)于上訴人的上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，同江市長恒熱電有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3594元，由同江市長恒熱電有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：姜廣武

書記員：付麗麗