同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司
王新偉（黑龍江博佳律師事務(wù)所）
曹某某
佳木斯昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

上訴人(原審原告):同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司。
住所地同江市沿江路西段。
法定代表人:孫光俠，男，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人:王新偉，男，黑龍江博佳律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:曹某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住同江市。
原審第三人:佳木斯昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地佳木斯市友誼路。
法定代表人勾憲峰，男，該公司經(jīng)理。
上訴人同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司因與被上訴人曹某某、原審第三人佳木斯昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省同江市人民法院（2016）黑0881民初1375號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年8月29日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司上訴請(qǐng)求:一、請(qǐng)求二審法院依法改判，判決準(zhǔn)許執(zhí)行執(zhí)行標(biāo)的，恢復(fù)執(zhí)行。
二、訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
其上訴理由為:原審判決認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤。
一、被上訴人提交的證據(jù)違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，為無(wú)效證據(jù)。
二、本案為執(zhí)行異議之訴，適用法律必須按《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》執(zhí)行。
其中第29條就是針對(duì)本案的情形作出的專(zhuān)門(mén)規(guī)定，即上訴人申請(qǐng)執(zhí)行的房屋登記在本案第三人即被執(zhí)行人開(kāi)發(fā)商名下。
三、按照物權(quán)法的理論其物權(quán)的取得是以登記公示為表象，被上訴人沒(méi)有對(duì)爭(zhēng)議房屋登記，沒(méi)有依法取得物權(quán)，不存在“債權(quán)不及物權(quán)”之爭(zhēng)。
曹某某辯稱(chēng):一、在法院查封之前，被上訴人已與開(kāi)發(fā)商簽訂了合法有效的書(shū)面合同，并且支付了全部購(gòu)房款，繳納了物業(yè)費(fèi)，熱化費(fèi)等，開(kāi)發(fā)商當(dāng)日交鑰匙，現(xiàn)爭(zhēng)議房屋已由被上訴人實(shí)際占有，是被上訴人合法購(gòu)買(mǎi)的財(cái)產(chǎn)，不是開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)予以執(zhí)行。
二、由于開(kāi)發(fā)商攜款離開(kāi)，被上訴人多次催辦無(wú)果，因此同其他購(gòu)房人及回遷戶(hù)曾多次到市政府和省巡視組上訪(fǎng)，未辦理過(guò)戶(hù)登記是開(kāi)發(fā)商的原因造成，被上訴人無(wú)過(guò)錯(cuò)。
三、本案應(yīng)適用《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，不應(yīng)適用二十九條，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
一審法院認(rèn)定，原、被告爭(zhēng)議的樓房是第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的，被告于2012年7月25日購(gòu)買(mǎi)了第三人開(kāi)發(fā)的同江市翰林苑小區(qū)2號(hào)樓110號(hào)門(mén)市并交納了全額購(gòu)房款，于2012年8月4日交納進(jìn)戶(hù)費(fèi)、物業(yè)維修費(fèi)、裝修保修金，于2013年5月份實(shí)際入住至今，原告因第三人欠其供熱費(fèi)于2014年12月18日在同江市人民法院訴前保全，對(duì)本案爭(zhēng)議房屋進(jìn)行查封，于2015年1月20日以供用熱力合同糾紛案件訴訟到法院，法院判決第三人給付原告供熱費(fèi)，判決生效后原告對(duì)該爭(zhēng)議房屋申請(qǐng)執(zhí)行，被告曹某某于2016年2月12日向本院提出異議申請(qǐng)，要求法院依法解除對(duì)其房屋的查封，同江市人民法院于2016年3月9日下發(fā)了（2016）執(zhí)異1號(hào)執(zhí)行異議裁定書(shū)，終止了對(duì)爭(zhēng)議房產(chǎn)的執(zhí)行，原告不服在法定期限內(nèi)申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
一審法院認(rèn)為，被告曹某某與第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的購(gòu)房協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且內(nèi)容未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。
曹某某依照上述合同的約定向第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付全部購(gòu)房款，并已實(shí)際入住上述房屋，被告已經(jīng)對(duì)爭(zhēng)議的房屋實(shí)際占有使用，原告依據(jù)生效法律文書(shū)主張的是普通債權(quán)，被告主張的是物權(quán)，被告雖然沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證照，是因?yàn)榈谌宿k理房屋產(chǎn)權(quán)證手續(xù)不全致使原告不能辦理房照，被告以合理的價(jià)格善意取得了該房屋的所有權(quán)，原告申請(qǐng)執(zhí)行的爭(zhēng)議樓房在被告取得該樓房的所有權(quán)之后，一般債權(quán)不及物權(quán)。
被告提交的一系列證據(jù)，已形成其與第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買(mǎi)賣(mài)行為的完整證據(jù)鏈，足以證明被告曹某某在上述買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，因此，其要求停止對(duì)上述房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，符合事實(shí)及法律規(guī)定。
原告的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)不予支持。
判決:駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司在一審法院起訴請(qǐng)求:一、判決準(zhǔn)許執(zhí)行執(zhí)行標(biāo)的，恢復(fù)執(zhí)行。
價(jià)值378000元。
二、由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
本院二審期間，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)，經(jīng)審理對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，人民法院在審理執(zhí)行異議案件中，首先應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》二十八條的規(guī)定，對(duì)一般買(mǎi)受人進(jìn)行審查。
《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定:金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
本案中，被上訴人在人民法院查封之前已與第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了合法有效的合同，且已按照合同約定交付了全部購(gòu)房款，并對(duì)爭(zhēng)議房屋實(shí)際占有使用，未辦理產(chǎn)權(quán)證照的原因系第三人手續(xù)不全導(dǎo)致，被上訴人符合該條法律規(guī)定的四個(gè)要件，因此其權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。
上訴人主張不應(yīng)適用該規(guī)定第二十八條，應(yīng)當(dāng)適用該規(guī)定第二十九條來(lái)進(jìn)行審理，關(guān)于二十八條和二十九條理解與適用的順序問(wèn)題，二十八條是關(guān)于無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，其適用對(duì)象為一般買(mǎi)受人，規(guī)定的較為嚴(yán)格，應(yīng)當(dāng)首先予以適用。
而二十九條是關(guān)于房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，系對(duì)弱勢(shì)群體的一種保護(hù)，既不要求主觀上無(wú)過(guò)錯(cuò)，也不要求交付全部?jī)r(jià)款，更不要求占有房屋，其限制條件比較寬泛。
基于消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，當(dāng)其不能滿(mǎn)足二十八條的條件時(shí)，則再適用二十九條規(guī)定進(jìn)行審查，而本案被上訴人已符合較為嚴(yán)格的二十八條，因此不應(yīng)當(dāng)再適用更加寬泛的二十九條。
原審法院適用法律并無(wú)不當(dāng)，對(duì)于上訴人的上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6970元，由同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，人民法院在審理執(zhí)行異議案件中，首先應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》二十八條的規(guī)定，對(duì)一般買(mǎi)受人進(jìn)行審查。
《最高院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定:金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。
本案中，被上訴人在人民法院查封之前已與第三人佳木斯市昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了合法有效的合同，且已按照合同約定交付了全部購(gòu)房款，并對(duì)爭(zhēng)議房屋實(shí)際占有使用，未辦理產(chǎn)權(quán)證照的原因系第三人手續(xù)不全導(dǎo)致，被上訴人符合該條法律規(guī)定的四個(gè)要件，因此其權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。
上訴人主張不應(yīng)適用該規(guī)定第二十八條，應(yīng)當(dāng)適用該規(guī)定第二十九條來(lái)進(jìn)行審理，關(guān)于二十八條和二十九條理解與適用的順序問(wèn)題，二十八條是關(guān)于無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，其適用對(duì)象為一般買(mǎi)受人，規(guī)定的較為嚴(yán)格，應(yīng)當(dāng)首先予以適用。
而二十九條是關(guān)于房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，系對(duì)弱勢(shì)群體的一種保護(hù)，既不要求主觀上無(wú)過(guò)錯(cuò)，也不要求交付全部?jī)r(jià)款，更不要求占有房屋，其限制條件比較寬泛。
基于消費(fèi)者生存權(quán)這一更高價(jià)值的維護(hù)，當(dāng)其不能滿(mǎn)足二十八條的條件時(shí)，則再適用二十九條規(guī)定進(jìn)行審查，而本案被上訴人已符合較為嚴(yán)格的二十八條，因此不應(yīng)當(dāng)再適用更加寬泛的二十九條。
原審法院適用法律并無(wú)不當(dāng)，對(duì)于上訴人的上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6970元，由同江市長(zhǎng)恒熱電有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：姜廣武

書(shū)記員：付麗麗