北安市昌盛建筑安裝有限責任公司
張玉忠
張守義
鄭某某
羅某某
黃金光（黑龍江天平律師事務所）
沈某某

上訴人（原審原告）北安市昌盛建筑安裝有限責任公司。
法定代表人李取昌，職務經(jīng)理。
委托代理人張玉忠，職務副經(jīng)理。
委托代理人張守義，職務法律顧問。
被上訴人（原審被告）鄭某某，女，漢族。
被上訴人（原審被告）羅某某，女，漢族。
委托代理人黃金光，黑龍江天平律師事務所律師。
被上訴人（原審第三人）沈某某，男，漢族。
上訴人北安市昌盛建筑安裝有限責任公司（以下簡稱昌盛公司）與被上訴人鄭某某、羅某某，第三人沈某某物權確認糾紛一案，原由北安市人民法院于2011年12月31日作出（2011）北民初字第199號民事判決，判后，被告羅某某不服，向本院提起上訴，本院于2012年11月19日作出（2012）黑中民終字第374號民事裁定，將本案發(fā)回北安市人民法院重審。北安市人民法院于2014年11月26日作出（2013）北民重字第1號民事判決。判后，原告昌盛公司不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人昌盛公司的法定代表人李取昌，委托代理人張玉忠、張守義，被上訴人羅某某的委托代理人黃金光，被上訴人沈某某到庭參加訴訟。被上訴人鄭某某經(jīng)合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原審法院判決認定，2003年6月，鄭某某到昌盛公司經(jīng)理部購買其在建的昌盛公司職工集資樓房屋。鄭某某與昌盛公司經(jīng)理部楊成交談時提出自有一套建行家屬樓復式結構房屋欲出售，讓經(jīng)理部幫忙出售。幾日后，昌盛公司經(jīng)理部與鄭某某聯(lián)系稱，欲購買該房屋。2003年6月8日，經(jīng)雙方口頭協(xié)商一致，昌盛公司經(jīng)理部以在建的價格為66，801.50元的昌盛公司職工集資樓1號樓5單元402室，建筑面積為78.59平方米房屋一處及100，000.00元現(xiàn)金，換購鄭某某所有的位于北安市二道街建行家屬住宅樓A單元401室，建筑面積為115.74平方米復式結構房屋一處。昌盛公司經(jīng)理部與鄭某某對上述協(xié)議的履行過程為；2003年6月8日，昌盛公司經(jīng)理部與鄭某某簽訂昌盛公司職工集資樓1號樓5單元402室《職工集資樓購樓合同書》，并給鄭某某出具金額為66，801.50元的購房款“收據(jù)”一份（鄭某某未實際交付）。同時，昌盛公司經(jīng)理部給鄭某某又出具了金額為壹拾萬元的“欠據(jù)”一份。后至2004年8月20日，昌盛公司經(jīng)理部楊成以昌盛公司名義與鄭某某簽訂《買賣交易合同》，合同內(nèi)容為:“買方:北安市昌盛建筑安裝有限責任公司。賣方:鄭某某。經(jīng)雙方協(xié)商，達成如下協(xié)議。鄭某某將位于二道街路南建行后院的建行家屬樓A單元401室（復式樓）賣給昌盛建筑公司。此樓面積（產(chǎn)權證面積117平方米），實際面積175平方米。一、價格為165，000.00元，其中（付給現(xiàn)金100，000.00元，昌盛建筑公司在二道街開發(fā)樓五單元四樓東一戶為402室），面積為78.8平方米，當時的價格為65，000.00元，作為支付賣方樓款。二、此合同從2004年8月20日起生效，從生效之日起此樓發(fā)生的水、電、供熱等一切費用，由買方承擔。三、2004年8月20日以前發(fā)生的費用由賣方負責，產(chǎn)權過戶費用由買方負責。四、賣方在2004年8月30日將此樓交給買方，產(chǎn)權證、土地證同時交給買方。買方:楊成，并昌盛公司經(jīng)理部印章。賣方:鄭某某。2004年8月20日。”同日，鄭某某給昌盛公司經(jīng)理部出具了“收據(jù)”一份，內(nèi)容為:“收據(jù)，人民幣壹拾萬元整，收昌盛公司購建行家屬樓A單元401室購樓款，收款人:鄭某某”。鄭某某確認收到了此筆100，000.00元款項。并將經(jīng)昌盛公司經(jīng)理部看驗后的復式樓房屋、鑰匙、所有權證照和土地使用證交付給昌盛公司經(jīng)理部，昌盛公司經(jīng)理部實際取得了該房屋，但未辦理產(chǎn)權變更登記。昌盛公司經(jīng)理部用于置換給鄭某某的昌盛公司職工集資樓1號樓5單元402室，合同建筑面積為78.59平方米，工程完工后實測面積超出合同面積6.407平方米。2004年8月27日，鄭某某向昌盛公司經(jīng)理部補交超面積房款5，445.95元。后鄭某某將昌盛公司職工集資樓1號樓5單元402室以76，500.00元的價格轉讓給案外人付佩君，在昌盛公司經(jīng)理部幫助下辦理了變更購房合同的手續(xù)。鄭某某經(jīng)昌盛公司經(jīng)理部收取了付佩君交付的購房款。辦理上述交易過程及相關事項經(jīng)手人為昌盛公司經(jīng)理部的楊成。至此，除昌盛公司經(jīng)理部未辦理建行家屬樓A單元401室產(chǎn)權變更登記外，《買賣交易合同》約定的其他事項雙方均已經(jīng)履行完畢。
2005年3月26日，昌盛公司經(jīng)理部與羅某某簽訂《房屋抵賬協(xié)議書》，約定內(nèi)容為:“甲方:北安市昌盛建筑安裝有限責任公司職工集資樓項目經(jīng)理部。乙方:羅某某。甲方于2004年11月24日，在乙方處借款人民幣伍萬元，約定月息3分，借據(jù)載名為曹立軍，實為乙方資金。甲方于2005年1月9日，在乙方處借款人民幣壹拾萬零陸仟元，約定月息3分，借據(jù)載名為沈某某，實為乙方資金。以上兩筆資金曹立軍、沈某某都已確認為羅某某所有，將在本協(xié)議簽字認可。由于甲方經(jīng)濟困難，不能用現(xiàn)金償還以上資金，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，及借據(jù)載名人曹立軍、沈某某認可，甲方將擁有產(chǎn)權的二道街路南建行后院的建行家屬樓A單元401室（復式樓）（鄭某某抵賬給甲方）抵償給乙方，此房屋產(chǎn)權證面積為115.74平方米，頂?shù)忠陨蟽晒P借款的本息，達成如下協(xié)議條款，共同遵守。一、截止本協(xié)議簽訂，甲方欠乙方借款利息15，540.00元，本息合計171，540.00元。二、此抵賬房屋作價人民幣壹拾陸萬元（160，000.00元）。三、甲方負責協(xié)調(diào)辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，一切過戶費由甲方承擔，本協(xié)議簽訂后一個月內(nèi)辦完產(chǎn)權過戶。四、甲方負責結清本協(xié)議簽訂之前的此房屋的一切水、電、熱等費用。五、甲方負責將此抵賬房屋的陽臺窗改造成塑鋼窗。六、綜上一、二條，甲方尚欠乙方人民幣11，540.00元，此款頂?shù)值谖鍡l發(fā)生費用，互相不找差。若不能實現(xiàn)第五條協(xié)議條款，甲方將退還以上欠款。七、將鄭某某抵賬《買賣交易合同》及100，000.00元交款收據(jù)、產(chǎn)權證、土地證交由乙方保管。八、此房屋若發(fā)生產(chǎn)權糾紛，甲方除按原兩份借據(jù)金額計息償還本息，另按房價160，000.00元的雙倍賠償給乙方損失。九、2004年11月24日，以曹立軍名義借給甲方的人民幣伍萬元，實為羅某某所有，本人在此聲明，聲明人（簽字）:曹立軍。2005年1月9日，以沈某某名義借給甲方的人民幣壹拾萬零陸仟元，實為羅某某所有，本人在此聲明，聲明人（簽字）:沈某某。十、本協(xié)議一式兩份，甲、乙方各執(zhí)一份，甲、乙方蓋章簽字之日生效?！辈⒐窘?jīng)理部及楊成在該協(xié)議書上蓋有印章及名章確認。羅某某在該協(xié)議書上簽字、捺印確認。之后，在2005年4月，楊成召集鄭某某、羅某某到北安市房產(chǎn)管理局辦理建行家屬樓A單元401室產(chǎn)權變更登記手續(xù)，此前鄭某某與羅某某并不相識。在北安市房產(chǎn)管理局交易大廳進行變更登記的所需事宜均由楊成帶領鄭某某、羅某某辦理。
庭審中，鄭某某陳述，2005年4月，昌盛公司經(jīng)理部楊成找鄭某某到北安市房產(chǎn)管理局交易大廳，楊成手持一份已經(jīng)書寫好的建行家屬樓A單元401室交易“協(xié)議書”，金額為85，000.00元。“買方”處為簽名羅某某。鄭某某對此提出疑問。楊成稱，寫85，000.00元是為了少交稅。羅某某是田樹海妻子。鄭某某就在“協(xié)議書”上賣方處簽字了。同時還在辦理變更登記的表上簽了名。隨后，楊成稱其他事項由其辦理，鄭某某即離開交易大廳。羅某某陳述，2005年4月10日左右，田樹海電話通知羅某某到北安市房產(chǎn)管理局交易大廳辦理建行家屬樓A單元401室產(chǎn)權變更登記。羅某某到交易大廳時，楊成拿著已經(jīng)簽好“羅某某”名字的協(xié)議書，是誰代簽的名字羅某某不清楚。整個變更登記過程都是楊成帶領其辦理。辦理完畢后于2005年4月22日取得北房權證兆麟?yún)^(qū)字第013790號產(chǎn)權證書，并且實際占有該房屋。
本院認為，被上訴人鄭某某在與上訴人昌盛公司簽訂《買賣交易合同》后，已經(jīng)將本案訴爭的房屋交付給昌盛公司，昌盛公司雖未辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，但是訴爭房屋的所有權實際上已經(jīng)屬于昌盛公司，昌盛公司對訴爭房屋享有處分的權利。由于《買賣交易合同》及《房屋抵賬協(xié)議書》中均明確約定產(chǎn)權過戶費用由昌盛公司負責，故昌盛公司在與被上訴人羅某某簽訂《房屋抵賬協(xié)議書》之后，以鄭某某與羅某某簽訂訴爭房屋買賣《協(xié)議書》的形式將訴爭房屋的產(chǎn)權過戶更名由鄭某某直接變更為羅某某，導致鄭某某與羅某某簽訂訴爭房屋買賣《協(xié)議書》無效，即昌盛公司是導致該《協(xié)議書》無效的過錯方。因昌盛公司經(jīng)理部與羅某某簽訂的《房屋抵賬協(xié)議書》上所加蓋的公章和楊成的簽名均是真實的，而昌盛公司沒有提交有效的證據(jù)予以證實《房屋抵賬協(xié)議書》是虛假的，故原審法院認定《房屋抵賬協(xié)議書》有效符合法律規(guī)定。羅某某取得了訴爭房屋的所有權，即享有處分該房屋的權利，其將房屋出賣給沈某某系行使處分該房屋的權利，不違反法律規(guī)定，該行為不因買受人沈某某系其親屬而無效。綜上，昌盛公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元、郵寄費160.00元，由上訴人北安市昌盛建筑安裝有限責任公司負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，被上訴人鄭某某在與上訴人昌盛公司簽訂《買賣交易合同》后，已經(jīng)將本案訴爭的房屋交付給昌盛公司，昌盛公司雖未辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，但是訴爭房屋的所有權實際上已經(jīng)屬于昌盛公司，昌盛公司對訴爭房屋享有處分的權利。由于《買賣交易合同》及《房屋抵賬協(xié)議書》中均明確約定產(chǎn)權過戶費用由昌盛公司負責，故昌盛公司在與被上訴人羅某某簽訂《房屋抵賬協(xié)議書》之后，以鄭某某與羅某某簽訂訴爭房屋買賣《協(xié)議書》的形式將訴爭房屋的產(chǎn)權過戶更名由鄭某某直接變更為羅某某，導致鄭某某與羅某某簽訂訴爭房屋買賣《協(xié)議書》無效，即昌盛公司是導致該《協(xié)議書》無效的過錯方。因昌盛公司經(jīng)理部與羅某某簽訂的《房屋抵賬協(xié)議書》上所加蓋的公章和楊成的簽名均是真實的，而昌盛公司沒有提交有效的證據(jù)予以證實《房屋抵賬協(xié)議書》是虛假的，故原審法院認定《房屋抵賬協(xié)議書》有效符合法律規(guī)定。羅某某取得了訴爭房屋的所有權，即享有處分該房屋的權利，其將房屋出賣給沈某某系行使處分該房屋的權利，不違反法律規(guī)定，該行為不因買受人沈某某系其親屬而無效。綜上，昌盛公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元、郵寄費160.00元，由上訴人北安市昌盛建筑安裝有限責任公司負擔。

審判長：劉紅梅
審判員：王偉才
審判員：朱傳茂

書記員：趙雪