上訴人（原審原告）劉某
委托代理人殷先平，湖北寧華律師事務(wù)所律師。委托代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被上訴人（原審被告）陳某某
原審第三人中國(guó)電信股份有限公司咸寧傳輸局（以下簡(jiǎn)稱電信公司咸寧傳輸局）
法定代表人余凡，電信公司咸寧傳輸局局長(zhǎng)。

上訴人劉某因與被上訴人陳某某、原審第三人中國(guó)電信咸寧傳輸局房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2014）鄂咸安民初字第01332號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2008年12月11日，原告劉某與被告陳某某簽訂一份《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約》，約定被告將其原單位即第三人電信公司咸寧傳輸局分配給其居住的咸寧市咸安區(qū)永安魚水巷249號(hào)1-1-202室出賣給原告，房屋價(jià)款為68000元。另約定簽訂合同時(shí)原告支付45000元，被告交付房屋，被告在三個(gè)月內(nèi)辦好房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)后，原告付清余款23000元。另原告向房屋中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)2000元。原、被告雙方還約定了違約責(zé)任，若被告不能按期交房，則要支付原告違約金10000元。合同簽訂后，原告劉某依約支付了49000元購(gòu)房款和2000元中介費(fèi)，被告陳某某將房屋交與原告劉某居住使用。但被告陳某某在雙方約定的期限內(nèi)未予辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，至今已有5年之久。原告劉某提起訴訟，請(qǐng)求解除與被告的房屋買賣合同，由被告退還原告購(gòu)房款49000元、中介費(fèi)2000元，并承擔(dān)違約金10000元，合計(jì)61000元。
另認(rèn)定，被告陳某某原為第三人電信公司咸寧傳輸局職工，咸安區(qū)永安魚水巷249號(hào)1-1-202室房屋系第三人單位公房分配給當(dāng)時(shí)身為單位職工的被告居住使用。第三人單位進(jìn)行房改時(shí)，被告未向第三人交付房改房購(gòu)房款。后被告因故離職，至今未取得所出賣房屋的所有權(quán)，但其一直占有居住該房，并將房屋賣給原告劉某。原告劉某與被告陳某某買賣房屋時(shí)，已經(jīng)知道被告陳某某沒有出賣房屋的產(chǎn)權(quán)證。此后因不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，原、被告產(chǎn)生糾紛。本案訴訟中，第三人電信公司咸寧傳輸局明確表示不同意出售本案訟爭(zhēng)房屋。
原審認(rèn)為，合同的簽訂不得損害國(guó)家、集體或者第三人利益。無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)得到權(quán)利人的追認(rèn)；未被追認(rèn)的，合同無(wú)效；因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告陳某某明知自己無(wú)權(quán)處分本案訟爭(zhēng)房屋而將房屋出售給原告劉某，導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，對(duì)引起本案糾紛應(yīng)負(fù)主要責(zé)任；原告劉某明知被告陳某某無(wú)權(quán)處分本案訟爭(zhēng)房屋而與被告陳某某簽訂房屋買賣合同，對(duì)本案糾紛的引起應(yīng)負(fù)次要責(zé)任。原、被告買賣房屋的行為侵害了第三人電信公司咸寧傳輸局的權(quán)益，雙方簽訂的房屋買賣合同為無(wú)效合同。原告劉某要求解除合同并由被告陳某某返還購(gòu)房款49000元的訴求，應(yīng)予以支持。因原告劉某在本案房屋買賣行為中存在一定的過(guò)錯(cuò)，故對(duì)其要求被告陳某某賠償損失及承擔(dān)違約金的訴求不予支持。據(jù)此判決：一、解除原告劉某與被告陳某某于2008年12月11日簽訂的房屋買賣合同。二、被告陳某某返還原告劉某購(gòu)房款49000元。此款限被告陳某某在本判決生效后三日內(nèi)支付完畢。三、駁回原告劉某的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)788元，由被告陳某某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院繼續(xù)予以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，一、上訴人劉某在原審訴訟中請(qǐng)求解除雙方當(dāng)事人于2008年12月11日簽訂的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移契約》，系基于合同有效的情況下提出的訴訟請(qǐng)求，并未主張合同無(wú)效。原審超出上訴人劉某的訴訟請(qǐng)求范圍認(rèn)定本案房屋買賣合同無(wú)效不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第二款“出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”的規(guī)定，上訴人劉某請(qǐng)求被上訴人陳某某賠償損失及承擔(dān)違約金于法有據(jù)。對(duì)于造成上訴人劉某支付的購(gòu)房款損失49000元、中介費(fèi)損失2000元，應(yīng)由被上訴人陳某某承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同的約定，如被上訴人陳某某不能按期交房，則應(yīng)支付上訴人劉某違約金10000元。本案合同在履行過(guò)程中，被上訴人陳某某已按約向上訴人劉某交付了房屋，且上訴人劉某居住使用至今，故被上訴人陳某某不存在不能按期交房的違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時(shí)上訴人劉某對(duì)于被上訴人陳某某沒有該房屋的產(chǎn)權(quán)證書是明知，且合同亦沒有約定在被上訴人陳某某不能為上訴人劉某辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)10000元違約金。因此，上訴人劉某以被上訴人陳某某不能為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)而請(qǐng)求由被上訴人陳某某承擔(dān)10000元違約金缺乏合同約定的依據(jù)，本院不予支持。原審適用法律有誤，導(dǎo)致實(shí)體處理欠妥，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）、（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、維持湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2014）鄂咸安民初字第01332號(hào)民事判決主文第一、三項(xiàng)。
二、變更湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院（2014）鄂咸安民初字第01332號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)為：“被上訴人陳某某賠償上訴人劉某支付的購(gòu)房款損失49000元、中介費(fèi)損失2000元，合計(jì)51000元，由被上訴人陳某某于本判決送達(dá)之日起三日內(nèi)履行完畢”。
一審案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)，按原審判決執(zhí)行；二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人劉某負(fù)擔(dān)83元，被上訴人陳某某負(fù)擔(dān)27元。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　熊　魁 審判員　吳曉梅 審判員　楊榮華

書記員：成剛