劉某
林樹龍（黑龍江鐵力北方法律事務(wù)所）
黑龍江省鑄城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司
關(guān)利強(qiáng)（黑龍江繼東律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）劉某。
委托代理人林樹龍，黑龍江鐵力北方法律事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）黑龍江省鑄城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。
委托代理人關(guān)利強(qiáng)，黑龍江繼東律師事務(wù)所律師。
上訴人劉某與被上訴人黑龍江省鑄城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱鑄城公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號(hào)民事判決，于2015年1月8日向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2015年3月9日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，上訴人劉某及其委托代理人林樹龍，被上訴人鑄城公司的委托代理人關(guān)利強(qiáng)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定:2012年9月10日，鑄城公司與劉某簽訂了三份售房合同，劉某購(gòu)買鑄城公司開(kāi)發(fā)的位于鐵力市格林世家商服樓，在此三份售房合同中雙方約定了買賣房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)款、付款及承擔(dān)違約責(zé)任的方式等內(nèi)容（詳見(jiàn)前述列舉的證據(jù)）。在三份售房合同中載明劉某應(yīng)交的三處房屋的首付款為1095661.00元，三處房屋的暫測(cè)圖紙總面積為444.56平方米，三處房屋的總價(jià)款為2165661.00元。2012年9月3日，劉某給付鑄城公司購(gòu)買上述三處房屋認(rèn)購(gòu)金共計(jì)50000.00元。2012年9月11日，劉某給付鑄城公司購(gòu)買上述三處房屋首付款共計(jì)1045661.00元。鐵力市昌達(dá)房地產(chǎn)測(cè)繪有限責(zé)任公司出具了上述三處房屋的測(cè)繪報(bào)告，落款時(shí)間為2012年8月9日，該測(cè)繪報(bào)告顯示的上述三處房屋的最終的測(cè)繪面積為459.39平方米，而雙方簽訂的三份售房合同中載明的三處房屋的暫測(cè)圖紙面積為444.56平方米，面積差為14.83平方米，劉某應(yīng)補(bǔ)交房屋面積差價(jià)款127072.00元，上述三處房屋的總價(jià)款增加至2292733.00元。2014年3月12日，劉某又給付鑄城公司房屋面積差價(jià)款30000.00元。綜上，劉某共給付上述三處房屋的首付款合計(jì)1125661.00元（1045661.00元＋50000.00元＋30000.00元）。劉某補(bǔ)交房屋面積差價(jià)款之前所交納的首付款為1095661.00元（1045661.00元＋50000.00元）與雙方簽訂售房合同約定的劉某應(yīng)交的首付款總金額一致，按照雙方簽訂的售房合同的約定，首付款的交納比例為50%，劉某欠鑄城公司首付款的金額為應(yīng)補(bǔ)交的房屋面積差價(jià)款127072.00元的50%即63536.00元，扣除劉某已經(jīng)補(bǔ)交的房屋面積差價(jià)款30000.00元，劉某尚欠鑄城公司首付款33536.00元未付。另查明，簽訂合同后即2012年9月11日，劉某向鑄城公司申請(qǐng)要求把19門的一、二層與17、18門的二層打通，鑄城公司同意，并由鑄城公司負(fù)責(zé)施工。2012年9月12日，劉某又向鑄城公司申請(qǐng)要求提前入戶交接鑰匙，進(jìn)行裝修，并申請(qǐng)因產(chǎn)權(quán)面積現(xiàn)在不能確定，如最終確定測(cè)繪面積與現(xiàn)面積不同，費(fèi)用多退少補(bǔ)，如甲方（即鑄城公司）通知可辦理貸款，本人第一時(shí)間配合辦理，鑄城公司表示同意，后劉某辦理了入戶手續(xù)，并進(jìn)行了裝修，但卻一直未將應(yīng)交的首付款交齊，并至今沒(méi)有辦理房屋按揭貸款手續(xù)。
鑄城公司于2014年6月17日向鐵力市法院提起訴訟，要求依法確認(rèn)鑄城公司與劉某簽訂的房屋買賣合同有效，劉某行為構(gòu)成違約，劉某應(yīng)立即履行補(bǔ)足首付款并辦理貸款手續(xù)的合同義務(wù)，如仍不履行則現(xiàn)金給付剩余購(gòu)房款余款；同時(shí)要求劉某給付鑄城公司違約金人民幣93470.40元（時(shí)間計(jì)算至2014年4月30日），并判令劉某給付至判決確定之日；要求劉某賠償鑄城公司應(yīng)收賬款利息損失149340.00元，并給付至判決確定之日；要求劉某賠償鑄城公司房屋改造費(fèi)30000.00元；并要求劉某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
原審認(rèn)為:鑄城公司與劉某簽訂的三份售房合同是雙方真實(shí)的意思表示，內(nèi)容及形式不違反法律規(guī)定，且已經(jīng)實(shí)際履行，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。對(duì)此劉某辯解稱，該合同約定的面積與最終的測(cè)繪面積的差超過(guò)3%，根據(jù)法律規(guī)定，劉某有權(quán)退房，但根據(jù)鑄城公司提供的格林世家情況說(shuō)明可知，劉某在簽訂合同后，已經(jīng)與鑄城公司就房屋最終面積差如何處理達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方均同意費(fèi)用即房款多退少補(bǔ)，此情況說(shuō)明應(yīng)視為雙方買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議，實(shí)際此時(shí)劉某已經(jīng)放棄如房屋面積差超過(guò)3%，有權(quán)退房這一法律賦予的權(quán)利，故對(duì)此辯解主張本院不予支持；劉某又稱，測(cè)繪報(bào)告上落款時(shí)間為2012年8月9日，而售房合同簽訂的時(shí)間為2012年9月10日，此時(shí)間在合同簽訂的時(shí)間之前，鑄城公司在簽訂合同之時(shí)已經(jīng)明知測(cè)繪面積，鑄城公司存在欺詐。對(duì)此本院認(rèn)為，因測(cè)繪單位為另一個(gè)單位，測(cè)繪報(bào)告上的落款時(shí)間只能代表該測(cè)繪報(bào)告在測(cè)繪單位形成的時(shí)間，而無(wú)法代表該測(cè)繪報(bào)告到達(dá)鑄城公司的時(shí)間，故對(duì)此辯解主張本院亦不予支持；劉某又辯解稱，其與鑄城公司重新簽訂了一份正式售房合同，此售房合同代替了原來(lái)簽訂的三份售房合同，因此新簽訂的售房合同缺少了第三、四頁(yè)，其缺少的部分正是關(guān)于買賣房屋的位置、單價(jià)、面積及總價(jià)款的條款，是合同的主要條款，故該合同不具有形式及內(nèi)容上的合法性，不能認(rèn)為它是一份真正意義上合法的完整的新合同，故對(duì)此辯解主張本院亦不予支持。綜上，雙方簽訂的三份售房合同合法有效，雙方應(yīng)按照合同內(nèi)容全面履行各自的義務(wù)，但劉某至今尚欠鑄城公司首付款，且至今沒(méi)有按照售房合同的約定辦理銀行按揭貸款手續(xù)，故構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條 ?的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，鑄城公司訴請(qǐng)要求劉某立即履行補(bǔ)足首付款并辦理貸款手續(xù)的合同義務(wù)，如仍不履行則現(xiàn)金給付剩余購(gòu)房款，此訴請(qǐng)意為要求劉某承擔(dān)繼續(xù)履行合同的違約責(zé)任，而劉某在答辯中明確表示不再辦理貸款手續(xù)，要求退房，故應(yīng)以一次性給付鑄城公司剩余購(gòu)房款作為繼續(xù)履行合同的方式比較適宜。同時(shí)雙方在售房合同中約定:由乙方（劉某）7日內(nèi)辦理銀行按揭貸款，延誤辦理貸款的，乙方（劉某）承擔(dān)如下違約責(zé)任，自（）年（）月（）日起10日內(nèi)如乙方未交齊房款，按尾款房款的千分之三／每日計(jì)算賠償甲方，超過(guò)10日仍未交齊房款，甲方（鑄城公司）有權(quán)解除合同扣收乙方房款總價(jià)2%違約金，余下房款退還乙方。這表明雖然文字載明是延誤辦理貸款劉某需承擔(dān)的違約責(zé)任，但具體條款卻是對(duì)逾期不交齊首付款所要承擔(dān)的違約責(zé)任而做約定，此處的約定雖然字面寫為“賠償”但應(yīng)視為是對(duì)逾期不交齊首付款所要承擔(dān)的違約金做出了約定。而本案中劉某至今未交齊首付款，故鑄城公司要求劉某按照合同約定給付其違約金的訴請(qǐng)合理合法。但給付違約金的數(shù)額，鑄城公司訴請(qǐng)是93470.40元（時(shí)間計(jì)算至2014年4月30日），鑄城公司計(jì)算違約金的基數(shù)是依據(jù)劉某尚應(yīng)交付的房屋首付款，即把劉某尚應(yīng)交付的房屋首付款作為雙方在合同中約定的“尾款房款”來(lái)計(jì)算違約金，而根據(jù)雙方售房合同及雙方提供的交款憑證，劉某補(bǔ)繳房屋面積差價(jià)款之前所繳納的首付款為1095661.00元，與雙方簽訂的售房合同約定劉某應(yīng)交納的首付款總金額一致，按照雙方簽訂的售房合同的約定，首付款的交納比例為50%，劉某欠鑄城公司首付款的金額為應(yīng)補(bǔ)交的房屋面積差價(jià)款127072.00元的50%即63536.00元，扣除劉某已經(jīng)補(bǔ)交的房屋差價(jià)款30000.00元，劉某尚應(yīng)交付鑄城公司的首付款為33536.00元。劉某之所以欠繳的首付款是因?yàn)榉课葑罱K的測(cè)繪面積當(dāng)時(shí)未確定造成的，關(guān)于此部分款項(xiàng)雙方已達(dá)成合意，費(fèi)用即房款多退少補(bǔ)，故應(yīng)以鑄城公司通知?jiǎng)⒛逞a(bǔ)交房款的時(shí)間開(kāi)始計(jì)算，即以2013年9月4日鑄城公司向劉某發(fā)出律師函時(shí)間為準(zhǔn)計(jì)算至起訴之日，同時(shí)鑄城公司把劉某尚應(yīng)交付的房屋首付款作為尾款房款計(jì)算違約金并選擇按尾款房款的千分之三／每日作為計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)均合理，根據(jù)不同時(shí)間段劉某尚應(yīng)交付的首付款不同，即從2013年9月4日至2014年3月12日此時(shí)間段內(nèi)違約金為63536.00元×0.003×188天＝35834.00元；從2014年3月12日至2014年6月17日起訴之日此時(shí)間段違約金為33536.00元（63536.00元－30000.00元）×0.003×95天＝9558.00元，以上兩項(xiàng)合計(jì)為45392.00元，對(duì)此部分違約金數(shù)額本院予以保護(hù)。劉某除至今未交齊首付款外，還至今未辦理上述三處房屋的貸款手續(xù)，根據(jù)雙方簽訂售房合同的約定及格林世家情況說(shuō)明的內(nèi)容，劉某最遲應(yīng)在2013年9月4日鑄城公司向劉某發(fā)出律師函后及時(shí)辦理貸款手續(xù)，但劉某至今沒(méi)有辦理，如劉某及時(shí)辦理貸款手續(xù)完成后，銀行會(huì)將劉某所貸款項(xiàng)一次性轉(zhuǎn)入鑄城公司賬戶，鑄城公司可直接獲取所貸款項(xiàng)存款的利息收益，所以鑄城公司訴請(qǐng)要求劉某賠償應(yīng)收賬款利息損失，這就意味著鑄城公司在訴請(qǐng)要求劉某給付違約金的同時(shí)又訴請(qǐng)要求劉某賠償損失。對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條 ?的規(guī)定當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。這表明承擔(dān)違約金與賠償損失兩個(gè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式當(dāng)事人不能同時(shí)主張，而且雙方當(dāng)事人約定了違約金條款的，優(yōu)先適用違約金條款，通過(guò)調(diào)整違約金數(shù)額的方式來(lái)彌補(bǔ)當(dāng)事人的損失，但這依賴于當(dāng)事人向法院的請(qǐng)求，法院不依職權(quán)主動(dòng)調(diào)整。在本案中，鑄城公司訴請(qǐng)要求劉某賠償應(yīng)收賬款利息損失的數(shù)額，根據(jù)上述合同總價(jià)款、補(bǔ)交房款及劉某共交納的房款數(shù)額，劉某應(yīng)交納的剩余購(gòu)房款數(shù)額為1167072.00元，即2292733.00元－1125661.00元，起止時(shí)間仍應(yīng)以鑄城公司通知?jiǎng)⒛逞a(bǔ)交房款可以辦理貸款的時(shí)間開(kāi)始計(jì)算，即以2013年9月4日鑄城公司向劉某發(fā)出律師函時(shí)間為準(zhǔn)計(jì)算至起訴之日，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按人民銀行同期的存款利率為宜，即1167072.00元×0.028÷12×9個(gè)月＝24509.00元，通過(guò)把違約金的數(shù)額和損失的數(shù)額做比較，雖然違約金的數(shù)額過(guò)分高于損失的數(shù)額，但劉某并沒(méi)有向法院提出請(qǐng)求調(diào)整違約金，故應(yīng)按雙方合同中約定的違約金條款適用。綜上，雖然鑄城公司訴請(qǐng)要求劉某賠償應(yīng)收賬款利息損失合理，但鑒于違反了法律規(guī)定，對(duì)此部分訴請(qǐng)本院不予保護(hù)。另外，鑄城公司要求劉某賠償房屋改造費(fèi)30000.00元，關(guān)于此部分款項(xiàng)通過(guò)鑄城公司提供的格林世家情況說(shuō)明可知，雙方已經(jīng)達(dá)成合意，劉某提出申請(qǐng)，鑄城公司同意為劉某把19門的一、二層與17、18門的二層打通，由鑄城公司進(jìn)行施工，但就改造費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)雙方并未約定，鑄城公司現(xiàn)在訴請(qǐng)要求劉某承擔(dān)改造費(fèi)用沒(méi)有依據(jù)。同時(shí)對(duì)于改造費(fèi)用的數(shù)額30000.00元，鑄城公司僅提供其項(xiàng)目部的一份工程費(fèi)用清單，也無(wú)法證實(shí)此費(fèi)用數(shù)額的合理性，故對(duì)此部分訴請(qǐng)本院亦不予保護(hù)。另外，劉某提出房屋有質(zhì)量問(wèn)題，不能給付房款，因劉某在舉證期限屆滿前未向本院提出反訴，故本院不予審理。判決:一、鑄城公司與劉某簽訂的房屋買賣合同有效。二、劉某于本判決發(fā)生法律效力后十五日內(nèi)一次性給付鑄城公司剩余房款1167072.00元（2292733.00元－1125661.00元）。三、劉某于本判決發(fā)生法律效力后十五日內(nèi)給付鑄城公司違約金45392.00元。四、駁回鑄城公司其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)26614.00元由劉某承擔(dān)15712.00元，鑄城公司自行承擔(dān)10902.00元。
本院認(rèn)為，本案存在以下?tīng)?zhēng)議焦點(diǎn):劉某與鑄城公司簽訂的合同效力問(wèn)題；劉某欠付鑄城公司房屋面積差價(jià)款的數(shù)額是多少；劉某是否違約，如果違約，應(yīng)賠償鑄城公司損失的數(shù)額是多少。
關(guān)于劉某與鑄城公司簽訂的合同效力問(wèn)題。2012年9月10日，劉某與鑄城公司簽訂《鐵力市格林世家售房合同》三份，雙方在合同中約定了房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)及付款方式等。因上述合同簽訂時(shí)房屋實(shí)測(cè)面積尚未確定，故雙方約定三處房屋的暫測(cè)面積為444.56㎡，房屋總價(jià)款暫定為2165661.00元。上述三份合同均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，劉某與鑄城公司簽訂的售房合同雖然不是正式的商品房買賣合同，但售房合同中具備建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人鑄城公司已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，該售房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，劉某與鑄城公司均應(yīng)依約履行。劉某主張2014年3月12日其與鑄城公司重新簽訂了一份商品房買賣合同并在一審時(shí)提交，因該合同缺少第3、4頁(yè)，導(dǎo)致合同主要條款缺失，且鑄城公司不認(rèn)可與劉某重新簽訂過(guò)商品房買賣合同，原審判決以該合同不具有形式及內(nèi)容上的合法性為由不予采信并無(wú)不當(dāng)。劉某主張其與鑄城公司重新簽訂商品房買賣合同后，之前簽訂的三份售房合同即為無(wú)效合同，該主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于劉某欠付鑄城公司房屋面積差價(jià)款的數(shù)額是多少的問(wèn)題。案涉房屋的實(shí)際面積測(cè)繪結(jié)果作出后，劉某與鑄城公司于2014年3月12日簽訂《協(xié)議書》一份，雙方約定對(duì)于房屋面積差劉某應(yīng)補(bǔ)交面積差額6萬(wàn)元給鑄城公司，3萬(wàn)元補(bǔ)足首付，3萬(wàn)元辦理按揭貸款。該協(xié)議書系雙方當(dāng)事人對(duì)前述三份售房合同的補(bǔ)充協(xié)議，真實(shí)有效，雙方均應(yīng)依約履行。該協(xié)議已經(jīng)明確經(jīng)劉某與鑄城公司共同協(xié)商，確定劉某應(yīng)補(bǔ)交的房屋面積差價(jià)款為6萬(wàn)元，故原審判決認(rèn)定劉某應(yīng)補(bǔ)交房屋面積差價(jià)款127072.00元錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。因劉某已于協(xié)議簽訂日向鑄城公司交納了3萬(wàn)元，故劉某欠付鑄城公司房屋面積差價(jià)款的數(shù)額是3萬(wàn)元。劉某已經(jīng)根據(jù)雙方約定足額交付了購(gòu)房首付款1095661.00元＋30000.00元=1125661.00元，現(xiàn)欠鑄城公司購(gòu)房款為2225661.00元-1125661.00元=1100000.00元。劉某應(yīng)將剩余購(gòu)房款1100000.00元給付鑄城公司。
關(guān)于劉某是否違約，如果違約，應(yīng)賠償鑄城公司損失數(shù)額是多少的問(wèn)題。根據(jù)雙方當(dāng)事人在售房合同中的約定，付款方式為簽訂合同時(shí)乙方（劉某）向甲方（鑄城公司）支付50%的房款，剩余50%由乙方（劉某）在七日內(nèi)辦理銀行按揭貸款給付鑄城公司。因雙方簽訂合同時(shí)合同價(jià)款為暫定價(jià)，不能辦理貸款，故劉某未辦理貸款。2014年3月12日雙方簽訂協(xié)議書后，合同價(jià)款即為確定價(jià)，可以辦理貸款。劉某應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定在協(xié)議簽訂后七日內(nèi)辦理銀行按揭貸款，將剩余購(gòu)房款給付鑄城公司。但劉某并未依約辦理貸款，致使所欠房款至今未付，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償鑄城公司損失的違約責(zé)任。因雙方在售房合同及協(xié)議書中未明確約定違約金的數(shù)額及計(jì)算方法，且鑄城公司的實(shí)際損失即為未付購(gòu)房款的利息損失，故劉某應(yīng)以欠付鑄城公司的購(gòu)房款（1100000.00元）為本金，按照中國(guó)人民銀行同期貸款基本利率的標(biāo)準(zhǔn)，自2014年3月20日至實(shí)際給付日向鑄城公司賠償利息損失。劉某主張其購(gòu)買的房屋實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差超過(guò)3%，鑄城公司對(duì)此構(gòu)成違約，且案涉房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，故要求退房，原審判決認(rèn)定其違約錯(cuò)誤。根據(jù)雙方對(duì)于房屋面積差價(jià)款簽訂協(xié)議書及劉某向鑄城公司支付3萬(wàn)元房屋面積差價(jià)款的行為可以看出，劉某同意繼續(xù)履行合同，且劉某未就其主張?zhí)岢龇丛V。故劉某的該項(xiàng)上訴主張不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，劉某的上訴主張部分成立，本院相應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號(hào)民事判決主文第一、四項(xiàng)；
二、變更鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號(hào)民事判決主文第二、三項(xiàng)為劉某于本判決生效后十五日內(nèi)一次性給付黑龍江省鑄城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司剩余購(gòu)房款1100000.00元及損失（損失數(shù)額以欠付購(gòu)房款1100000.00元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基本利率的標(biāo)準(zhǔn)自2014年3月20日計(jì)算至本判決確定的給付之日止）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一、二審案件受理費(fèi)29763.00元，由劉某負(fù)擔(dān)15250.00元，黑龍江省鑄城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)14513.00元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案存在以下?tīng)?zhēng)議焦點(diǎn):劉某與鑄城公司簽訂的合同效力問(wèn)題；劉某欠付鑄城公司房屋面積差價(jià)款的數(shù)額是多少；劉某是否違約，如果違約，應(yīng)賠償鑄城公司損失的數(shù)額是多少。
關(guān)于劉某與鑄城公司簽訂的合同效力問(wèn)題。2012年9月10日，劉某與鑄城公司簽訂《鐵力市格林世家售房合同》三份，雙方在合同中約定了房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)及付款方式等。因上述合同簽訂時(shí)房屋實(shí)測(cè)面積尚未確定，故雙方約定三處房屋的暫測(cè)面積為444.56㎡，房屋總價(jià)款暫定為2165661.00元。上述三份合同均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，劉某與鑄城公司簽訂的售房合同雖然不是正式的商品房買賣合同，但售房合同中具備建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人鑄城公司已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，該售房合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，劉某與鑄城公司均應(yīng)依約履行。劉某主張2014年3月12日其與鑄城公司重新簽訂了一份商品房買賣合同并在一審時(shí)提交，因該合同缺少第3、4頁(yè)，導(dǎo)致合同主要條款缺失，且鑄城公司不認(rèn)可與劉某重新簽訂過(guò)商品房買賣合同，原審判決以該合同不具有形式及內(nèi)容上的合法性為由不予采信并無(wú)不當(dāng)。劉某主張其與鑄城公司重新簽訂商品房買賣合同后，之前簽訂的三份售房合同即為無(wú)效合同，該主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于劉某欠付鑄城公司房屋面積差價(jià)款的數(shù)額是多少的問(wèn)題。案涉房屋的實(shí)際面積測(cè)繪結(jié)果作出后，劉某與鑄城公司于2014年3月12日簽訂《協(xié)議書》一份，雙方約定對(duì)于房屋面積差劉某應(yīng)補(bǔ)交面積差額6萬(wàn)元給鑄城公司，3萬(wàn)元補(bǔ)足首付，3萬(wàn)元辦理按揭貸款。該協(xié)議書系雙方當(dāng)事人對(duì)前述三份售房合同的補(bǔ)充協(xié)議，真實(shí)有效，雙方均應(yīng)依約履行。該協(xié)議已經(jīng)明確經(jīng)劉某與鑄城公司共同協(xié)商，確定劉某應(yīng)補(bǔ)交的房屋面積差價(jià)款為6萬(wàn)元，故原審判決認(rèn)定劉某應(yīng)補(bǔ)交房屋面積差價(jià)款127072.00元錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。因劉某已于協(xié)議簽訂日向鑄城公司交納了3萬(wàn)元，故劉某欠付鑄城公司房屋面積差價(jià)款的數(shù)額是3萬(wàn)元。劉某已經(jīng)根據(jù)雙方約定足額交付了購(gòu)房首付款1095661.00元＋30000.00元=1125661.00元，現(xiàn)欠鑄城公司購(gòu)房款為2225661.00元-1125661.00元=1100000.00元。劉某應(yīng)將剩余購(gòu)房款1100000.00元給付鑄城公司。
關(guān)于劉某是否違約，如果違約，應(yīng)賠償鑄城公司損失數(shù)額是多少的問(wèn)題。根據(jù)雙方當(dāng)事人在售房合同中的約定，付款方式為簽訂合同時(shí)乙方（劉某）向甲方（鑄城公司）支付50%的房款，剩余50%由乙方（劉某）在七日內(nèi)辦理銀行按揭貸款給付鑄城公司。因雙方簽訂合同時(shí)合同價(jià)款為暫定價(jià)，不能辦理貸款，故劉某未辦理貸款。2014年3月12日雙方簽訂協(xié)議書后，合同價(jià)款即為確定價(jià)，可以辦理貸款。劉某應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定在協(xié)議簽訂后七日內(nèi)辦理銀行按揭貸款，將剩余購(gòu)房款給付鑄城公司。但劉某并未依約辦理貸款，致使所欠房款至今未付，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償鑄城公司損失的違約責(zé)任。因雙方在售房合同及協(xié)議書中未明確約定違約金的數(shù)額及計(jì)算方法，且鑄城公司的實(shí)際損失即為未付購(gòu)房款的利息損失，故劉某應(yīng)以欠付鑄城公司的購(gòu)房款（1100000.00元）為本金，按照中國(guó)人民銀行同期貸款基本利率的標(biāo)準(zhǔn)，自2014年3月20日至實(shí)際給付日向鑄城公司賠償利息損失。劉某主張其購(gòu)買的房屋實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差超過(guò)3%，鑄城公司對(duì)此構(gòu)成違約，且案涉房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，故要求退房，原審判決認(rèn)定其違約錯(cuò)誤。根據(jù)雙方對(duì)于房屋面積差價(jià)款簽訂協(xié)議書及劉某向鑄城公司支付3萬(wàn)元房屋面積差價(jià)款的行為可以看出，劉某同意繼續(xù)履行合同，且劉某未就其主張?zhí)岢龇丛V。故劉某的該項(xiàng)上訴主張不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，劉某的上訴主張部分成立，本院相應(yīng)予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號(hào)民事判決主文第一、四項(xiàng)；
二、變更鐵力市人民法院（2014）鐵商初字第388號(hào)民事判決主文第二、三項(xiàng)為劉某于本判決生效后十五日內(nèi)一次性給付黑龍江省鑄城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司剩余購(gòu)房款1100000.00元及損失（損失數(shù)額以欠付購(gòu)房款1100000.00元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期貸款基本利率的標(biāo)準(zhǔn)自2014年3月20日計(jì)算至本判決確定的給付之日止）。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一、二審案件受理費(fèi)29763.00元，由劉某負(fù)擔(dān)15250.00元，黑龍江省鑄城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)14513.00元。

審判長(zhǎng)：代紅光
審判員：焦楊
審判員：楊洋

書記員：李晨希