上訴人（原審被告）：佳木斯市向陽區(qū)強強百大兒童王國商場，住所地佳木斯市向陽區(qū)裕民街18號樓。
負責人：董某。
委托訴訟代理人：張志武，黑龍江振興律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：佳木斯百大家具有限責任公司，住所地佳木斯市向陽區(qū)裕民街。
法定代表人：姜克義，職務經理。
委托訴訟代理人：黃德志，黑龍江君德律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：董某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯佳俊商貿有限公司原法定代表人及股東，住佳木斯市。
被上訴人（原審被告）：董某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，佳木斯佳俊商貿有限公司原股東，住佳木斯市。

上訴人佳木斯市向陽區(qū)強強百大兒童王國商場（以下簡稱強強商場）因與被上訴人佳木斯百大家具有限責任公司（以下簡稱百大公司）、董某某、董某房屋租賃糾紛一案，不服佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2016）黑0803民初348號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。上訴人強強商場負責人董某及委托訴訟代理人張志武、被上訴人百大公司委托訴訟代理人黃德志、原審被告董某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
上訴人強強商場上訴請求：1、撤銷佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2016）黑0803民初348號民事判決；2、改判駁回被上訴人的原審訴訟請求；3、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：首先，被上訴人百大公司不具備訴訟主體資格，被上訴人百大公司不是租賃物所有人，其無資格以原告名義提起訴訟，其訴訟請求應予駁回。其次，本案是出租人違約而非承租人違約，出租人應保持租賃物在租賃關系存續(xù)期間具有商業(yè)使用用途，由于兩條主要商業(yè)通道被堵，使顧客減少80%以上，租賃物已不具備商業(yè)使用用途，因此出租人構成違約，根據法律規(guī)定，出租人違約不履行義務、承租人有權不履行義務拒付租金，因此承租人不構成違約，而原審法院認定承租人違約顯然是錯誤的。原審判決認定事實及適用法律錯誤，請求二審法院查清事實，依法支持上訴人訴訟請求，以維護上訴人合法權益。

本院認為，2013年3月20日百大公司與佳俊公司簽訂《房屋租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律規(guī)定，雙方簽訂的租賃合同合法有效。百大公司雖不是租賃房屋的所有權人，但其是基于房屋所有權人對房屋管理的概括委托對外簽訂租賃合同，佳俊公司及上訴人也是基于與百大公司簽訂的租賃合同對涉案房屋進行的占有和使用，根據合同相對性原則，百大公司有權針對房屋租賃合同的履行問題提起訴訟，上訴人關于百大公司不具備訴訟主體資格的主張不能成立。
關于合同違約問題，本案中雙方在租賃合同中約定“甲方不得以任何形式阻擋乙方合法使用該房屋的入口或遮擋其招牌與店面”，爭議的兩個通道在租賃合同簽訂和前期履行時均在營業(yè)時間呈開通狀態(tài)，通道關閉后勢必給上訴人的正常經營帶來一定的消極影響?！吨腥A人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當事人一方因第三方原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛依照法律規(guī)定或者按照約定解決”。根據該條法律規(guī)定和合同約定，雖然是百貨大樓主動將該通道關閉，但百大公司應對通道關閉給上訴人經營造成的消極影響承擔違約責任。在佳俊公司注銷后強強商場向百大公司實際履行交付租金義務，百大公司也實際接受了強強商場的履行行為，故強強商場作為佳俊商場房屋租賃合同的承繼履行人取得房屋承租人地位，享有房屋租賃合同的權利并履行相應義務。依據雙方合同的約定，房屋承租人負有按時交納租金的義務，強強商場自2015年12月1日后拒絕交納租金的行為違反合同約定，故強強商場對遲延交付租金的行為應承擔違約責任。
關于違約責任承擔問題，《中華人民共和國合同法》第一百二十條規(guī)定：“當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任”。本案中百大公司和強強商場在履行合同中均存在違約行為，應各自承擔相應的責任。通道關閉對強強商場的經營行為雖然帶來一定的消極影響，但此種影響并非百大公司主觀故意為之，且通道關閉并不導致合同目的不能實現(xiàn)，故百大公司的行為構成一般違約而非根本性違約。雙方在租賃合同中約定“逾期交納租金逾30日的，視為根本性違約并且單方面解除合同，除承擔違約責任以外，且租賃保證金無須退還”。根據該約定及合同的實際履行情況，強強商場拒絕交納租金的行為導致出租人的合同目的不能實現(xiàn)，強強商場拒絕支付租金的行為構成根本性違約，百大公司有權主張解除合同。一審法院判決解除租賃合同并判決強強商場支付租金及合同解除后的房屋使用費符合法律規(guī)定和合同約定，本院予以維持。
關于違約金承擔問題。雙方在合同中約定“本合同的任何一方不履行約定義務，給對方造成損失或致使本合同提前解除的，違約方應按照年租金的20%向對方支付違約金”。該違約金條款對雙方均有約束力，本案中雙方當事人均存在違約行為，故對百大公司要求強強商場承擔20%違約金責任的訴訟請求不予支持。原審判決支持百大公司20%違約金沒有考慮雙方均存在違約的事實，本院予以糾正。雙方在合同中還約定“因拖欠租金等違約行為導致甲方解除本合同，則租賃保證金不予退還”。結合條款內容，該保證金約定事宜實質是針對承租人拖欠租金行為導致合同解除應承擔的懲罰性責任的約定。根據該條約定，出租人對承租人已繳納的12.5萬元保證金有權不予退還。
綜上，依據《中華人民共和國合同法》第一百二十條、第一百二十一條、第九十四條第四項、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第三項之規(guī)定，判決如下：

一、維持佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2016）黑0803民初348號民事判決第一項（解除原告百大公司與佳俊公司簽訂的房屋租賃合同，被告強強商場將承租的房產于本判決生效后十五日內返還給原告百大公司；）、第二項（被告強強商場給付原告百大公司拖欠的2015年12月1日至2016年3月30日的租金605000元，于本判決生效后十日內付清；）、第三項[被告強強商場給付原告百大公司拖欠的2016年4月1日至搬出承租房屋時的租金（2016年4月1日至2017年3月30日期間按年租金1996500元的標準計算，2017年4月1日至2018年3月30日期間按年租金2196150元的標準計算），于本判決生效后十日內付清]、第六項（駁回原告百大公司其他的訴訟請求）；
二、撤銷佳木斯市向陽區(qū)人民法院（2016）黑0803民初348號民事判決第四項、第五項；
一審案件受理費18167元，二審案件受理費18167元，由上訴人佳木斯市向陽區(qū)強強百大兒童王國商場承擔29474元，由被上訴人佳木斯百大家具有限責任公司承擔6860元。
本判決為終審判決。

審判長　　姜廣武 審判員　　韓國斌 審判員　　彭景豐

書記員：王釩漪