交通銀行股份有限公司黑龍江省分行
王翔（黑龍江海天慶城律師事務(wù)所）
王某某

上訴人（原審原告）:交通銀行股份有限公司黑龍江省分行，住所地黑龍江省哈爾濱市道里區(qū)友誼路428號(hào)。
負(fù)責(zé)人:柴衛(wèi)平，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:王翔，黑龍江海天慶城律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）:王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住佳木斯市。
上訴人交通銀行股份有限公司黑龍江省分行（以下簡(jiǎn)稱交行黑龍江分行）因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院（2015）向民初字第589號(hào)民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。
上訴人委托訴訟代理人王翔到庭參加訴訟，被上訴人王某某經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人交行黑龍江分行上訴請(qǐng)求:撤銷一審判決，依法改判。
事實(shí)和理由:一、一審法院沒(méi)有查清被上訴人的租賃費(fèi)支付情況，一審法院認(rèn)為被上訴人與興城公司簽訂的租賃合同約定房屋租金是在租賃期前半年內(nèi)付清是錯(cuò)誤的。
其約定的租金支付方式是指第一年租金的支付方式。
一次性全部支付五年租金，既不符合常理，也不符合交易習(xí)慣。
二、即使一審法院在查清事實(shí)后發(fā)現(xiàn)被上訴人已經(jīng)將全部租金支付給興城公司，也應(yīng)當(dāng)向向當(dāng)事人釋明是否增加或變更被告，直接駁回上訴人的訴訟請(qǐng)求適用法律錯(cuò)誤。
被上訴人王某某經(jīng)公告?zhèn)鲉疚吹酵⒓釉V訟，亦未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。
原審原告交行黑龍江分行向一審法院起訴請(qǐng)求:要求被告王某某給付2013年8月至2014年12月的房屋租金133095元及違約金8985元。
一審判決認(rèn)定事實(shí):2012年12月原告與案外人興城公司簽訂房屋買賣合同，約定原告購(gòu)買興城公司所有的位于佳木斯市向陽(yáng)區(qū)福泰長(zhǎng)安D座，建筑面積6345.19平方米的“千禧電腦城”，雙方同時(shí)約定，興城公司負(fù)責(zé)清場(chǎng)，將涉訴房屋交付原告。
原告于2013年8月22日辦理了涉訴房屋所有權(quán)證照（產(chǎn)權(quán)證號(hào):佳房權(quán)證向字第XXXX號(hào)）。
本院認(rèn)為，被告王某某按照合同約定應(yīng)向案外人興城公司履行給付租金義務(wù)，即使被告王某某尚未付清房屋租金，亦應(yīng)由案外人興城公司向王某某主張。
原告向被告主張房屋租金沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。
另外，根據(jù)案外人興城公司與原告在簽訂房屋買賣合同中約定，興城公司負(fù)責(zé)將涉訴房屋清場(chǎng)并交付原告，但被告王某某一直使用涉訴房屋，如原告與案外人興城公司無(wú)其他約定，原告可向興城公司另行主張權(quán)利。
原審判決:駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
二審期間上訴人提供興城公司出具的證明一份，證明王某某在與興城公司簽訂租賃合同后沒(méi)有交付任何租金。
本院經(jīng)審查對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
王某某在租賃房屋期間未向興城公司及交行黑龍江分行交付房屋租金，對(duì)原審認(rèn)定的其他案件事實(shí)予確認(rèn)。
本院認(rèn)為，2008年11月26日案外人興城公司與王某某簽訂房屋租賃合同意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，該合同合法有效。
2013年8月22日交行黑龍江分行通過(guò)買賣取得了案涉房屋所有權(quán)。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條 ?規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，上訴人作為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后新的房屋所有權(quán)人，承繼取得房屋出租人地位，承租人王某某有權(quán)要求繼續(xù)履行原租賃合同。
鑒于上訴人與興城公司在房屋買賣合同中并未約定房屋租金收取事宜，且承租人王某某也未實(shí)際向興城公司支付房屋租金，并在房屋產(chǎn)權(quán)變更為上訴人后繼續(xù)占有使用租賃房屋，故上訴人有權(quán)向王某某主張自取得房屋所有權(quán)之日起至房屋租賃合同期滿之日止的房屋租金，此種主張亦符合合同履行的經(jīng)濟(jì)效率原則。
一審判決時(shí)交行黑龍江分行并未提供王某某交納房屋租金情況的證據(jù)，二審根據(jù)上訴人提供的新證據(jù)對(duì)原審判決予以調(diào)整，鑒于租賃合同中并未約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上訴人主張的違約金按銀行同期貸款利率計(jì)算。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第三項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院（2015）向民初字第589號(hào)民事判決；
二、被上訴人王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付上訴人交通銀行股份有限公司黑龍江省分行房屋租金133095元及違約金（自2014年12月31日起至實(shí)際給付之日止按銀行同期貸款利率計(jì)算）。
一審案件受理費(fèi)3142元，二審案件受理費(fèi)3142元由被上訴人王某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，被告王某某按照合同約定應(yīng)向案外人興城公司履行給付租金義務(wù)，即使被告王某某尚未付清房屋租金，亦應(yīng)由案外人興城公司向王某某主張。
原告向被告主張房屋租金沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。
另外，根據(jù)案外人興城公司與原告在簽訂房屋買賣合同中約定，興城公司負(fù)責(zé)將涉訴房屋清場(chǎng)并交付原告，但被告王某某一直使用涉訴房屋，如原告與案外人興城公司無(wú)其他約定，原告可向興城公司另行主張權(quán)利。

原審判決:駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
二審期間上訴人提供興城公司出具的證明一份，證明王某某在與興城公司簽訂租賃合同后沒(méi)有交付任何租金。
本院經(jīng)審查對(duì)該證據(jù)予以認(rèn)定。
王某某在租賃房屋期間未向興城公司及交行黑龍江分行交付房屋租金，對(duì)原審認(rèn)定的其他案件事實(shí)予確認(rèn)。
本院認(rèn)為，2008年11月26日案外人興城公司與王某某簽訂房屋租賃合同意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，該合同合法有效。
2013年8月22日交行黑龍江分行通過(guò)買賣取得了案涉房屋所有權(quán)。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條 ?規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，上訴人作為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后新的房屋所有權(quán)人，承繼取得房屋出租人地位，承租人王某某有權(quán)要求繼續(xù)履行原租賃合同。
鑒于上訴人與興城公司在房屋買賣合同中并未約定房屋租金收取事宜，且承租人王某某也未實(shí)際向興城公司支付房屋租金，并在房屋產(chǎn)權(quán)變更為上訴人后繼續(xù)占有使用租賃房屋，故上訴人有權(quán)向王某某主張自取得房屋所有權(quán)之日起至房屋租賃合同期滿之日止的房屋租金，此種主張亦符合合同履行的經(jīng)濟(jì)效率原則。
一審判決時(shí)交行黑龍江分行并未提供王某某交納房屋租金情況的證據(jù)，二審根據(jù)上訴人提供的新證據(jù)對(duì)原審判決予以調(diào)整，鑒于租賃合同中并未約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)上訴人主張的違約金按銀行同期貸款利率計(jì)算。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第三項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、撤銷佳木斯市向陽(yáng)區(qū)人民法院（2015）向民初字第589號(hào)民事判決；
二、被上訴人王某某于本判決生效之日起十日內(nèi)給付上訴人交通銀行股份有限公司黑龍江省分行房屋租金133095元及違約金（自2014年12月31日起至實(shí)際給付之日止按銀行同期貸款利率計(jì)算）。
一審案件受理費(fèi)3142元，二審案件受理費(fèi)3142元由被上訴人王某某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉銀冰

書(shū)記員：王釩漪