原告(反訴被告)：上海齊成投資管理有限公司。
　　法定代表人：鄭垂生。
　　委托訴訟代理人：鄭揚，上海市萬聯(lián)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：閔順杰，上海市萬聯(lián)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海昂高門窗有限公司。
　　法定代表人：王相貴。
　　委托訴訟代理人：陳平，上海邦耀律師事務(wù)所律師。
　　原告上海齊成投資管理有限公司與被告上海昂高門窗有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月16日立案后，依法適用簡易程序，訴訟期間，上海昂高門窗有限公司提出反訴，本院經(jīng)審查認(rèn)為符合反訴受理條件，遂予以受理并與本訴合并審理，于2018年12月26日、2019年1月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上海齊成投資管理有限公司的委托訴訟代理人鄭揚、閔順杰，被告(反訴原告)上海昂高門窗有限公司的法定代表人王相貴、委托訴訟代理人陳平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海齊成投資管理有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令被告返還預(yù)付押金人民幣(幣種下同)100萬元；3、判令被告返還預(yù)付的租金(自2018年6月17日起算至原告實際返還房屋之日止，標(biāo)準(zhǔn)按每日每平方米0.80元計算)；4、判令被告返還電費38,700元；5、判令被告向原告賠償損失400萬元。
　　事實和理由：2018年1月28日，原告(乙方)與被告(甲方)就位于上海市閔行區(qū)江川路XXX弄XXX號廠房(以下簡稱系爭廠房)簽訂《房屋租賃合同》。合同約定被告將其位于閔行區(qū)江川路XXX弄XXX號的1號廠房及新建2、3號廠房租賃給原告，租賃用途為將租賃房屋打造為創(chuàng)意園區(qū)(集辦公、小型加工、教育培訓(xùn)、電商、倉儲等功能的一體化園區(qū))，并可對外轉(zhuǎn)租。合同同時約定“新建廠房所有工程項目完工于2018年5月1日，計劃于2018年10月30日以前辦出新建2、3號廠房產(chǎn)證”；“租賃期間，甲乙雙方水費、電費應(yīng)單獨掛表核算”及“甲方按照合同約定,將租賃房屋交付給乙方，若違反該款規(guī)定的，視為甲方根本違約，甲方應(yīng)按當(dāng)年的月租金的6倍支付違約金”等條款。
　　截至原告起訴之日，被告既未完成新建2、3號廠房竣工，也從未向原告提供勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位簽署的質(zhì)量合格文件、政府驗收單位簽署的竣工驗收原始文件、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料及規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。被告新建的2、3號廠房甚至存在不按規(guī)劃部門備案施工圖紙施工，擅自更改消防樓梯走向及增加層高等行為，因此被告新建的廠房無法通過竣工驗收，至今未辦理出房屋產(chǎn)權(quán)證。
　　綜上,被告嚴(yán)重違反誠實信用原則,未能按照合同約定按時提供合法合規(guī)的房屋給原告，造成租賃合同的租賃目的不能實現(xiàn)。原告因被告的違約行為造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，故訴至本院，望判如所請。
　　關(guān)于第三項訴請電費的構(gòu)成，原告稱，根據(jù)合同約定，電費應(yīng)單獨掛表核算，被告要求按照1.40元/度標(biāo)準(zhǔn)支付電費，但因沒有獨立電表原告無法向次承租人收取電費，次承租人實際使用多少電費由被告開單確認(rèn)，訴請的金額是根據(jù)原告收集到的次承租人的單據(jù)計算得出，實際費用高于該金額，其中一部分電費由原告代次承租人支付。關(guān)于第四項訴請的損失，原告認(rèn)為該損失包含合同約定的六個月租金的違約金2,508,509.22元。另外，因被告違約需要賠償原告的實際損失，包括中介費、保安費、賠償次承租人的損失，原告的損失共計400萬元。
　　被告上海昂高門窗有限公司辯稱，1、同意解除雙方就系爭廠房簽訂的《房屋租賃合同》，但因原告存在違約行為導(dǎo)致合同解除。2、100萬元不是押金而是租金。雖然雙方在合同中約定了100萬元的押金，但根據(jù)合同第四條第三款約定：“具體租金及押金支付方式詳見《租金及支付列表》”，在《附件及支付列表》中并無列明押金字樣。原告在支付300萬元款項時注明“房租”字樣，且原告在2018年7月21日的函件中也明確“支付租金300萬元”，并據(jù)此要求被告開具300萬元的租金發(fā)票。因此，原告支付的所有款項均為租金。3、關(guān)于原告應(yīng)支付的租金，因考慮到原告是長期租賃，故雙方約定了四個月免租期，現(xiàn)合同僅履行了很短的時間原告即要求解除，且是原告違約造成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠信、公平的原則處理免租期的問題。免租期期間的租金應(yīng)當(dāng)按原告實際使用的時間與合同約定的租期按比例予以調(diào)整。此外，合同解除后，原告應(yīng)清理1號廠房的租戶。因合同履行過程中被告給予原告優(yōu)惠的租金，即每日0.8元/平米，既然合同解除，原告占有使用系爭廠房期間的使用費仍應(yīng)參照房屋租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)即每日0.9元/平米的標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費直至原告將1號廠房全部返還被告之日止。4、合同解除并非被告違約，故不同意支付違約金。即使被告存在違約行為，原告主張的違約金過高，請求法院予以調(diào)整。
　　原告為證明其主張向本院提供了如下證據(jù)：
　　證據(jù)1、房屋租賃合同，證明原、被告雙方存在房屋租賃關(guān)系。租賃合同的第五條約定，所有項目完工2018年5月1日，并要求所有廠房安裝好標(biāo)準(zhǔn)電梯，計劃于2018年10月30日前辦出廠房產(chǎn)證。另，合同第三條約定，2、3號廠房的租期以實際交付使用時間節(jié)點為準(zhǔn)，合同第四條第二款約定，2、3號廠房的第一期租金支付時間是交付前的5個工作日內(nèi)支付，該租金是未到期債務(wù)，而由于2、3號廠房一直未交付，故該租金不滿足支付條件。
　　證據(jù)2、客戶回單、EMS面單及查詢單、公函，證明原告于2018年1月31日向被告支付1號廠房租金200萬及新建廠房的預(yù)付押金100萬。
　　證據(jù)3、2018年7月20日原告向被告寄送的2份函件及相應(yīng)的快遞送達(dá)憑證，證明：(1)原告于2018年7月19日要求交房但當(dāng)時房屋的狀態(tài)不滿足合同約定的交付條件，原告拒絕接收；(2)原告已發(fā)送公函催告被告于2018年8月1日將合法合規(guī)并符合約定的新建廠房正式移交給原告；(3)原告催告被告開具增值稅發(fā)票、配合設(shè)立單獨總電表及總水表、移交電力、水務(wù)公司出具的電費單及水費單，并按規(guī)定結(jié)算水電費。
　　證據(jù)4、原告于2018年9月5日向被告發(fā)出的公函及相應(yīng)的快遞送達(dá)憑證，證明原告再次給予被告期限要求其在2018年9月8日前將全部完工的新建廠房按照約定交付給原告、要求被告按照約定設(shè)立總電表總水表等。
　　證據(jù)5、施工圖紙、竣工圖、編號01-15的視聽資料一組，證明截至合同解除之日，新建廠房未完工，不滿足交付條件。
　　證據(jù)6、場地劃分說明、編號為18的視聽資料，證明被告書面同意將租賃房屋的1號廠房2層虛擬分隔為28間作為注冊使用；因被告拒不協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致原告無法出租房屋共計360平方，致合同目的不能實現(xiàn)。
　　證據(jù)7、原告與次承租人的租賃合同、建設(shè)銀行活期存款明細(xì)表，證明因被告違約，雙方解除合同后，原告將要向次承租人賠償至少431,238.40元并造成原告可得利益損失多達(dá)37,626,390元。
　　證據(jù)8、廠房租賃定金合同(2號樓)及賠償協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄、銀行轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)客戶回執(zhí)，證明因被告延遲交付新建廠房，造成原告損失8萬元。
　　證據(jù)9、二份輕鋼龍骨石膏板隔墻施工合同，證明1號廠房需要隔斷后再出租，原告的裝修損失為40,800元。
　　證據(jù)10、房款收據(jù)、傭金確認(rèn)書、工商銀行填單及憑證，證明原告中介費損失38萬元。
　　證據(jù)11、1號樓的保安服務(wù)協(xié)議、保安附加合同、建設(shè)銀行活期存款明細(xì)表及工商銀行憑證、物業(yè)管理公司實際支出發(fā)票及收據(jù)，證明合同解除之前原告的實際經(jīng)營支出350,042.47元。
　　證據(jù)12、被告公司出具的電費收據(jù)，證明被告強制要求按1.4元每度收取電費，收取原告及部分客戶電費38,700元。
　　證據(jù)13、被告公司函及微信聊天記錄，證明被告于2018年7月22日收回2號新建廠房，其對2號新建廠房實際控制占有；被告同意于2018年11月28日解除租賃合同；被告已對外招租新建廠房。
　　證據(jù)14、2018年12月17日被告出具的風(fēng)險告知書，證明2018年11月19日被告收到了原告的起訴狀副本及解除合同的通知，至該時間截點，2、3號廠房沒有完成竣工手續(xù)，不滿足交付的條件。
　　證據(jù)15、照片，證明原告已經(jīng)清空1號樓2層1640平方的場地，要求與被告協(xié)商返還事宜。
　　證據(jù)16、匯總表，證明2號、3號廠房未施工完畢，不滿足交付條件，原告有權(quán)解除合同并按照約定拒付該房屋的租金。
　　證據(jù)17、光盤，證明2號、3號廠房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，被告至今仍在對房屋外墻進(jìn)行修補、增設(shè)排水管道。
　　被告對原告提供的證據(jù)質(zhì)證意見如下：
　　證據(jù)1、真實性無異議，但不認(rèn)可原告的證明目的。雙方對于新建2、3號廠房的交付時間在合同中沒有明確約定，應(yīng)以實際交付時間為準(zhǔn)，并非在2018年5月1日前一定要交付。根據(jù)合同第二條第二款約定，簽署合同時，雙方明知2、3廠房正在新建將于近期竣工。根據(jù)合同第三條第二款約定，新建2、3號廠房交付時間以實際交付使用時間節(jié)點為準(zhǔn)。合同第三條第四款約定，免租期是從房屋實際交付之日次日開始計算。合同第四條第三款約定，自2、3號廠房交房滿10個月時，原告應(yīng)支付交房后前兩年剩余的10個月的全部租金。
　　證據(jù)2、真實性無異議，但不認(rèn)可原告的證明目的。鄭某某分2次各付150萬，用途明確載明是房租，原告所稱100萬元是押金沒有依據(jù)。在2018年7月21日原告向被告發(fā)函中也明確要求被告開具300萬的租金發(fā)票及已經(jīng)向被告支付了租金300萬元。在2018年9月5日原告向被告發(fā)函中也明確原告已經(jīng)支付租金300萬元，其中均無押金的表述。根據(jù)《租金支付列表》載明的租金支付情況也沒有押金的表述。雖然合同中約定了100萬押金，但在實際履行中沒有押金。
　　證據(jù)3、4、真實性無異議，但不認(rèn)可原告的證明目的。原告解除合同的理由是2018年5月1日前被告未交付房屋而不是交付的房屋不符合規(guī)范。二份函件的內(nèi)容及要求都超出了雙方租賃合同的范圍，有些可能有相應(yīng)的法律依據(jù)但沒有合同依據(jù)，有些是細(xì)枝末節(jié)的約定但與本案合同履行無關(guān)。相關(guān)問題被告也在回函中作了回復(fù)。
　　證據(jù)5、施工圖及竣工圖真實性認(rèn)可，但認(rèn)為與本案無關(guān)，不認(rèn)可原告的證明目的。編號為01-15的視聽資料真實性不認(rèn)可。
　　證據(jù)6、場地劃分說明，真實性認(rèn)可，不認(rèn)可原告的證明目的，說明被告在履行合同過程中是配合原告的。編號為18的視聽資料，真實性認(rèn)可，但屬于偷錄，不具備合法性。
　　證據(jù)7、真實性認(rèn)可，但被告未違約，且該租賃合同的賠償損失沒有實際發(fā)生，可得利益損失亦屬于間接損失，原告應(yīng)在違約金條款及實際損失兩者之間擇一主張。
　　證據(jù)8、廠房租賃定金合同及賠償協(xié)議，真實性不認(rèn)可。雙方租賃合同約定房屋交付以實際交付日為準(zhǔn)，原告應(yīng)自擔(dān)責(zé)任。轉(zhuǎn)賬記錄、客戶回執(zhí)、真實性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。
　　證據(jù)9、真實性認(rèn)可，但不認(rèn)可實際金額，原告未提供付款的憑證及發(fā)票，且被告并未違約。
　　證據(jù)10、系原告與案外人間的法律關(guān)系，真實性無法確認(rèn)。
　　證據(jù)11、保安服務(wù)協(xié)議及保安附件合同，系原告與案外人間的法律關(guān)系，真實性無法確認(rèn)。建行及工行憑證、物業(yè)公司發(fā)票，真實性認(rèn)可，但關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可。原告已經(jīng)因租金差價而實際獲利，應(yīng)自己承擔(dān)經(jīng)營成本及經(jīng)營風(fēng)險。
　　證據(jù)12、真實性無異議，但不認(rèn)可證明目的。
　　證據(jù)13、真實性無異議，但不認(rèn)可證明目的。原告一方面惡意拒收房屋，一方面繼續(xù)霸占3號廠房底樓用于招商，原告因招商不力才導(dǎo)致本案糾紛，其目的是為了惡意阻礙系爭廠房的交付。
　　證據(jù)14、真實性無異議，被告希望原告與次承租人協(xié)商后續(xù)問題。
　　證據(jù)15、真實性無異議，1號樓1-3層是一個整體，1層、3層均已經(jīng)對外出租，原告應(yīng)當(dāng)將全部三層廠房一同返還被告。
　　證據(jù)16、關(guān)于消防問題，被告新建廠房已經(jīng)取得消防驗收備案，具備交付使用的法定條件。原告對專業(yè)方面的意見不具有說服力。雙方的租賃合同對于消防問題并未作出明確約定，且鑒于原告對外招租、分割出租的現(xiàn)實，消防系統(tǒng)的完善也需要雙方在履行合同的過程中予以不斷改進(jìn)和審批，原告以此理由拒收房屋，主觀上具有惡意且構(gòu)成違約。關(guān)于防水問題，原告并未提供證據(jù)證明新建廠房的滲水、漏水問題已經(jīng)影響到了實際使用的程度，且該問題僅涉及一小部分廠房，不影響租賃房屋的具體使用。新建廠房尚在保質(zhì)期，滲水、漏水問題可由施工單位解決。而房屋是否存在使用上的瑕疵也只有在實際使用過程中才能發(fā)現(xiàn)，原告未經(jīng)使用即武斷地認(rèn)為房屋不具備使用條件是片面、不準(zhǔn)確的。關(guān)于原告提出的生活給水管道系統(tǒng)問題、排水管問題、電力系統(tǒng)問題、配套設(shè)施問題的意見同上。
　　證據(jù)17、真實性無異議，新建廠房存在輕微漏水，在保修期內(nèi)由建設(shè)單位進(jìn)行修復(fù)，不影響租賃房屋的使用。
　　本院認(rèn)證意見如下：對證據(jù)1-4、12-15、17被告確認(rèn)其真實性，本院對上述證據(jù)予以采納。對證據(jù)5的施工圖及竣工圖，被告確認(rèn)其真實性，本院對該證據(jù)予以采納，但新建廠房是否完工應(yīng)以行政機關(guān)出具的建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格為準(zhǔn)。對編號為01-15的視聽資料，被告不確認(rèn)其真實性，且因該錄音未經(jīng)被告同意，本院不認(rèn)可其合法性，對該證據(jù)本院不予采納。對證據(jù)6，被告確認(rèn)其真實性，至于被告是否配合原告辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照事實，還需結(jié)合其他證據(jù)予以確認(rèn)。證據(jù)7-11，被告確認(rèn)真實性的，本院予以采信，但該證據(jù)有的因相關(guān)案外人未發(fā)表意見無法確認(rèn)其真實性，且原告的損失的確認(rèn)應(yīng)結(jié)合損失產(chǎn)生的原因來判斷。對證據(jù)16，系原告單方制作的對本案的觀點，不具有證據(jù)效力，對該證據(jù)本院不予采納。
　　反訴原告上海昂高門窗有限公司向本院提出反訴請求：1、解除反訴原告及反訴被告就系爭廠房簽訂的《房屋租賃合同》；2、反訴被告將系爭廠房騰退、返還給反訴原告并支付房屋占有期間的房屋使用費(自合同解除之日起計算至實際騰退、返還之日止，按0.9元/平方米/天計算)；3、反訴被告賠償反訴原告違約金2,508,509.22元(6個月租金)。
　　事實和理由：2018年1月28日，反訴原、被告簽訂《房屋租賃合同》及《租金支付表》，約定由反訴被告承租反訴原告位于上海市閔行區(qū)江川路XXX弄XXX號的1號、2號、3號廠房。簽約時1號廠房已經(jīng)建成并已辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，2號、3號廠房尚在建設(shè)中。故此雙方就2號、3號廠房的交付時間約定“以實際交付時間為準(zhǔn)，與辦理產(chǎn)證時間節(jié)點無關(guān)?！?018年4月1日，因之前簽署的《租金支付表》有誤，雙方重新簽署《租金支付表》，并明確按此表執(zhí)行。
　　反訴原告新建的2號、3號廠房于2017年2、3月間經(jīng)政府審批新建，于2018年7月7日通過竣工驗收，并于2018年11月22日取得竣工驗收備案證書。反訴原告于2018年7月19日正式向反訴被告移交新建廠房，反訴被告雖然函告不予接受，但實際已經(jīng)占有并使用2號、3號廠房，對外招商，并對部分區(qū)域進(jìn)行了改造。因反訴被告招商不力，至今未能引進(jìn)租戶，從而導(dǎo)致反訴被告一再拖延支付租金。根據(jù)《房屋租賃合同》及《租金支付表》的約定，反訴被告應(yīng)于租賃合同簽署后3個工作日支付1號廠房租金1,863,418.44元、于2018年4月26日支付2號、3號廠房的租金3,153,600元，但至今反訴被告僅支付300萬元，已嚴(yán)重違約?！　?br/>　　關(guān)于反訴被告應(yīng)當(dāng)支付的租金及使用費標(biāo)準(zhǔn)，系爭廠房的面積為：1號樓6381.57平米、2號樓9646.8平米、3號樓1112.4平米，共計17181.57平米。雖然租賃合同約定的租金為0.90元/日/平米，但在實際履行合同中給予反訴被告優(yōu)惠，按照0.80元/日/平米計算租金?？紤]到反訴被告違約要求解除合同，使用費反訴原告不再給予優(yōu)惠，仍然按照合同約定的0.90元/日/平米計算，自合同解除之日起至實際返還房屋之日止。
　　反訴被告上海齊成投資管理有限公司辯稱，1、同意解除雙方就系爭廠房簽訂的房屋租賃合同。反訴原告要求解除合同的理由是反訴被告拖欠款項，但根據(jù)反訴被告在本訴的陳述，不存在相應(yīng)的違約行為。2、2號、3號廠房從未滿足交付條件，故沒有騰退的義務(wù)。對于1號廠房，整個2層已經(jīng)滿足騰退條件。租賃合同中關(guān)于1號廠房租賃范圍約定的是反訴被告承租1-3層，4層由反訴原告留作自用。因系爭房屋是倉儲用房，單獨一層就可以滿足使用性質(zhì)，故1號廠房2層已經(jīng)滿足了返還的條件。3、反訴被告沒有違約行為，即便存在違約行為，反訴原告訴請的違約金也超過了其實際損失，請求法院予以調(diào)整。不認(rèn)可反訴原告訴稱的竣工時間，直至反訴被告提起訴訟，反訴原告仍未取得系爭2號、3號廠房的竣工驗收備案證書。綜上，反訴被告不同意反訴原告的全部反訴請求。
　　反訴原告為證明其主張向本院提供了如下證據(jù)：
　　證據(jù)1、房屋租賃合同、租金支付表、反訴被告法定代表人身份證、原告營業(yè)執(zhí)照，證明雙方的租賃關(guān)系及約定的具體權(quán)利義務(wù)。
　　證據(jù)2、2018年4月1日租金支付表，證明因2018年1月28日簽訂租房合同所附租金支付表有誤，雙方重新簽署租金支付表，并確認(rèn)按此表執(zhí)行。
　　證據(jù)3、2018年4月8日的備忘錄，證明雙方明確2018年5月1日前如果2、3號樓不能完工，客戶不能搬入正常使用，免租期延后至房屋正常使用后起算。
　　證據(jù)4、1號廠房房產(chǎn)證、2號3號廠房建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、建設(shè)工程竣工驗收備案工程明細(xì)表，證明1號廠房總面積為6881.57平方米，2、3號廠房于2017年2、3月間經(jīng)政府審批新建，并于2018年11月22日取得竣工驗收備案證書，總面積10759.2平方米。
　　證據(jù)5、通知、公安局接報回執(zhí)單、情況說明、鑒定意見書、致歉信、奮宏物業(yè)的工商信息，證明為落實安全生產(chǎn)，反訴原告于2018年5月21日向反訴被告工作人員發(fā)出通知要求整改，后雙方產(chǎn)生肢體沖突并經(jīng)報警處理，后反訴被告作書面道歉；反訴被告成立專業(yè)物業(yè)公司用于對外招商。
　　證據(jù)6、通知函及送達(dá)回單，證明反訴原告于2018年7月19日通知將新建2、3號廠房交付使用，因反訴被告發(fā)函拒絕交付，反訴原告于2018年7月22日發(fā)函要求交還2、3號廠房鑰匙等，否則視同實際使用。又因反訴被告繼續(xù)使用2、3號廠房，反訴原告再次于2018年9月28日發(fā)函要求支付租金。2018年11月22日，反訴原告再次向反訴被告催討租金。
　　證據(jù)7、簽收證明、3號廠房的現(xiàn)場照片、視頻錄音文字及光盤，證明目反訴被告于2018年4月即領(lǐng)取了2、3號廠房鑰匙，已經(jīng)實際使用并對部分區(qū)域進(jìn)行了改造，現(xiàn)場遺留諸多建筑材料。
　　證據(jù)8、照片一組，證明反訴被告招商不力、園區(qū)管理混亂。
　　證據(jù)9、消防備案受理憑證、環(huán)保驗收意見、綠化通過竣工驗收的意見、建設(shè)工程竣工驗收報告、建設(shè)工程竣工檔案檢查結(jié)論單、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證、建設(shè)工程國有土地核驗合格證明，證明新建2、3號廠房于2018年5月9日通過消防備案、于2018年5月24日通過環(huán)保驗收、于2018年6月25日通過綠化驗收、于2018年7月9日通過勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理(建設(shè))四方竣工驗收、于2018年9月18日通過檔案檢查、于2018年11月20日通過規(guī)劃、國土驗收，反訴原告從未怠于履行義務(wù)。
　　證據(jù)10、網(wǎng)絡(luò)招租截圖、與58同城客服的聊天記錄，證明反訴被告仍在58同城上發(fā)布系爭廠房的招租信息，該行為影響反訴原告重新招租。
　　反訴被告對反訴原告提供的證據(jù)質(zhì)證意見如下：
　　證據(jù)1、真實性無異議，雙方在租賃合同中約定2、3號樓的交付條件是所有工程項目完工。
　　證據(jù)2、真實性無異議，租金的支付期限在合同中有明確約定，該表約定的是租金的支付標(biāo)準(zhǔn)。
　　證據(jù)3、真實性部分認(rèn)可，該備忘錄上手寫的“整體驗收后開始安裝”不認(rèn)可，雙方?jīng)]有達(dá)成過該約定。備忘錄中雙方也確認(rèn)了完工包括電梯安裝完畢、公共衛(wèi)生間，但至今2項都沒完成。
　　證據(jù)4、真實性無異議，2、3號廠房的竣工驗收日期是2018年11月22日，而合同約定是2018年5月1日交付。雙方約定是完工非竣工，目前廠房仍未完工。
　　證據(jù)5、情況說明的真實性不認(rèn)可，其余真實性認(rèn)可。雙方在溝通過程中發(fā)生過爭執(zhí)，并非黑社會毆打行為，且該事實也與本案無關(guān)聯(lián)性。
　　證據(jù)6、真實性無異議，該通知確實在微信群里發(fā)過，但收件人不是反訴被告的工作人員，發(fā)該材料時反訴原告并沒有提供過竣工驗收的材料，系爭廠房沒有完工，反訴原告認(rèn)可在2018年7月22日反訴被告將2號、3號廠房的鑰匙返還反訴原告，系爭廠房沒有完成交付。
　　證據(jù)7、簽收證明真實性無異議，反訴被告于2018年7月22日已經(jīng)返還了2號廠房的鑰匙。3號廠房的照片真實性不認(rèn)可，占用門衛(wèi)室是事實，但隔斷不是反訴被告所建。錄音真實性無異議，根據(jù)反訴原告工作人員的陳述，至2018年11月21日項目還沒有竣工驗收。
　　證據(jù)8、1號廠房2層的圖片，真實性無異議，但不同意證明目的，由于反訴原告不配合反訴被告的次承租人辦理證件導(dǎo)致大面積的廠房無法出租，并非反訴被告招商不力。
　　證據(jù)9、建設(shè)工程竣工驗收報告，系反訴原告自行組織驗收，不論是否真實都不具備合法性。其他材料的真實性無異議，但認(rèn)為與本案爭議焦點無關(guān)。
　　證據(jù)10、真實性不認(rèn)可，未發(fā)布過該類信息。
　　本院認(rèn)證意見如下：對證據(jù)1、2、4、6、8，反訴被告確認(rèn)其真實性，本院對上述證據(jù)予以采納。對證據(jù)3，雖然反訴被告對其中手寫部分的真實性不認(rèn)可，但至少可以確認(rèn)雙方層對若2018年5月1日前2號、3號廠房不能完工，則免租期相應(yīng)延后作了約定，本院對該證據(jù)予以采納。對證據(jù)5，認(rèn)為與本案無關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)本院不予采納。對證據(jù)7，反訴被告對簽收證明及錄音的真實性無異議，本院對上述證據(jù)予以采納。對3號廠房的照片，反訴被告認(rèn)為占用門衛(wèi)室是事實，但隔斷不是其所建。對此本院認(rèn)為隔斷的問題反訴原告應(yīng)提供其他證據(jù)與之相印證來確認(rèn)該節(jié)事實，故本院對該照片不予采納。對證據(jù)9，因新建房屋的竣工報批手續(xù)是一個過程，既然反訴原告已經(jīng)于2018年11月20日取得2號、3號廠房的驗收合格證，在其之前7月9日的竣工驗收報告應(yīng)為真實有效，在反訴被告未提供反證的情況下，本院對該證據(jù)予以采納。對證據(jù)10，與客服的聊天記錄，因案外人未發(fā)表意見無法確認(rèn)其真實性，且該組證據(jù)無本案無關(guān)聯(lián)性，故對該證據(jù)本院不予采納。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和以上經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：2018年1月28日，原告(承租方、乙方)與被告(出租方、甲方)簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方出租給乙方位于上海市閔行區(qū)江川路XXX弄XXX號的廠房，其中1號廠房1-3層6881.57平方米；甲方已在前述現(xiàn)有1號廠房所在院落內(nèi)新建2、3號廠房，2號(共四層)、3號(共三層)將于近期竣工，甲方承諾新建廠房一并出租給乙方，規(guī)劃建筑面積為108000平米，若甲方辦理出新建廠房的《房屋所有權(quán)證》上記載的實際建筑面積不等于規(guī)劃建筑面積的，以實際建筑面積計算租金。合同第三條第一款約定，現(xiàn)有1號廠房1-3層的租期為十年零二個月,自交房日(2018年2月18日)起算滿十年零二個月(即2028年4月17日止)。第二款約定，新建2、3號廠房的租期為十年,自交房日(2018年5月1日)起算滿十年零二個月(即2028年6月30日止)；甲方向乙方交付房屋以實際交付使用時間節(jié)點為準(zhǔn),與甲方產(chǎn)證辦理完成時間節(jié)點無關(guān)。第三款約定，甲方同意乙方將該租賃房屋打造為創(chuàng)意園區(qū)(集辦公、小型加工、教育培訓(xùn)、電商、倉儲等功能的一體化園區(qū)),并可對外轉(zhuǎn)租。第四款約定，現(xiàn)有廠房和新建廠房的免租期自租賃房屋實際交付日的次日開始計算,免租期為4個月,即1號廠房1-3層免租期為2018年2月18日至2018年6月17日,2、3號廠房免租期為2018年5月1日至2018年8月31日。第四條第一款約定，甲乙雙方約定自免租期滿次日起前二十二個月租賃房屋的租金為0.9元每平方米每天，自交房日起每兩年遞增6%，具體各年度租金金額詳見附件《租金及支付列表》(注：第一個兩年零二個月雙方商定租金每天每平方優(yōu)惠0.1元)。第二款約定，雙方約定租金支付為壹年一付,乙方應(yīng)在本合同簽署日后3個工作日內(nèi)向甲方支付1號廠房1-3層12個月的租金及2、3號廠房押金100萬元;乙方應(yīng)在2、3號廠房交付前的5個工作日內(nèi)向甲方支付2、3號廠房12個月的租金(甲方退回原2、3號廠房的100萬元押金)。第三款約定，自1號廠房1-3層交房滿10個月時(2018年12月16日),乙方應(yīng)向甲方支付交房后前兩年剩余的10個月的全部租金;自2、3號廠房交房滿10個月時2019年2月28日),乙方應(yīng)向甲方支付交付房后前兩年剩余的10個月的全部租金。租賃房屋后續(xù)租金,乙方應(yīng)在上一年度租賃期滿兩個月前向甲方全額支付下一年度租金。甲方在收到乙方租金后的10個工作日內(nèi)向乙方開具增值稅專用發(fā)票。具體租金及押金支付方式詳見《租金及支付列表》。第五條第二款約定，新建廠房的交付條件為所有工程項目完工2018年5月1日,計劃于2018年10月30日以前辦出2、3號廠房產(chǎn)證。第三款約定，現(xiàn)有廠房及新建廠房按規(guī)劃設(shè)計安裝好標(biāo)準(zhǔn)電梯。第六條第二款約定，乙方承諾，如需對房屋進(jìn)行改建裝修，裝修方案以書面形式征得甲方同意；裝修及增添的附屬設(shè)施、設(shè)備等費用由乙方自理；乙方如需增設(shè)隔層的需甲方通過設(shè)計認(rèn)可后簽訂補充協(xié)議施工簡單隔層吊頂。第八條約定，乙方須按照租金及支付列表中的時間節(jié)點交付租金,累計拖欠10天以上屬合同違約,甲方有權(quán)單方終止合同,并要求乙方承擔(dān)違約金,違約金按違約當(dāng)年月租金的6倍計算。因乙方單方面原因致使本合同終止或解除的，乙方承擔(dān)違約金，違約金按違約當(dāng)年月租金的6倍計算，乙方必須按雙方協(xié)商的時間搬出全部物品，并恢復(fù)房屋原樣；搬遷后十日內(nèi)廠房如仍有余物，視為乙方放棄所有權(quán)，由甲方處理。合同并附《租金支付表》作為附件。合同另對其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　合同簽訂后，被告將系爭廠房XXX號樓1-3層交付原告使用。
　　2018年1月31日，案外人鄭某某向被告支付150萬元，用途記載為“房租”。同年2月2日，鄭某某向被告支付150萬元，用途記載為“房租”。
　　2018年4月1日，原告的法定代表人鄭垂生及被告的法定代表人王相貴又重新簽訂了一份《租金支付表》，雙方對系爭廠房的租金的計租啟終日、計算公式、金額、付款日期等細(xì)節(jié)作了約定。同時注明：2018年1月28日簽訂租房合同，附表租金支付表有誤，經(jīng)雙方審核確認(rèn)按此表執(zhí)行。
　　2018年4月8日，原告的法定代表人鄭垂生及被告的法定代表人王相貴簽訂了一份《備忘錄》，約定：1、5月1日前如果2、3號樓不能完工，客戶不能搬進(jìn)正常使用，雙方簽訂租賃合同免租期延后至房屋正常使用后起算；2、三號樓電梯安裝完畢；3、公共衛(wèi)生間必須搞好給租賃方正常使用；4、處理協(xié)調(diào)好二號樓已租賃客戶工作，由出租方協(xié)調(diào)，承租方配合工作。
　　2018年7月19日，被告向原告發(fā)出《通知》，載明新建2號、3號樓經(jīng)相關(guān)部門驗收(建設(shè)單位、設(shè)計單位、勘探單位、施工單位四方驗收)，于2018年7月20日正式交付啟用。該通知由“楊寶龍”簽收。
　　2018年7月21日，原告向被告發(fā)出《公函》二份，其中一份《公函》大意為：我司工作人員現(xiàn)場實地檢查發(fā)現(xiàn)貴司新建的2號、3號房屋存在如下情形，不符合合同約定的交付使用的必備條件：2號、3號樓未辦理齊全相關(guān)證件；未安裝獨立總水電表；3號樓未有任何照明設(shè)施；2號、3號樓的消防設(shè)施不能使用；3號樓未安裝標(biāo)準(zhǔn)電梯；2號、3號樓未按規(guī)劃設(shè)計要求配備公共衛(wèi)生間、未安裝排污管道；園區(qū)內(nèi)未按規(guī)劃設(shè)計要求安裝路燈；園區(qū)內(nèi)背面停車場下雨天嚴(yán)重積水；2號、3號樓北面墻體開裂、雨天漏水；未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自更改備案施工圖紙，如將消防樓梯方位擅自更改、擅自增高新建廠房的層高、擅自將園區(qū)的排污管道接入二級水源河道；未按綠化部門要求建設(shè)綠化植被。綜上，原告拒絕接受被告移交的系爭廠房的2號、3號新建廠房；要求被告對違法建設(shè)部分重新施工更改，并于2018年8月1日前將符合建設(shè)工程規(guī)劃許可證的系爭新建廠房正式移交給原告。
　　另一份《公函》大意為：我司已按合同約定向貴司支付租金300萬元，向貴司告知如下：請于2018年7月25日前開具300萬元的增值稅專用發(fā)票；于2018年7月25日前按租賃合同的約定配合設(shè)立我司及我司客戶單獨專用的總電表及總水表(1號樓)；提供自1號樓移交之日至2018年7月25日期間的正規(guī)電費單及水費單，以便結(jié)算。
　　2018年7月22日，被告向原告發(fā)出《公司函》，載明：“……鑒于你公司于2018年7月21日書面提出拒絕交付，我公司現(xiàn)正式通知你公司如下事項：1、立即交還2號、3號廠房所有鑰匙；2、立刻摘除所有招商廣告標(biāo)語橫幅；3、鑒于3號廠房未交付，你公司無權(quán)使用，你公司所有人員立刻搬離3號廠房底層門衛(wèi)室。若你公司未能執(zhí)行上述事項，視同你公司同意2號、3號廠房的交付，相關(guān)法律責(zé)任自負(fù)。”
　　2018年9月5日，原告再次向被告發(fā)函，內(nèi)容除了同7月21日的函件外，另補充：要求被告按合同約定協(xié)助配合原告及客戶辦理經(jīng)營所需的相關(guān)證照，否則應(yīng)賠償原告的經(jīng)濟(jì)損失；要求被告向原告移交能正常使用的1號樓的附屬設(shè)施設(shè)備及應(yīng)有相關(guān)證書；整改租賃廠房所在園區(qū)的所有下水管道；盡快解決被告與第三方間的工程款結(jié)算糾紛，避免第三方采取過激形式封堵大門；要求被告于2018年9月8日前移交合法、設(shè)施設(shè)備齊全及能正常使用的新建廠房；盡快在租賃廠房園區(qū)內(nèi)配置合法合規(guī)的消防附屬設(shè)施設(shè)備。
　　2018年9月28日，被告向原告回函二份，對于租賃發(fā)票、水電表事項、電費單價問題、1號廠房附屬設(shè)施設(shè)備、2號、3號廠房的交接問題、園區(qū)的保安事宜、1號樓二層分割小間事宜等作了回復(fù)。
　　另查明，2018年7月23日出具的簽收單載明：上海奮宏物業(yè)管理有限公司(系原告聘請的物業(yè)公司)，2018年4月24日領(lǐng)用門衛(wèi)室門鑰匙1把；2018年4月29日領(lǐng)用門衛(wèi)室門鑰匙2把；2018年5月4日領(lǐng)用2號廠房南大門卷簾門遙控器鑰匙1把；2018年6月20日領(lǐng)用廠大門電動門遙控器(鄭可忠)鑰匙1把；落款處備注：已返還2號廠房鑰匙。其中，“上海奮宏物業(yè)管理有限公司，2018年4月24日領(lǐng)用門衛(wèi)室門鑰匙1把；2018年5月4日領(lǐng)用2號廠房南大門卷簾門遙控器”字樣用筆劃去。原告在審理中陳述，因被告交付的2號、3號廠房不符合交付條件，原告拒絕接收，故在2018年7月23日將相關(guān)鑰匙返還被告，但其確認(rèn)使用3號廠房門衛(wèi)室至今。審理中，本院向原告釋明，既然原告提起訴訟要求解除雙方就系爭廠房簽訂的《房屋租賃合同》，其應(yīng)當(dāng)及時返還相關(guān)房屋。對此原告解釋稱，因3號廠房的門衛(wèi)室控制整個園區(qū)的大門，為保證后續(xù)的退租能夠順利完成，暫時未能返還，也是為了保障次承租人的生命財產(chǎn)安全，且訴訟期間原告已經(jīng)與次承租人協(xié)商退租事宜，大部分次承租人同意在2019年6月搬離。對此被告認(rèn)為，園區(qū)除了3號廠房的大門，沒有其他出入口，被告的工作人員進(jìn)入園區(qū)都需要原告的工作人員進(jìn)行安排。1號、2號、3號廠房是獨立的三棟樓，原告的次承租人均在1號廠房辦公，若原告要保證其次承租人的安全及租賃秩序，只需要在1號廠房設(shè)置相應(yīng)的崗位，沒有必要占用3號廠房的門衛(wèi)室，其行為給被告帶來了不便。
　　再查明，關(guān)于2號、3號廠房工程的相關(guān)情況，2018年5月8日，2號、3號廠房工程經(jīng)上海市閔行區(qū)公安消防支隊驗收消防備案。2018年5月24日，建設(shè)項目主體工程配套建設(shè)的水、噪聲或者固體廢物污染防治設(shè)施竣工環(huán)境保護(hù)由上海市環(huán)境保護(hù)局通過驗收。2018年6月25日，配套綠化由上海市閔行區(qū)綠化和市容管理局通過竣工驗收。2018年7月9日，被告出具2號、3號廠房工程的《建設(shè)工程竣工驗收報告》。2018年9月18日，建設(shè)工程竣工檔案資料由上海市閔行區(qū)城市建設(shè)檔案管理中心通過驗收。2018年11月20日，該項目取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》，載明2號廠房建筑面積為9646.8平方米，3號廠房建筑面積1112.4平方米，發(fā)證機關(guān)為上海市閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局。同日，廠房改擴建項目取得《上海市國有建設(shè)用地土地核驗合格證明》。
　　審理中，原告向本院提出司法鑒定申請，請求對新建2號、3號廠房是否完工并符合建設(shè)工程竣工驗收條件進(jìn)行鑒定。本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”根據(jù)查明事實，被告已經(jīng)于2018年11月20日取得由上海市閔行區(qū)規(guī)劃和土地管理局關(guān)于新建2號、3號廠房出具的《上海市建設(shè)工程建工規(guī)劃驗收合格證》。根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第七十九條規(guī)定：“負(fù)責(zé)頒發(fā)建筑工程施工許可證的部門及其工作人員對不符合施工條件的建筑工程頒發(fā)施工許可證的，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量監(jiān)督檢查或者竣工驗收的部門及其工作人員對不合格的建筑工程出具質(zhì)量合格文件或者按合格工程驗收的，由上級機關(guān)責(zé)令改正，對責(zé)任人員給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；造成損失的，由該部門承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任?！北景钢邢嚓P(guān)行政部門已經(jīng)通過了對系爭2號、3號廠房建設(shè)工程的竣工驗收，若原告對該事實有異議，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)行政部門反映，故本院對其申請不予準(zhǔn)許。
　　被告于2018年11月22日收到本案起訴狀及證據(jù)副本。
　　本院認(rèn)為，原告訴請要求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，被告在審理中表示同意解除，故本院對原告要求解除雙方就系爭廠房簽訂的《房屋租賃合同》的訴訟請求予以確認(rèn)。被告于2018年11月22日收到本案訴狀及證據(jù)副本，雙方簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)于該日期解除。
　　綜合本訴與反訴，本案最主要的爭議焦點在于：原被告哪一方是導(dǎo)致《房屋租賃合同》解除的違約方。原告主張被告違約的理由，一是被告違反租賃合同的約定逾期交付2號、3號廠房，二是被告交付的2號、3號廠房未通過竣工驗收，且廠房不符合交付條件。
　　首先，關(guān)于2號、3號廠房的約定交付時間。雙方簽訂合同時，原告對2號、3號廠房正在建設(shè)中是明知的。根據(jù)租賃合同第三條第二款約定，新建2號、3號廠房的租期為十年，自交房日(2018年5月1日)起算滿十年零二個月(即2028年6月30日止)。甲方向乙方交付房屋以實際交付使用時間節(jié)點為準(zhǔn)，與甲方產(chǎn)證辦理完成時間節(jié)點無關(guān)。第五條第二款約定，新建廠房的交付條件為所有工程項目完工2018年5月1日,計劃于2018年10月30日以前辦出2號、3號廠房產(chǎn)證。2018年4月8日原被告簽訂的《備忘錄》約定：5月1日前如果2、3號樓不能完工，客戶不能搬進(jìn)正常使用，雙方簽訂租賃合同免租期延后至房屋正常使用后起算。根據(jù)上述書面證據(jù)載明的內(nèi)容，雙方對于2號、3號廠房的交付時間明確是以實際交付時間為準(zhǔn)，且該交付與房屋產(chǎn)證的辦理是分開的；同時補充約定了對于在2018年5月1日前如不能按計劃交付房屋則雙方免租期順延，租金起算點亦作相應(yīng)順延。因此，租賃合同中雖然約定了2018年5月1日的期限，但結(jié)合合同上下文及《備忘錄》的約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方合意變更了2號、3號廠房交付時間，且變更后的交房日期是不確定的，只要被告是在合理期限內(nèi)交付房屋，就不能認(rèn)為其違約，故原告認(rèn)為被告未在2018年5月1日前交房構(gòu)成違約一說沒有合同依據(jù)。
　　其次，關(guān)于2號、3號廠房的交付條件和實際交付時間。根據(jù)租賃合同約定，2號、3號廠房的交付條件是所有工程項目完工、現(xiàn)有新建廠房按規(guī)劃設(shè)計安裝好標(biāo)準(zhǔn)電梯。原告提出，被告新建2號、3號廠房未按照圖紙完成給排水工程、消防工程、建設(shè)電氣安裝工程、防水工程及配套設(shè)施(包括衛(wèi)生間、園區(qū)北面圍墻、機動車停車位、非機動車車位)，也未按照合同約定配備三號樓電梯、未按照約定配電196千瓦及用水200平方米每月等。對此被告認(rèn)為，關(guān)于3號廠房的電梯，因規(guī)劃設(shè)計沒有電梯，被告原準(zhǔn)備在整體驗收后開始安裝，后因原告起訴，故沒有安裝完畢；原告提出的其他問題均沒有合同約定。對此本院認(rèn)為，根據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。根據(jù)被告提供的證據(jù)，新建2號、3號廠房于2018年5月8日通過消防驗收，于2018年5月24日通過環(huán)保驗收，于2018年6月25日通過綠化驗收，于2018年7月9日通過建設(shè)、設(shè)計、勘探、施工單位的四方竣工驗收，于2018年11月20日取得《上海市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》和《上海市國有建設(shè)用地土地核驗合格證明》。這些源自主管單位或權(quán)威機構(gòu)的證明材料足以證明被告一直在合法、有效地推進(jìn)廠房建造工作，并最終完成各項驗收，達(dá)到交付使用的條件。而原告在2018年7月21日致被告的函件中指出的問題中涉及原則性的均不能成立或與事實不符，至于原告提出的其他問題，在租賃合同上并沒有約定，也非法律規(guī)定的強制性條件。即便原告因招商招租的特殊要求需被告變更、修改原有的設(shè)計方案，也應(yīng)該與被告協(xié)商一致后，在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行。原告在未經(jīng)相關(guān)行政管理機構(gòu)批準(zhǔn)的情況下要求被告更改建筑物的部分結(jié)構(gòu)和設(shè)施，顯屬無理；而經(jīng)被告認(rèn)可且合法的裝修、裝飾工程，則如被告所述，應(yīng)當(dāng)在政府有關(guān)部門驗收合格后進(jìn)行，包括建筑質(zhì)量是否合格應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)來確認(rèn)，進(jìn)而由被告追究施工單位的責(zé)任。因此，本院認(rèn)定被告于2018年7月9日完成雙方約定的初步交付，至2018年11月20日，系爭2號、3號廠房符合法律意義的交付。
　　最后，關(guān)于合同解除的責(zé)任確定。本案系爭租賃合同的解除是基于原告起訴要求解除，起訴狀(相當(dāng)于解除通知)于2018年11月22日送達(dá)被告，但雙方的矛盾根源在于2018年7月原告拒接接受2號、3號廠房的交付。通過上述評析可以看出，經(jīng)過《備忘錄》的補充，被告2018年5月1日之前未交付房屋不構(gòu)成違約，且約定了被告通過對租期(免租期)起始日期的重新確定來彌補原告。所以，哪怕是經(jīng)被告同意的、合法的改建項目，原告既可以在7月份驗收之后，也可以在所有新建廠房的涉政府驗收(2018年11月20日)完畢之后，要求被告進(jìn)一步完善。至于因此造成的對房屋交付日期的不同見解，雙方應(yīng)本著誠信、公平的原則自行協(xié)商，也可以提交法院裁決，但這都不影響合同的繼續(xù)履行，解除合同根本沒有必要！尤其令人訝異的是：原告稱其為了解除合同付出了將近4000萬元可得利益損失的代價。試想，在1號廠房存在這么大的可得利益且依法、依合同原告暫不需要支付2號、3號廠房的租金的情況下，原告卻選擇解除合同，造成“巨大損失”，這符合商業(yè)習(xí)慣和企業(yè)的經(jīng)營目的嗎？所以，原告所述不盡、不實，原告是基于不足為外人道的原因才冒違約風(fēng)險要求解除合同的，而根據(jù)查明的事實，其主張的理由不成立，則原告構(gòu)成單方不當(dāng)解除合同。被告在原告存在不再履行合同的違約行為時，同意并也主張解除合同符合法律規(guī)定。
　　根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。對善后事宜及本案中的其他爭議焦點，本院分述如下：
　　一、原告支付的100萬元是押金還是租金。根據(jù)租賃合同第四條第二款約定，乙方(原告)應(yīng)在本合同簽署日后3個工作日內(nèi)向甲方(被告)支付1號廠房1-3層12個月的租金及2、3號廠房押金100萬元;乙方應(yīng)在2、3號廠房交付前的5個工作日內(nèi)向甲方支付2、3號廠房12個月的租金(甲方退回原2、3號廠房的100萬元押金)。第三款約定，具體租金及押金支付方式詳見《租金及支付列表》。基于上述約定，原告認(rèn)為100萬元是押金，應(yīng)予退還。被告認(rèn)為原告支付300萬款項是明確注明系“租金”而非“押金”，雙方在租賃合同的實際履行過程中并無押金。對此本院認(rèn)為，首先，案外人鄭某某分兩次向被告公司支付300萬元，用途記載均為“房租”。其次，2018年4月1日重新簽訂的《租金支付表》僅約定了租金，并無押金的表述。再次，原告于2018年7月21日、9月8日向被告發(fā)出的《公函》中均有如下表述：“我司已按合同約定向貴司支付租金共計人民幣300萬元，并多次向貴司催討增值稅專用發(fā)票，但貴司至今未向我司提供相應(yīng)的等額增值稅發(fā)票。”由此可見，雖然《房屋租賃合同》約定的是租金200萬元、押金100萬元，但在合同履行過程中，雙方對該錢款的性質(zhì)已經(jīng)合意進(jìn)行了變更。最后，即使原告要支付“押金”，也應(yīng)付100萬元，而原告付款中并無金額相對應(yīng)。故在不能排除原告預(yù)付租金的情況下，本院認(rèn)定原告向被告支付的300萬元均為租金。
　　二、系爭廠房《房屋租賃合同》解除后租金及使用費該如何結(jié)算。首先，關(guān)于1號廠房，原告在2019年1月28日的庭審中表示，1號廠房的二層已經(jīng)清空，符合返還條件，原告不應(yīng)當(dāng)再支付1號樓二層的房屋使用費。被告認(rèn)為，1號廠房是作為一個整體出租，原告要求部分返還部分占用顯屬無理。本院認(rèn)為，原告承租的1號廠房是一個整體，《房屋租賃合同》解除后，1號廠房應(yīng)當(dāng)整體返還。在原告仍然占用的情況下，應(yīng)賠償被告相應(yīng)的損失，即支付占用期間的房屋使用費。因系爭廠房的《房屋租賃合同》于2018年11月22日解除，此前的租金應(yīng)分開結(jié)算，本院認(rèn)為，原告應(yīng)支付自2018年2月18日起至2018年11月22日的租金806,630.45元(含四個月免租期)，計算標(biāo)準(zhǔn)以2018年4月1日簽訂的《租金支付表》為準(zhǔn)(即0.8元*6381.57平米*158天)。多支付的租金，被告應(yīng)當(dāng)返還。合同解除后，因原告仍占用1號廠房，故應(yīng)當(dāng)支付房屋使用費，使用費自2018年11月23日起計算至原告實際返還房屋之日止，標(biāo)準(zhǔn)仍應(yīng)以實際履行期內(nèi)的租金標(biāo)準(zhǔn)為妥，即每日0.8元*6381.57平方米。
　　其次，關(guān)于2號、3號廠房，雖然原告于2018年7月23日明確拒絕接收2號、3號廠房，但原告自2018年7月即占用了3號廠房門衛(wèi)室，控制整個園區(qū)的大門。原告提出解除關(guān)于系爭廠房的《房屋租賃合同》后，繼續(xù)占用該門衛(wèi)室，經(jīng)本院釋明仍不愿意立即返還，導(dǎo)致被告對整個園區(qū)的控制權(quán)產(chǎn)生瑕疵，亦影響被告在《房屋租賃合同》解除后安排對系爭廠房的重新招租，客觀上擴大了被告的損失，對此原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。鑒于雙方對“交付驗收”存在爭議，即便從最有利于原告的角度考慮，以2018年11月20日被告完成所有行政驗收為限，當(dāng)日之后應(yīng)當(dāng)視為被告完全交付，則被告開始計付租金，但至22日原告又提出了解除合同，此后繼續(xù)無理由地控制門衛(wèi)室，限制被告正常使用，實際占用了系爭房屋。因2號廠房被告已收回鑰匙并可以自由進(jìn)入，故本院認(rèn)定2號廠房由被告占用；而3號廠房存有原告招商部的招牌、有原告的門衛(wèi)室及人員值守，應(yīng)認(rèn)定仍由原告占用。則原告應(yīng)當(dāng)賠償被告自2018年11月23日起至實際返還之日止的3號廠房的使用費，使用費標(biāo)準(zhǔn)亦以租賃合同約定為準(zhǔn)，即每日0.8元*1112.4平米。
　　三、《房屋租賃合同》解除后違約責(zé)任的承擔(dān)問題。根據(jù)爭議焦點一的論述，原告提出解除《房屋租賃合同》的理由不充分，系違約方，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《房屋租賃合同》約定，乙方(原告)單方面原因致使本合同解除的，乙方承擔(dān)違約金，違約金按違約當(dāng)年月租金的6倍計算。審理中，原告認(rèn)為被告訴請的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求人民法院予以調(diào)整，本院結(jié)合合同約定的違約金數(shù)額、被告的實際損失、原告的過錯及其占用房屋情況等因素，酌情確認(rèn)違約金金額為50萬元。
　　四、其他損失的承擔(dān)問題。關(guān)于電費，因各次承租人仍在使用系爭廠房，電費金額尚無法最終確定，被告應(yīng)在各次承租人實際騰退房屋后，根據(jù)電費的實際使用情況據(jù)實結(jié)算，原告要求返還電費的金額沒有事實依據(jù)，本院對該訴請不予支持。關(guān)于原告所稱的多種損失，有的未實際發(fā)生，有的是正常經(jīng)營所需，有的系原告擅自改建房屋所致，更有的是原告違約不愿繼續(xù)履行合同所致，故本院均不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第四項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國建筑法》第六十一條、第七十九條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海齊成投資管理有限公司與被告上海昂高門窗有限公司就上海市閔行區(qū)江川路XXX弄XXX號廠房簽訂的《房屋租賃合同》于2018年11月22日解除；
　　二、被告上海昂高門窗有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海齊成投資管理有限公司租金2,193,369.55元；
　　三、對原告上海齊成投資管理有限公司的其余訴訟請求不予支持；
　　四、反訴被告上海齊成投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市閔行區(qū)江川路XXX弄XXX號內(nèi)的1號、3號廠房騰退后返還反訴原告上海昂高門窗有限公司；
　　五、反訴被告上海齊成投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上海昂高門窗有限公司支付1號廠房的房屋使用費(自2018年11月23日起算至反訴被告上海齊成投資管理有限公司實際返還之日止，按每日5,105.26元計算)；
　　六、反訴被告上海齊成投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上海昂高門窗有限公司支付3號廠房的租金2,669.76元及房屋使用費(自2018年11月23日起算至反訴被告上海齊成投資管理有限公司實際返還之日止，按每日889.92元計算)；
　　七、反訴被告上海齊成投資管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上海昂高門窗有限公司支付違約金50萬元；
　　八、對反訴原告上海昂高門窗有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案保全費5,000元、本訴受理費23,639.02元、反訴受理費13,434.04元，合計42,073.06元，由原告(反訴被告)上海齊成投資管理有限公司負(fù)擔(dān)28,048.71元，被告(反訴原告)上海昂高門窗有限公司負(fù)擔(dān)14,024.35元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??端

書記員：劉??陽