原告(反訴被告)：上海鴻聯(lián)物業(yè)管理有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：單育，董事長。
　　委托訴訟代理人：談海剛，上海市申僑律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省大同市。
　　委托訴訟代理人：金勛仕，上海觀安律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鴻聯(lián)物業(yè)管理有限公司(以下簡稱鴻聯(lián)物業(yè))與被告劉某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，被告劉某某對原告上海鴻聯(lián)物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案提起反訴，本院依法適用簡易程序，合并公開開庭進行了審理。原告的委托代理人談海剛，被告的委托代理人金勛仕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海鴻聯(lián)物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1、被告支付2017年1月20日至2018年8月31日的物業(yè)管理服務(wù)費12,700.45元；2、被告支付逾期付款滯納金2,240.10元。事實和理由：原告根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定對坐落于上海市溧陽路XXX號的虹口區(qū)世紀(jì)大酒店2號樓進行前期物業(yè)管理。被告系該樓1202室房屋的業(yè)主。現(xiàn)被告自2017年1月起拖欠物業(yè)服務(wù)費，經(jīng)催討后仍不支付，故起訴。
　　被告劉某某辯稱，原告在約定的物業(yè)服務(wù)期限內(nèi)沒有全面履行物業(yè)管理責(zé)任，且在2016年7月中旬開始，涉案大樓由案外人上海亭炫物業(yè)服務(wù)公司進行物業(yè)管理，原告沒有主張物業(yè)管理費的事實基礎(chǔ)。合同中對滯納金的約定過高，應(yīng)予調(diào)整。不同意原告訴請。
　　被告(反訴原告)劉某某向本院提出反訴請求：判令原告支付被告違約金1.5萬元。事實和理由：自2016年7月起，原告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屢次與第三方發(fā)生打架斗毆，與業(yè)主間也時常發(fā)生矛盾，管理混亂，給被告居住生活造成負(fù)面影響。原告在物業(yè)服務(wù)期限內(nèi)，未能正常有效維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，公共事務(wù)管理服務(wù)不到位，造成被告等業(yè)主居住生活環(huán)境受影響，嚴(yán)重違反《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
　　原告(反訴被告)上海鴻聯(lián)物業(yè)管理有限公司對反訴辯稱，原告在此期間提供的物業(yè)服務(wù)，雖然受到第三方干擾，但已通過法律途徑解決。原告已經(jīng)履行了物業(yè)管理的義務(wù)，不存在違約情形。不同意原告訴請。
　　經(jīng)審理查明，位于上海市溧陽路的上海虹口世紀(jì)大酒店1號樓(溧陽路XXX號)、2號樓(溧陽路XXX號)當(dāng)前規(guī)劃上同屬一個物業(yè)管理區(qū)域，原開發(fā)商均為上海虹口世紀(jì)大酒店有限公司(以下簡稱世紀(jì)大酒店)。2010年12月，世紀(jì)大酒店與亞太迪趣(北京)投資有限公司(以下簡稱亞太迪趣公司)簽訂《在建工程轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》(以下簡稱框架協(xié)議)，將當(dāng)時仍在建的2號樓項目轉(zhuǎn)讓給亞太迪趣公司，但該協(xié)議此后因故未完全履行，房屋建成后大產(chǎn)證登記在世紀(jì)大酒店名下。2012年10月16日，世紀(jì)大酒店(甲方)與鴻聯(lián)物業(yè)(乙方)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定乙方為上海虹口世紀(jì)大酒店X號樓的業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)；物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為1-3層商鋪12元/月·平方米，4-15層辦公9.50元/月·平方米，按季繳納，逾期交納的，乙方可按欠繳金額的0.3%/天向業(yè)主收取滯納金；如乙方的管理服務(wù)達不到合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)以違約事項涉及收取的服務(wù)費為基數(shù)向相應(yīng)業(yè)主支付違約金。世紀(jì)大酒店、亞太迪趣公司與鴻聯(lián)物業(yè)還簽訂了《關(guān)于上海虹口世紀(jì)大酒店2號樓<前期物業(yè)服務(wù)合同>的三方協(xié)議》(以下簡稱《三方協(xié)議》)，約定在銷售時如物業(yè)購買方承諾其購買辦公物業(yè)用于居住用途使用的，則物業(yè)服務(wù)費降至人民幣4.50元/平方米·月。
　　后亞太迪趣公司與世紀(jì)大酒店就框架協(xié)議及其變更協(xié)議的履行發(fā)生糾紛。2016年7月，發(fā)生了亞太迪趣公司戶外廣告牌被拆除、關(guān)聯(lián)公司工作樓層停電等事件。2016年7月15日，亞太迪趣公司向鴻聯(lián)物業(yè)發(fā)出《解除<前期物業(yè)服務(wù)合同>三方協(xié)議的通知》，稱鴻聯(lián)物業(yè)在執(zhí)行三方協(xié)議過程中存在拆除廣告牌、切斷電源等侵害其利益的行為，嚴(yán)重違反三方協(xié)議約定，故通知其解除三方協(xié)議，將安排新的物業(yè)公司接管。同日，亞太迪趣公司在大樓內(nèi)張貼告業(yè)主書，稱已另行指定“上海亭炫物業(yè)管理有限公司”進行物業(yè)服務(wù)工作。鴻聯(lián)物業(yè)于2016年8月向法院起訴亞太迪趣公司和世紀(jì)大酒店，要求繼續(xù)履行《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《三方協(xié)議》，得到法院生效判決支持。此后，亞太迪趣公司自行雇傭人員，在大樓的大堂、車庫進行巡視管理，數(shù)次與鴻聯(lián)物業(yè)的管理人員發(fā)生沖突，在警方介入處理后，雙方人員仍日常在各公共區(qū)域?qū)χ?。鴻?lián)物業(yè)于2017年3月向法院起訴亞太迪趣公司，要求其停止妨害鴻聯(lián)物業(yè)對系爭房屋的物業(yè)管理。法院判決支持鴻聯(lián)物業(yè)該訴請，經(jīng)二審維持后于xxxx年xx月xx日出生效。本案審理中，原告稱在法院判決生效后即已完全恢復(fù)大樓管理秩序，被告亦稱案外人介入物業(yè)管理大致持續(xù)到2018年春節(jié)前。
　　劉某某于2016年5月簽訂商品房出售合同，購買上海虹口世紀(jì)大酒店2號樓1202室房屋(建筑面積145.82平方米)，于2017年1月20日登記為產(chǎn)權(quán)人，此后未向任何一方支付過物業(yè)服務(wù)費。
　　上述事實，有原告提供的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、三方協(xié)議、商品房出售合同、催款通知及EMS快遞單據(jù)、不動產(chǎn)登記簿，被告提供的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、(2016)滬0109民初17966號民事判決書、(2017)滬02民終1438號民事判決書，法院調(diào)取的(2017)滬0109民初7359號民事判決書，以及雙方當(dāng)事人陳述等證據(jù)為證。
　　本院認(rèn)為，原告與世紀(jì)大酒店簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，以及原告與亞太迪趣公司、世紀(jì)大酒店簽訂的《三方協(xié)議》經(jīng)法院生效判決認(rèn)定應(yīng)繼續(xù)履行，故《前期物業(yè)服務(wù)合同》及《三方協(xié)議》對上海虹口世紀(jì)大酒店2號樓全體業(yè)主均具有約束力。被告自2017年1月20日起登記為上海虹口世紀(jì)大酒店X號樓XXXX室房屋的產(chǎn)權(quán)人，成為樓內(nèi)業(yè)主，理應(yīng)按約支付物業(yè)費。然而，原告因與案外人的某某，自2016年7月起，發(fā)生了案外人強行占據(jù)物業(yè)管理區(qū)域，徑自行使物業(yè)管理職權(quán)等情況，導(dǎo)致了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序在一定程度上的混亂。到原告通過訴訟獲得生效判決支持，恢復(fù)物業(yè)管理秩序，已時屆2018年春節(jié)前后。該情況雖系案外人原因所引發(fā)，但客觀上導(dǎo)致原告無法按約完善地提供物業(yè)管理服務(wù)，也對業(yè)主的生活造成了一定程度的困擾。故此，本院認(rèn)為原告的物業(yè)服務(wù)在2018年3月之前存在瑕疵，業(yè)主有權(quán)要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但原告的管理瑕疵僅限于公共秩序維護方面，被告稱其完全未履行物業(yè)管理服務(wù)職責(zé)，也缺乏事實依據(jù)和證據(jù)佐證，且被告也并未向所謂的其他物業(yè)管理方支付過服務(wù)費。故被告反訴所提的違約金，明顯超出合同約定的合理范圍，難以支持。本院根據(jù)原告物業(yè)服務(wù)瑕疵的情況，酌情確定其違約金額度，在物業(yè)費中直接予以扣減。原告所主張的滯納金，因其自身履約存在瑕疵，故亦不予支持。綜上所述，本院酌情確定被告應(yīng)支付原告物業(yè)費的數(shù)額為1萬元。依照《中華人民共和國合同法》第一百二十一條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、第六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告劉某某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告上海鴻聯(lián)物業(yè)管理有限公司2017年1月20日至2018年8月31日的物業(yè)服務(wù)費1萬元；
　　二、駁回原告上海鴻聯(lián)物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求；
　　三、駁回被告(反訴原告)劉某某的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費425.55元，減半收取212.77元，由原告負(fù)擔(dān)112.77元，被告負(fù)擔(dān)100元；反訴受理費87.50元(已減半收取)，由被告負(fù)擔(dān)57.50元，原告負(fù)擔(dān)30元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：高行瑋

書記員：吳靜文