原告(反訴被告)：上海鴻洋企業(yè)管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：連自力，董事長。
　　委托訴訟代理人：張驥，上海市襄陽律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：葛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河北省河間市。
　　被告(反訴原告)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地江蘇省海門市。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：孫瑤，上海寶淳律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鴻洋企業(yè)管理有限公司與被告葛某某、張某某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，被告提出反訴，本院予以合并審理，依法適用簡易程序，于2019年3月1日公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人張驥、被告張某某及兩被告的共同委托訴訟代理人孫瑤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海鴻洋企業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告于2016年3月28日簽訂的租賃合同；2.被告遷出上海市徐匯區(qū)漕寶路XXX號XXX室房屋，并將房屋返還給原告；3.判令被告按照年租金128,000元的標(biāo)準向原告支付自2016年11月1日起至實際搬離之日止的房屋租金；4.判令被告支付逾期違約金(以每期租金為基數(shù)，按日利率千分之一的標(biāo)準從應(yīng)付之日起算至實際支付之日止，暫計至2018年9月30日為107,178.6元)。
　　事實與理由：2016年3月28日，原告與被告簽訂《租賃合同》一份，約定原告將上海市漕寶路XXX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給被告，租賃期限自2016年5月1日至2019年4月30日，年租金128,000元，每6個月支付一次。逾期支付租金需每日按應(yīng)付款的千分之三支付滯納金。拖欠應(yīng)付款超過30日的或累計超過60天，則原告有權(quán)單方終止合同并收回房屋，無需對乙方裝修、設(shè)備添加費作出補償。合同訂立后，被告至今未支付2016年11月1日起的租金。原告多次催告，被告仍不予支付。被告的行為違反了合同約定，侵害了原告的合法權(quán)益，造成了原告巨大的經(jīng)濟損失，故原告訴至法院，請求判如所請。
　　葛某某、張某某辯稱，原告與被告就系爭房屋簽訂了租賃合同，被告按約支付了首期租金，因原告無故于2016年9月28日發(fā)函給被告，要求解除合同，但對被告損失及保證金退還等，雙方未能協(xié)商一致。后原告于2016年11月1日起采取單方斷水?dāng)嚯?、封堵大門等行為直至2017年4月份，造成被告實際無法經(jīng)營使用系爭房屋，2017年4月以后，原告又以下水道改造工程等為由，在系爭房屋處施工、開挖，造成被告實際也無法正常使用系爭房屋，使被告的損失進一步擴大，故被告只能行使合同的抗辯權(quán)，拒絕向原告支付租金，并非被告故意違約。故被告不同意解除合同返還房屋。只有在原告賠償被告損失的基礎(chǔ)上，被告愿意按照合同標(biāo)準支付租金并返還房屋。但應(yīng)當(dāng)扣除2016年11月至2017年7月期間的租金。被告不存在違約，不同意支付違約金。由于原告的行為造成了被告的損失，故被告向法院提起反訴。
　　葛某某、張某某向本院提出反訴請求：1.反訴被告賠償反訴原告各類經(jīng)濟損失共計416,430元，其中裝修殘值損失16,130元，經(jīng)營損失300,000元，搬遷及臨時場地租賃損失100,000元；2.反訴被告支付違約金32,000元；3.反訴被告賠償反訴原告律師費13,000元。
　　事實與理由：2016年3月25日，反訴原、被告就系爭房屋簽訂租賃合同，租賃期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止，反訴原告按約支付了保證金和首期租金。反訴原告取得房屋后，即對房屋進行裝修用以經(jīng)營。2016年9月28日，反訴被告發(fā)函給反訴原告，以園區(qū)不得開設(shè)建材店為由，通知雙方的租賃合同于2016年10月31日提前終止，由于反訴原告剛進行裝修，提前終止合同將會造成反訴原告巨大損失，為此雙方進行協(xié)商，但反訴被告不同意對反訴原告損失進行賠償。2016年11月1日起采取單方斷水?dāng)嚯?、封堵大門等行為直至2017年4月份，造成被告實際無法經(jīng)營使用系爭房屋，2017年4月至2017年6月，反訴被告又進行下水道改建，對反訴原告的裝修造成根本性損害，使得反訴原告無法正常經(jīng)營，反訴原告不得不在外面租賃倉庫進行臨時經(jīng)營，故反訴原告行使抗辯權(quán)，未支付相應(yīng)的租金。反訴被告的行為造成了反訴原告巨大的經(jīng)濟損失，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
　　上海鴻洋企業(yè)管理有限公司辯稱，反訴原告的訴訟請求缺乏事實和法律依據(jù)。反訴原告并未提供相應(yīng)的證據(jù)證實反訴原告的實際經(jīng)濟損失，反訴被告是采取斷水?dāng)嚯姷刃袨?，但僅有幾天，實際反訴原告一直在系爭房屋內(nèi)進行經(jīng)營，反訴被告改建下水道是正常的行為，反訴原告在外租賃倉庫，是其經(jīng)營行為，與反訴被告無關(guān)。反訴原告未支付租金，反訴被告有權(quán)解除合同，無需賠償反訴原告的裝修損失。反訴原告主張律師費亦缺乏依據(jù)。故不同意反訴原告的反訴請求。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：
　　2016年3月28日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》一份，合同約定，甲方出租給乙方的房屋座落在上海市漕寶路XXX號XXX室房屋(即系爭房屋)，租賃期限自2016年5月1日至2019年4月30日，交付日2016年3月29日，年租金128,000元，租金按每6個月為壹個租賃期支付，履約保證金為32,000元。在租賃期間，如發(fā)生下列情形，乙方必須每日向甲方支付應(yīng)付款項千分之三的滯納金，且不影響甲方的其他權(quán)利：乙方拖欠房屋租金和其它費用及任何應(yīng)向甲方支付的款項，按從應(yīng)付日起至甲方收到全部該筆款項日止計算。甲方有權(quán)因以下原因提前終止本合同并收回該房屋，且無需對乙方作任何裝修費、設(shè)備添加費的補償：乙方對本合同規(guī)定的所有應(yīng)付款項，自應(yīng)付之日起連續(xù)超過30日或累計超過60日。如甲方在本合同規(guī)定條件之外擅自解除本合同，除向乙方返還租賃保證金外，應(yīng)向乙方支付相當(dāng)于保證金金額之違約金，如違約金不足以彌補乙方經(jīng)濟損失的，乙方有權(quán)繼續(xù)追償(包括裝修費、律師費和訴訟費)。合同另就其他事項作了約定。
　　合同訂立后，被告支付了首期租金64,000元和保證金32,000元。被告取得房屋后對房屋進行了裝修。2016年9月28日，原告向被告發(fā)函稱，被告所從事的建材行業(yè)不符合聚集現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)的要求，且消防、安全等部門也在多次檢查中一再提出園區(qū)開設(shè)建材店不符合相關(guān)規(guī)定，故要求按照雙方租賃合同約定，雙方合同將于2016年10月31日提前終止，并要求與被告協(xié)商解決合同終止后的未盡事宜。但雙方未就合同終止事宜達成一致，被告未搬出系爭房屋，此后也未向原告支付租金。2016年11月初，原告對系爭房屋進行斷電，被告曾就此進行報警，原告表示只斷了幾天電，被告則陳述斷電直至2017年4月。2017年4月，園區(qū)內(nèi)進行下水道工程改造，原告認為此系園區(qū)統(tǒng)一施工，被告認為原告上述行為造成其無法正常經(jīng)營。因被告未向原告支付第二期起的租金，原告曾多次發(fā)函要求被告支付拖欠的費用，2018年4月19日，原告再次向被告發(fā)出提前解約通知，要求被告于2018年4月26日前搬離。2018年6月6日，原告又向被告發(fā)出清場通知。期間，被告曾回函向原告表示，由于原告行為造成其無法正常經(jīng)營，要求原告對其進行賠償?shù)?，并要求繼續(xù)履行合同至合同期結(jié)束。因被告始終未搬離房屋，亦未向原告支付費用，雙方協(xié)商未果，原告遂向本院提出如上訴請。
　　庭審中，被告提供一組付款憑證、發(fā)票、收據(jù)等，證明原告由于斷電斷水及下水管道施工導(dǎo)致其無法正常經(jīng)營，致使其只能在外另行租賃場地，造成的租賃損失等，原告對上述證據(jù)的真實性不予認可，且都是被告自身的經(jīng)營行為。上述證據(jù)系被告與案外人之間形成，對其證明力本院不予確認。對被告提供的證人證言，因證人未到庭作證，對其證明力本院不予確認。
　　本案審理過程中，根據(jù)被告的申請，本院委托上海市建設(shè)工程監(jiān)理咨詢有限公司對系爭房屋裝修造價進行鑒定，結(jié)論為裝修總價為40,242.37元，扣除折舊后的裝修殘值為14,755.54元。原、被告對鑒定結(jié)論均不持異議。
　　以上事實，除原、被告當(dāng)庭陳述外，另有房地產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、授權(quán)書、提前解約通知，合同附表、告知函、收據(jù)、報警回執(zhí)、律師聘請合同、發(fā)票等證據(jù)在卷佐證。
　　本院認為，原、被告就系爭房屋簽署的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，亦未違反法律的禁止性規(guī)定，故雙方簽訂的合同合法有效，雙方均應(yīng)按照約定嚴格履行各自合同義務(wù)。原告在合同履行期間，于2016年9月向被告發(fā)出解約通知，原告違約在先，其發(fā)出的通知不具備合同解除的效力。被告接到通知后，仍繼續(xù)使用系爭房屋，故被告仍應(yīng)按合同約定的標(biāo)準向原告支付相應(yīng)的租金。被告認為原告斷電斷水、改造下水道等，造成其無法正常經(jīng)營，但被告提供的證據(jù)尚不足以證明原告具體斷電斷水的時間，故本院根據(jù)原、被告提供的證據(jù)及雙方在庭審中的陳述，酌情免除被告兩個月的租金。因原告的行為對被告正常使用系爭房屋造成影響，故原告主張逾期付款違約金的訴訟請求本院不予支持?，F(xiàn)原、被告間的合同已經(jīng)到期，雙方未簽訂新的租賃合同，雙方合同到期自然解除，故原告要求確認解除雙方簽訂租賃合同的訴訟請求本院亦不予支持。合同解除后，被告應(yīng)及時將房屋返還給原告，繼續(xù)占用房屋的，應(yīng)向原告支付相應(yīng)的費用。合同解除后，原告收取的保證金亦應(yīng)予以返還?，F(xiàn)合同已經(jīng)到期，故被告要求原告支付裝修損失的訴訟請求本院不予支持。被告主張的包括律師費在內(nèi)的損失，被告未提供充分的證據(jù)證實，亦缺乏相應(yīng)的合同依據(jù)，故對被告的上述反訴請求本院不予支持。在被告能正常使用房屋后，被告仍未向原告支付相應(yīng)的費用，被告亦存在違約行為，故對被告主張違約金的訴訟請求本院亦不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第二百三十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、葛某某、張某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)遷出上海市徐匯區(qū)漕寶路XXX號XXX室房屋，并將房屋返還給上海鴻洋企業(yè)管理有限公司；
　　二、葛某某、張某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付上海鴻洋企業(yè)管理有限公司自2017年1月1日起至實際返還房屋之日止的房屋租金和使用費(按每年租金128,000元的標(biāo)準計算)；
　　三、上海鴻洋企業(yè)管理有限公司于葛某某、張某某返還房屋并結(jié)清上述費用后三日內(nèi)返還葛某某、張某某保證金32,000元；
　　四、駁回上海鴻洋企業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求；
　　五、駁回葛某某、張某某的全部反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費減半收取計3,374元，由上海鴻洋企業(yè)管理有限公司負擔(dān)1,012元，葛某某、張某某負擔(dān)2,362元；反訴案件受理費減半收取計3,774元，鑒定費2,000元，由葛某某、張某某負擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陳向紅

書記員：譙??燁