原告：上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：鄧懿君，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：龔紅兵，上海市德尚律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李樹寧，上海市德尚律師事務(wù)所律師。
　　被告：顧欣欣，女，1966年9月21日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　原告上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡(jiǎn)稱高力物業(yè))與被告顧欣欣物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年8月1日立案后，依法適用普通程序，于2020年1月2日公開開庭進(jìn)行了審理。高力物業(yè)的委托訴訟代理人李樹寧、被告顧欣欣到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　高力物業(yè)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令顧欣欣支付上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號(hào)XXX號(hào)(幢)2001室自2013年7月至2016年12月物業(yè)服務(wù)費(fèi)18,265.80元；2、判令顧欣欣向原告支付滯納金18,265.80元(按每日0.3%計(jì)，滯納金超過(guò)本金，以本金為限)。事實(shí)理由：原告自2001年11月起為位于上海市虹橋路XXX號(hào)-XXX號(hào)的東方曼哈頓小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2002年11月28日，原告與開發(fā)商上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同約定開發(fā)商將上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX-XXX號(hào)住宅樓、地下車庫(kù)和商業(yè)會(huì)所物業(yè)委托原告進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。合同約定，服務(wù)費(fèi)由原告(每季度)按建筑面積按月收取，西區(qū)第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面積3.35元收??；東方曼哈頓世紀(jì)豪庭東區(qū)暫定為人民幣8元每平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)與開發(fā)商簽訂的《東方曼哈頓世紀(jì)豪庭物業(yè)管理服務(wù)合同》，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，原告可自逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用的千分之三按日加收滯納金。2016年12月，原告與上海市徐家匯東方曼哈頓業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)簽訂撤場(chǎng)《協(xié)議》，約定原告自2016年12月31日起不再為“東方曼哈頓小區(qū)”提供物業(yè)管理服務(wù)。撤場(chǎng)《協(xié)議》證明業(yè)委會(huì)認(rèn)可原告2001年起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并一直是按合同履行的。根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第42條，業(yè)委會(huì)續(xù)聘或者未聘新物業(yè)，那么原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。司法解釋中，《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主均具有約束力。被告為西區(qū)5號(hào)2001室業(yè)主，建筑面積129.82平方米，每月物業(yè)管理費(fèi)434.90元。被告從2013年7月2016年至12月未支付物業(yè)費(fèi)。原告雖向被告多次催討，然而時(shí)至今日依舊無(wú)果?；谝陨鲜聦?shí)，現(xiàn)特向貴院提起訴訟，請(qǐng)求貴院依法支持原告的全部訴訟請(qǐng)求。
　　顧欣欣辯稱：被告從2002年入住，一直以3元的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支付物業(yè)費(fèi)至2013年6月，2013年7月更換新的物業(yè)經(jīng)理后，被告去交了三次，但是原告不收。原告惡意拒收，不是被告不付。原告主張的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效了。不同意原告全部訴請(qǐng)。
　　高力物業(yè)舉證：1、《物業(yè)管理服務(wù)合同》，2002年11月28日簽訂，證明原告自2001年起提供了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)按季度收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是3.35元。2、《證明》，2012年9月13日業(yè)委會(huì)出具的證明，證明原告從2001年11月起就擔(dān)任小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，原告每季度按建筑面積收取物業(yè)費(fèi)，被告房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.35/月/平方米，合同約定業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滯納金。3、撤場(chǎng)《協(xié)議書》，2016年12月原告與業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)簽訂，約定原告自2016年12月31日起不再為東方曼哈頓小區(qū)提供服務(wù)。也約定物業(yè)費(fèi)糾紛交由徐匯法院處理，證明業(yè)委會(huì)認(rèn)可原告2001年起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并一直是按合同履行的。以上3組證據(jù)證明原告一直連續(xù)未東方曼哈頓小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。4、物業(yè)費(fèi)發(fā)票，被告最后一期物業(yè)費(fèi)付至2013年6月，證明被告自2013年7月1日起未再支付物業(yè)費(fèi)。5、2017年2月向被告郵寄掛號(hào)信催繳函寄信憑證，證明被告未能按約履行繳費(fèi)義務(wù)，原告已向被告催討物業(yè)管理欠費(fèi)。6、不動(dòng)產(chǎn)登記簿，證明被告是欠費(fèi)物業(yè)的業(yè)主，和房屋面積，及物業(yè)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。7、2018年郵寄的律師函，證明原告向被告催討物業(yè)費(fèi)的事實(shí)。8、《補(bǔ)充協(xié)議》，原告與開發(fā)商簽訂，證明2005年1月1日起，物業(yè)服務(wù)合同持續(xù)有效，直至業(yè)委會(huì)成立后6個(gè)月。
　　顧欣欣質(zhì)證：證據(jù)1不予認(rèn)可，我們是2001年入住時(shí)，是按3元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，2002年原告是新簽的物業(yè)合同，沒(méi)有與我們商量過(guò)。證據(jù)2-4都無(wú)異議，我們是按3元標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)。證據(jù)5沒(méi)有收到過(guò)，不是我們簽收的證據(jù)。證據(jù)6無(wú)異議。證據(jù)7沒(méi)有收到，記錄上載明是已經(jīng)退回。證據(jù)8不知道，不認(rèn)可，是原告和開發(fā)商簽訂的。
　　顧欣欣舉證：1、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、發(fā)票，證明十幾年來(lái)高力收費(fèi)是按照3元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)。2、高力物業(yè)管理處每日業(yè)戶接待表，證明5號(hào)2001室業(yè)主多次主動(dòng)來(lái)交物業(yè)費(fèi)，但是高力物業(yè)拒收，業(yè)主等待物業(yè)來(lái)協(xié)商，日期分別2013年10月31日、2014年1月28日、2014年5月31日，向高力物業(yè)投訴的記錄，及高力訪談?dòng)涗洝?br/>　　高力物業(yè)質(zhì)證：證據(jù)1真實(shí)性無(wú)異議，但是不是原告認(rèn)可的單價(jià)，只是記錄被告按3元付費(fèi)的單價(jià)。證據(jù)2中2013年10月31日的接待表認(rèn)可，說(shuō)明物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是3.35元，所以我們不收。2014年1月28日和2014年5月31日的證據(jù)不認(rèn)可。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：截止2019年4月24日上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號(hào)XXX號(hào)(幢)2001室房屋所有權(quán)登記在顧欣欣名下。高力物業(yè)與上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》一份，服務(wù)期限自2002年12月15日起至2004年12月31日止。第四十二條，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙雙方于2001年10月簽署的《東方曼哈頓世紀(jì)豪庭(3、4、5、6號(hào)樓及1A期地表范圍)---物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，原東方曼哈頓世紀(jì)豪庭項(xiàng)目管理合同屆時(shí)起廢止。2004年12月1日又續(xù)簽《東方曼哈頓世紀(jì)豪庭物業(yè)管理服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定1、服務(wù)合同于2005年1月1日起繼續(xù)有效，其有效期順延至東方曼哈頓業(yè)委會(huì)成立(以業(yè)委會(huì)代碼證頒發(fā)日期為準(zhǔn))后六個(gè)月為止等等。2016年12月，原告與上海市徐家匯東方曼哈頓業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)簽訂撤場(chǎng)《協(xié)議》，約定原告自2016年12月31日起不再為“東方曼哈頓小區(qū)”提供物業(yè)管理服務(wù)。原告承認(rèn)曼哈頓業(yè)委會(huì)成立于2010年。原告向被告主張物業(yè)費(fèi)時(shí)間為2013年6月至2016年12月，期間原告未與曼哈頓業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))簽訂任何《物業(yè)服務(wù)合同》。顧欣欣房屋建筑面積129.82平方米，每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每平方米建筑面積3元交納為389.46元，按每平方米建筑面積3.35元交納為434.89元。原告主張2017年2月向被告郵寄掛號(hào)信，送達(dá)地址為欠費(fèi)物業(yè)地址，被告否認(rèn)收到，但原告未提供被告收到或應(yīng)當(dāng)收到，到達(dá)被告及被告知悉的證據(jù)；2019年1月原告向被告郵寄EMS,記錄顯示“退回”，被告否認(rèn)收到，原告未提供被告收到或應(yīng)當(dāng)收到，到達(dá)被告及被告知悉的證據(jù)。審理中，被告主張2013年、2014年按3元去交物業(yè)費(fèi)，原告拒收。原告承認(rèn)2014年1月28日被告以3元標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)，原告未收。另外，原告主張2001年10月簽署的《物業(yè)服務(wù)合同》，因年代久遠(yuǎn)，不能提供。原告承認(rèn)沒(méi)有對(duì)被告收費(fèi)優(yōu)惠。對(duì)此，被告主張到不動(dòng)產(chǎn)登記中心去調(diào)房屋買賣合同附件也沒(méi)有《物業(yè)服務(wù)合同》。被告在2002年物業(yè)合同訂立前已入住東方曼哈頓房屋。
　　本院認(rèn)為，原告未與業(yè)委會(huì)(業(yè)主大會(huì))簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，但原告依據(jù)原合同繼續(xù)提供服務(wù)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定原告系事實(shí)服務(wù)，仍可按原合同收費(fèi)。原、被告爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、2001年合同約定的物業(yè)費(fèi)3元或3.35元？如果是3元，被告對(duì)物業(yè)公司與開發(fā)商在未征得入住業(yè)主同意的情況下物業(yè)費(fèi)上調(diào)是否有約束力？2、訴訟時(shí)效中斷問(wèn)題。關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，被告從2002年6月至2013年6月，十年多時(shí)間里均是按照3元標(biāo)準(zhǔn)支付的，原告承認(rèn)沒(méi)有對(duì)被告收費(fèi)優(yōu)惠。原告作為物業(yè)公司理應(yīng)提供2001年合同，但原告未提供，本院只能按照發(fā)票認(rèn)定2001年合同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是3元。那么物業(yè)公司與開發(fā)商未征得被告同意上調(diào)物業(yè)費(fèi)，對(duì)被告是否有約束力？法律規(guī)定前期物業(yè)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，但對(duì)被告來(lái)說(shuō)，這個(gè)前期物業(yè)合同是指其購(gòu)買房屋時(shí)的2001年合同。試想一下，物業(yè)公司在小區(qū)業(yè)委會(huì)未成立時(shí)可以任意漲價(jià)？顯然，2002年在未征得被告同意情況下漲價(jià)，侵犯了被告的合法權(quán)益，漲價(jià)部分對(duì)被告沒(méi)有效力。關(guān)于訴訟時(shí)效中斷問(wèn)題，被告承認(rèn)2013年、2014年去交物業(yè)費(fèi)，但由于原告要求被告按3.35元標(biāo)準(zhǔn)支付，被告要求按3元標(biāo)準(zhǔn)支付，所以沒(méi)有交成。2017年2月原告向被告郵寄單掛號(hào)信，送達(dá)地址為被告曼哈頓小區(qū)的居住地，被告承認(rèn)一直居住該地，應(yīng)該能夠收到。在原告撤出小區(qū)，除訴訟以外，郵寄單掛號(hào)信應(yīng)該是比較簡(jiǎn)單可行手段，原告已盡了一般告知義務(wù)，訴訟時(shí)效可以中斷。本院認(rèn)定，2017年2月訴訟時(shí)效中斷。2017年10月1日《民法總則》實(shí)施后，訴訟時(shí)效是三年，原告2019年5月向法院起訴，2017年2月在時(shí)效內(nèi)。根據(jù)最高人民法院司法解釋，《民法總則》實(shí)施前，《民法通則》規(guī)定的二年或一年訴訟時(shí)效期間已經(jīng)屆滿，不適用民法總則三年訴訟時(shí)效規(guī)定?！睹穹倓t》實(shí)施前《民法通則》規(guī)定，催討物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效是二年，那么倒推二年受法律保護(hù)，即2015年3月至2017年2月。因《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定，物業(yè)費(fèi)按季度收取，雖合同到期，但按季度收取一直延續(xù)至原告撤出，原告服務(wù)至2016年12月，故被告應(yīng)支付2015年1月至2016年12月以3元標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)9,347.04元(24個(gè)月，每月389.46元)。原告主張滯納金依據(jù)《物業(yè)管理服務(wù)合同》，但原告向被告催交物業(yè)費(fèi)期間未與業(yè)委會(huì)(業(yè)主大會(huì))簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，無(wú)合同依據(jù)；還有原、被告因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)引起爭(zhēng)議，被告按3元標(biāo)準(zhǔn)支付，原告不收，不是被告惡意拖欠，故原告主張滯納金，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　一、顧欣欣應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號(hào)XXX號(hào)(幢)2001室2015年1月至2016年12月(以3.00元標(biāo)準(zhǔn))物業(yè)服務(wù)費(fèi)9,347.04元；
　　二、駁回上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司其余的訴訟請(qǐng)求。
　　當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)713元，由上海高力國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)528元、顧欣欣負(fù)擔(dān)185元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：黃慧時(shí)

書記員：高??平