原告：上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：鄧懿君，董事長。
　　委托訴訟代理人：龔紅兵，上海市德尚律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李樹寧，上海市德尚律師事務(wù)所律師。
　　被告：梁某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地浙江省臺(tái)州市。
　　原告上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱高力物業(yè))與被告梁某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年3月6日立案后，依法適用普通程序，于2019年8月5日公開開庭進(jìn)行了審理。高力物業(yè)的委托訴訟代理人李樹寧到庭參加訴訟。被告梁某除公告送達(dá)外無法送達(dá)。2019年5月9日本院向梁某公告送達(dá)起訴狀、應(yīng)訴通知書、舉證通知書、開庭傳票等，梁某未到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　高力物業(yè)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令梁某支付上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號(hào)XXX號(hào)(幢)2904室自2013年1月至2016年12月物業(yè)服務(wù)費(fèi)24,896.64元；2、判令梁某以每月欠付物業(yè)費(fèi)為本金按每日萬分之五向原告支付自每個(gè)欠費(fèi)季度首月1日起分段計(jì)算至判決生效之日止的滯納金。事實(shí)理由：原告自2001年11月起為位于上海市虹橋路XXX號(hào)-XXX號(hào)的東方曼哈頓小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2002年11月28日，原告與開發(fā)商上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同約定開發(fā)商將上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX-XXX號(hào)住宅樓、地下車庫和商業(yè)會(huì)所物業(yè)委托原告進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。合同約定，服務(wù)費(fèi)由原告(每季度)按建筑面積按月收取，西區(qū)第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面積3.35元收??；東方曼哈頓世紀(jì)豪庭東區(qū)暫定為人民幣8元每平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)房屋《使用公約》以及與開發(fā)商簽訂的《東方曼哈頓世紀(jì)豪庭物業(yè)管理服務(wù)合同》，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，原告可自逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用的千分之三按日加收滯納金，但原告現(xiàn)按萬分之五收取滯納金。2016年12月，原告與上海市徐家匯東方曼哈頓業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)簽訂《撤場(chǎng)協(xié)議》，約定原告自2016年12月31日起不再為“東方曼哈頓小區(qū)”提供物業(yè)管理服務(wù)?！冻穲?chǎng)協(xié)議》證明業(yè)委會(huì)認(rèn)可原告2001年起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并一直是按合同履行的。根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第42條，業(yè)委會(huì)續(xù)聘或者未聘新物業(yè)，那么原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。司法解釋中，《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主均具有約束力。被告為西區(qū)3號(hào)2904室業(yè)主，建筑面積154.83平方米，每月物業(yè)管理費(fèi)518.68元。被告從2013年1月起至2016年12月未支付物業(yè)費(fèi)。原告雖向被告多次催討，然而時(shí)至今日依舊無果?；谝陨鲜聦?shí)，現(xiàn)特向貴院提起訴訟，請(qǐng)求貴院依法支持原告的全部訴訟請(qǐng)求。
　　梁某未作答辯。
　　高力物業(yè)舉證：1、《物業(yè)管理服務(wù)合同》，2002年11月28日簽訂，證明原告提供了物業(yè)服務(wù)。2、《證明》，2012年9月13日業(yè)委會(huì)出具的，證明原告從2001年11月起就擔(dān)任小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，原告每季度按建筑面積收取物業(yè)費(fèi)，被告房屋收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.35元/月/平方米，合同約定業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滯納金。3、《補(bǔ)充協(xié)議》，約定2005年1月1日起，物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)，直至業(yè)委會(huì)成立后6個(gè)月。4、《使用公約》，證明約定按照每日千分之三收取滯納金。十五條也約定本公約中涉及的所有通知都應(yīng)是書面的，所有的單據(jù)、催付單及通知函件費(fèi)，凡注明地址送至業(yè)主通知聯(lián)系所在地的，或是有郵寄或掛號(hào)郵寄送至業(yè)主以書面通知的其他通訊地址，無業(yè)主書面通知的其他通訊地址時(shí)，在本物業(yè)內(nèi)以單元信箱投放或張貼通告形式均被視為送達(dá)該業(yè)主。5、《撤場(chǎng)協(xié)議書》，2016年12月原告與業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)簽訂，約定原告自2016年12月31日起不再為東方曼哈頓小區(qū)提供服務(wù)。也約定物業(yè)費(fèi)糾紛交由徐匯法院處理，證明業(yè)委會(huì)認(rèn)可原告2001年起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并一直是按合同履行的。以上4組證據(jù)證明原告一直連續(xù)為東方曼哈頓小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。6、發(fā)票，被告最后一期物業(yè)費(fèi)付至2011年12月，證明被告認(rèn)可物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為3.35元/月/平方米，且自2013年1月1日起未再支付物業(yè)費(fèi)。7、不動(dòng)產(chǎn)登記簿，證明被告是欠費(fèi)物業(yè)的業(yè)主，房屋建筑面積，每月應(yīng)支付費(fèi)用的面積。8、2011徐民四民初字第400號(hào)判決書，證明法院支持滯納金訴請(qǐng)。9、繳款函及郵寄憑證，因被告未支付物業(yè)費(fèi)，證明被告未按約履行繳款義務(wù)，原告向被告多次催討物業(yè)費(fèi)。
　　梁某未舉證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：截止2018年11月23日上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號(hào)XXX號(hào)(幢)2904室房屋所有權(quán)登記在梁某名下。高力物業(yè)與上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》一份，服務(wù)期限自2002年12月15日起至2004年12月31日止。第四十二條，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙雙方于2001年10月簽署的《東方曼哈頓世紀(jì)豪庭(3、4、5、6號(hào)樓及1A期地表范圍)--物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，原東方曼哈頓世紀(jì)豪庭項(xiàng)目管理合同屆時(shí)起廢止。2004年12月1日又續(xù)簽《東方曼哈頓世紀(jì)豪庭物業(yè)管理服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定1、服務(wù)合同于2005年1月1日起繼續(xù)有效，其有效期順延至東方曼哈頓業(yè)委會(huì)成立(以業(yè)委會(huì)代碼證頒發(fā)日期為準(zhǔn))后六個(gè)月為止等等。高力物業(yè)提供《東方曼哈頓世紀(jì)豪庭住宅使用公約》：1、本公約已作為房屋預(yù)售合同或房屋出售合同(簡稱“售房合同”)附件四之內(nèi)容，隨售房合同一并生效。本公約至第一次業(yè)主代表大會(huì)審議通過的業(yè)主公約生效時(shí)自然終止。5.2、為防止業(yè)主的整體利益遭受侵害，如業(yè)主或使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)將根據(jù)有關(guān)法規(guī)向業(yè)主按每日百分之零點(diǎn)三的標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金等等。另本院在審理(2019)滬0104民8764號(hào)案件中，依當(dāng)事人申請(qǐng)，開具調(diào)查令，對(duì)曼哈頓小區(qū)業(yè)委會(huì)成立及《管理規(guī)約》進(jìn)行調(diào)查，查明依據(jù)上海市物業(yè)管理監(jiān)督與服務(wù)平臺(tái)，徐匯區(qū)東方曼哈頓業(yè)主大會(huì)備案日期2010年1月12日，第二屆業(yè)委會(huì)開始時(shí)間2014年12月26日，任期5年，結(jié)束時(shí)間2019年12月25日；《管理規(guī)約》對(duì)滯納金未作約定。原告向被告主張物業(yè)費(fèi)時(shí)間為2012年1月至2016年12月，期間原告未與曼哈頓業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))簽訂任何《物業(yè)服務(wù)合同》。梁某房屋建筑面積154.83平方米，每月應(yīng)按每平方米建筑面積3.35元交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)518.68元。審理中，原告未能舉證曼哈頓小區(qū)《管理規(guī)約》中，不交或延遲交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)滯納金的約定。原告承認(rèn)曼哈頓業(yè)委會(huì)成立于2010年。
　　本院認(rèn)為，徐匯區(qū)曼哈頓業(yè)主大會(huì)成立后至原告撤出小區(qū)，原告未與業(yè)委會(huì)(業(yè)主大會(huì))簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，但原告依據(jù)原合同繼續(xù)提供服務(wù)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定原告系事實(shí)服務(wù)，仍可按原合同收費(fèi)。原告主張未收到被告2013年1月至2016年12月物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告經(jīng)合法傳喚未到庭應(yīng)訴，視為其放棄抗辯權(quán)利，原告主張物業(yè)費(fèi)本院予以支持。關(guān)于滯納金問題，原告主張滯納金依據(jù)有二點(diǎn)，一為《物業(yè)管理服務(wù)合同》，二為《使用公約》。原告向被告催交物業(yè)費(fèi)期間未與業(yè)委會(huì)(業(yè)主大會(huì))簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，應(yīng)認(rèn)定為無合同的事實(shí)服務(wù)，因此無合同依據(jù)；對(duì)于《使用公約》作為依據(jù)，要看《使用公約》是否一直有效？曼哈頓業(yè)委會(huì)于2010年1月12日向政府相關(guān)部門備案，根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主委員會(huì)向行政主管部門備案必須持下列文件：1、業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)委會(huì)選舉的情況；2、管理規(guī)約；3、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；等等。顯然2010年1月曼哈頓小區(qū)《管理規(guī)約》已制定并經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過，原告也承認(rèn)曼哈頓業(yè)主委員會(huì)于2010年成立。一旦業(yè)委會(huì)成立，《管理規(guī)約》也同時(shí)產(chǎn)生，這是本案的客觀事實(shí)。眾所周知，對(duì)于客觀事實(shí)，不管原、被告如何爭(zhēng)辯都無法改變。根據(jù)《使用公約》第一條規(guī)定，《管理規(guī)約》一旦生效，《使用公約》自然終止。因此，2010年1月曼哈頓《管理規(guī)約》已產(chǎn)生并生效，導(dǎo)致《使用公約》失效。原告對(duì)《管理規(guī)約》約定滯納金未舉證，故原告主張滯納金，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第九十二條、第一百四十四條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第五項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　一、梁某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號(hào)XXX號(hào)(幢)2904室2013年1月至2016年12月物業(yè)服務(wù)費(fèi)24,896.64元；
　　二、駁回上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司滯納金的訴訟請(qǐng)求。
　　當(dāng)事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)839元、公告費(fèi)560元，由上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)337元、梁某負(fù)擔(dān)1,062元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：鄭譽(yù)華

書記員：高??平