原告：上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：鄧懿君，董事長。
　　委托訴訟代理人：龔紅兵，上海市德尚律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李樹寧，上海市德尚律師事務(wù)所律師。
　　被告：徐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：夏思潔，上海日盈律師事務(wù)所律師。
　　原告上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱高力物業(yè))與被告徐某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年3月6日立案后，依法適用簡易程序，于2019年4月10日公開開庭進行了審理。高力物業(yè)的委托訴訟代理人李樹寧、被告徐某某的委托訴訟代理人夏思潔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　高力物業(yè)向本院提出訴訟請求：1、判令徐某某向高力物業(yè)支付上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號XXX號樓XXX室自2012年1月至2016年12月物業(yè)服務(wù)費30,990元；2、判令徐某某以每月欠付物業(yè)費為本金按每日萬分之五向高力物業(yè)支付自每個欠費季度首月1日起分段計算至判決生效之日止的滯納金(按每日0.05%計，至2018年7月31日為23,798.91元)。事實理由：原告自2001年11月起為位于上海市虹橋路XXX號-XXX號的東方曼哈頓小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2002年11月28日，原告與開發(fā)商上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同約定開發(fā)商將上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX-XXX號住宅樓、地下車庫和商業(yè)會所物業(yè)委托原告進行物業(yè)管理服務(wù)。合同約定，服務(wù)費由原告(每季度)按建筑面積按月收取，西區(qū)第3、4、5、6、8、9、10、11、12座房屋按每月每平方米建筑面積3.35元收??；東方曼哈頓世紀豪庭東區(qū)暫定為人民幣8元每平方米建筑面積標準。根據(jù)房屋《使用公約》以及與開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，對業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費的，原告可自逾期之日起按應(yīng)繳費用的千分之三按日加收滯納金，但原告現(xiàn)按萬分之五收取滯納金?！妒褂霉s》第十五條也約定本公約中涉及的所有通知都應(yīng)是書面的，所有的單據(jù)、催付單及通知函件，凡注明地址送至業(yè)主通知聯(lián)系所在地的，或是有郵寄或掛號信郵寄送至業(yè)主以書面通知的其他通訊地址，無業(yè)主書面通知的其他通訊地址時，以本物業(yè)內(nèi)單元信箱投放或張貼通告形式均被視為送達該業(yè)主。原告已經(jīng)向被告多次郵寄過催繳函，被告也向原告表示了拒付物業(yè)費的理由，證明知曉了原告的催繳。訴訟時效從發(fā)出催交函或當面催交等應(yīng)中斷。如果法庭認為業(yè)委會成立后6個月，原告沒有簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)認定未簽合同的事實物業(yè)服務(wù)，那么物業(yè)管理合同關(guān)于被告繳納物業(yè)費的時間約定也不應(yīng)適用于原告，訴訟時效的起算點是不明確的。根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)該自原告主張及本案起訴時起算訴訟時效。2016年12月，原告與上海市徐家匯東方曼哈頓業(yè)主大會、業(yè)委會簽訂《撤場協(xié)議》，約定原告自2016年12月31日起不再為“東方曼哈頓小區(qū)”提供物業(yè)管理服務(wù)。撤場協(xié)議證明業(yè)委會認可原告2001年起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并一直是按合同履行的。根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定第42條，業(yè)委會續(xù)聘或者未聘新物業(yè)，那么原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。司法解釋中，《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主均具有約束力。被告為西區(qū)XXX號XXX室業(yè)主，建筑面積154.18平方米，每月物業(yè)管理費516.50元。被告從2012年1月起至2016年12月未支付物業(yè)費累計為30,990元。原告雖向被告多次催討，然而時至今日依舊無果?；谝陨鲜聦?，現(xiàn)特向貴院提起訴訟，請求貴院依法支持原告的全部訴訟請求。
　　徐某某辯稱，原告物業(yè)服務(wù)不好，被告多次報修，但是原告維修結(jié)果令人不滿。原告也未公布維修養(yǎng)護費用使用情況等，因此被告未付物業(yè)費。原告未與業(yè)主大會(業(yè)委會)簽訂過任何《物業(yè)服務(wù)合同》。原告與開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》或者《補充協(xié)議》不是《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，未通知被告(業(yè)主)，效力不及與被告，對被告無效。關(guān)于原告的《催交函》被告從未收到過，原告的訴訟時效已經(jīng)超過?！妒褂霉s》不在三項議事規(guī)約中，不應(yīng)認定法律法規(guī)，且沒有任何形式通知到業(yè)主，對業(yè)主是無效的，也就無權(quán)按照《使用公約》主張滯納金。即使《使用公約》有效，但因原告與開發(fā)商的《物業(yè)管理服務(wù)合同》已經(jīng)結(jié)束，業(yè)主大會沒有簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，那么《使用公約》也不具有延續(xù)性，已被業(yè)主大會通過的《管理規(guī)約》取代。綜上，滯納金不同意，物業(yè)費超過訴訟時效部分不支付。
　　高力物業(yè)舉證：1、《物業(yè)管理服務(wù)合同》，2002年11月28日簽訂，證明原告提供了物業(yè)服務(wù)。2、《證明》，2012年9月13日業(yè)委會出具的，證明原告從2001年11月起就擔任小區(qū)物業(yè)服務(wù)單位，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，原告每季度按建筑面積收取物業(yè)費，被告房屋收費標準為3.35元/月/平方米，合同約定業(yè)主或者物業(yè)使用人逾期交付的，要按照每日千分之三收取滯納金。3、《補充協(xié)議》，2005年1月1日起，物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)，直至業(yè)委會成立后6個月。4、《撤場協(xié)議書》，2016年12月原告與業(yè)主大會和業(yè)委會簽訂，約定原告自2016年12月31日起不再為東方曼哈頓小區(qū)提供服務(wù)。也約定物業(yè)費糾紛交由徐匯法院處理，證明業(yè)委會認可原告2001年起為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并一直是按合同履行的。以上4組證據(jù)證明原告一直連續(xù)為東方曼哈頓小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。5、不動產(chǎn)登記簿，證明被告是欠費物業(yè)的業(yè)主及房屋建筑面積。6、發(fā)票，被告最后一期物業(yè)費付至2011年12月，證明被告認可物業(yè)費的標準為3.35元/月/平方米，且自2012年1月1日起未再支付物業(yè)費。7、繳款函及郵寄憑證，因被告未支付物業(yè)費，證明被告未按約履行繳款義務(wù)，原告向被告多次催討物業(yè)費。8、《使用公約》，證明約定按照每日千分之三收取滯納金。十五條也約定本公約中涉及的所有通知都應(yīng)是書面的，所有的單據(jù)、催付單及通知函件，凡注明地址送至業(yè)主通知聯(lián)系所在地的，或是有郵寄或掛號郵寄送至業(yè)主以書面通知的其他通訊地址，無業(yè)主書面通知的其他通訊地址時，在本物業(yè)內(nèi)以單元信箱投放或張貼通告形式均被視為送達該業(yè)主。9、2011徐民四民初第400號判決書，證明法院認可了《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《補充協(xié)議》的效力，支持原告滯納金的訴請。補充證據(jù)：摘自不動產(chǎn)交易市場被告《商品房預(yù)售合同》，附件四《使用公約》被告簽字確認。
　　徐某某質(zhì)證：證據(jù)1并非《前期物業(yè)服務(wù)合同》，原告也不是通過招投標聘請的物業(yè)公司，證據(jù)1的合法性不予認可，真實性無異議。證據(jù)2真實性無異議。證據(jù)3合法性不予認可，且上面約定，合同在業(yè)委會成立后6個月就到期了，所以在業(yè)委會成立后6個月原告就是無合同提供服務(wù)。證據(jù)4真實性有異議，業(yè)主大會沒有蓋章。證據(jù)5、6真實性無異議，關(guān)聯(lián)性不予認可。證據(jù)7真實性無法認可，被告沒有收到過。證據(jù)8沒有被告簽字，原告未公開過該公約，無法認可。證據(jù)9與本案無關(guān)。對補充證據(jù)，被告認為《管理規(guī)約》的生效，《使用公約》已失效。
　　徐某某舉證：業(yè)委會登記備案信息，該信息由房地管理局的物業(yè)管理監(jiān)督平臺采摘，證明第二屆業(yè)委會備案時間是2010年1月，以每五年一屆來倒推，第一屆應(yīng)該是2005年。補充證據(jù)2014年12月17日業(yè)主大會通過的《管理規(guī)約》，證明《使用公約》已失效。
　　高力物業(yè)質(zhì)證：真實性無異議，但是原告認為2010年為第一屆，因為原告與業(yè)委會聯(lián)系過，第二屆是2014年至2019年。補充證據(jù)的真實性無異議，《管理規(guī)約》第十條對聯(lián)系地址、通訊方式有規(guī)定，所以原告將相關(guān)信件投遞到物業(yè)(房屋)所在地信箱，應(yīng)當視為送達。另外，即使《使用公約》已失效，原告仍可按《物業(yè)管理服務(wù)合同》主張滯納金。
　　根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號XXX幢XXX室房屋所有權(quán)2002年3月13日登記在徐某某名下。高力物業(yè)與上海東方海外徐家匯房地產(chǎn)有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》一份，服務(wù)期限自2002年12月15日至2004年12月31日止。第四十二條，本合同自2002年12月15日之日起生效，并替代甲乙雙方于2001年10月簽署的《東方曼哈頓世紀豪庭(3、4、5、6號樓及1A期地表范圍)--物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，原東方曼哈頓世紀豪庭項目管理合同屆時起廢止。2004年12月1日又續(xù)簽《東方曼哈頓世紀豪庭物業(yè)管理服務(wù)合同補充協(xié)議》，約定1、服務(wù)合同于2005年1月1日起繼續(xù)有效，其有效期順延至東方曼哈頓業(yè)委會成立(以業(yè)委會代碼證頒發(fā)日期為準)后六個月為止等等。高力物業(yè)提供《東方曼哈頓世紀豪庭住宅使用公約》：1、本公約已作為房屋預(yù)售合同或房屋出售合同(簡稱“售房合同”)附件四之內(nèi)容，隨售房合同一并生效。本公約至第一次業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時自然終止。5.2、為防止業(yè)主的整體利益遭受侵害，如業(yè)主或使用人逾期交納物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)將根據(jù)有關(guān)法規(guī)向業(yè)主按每日百分之零點三的標準收取滯納金等等。被告提供《管理規(guī)約》，第二十三載明本規(guī)約于2014年12月17日經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過生效。規(guī)約未約定逾期履行交納物業(yè)費的滯納金。原告指出規(guī)約第十條明確業(yè)主應(yīng)當通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應(yīng)當及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式或者變更信息的，物業(yè)管理活動中的相關(guān)資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱、房屋內(nèi)或者按原預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式送達。審理中，原、被告均未提供被告預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式或者變更后的聯(lián)系地址、通訊方式。原告主張向被告三次郵寄催交函，分別為2013年11月22日、2016年9月21日(催交費用共計28,924元)、2017年2月3日(催交費用共計30,990元)。被告均否認收到，原告未能提供被告收到或應(yīng)當收到的證據(jù)。原告也未能舉證用其他方式催交物業(yè)費到達被告的證據(jù)。原告向被告主張物業(yè)費時間為2012年1月至2016年12月，期間原告未與曼哈頓業(yè)主委員會(業(yè)主大會)簽訂任何《物業(yè)服務(wù)合同》。徐某某房屋建筑面積154.18平方米，每月應(yīng)按每平方米建筑面積3.35元交納物業(yè)服務(wù)費516.50元。
　　本院認為，本案主要爭議焦點：1、滯納金問題；2、關(guān)于訴訟時效的中斷問題。第一爭議焦點，原告主張滯納金依據(jù)有2點，一為《物業(yè)管理服務(wù)合同》，二為《使用公約》。首先，原告向被告催交物業(yè)費期間未與業(yè)主大會或業(yè)委會簽訂任何《物業(yè)服務(wù)合同》，應(yīng)認定為無合同的事實服務(wù)。因此無合同依據(jù)；其次《使用公約》已被《管理規(guī)約》代替，《管理規(guī)約》通篇沒有規(guī)定滯納金，故對原告主張滯納金請求不予支持。關(guān)于第二爭議焦點，訴訟時效中斷最高法院司法解釋明確，“直接送交權(quán)利文書，對方當事人在文書上簽字或蓋章，或者雖未簽字、蓋章但能夠以其他方式證明該文書到達對方當事人的。當事人一方以發(fā)送信件方式主張權(quán)利，信件到達或者應(yīng)當?shù)竭_對方當事人?！睆囊陨弦部煽闯?，原告催交函不能一寄了事，而是應(yīng)注重送達結(jié)果。2013年11月22日、2016年9月21日、2017年2月3日原告郵寄國內(nèi)單掛號信函，徐某某均否認知悉，原告也未提供徐某某收到，或者應(yīng)當收到或者到達、應(yīng)當?shù)竭_徐某某及徐某某知悉的證據(jù)。關(guān)于原告主張《管理規(guī)約》對送達地址有規(guī)定，被告未提供地址，原告將相關(guān)信件投遞到物業(yè)所在地信箱，視為送達。本院認為，該規(guī)定過于籠統(tǒng)，未明確催交物業(yè)費，也未明確將信函等投入物業(yè)所在地信箱即視為送達的表述。既然無明確約定，當然也沒有理由加重業(yè)主的負擔。關(guān)于原告認為“如果法庭認定未簽合同屬事實物業(yè)服務(wù)，那么《物業(yè)管理合同》中關(guān)于被告繳納物業(yè)費的時間約定也不應(yīng)適用于原告，訴訟時效的起算點是不明確的，等等?！北驹赫J為，這個認識是站不住腳的，難道不簽合同比簽合同更加好？事實服務(wù)可以比照原服務(wù)合同收費，當然這個服務(wù)之債應(yīng)遵守訴訟時效的法律規(guī)定。綜上，原告主張訴訟時效中斷本院不予采信，但未超過訴訟時效期間被告應(yīng)當支付。原告2018年12月向本院起訴被告，三年訴訟時效期間包括：2016年1月至12月、2017年1月至12月、2018年1月至12月，2016年1月至12月提供服務(wù)，2017年、2018年未提供服務(wù)，故被告應(yīng)給付原告2016年1月至12月物業(yè)服務(wù)費計12個月共計6,198元。綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《物業(yè)管理條例》第七條第五項規(guī)定，判決如下：
　　一、徐某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司上海市徐匯區(qū)虹橋路XXX號XXX幢XXX室2016年1月至12月物業(yè)服務(wù)費6,198元；
　　二、駁回上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司其余訴訟請求。
　　當事人如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費1,168元，減半收取計584元，由上海高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司負擔559元、徐某某負擔25元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：高??平

書記員：周??均