原告(反訴被告)上海騏驥室內(nèi)裝潢有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人沈興華。
　　委托代理人孫升陽，浙江永大律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人張則貴。
　　被告(反訴原告)上海車紳活貿(mào)易有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人江典光。
　　委托代理人楊嘉新、郭軍，上海公鼎律師事務(wù)所律師。
　　第三人王剛，男，1978年2月8日出生，漢族，住江蘇省鎮(zhèn)江市。
　　第三人王瑜，男，1988年6月27日出生，漢族，住上海市。
　　原告上海騏驥室內(nèi)裝潢有限公司(下稱“騏驥公司”)與被告上海車紳活貿(mào)易有限公司(下稱“車紳活公司”)、第三人王剛、王瑜及反訴原告車紳活公司與反訴被告騏驥公司、第三人王剛、王瑜房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)騏驥公司的委托代理人孫升陽、張則貴，被告(反訴原告)車紳活公司的委托代理人楊嘉新，第三人王剛、王瑜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海騏驥室內(nèi)裝潢有限公司訴稱，2013年1月6日，騏驥公司與車紳活公司簽訂了《房屋租賃合同》，將本方經(jīng)營管理的系爭房屋即本市真北路XXX號一、二層向該公司出租，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，首年租金75萬并按每年3萬元遞增，每六個月支付一次租金，先付后用。之后，車紳活公司將系爭房屋一層中約400平方米的區(qū)域向第三人轉(zhuǎn)租獲益，剩余的一層區(qū)域及二層則由其自用，但未向騏驥公司支付租金，雖然第三人自2016年3月起不定期、不定額地向騏驥公司陸續(xù)支付了140萬左右的錢款，但該支付行為系因其占有使用了系爭房屋而非代車紳活公司付租。2017年11月7日，法院就騏驥公司與車紳活公司之間的租賃合同糾紛作出(2015)普民四(民)初字第2068號民事判決，判令車紳活公司向騏驥公司給付2016年12月31日前的租金共計91萬余元，但該公司至今未履行付款義務(wù)并自2017年1月1日起繼續(xù)拖欠租金，直至2018年1月10日前仍未按約支付2018年的租金。此外，根據(jù)他案中法院出具的執(zhí)行裁定書，該公司已因名下無財產(chǎn)而喪失了履約能力。因此，盡管部分租賃區(qū)域的實際使用人為第三人，但騏驥公司有權(quán)根據(jù)租賃合同約定解除租賃關(guān)系，并按合同的相對性原則要求車紳活公司就全部租賃區(qū)域承擔騰退場地且支付租金、使用費的義務(wù)。現(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、騏驥公司與車紳活公司之間簽訂的《房屋租賃合同》自2018年1月1日起解除；二、車紳活公司騰退系爭房屋；三、車紳活公司按合同約定的標準支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止拖欠的租金；四、車紳活公司自2018年1月1日起按2018年年租金90萬元的雙倍支付房屋使用費，直至其實際騰退房屋之日止，該費用可由法院酌定；五、本案受理費由車紳活公司負擔。
　　被告車紳活公司辯稱，一、車紳活公司將系爭房屋的一層部分區(qū)域向第三人轉(zhuǎn)租，第三人除向本公司支付了保證金50萬元及第一年的租金87萬元后未再按要求支付租金而將此費用直接付與了騏驥公司；二、車紳活公司承租房屋用于商業(yè)經(jīng)營，租賃合同也約定了騏驥公司必須保障房屋的正常使用，但自2015年12月開始，該公司對房屋采取了停水停電措施至今未恢復，部分區(qū)域還有浸水現(xiàn)象，除屬于第三人的區(qū)域保持經(jīng)營狀態(tài)外，屬于車紳活公司的區(qū)域自2015年起一層被封閉、二層處于閑置狀態(tài)，車紳活公司留置了物品但未使用房屋。2016年1月4日、1月26日，車紳活公司發(fā)函要求騏驥公司恢復水電供應(yīng)無果，在此情形下，因房屋無法投入營運造成了車紳活公司的經(jīng)濟損失，該事實在前案判決中已被認定，前案判決生效后，騏驥公司仍未恢復水電供應(yīng)，亦未在案件執(zhí)行過程中按和解方案接受車紳活公司給付的錢款，本公司的負責人還在租賃場地內(nèi)無故遭人毆打至今糾紛未決，為此車紳活公司只得自鄰近小區(qū)臨時取電——否則騏驥公司應(yīng)提供租賃現(xiàn)場有水電費發(fā)生的證據(jù)；三、合同未對房屋使用費逐年遞增作出約定，故至多只能按最初的租金標準即每年75萬收取，其次，騏驥公司要求按雙倍租金計算使用費的標準過高，法院應(yīng)根據(jù)案情酌定；四、不認可騏驥公司關(guān)于車紳活公司喪失履約能力的主張。綜上，鑒于騏驥公司違約在先且接受了第三人支付的租金，而本方又為房屋投入了巨額裝修成本，故車紳活公司有理由基于合同抗辯權(quán)拒付租金及使用費，同時堅持要求繼續(xù)履行合同而對騏驥公司的訴請不能同意。
　　反訴原告車紳活公司訴稱，騏驥公司與車紳活公司于2013年1月6日簽訂《房屋租賃合同》，約定騏驥公司將系爭房屋向車紳活公司出租，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，合同簽訂后，車紳活公司投入資金對房屋進行了裝修，2014年9月將房屋一層的部分區(qū)域向第三人轉(zhuǎn)租，租期截止至2020年3月23日。2015年11月始，騏驥公司要求解除合同并收回房屋，遭車紳活公司拒絕后提起了(2015)普民四(民)初字第2068號民事訴訟，后被法院駁回。訴訟期間，騏驥公司采取了停水停電、封門等手段妨礙車紳活公司租用房屋，經(jīng)多次交涉無果。車紳活公司認為，涉案的合同關(guān)系受法律保護，騏驥公司作為出租方應(yīng)保障房屋的正常使用，現(xiàn)其行為已嚴重損害車紳活公司的合法權(quán)益，故提起反訴，請求判令：一、騏驥公司恢復對系爭房屋供水供電；二、騏驥公司應(yīng)自2017年1月1日起至本案判決期間就其根本違約行為按同期年租金的標準向車紳活公司賠償損失；三、本案受理費由騏驥公司承擔。
　　反訴被告騏驥公司辯稱，一、系爭房屋于2015年12月發(fā)生的停水停電事件系車紳活公司欠付高額水電費后相關(guān)公用事業(yè)單位采取的措施而非本方，該糾紛在前案中已得到解決而不應(yīng)延續(xù)至本案；二、騏驥公司未收到車紳活公司關(guān)于恢復水電供應(yīng)的要求，即使有切斷水電的行為也是基于車紳活公司的違約而行使的合理抗辯，相反，車紳活公司拒付租金的行為無合同依據(jù)，不構(gòu)成不安抗辯；三、目前車紳活公司仍在租賃場地內(nèi)正常經(jīng)營并通過私接場內(nèi)其他電源的方式取電，第三人作為經(jīng)營方也從不認為房屋的使用存在障礙；四、車紳活公司未就其賠償請求提供事實與法律依據(jù)，如房屋不具備使用功能，其理應(yīng)選擇退房而不是占據(jù)房屋并通過向第三人轉(zhuǎn)租的方式獲益。綜上，對反訴訴請不能同意。
　　第三人王剛、王瑜述稱，第三人與車紳活公司就系爭房屋一層約300余平方米的區(qū)域簽訂了轉(zhuǎn)租合同，租期自2015年3月起至2020年3月止。合同簽訂后，第三人向車紳活公司支付了137萬元，其中包括定金50萬元及首年租金87萬元。之后，第三人對租賃區(qū)域進行了裝修并自2015年3月起用于經(jīng)營車輛的維修保養(yǎng)，系爭房屋一層的剩余區(qū)域由車紳活公司經(jīng)營直至2018年12月1日后停業(yè)，二層的經(jīng)營狀況不明，但有車紳活公司的值守人員常駐，故水電供應(yīng)不可能斷絕。轉(zhuǎn)租期間，因車紳活公司的虛假轉(zhuǎn)租授權(quán)行為導致第三人無法辦理營業(yè)證照，騏驥公司與車紳活公司發(fā)生爭議后也造成了第三人的非正常經(jīng)營。2015年底，車紳活公司開始向第三人催討租金，其員工還指使他人阻撓第三人營業(yè)，鑒于其與騏驥公司的爭議未了且其未向騏驥公司付租，故第三人直接向騏驥公司付費，2016年3月至2019年3月共計向騏驥公司支付了約148萬元，此付費行為不屬于為車紳活公司墊付租金，交費的金額也視經(jīng)營狀況而定。第三人對原告的訴請無異議并望能在騰退房屋時妥善結(jié)算。
　　經(jīng)審理查明，2017年4月28日，本院就騏驥公司與車紳活公司、王剛、王瑜的房屋租賃合同糾紛作出(2015)普民四(民)初字第2068號民事判決，該案查明的主要事實有：騏驥公司與車紳活公司于2013年1月6日簽訂《房屋租賃合同》，約定將騏驥公司經(jīng)營管理的、建筑面積約1200平方米的系爭房屋向車紳活公司出租，車紳活公司不得將單層房屋整體轉(zhuǎn)租，租期自2013年1月1日起至2022年8月31日止，起始年租金75萬元，之后每年遞增3萬元，租金每六個月支付一次，先付后用，在半年到期前支付下一期，拖欠租金達十日以上的，騏驥公司有權(quán)終止合同。2014年9月24日，車紳活公司與王剛、王瑜簽訂《租賃合同》，將系爭房屋一層中550平方米的區(qū)域向王剛、王瑜出租，租期自2014年9月24日起至2020年9月23日止。該合同簽訂后，王剛、王瑜向車紳活公司支付了保證金50萬元及租金87萬并在其承租的場地內(nèi)開始經(jīng)營。租賃期間，車紳活公司向騏驥公司支付了部分租金。隨后，騏驥公司認為車紳活公司未經(jīng)其同意擅自將部分房屋向王剛、王瑜轉(zhuǎn)租，遂提起訴訟要求解除主租賃合同、收回房屋并追索拖欠的租金與水電費等，車紳活公司則以騏驥公司曾延遲交付一層房屋并切斷能源供應(yīng)、房屋存在滲水等質(zhì)量瑕疵、轉(zhuǎn)租有合同依據(jù)等理由加以抗辯。2015年12月間起，系爭房屋出現(xiàn)停水停電的現(xiàn)象。根據(jù)查明的事實，本院認定騏驥公司與車紳活公司之間簽訂的租賃合同合法有效且未對房屋的部分轉(zhuǎn)租加以限制，故對騏驥公司要求解約的訴請不予支持，同時認為系爭房屋的一層雖有延期但已完成交付，故判令車紳活公司應(yīng)履行2016年12月31日前的租金、2015年7月30日前的水電費的支付義務(wù)，其中應(yīng)支付的租金數(shù)額由法院在公平合理的基礎(chǔ)上，結(jié)合部分房屋交接時間的延遲、按合同條款推算的房屋各層的不同租金標準、已付費用的抵扣、租賃場地能源斷供后對承租方造成的影響等各類因素予以酌定。2017年11月7日，上海市第二中級人民法院就該案作出(2017)滬02民終7777號終審判決，在肯定一審查明的事實及判決意見的同時，認為車紳活公司無充分證據(jù)證實其租用房屋過程中所受的重大影響完全系騏驥公司導致，故將車紳活公司應(yīng)向騏驥公司支付的租金酌情上調(diào)。上述案件生效后，車紳活公司未支付2017年1月1日起的租金。2018年4月11日，騏驥公司提起本案訴訟，請求判決如其訴請，訴訟過程中，車紳活公司提起反訴，請求判決如其反訴訴請。
　　另查明，一、騏驥公司與車紳活公司簽訂的《房屋租賃合同》還約定：1、租期屆滿或中途解約的，騏驥公司有權(quán)收回房屋及房屋內(nèi)車紳活公司投入的不可移除的裝潢與設(shè)備，車紳活公司交還房屋時應(yīng)辦理退租手續(xù)，逾期則視為其繼續(xù)使用房屋而應(yīng)按原租金的雙倍計費；2、騏驥公司應(yīng)在租期內(nèi)保證經(jīng)營場所的水電供應(yīng)，車紳活公司應(yīng)支付水電費，否則騏驥公司有權(quán)采取斷水斷電措施；二、除本案及(2015)普民四(民)初字第2068號案件的訟爭之外，騏驥公司還于2014年就涉案租賃關(guān)系向本院提起訴訟，認為車紳活公司有欠租行為要求解除租賃合同并收回房屋，本院于2014年12月25日就該案作出(2014)普民四(民)初字第1615號民事判決，認定系爭房屋的二層已在租賃合同簽訂后完成交付，但騏驥公司尚未完成全部租賃場地的交付義務(wù)而自身存在違約行為，故對車紳活公司的欠租事實無法確認，對騏驥公司的訴請不予支持；三、本案訴訟過程中，本院于2019年8月9日對租賃場地作了勘查取證，現(xiàn)狀為：系爭房屋共分上下兩層，一層左側(cè)區(qū)域處于經(jīng)營狀態(tài)，商號為“星領(lǐng)域汽車養(yǎng)護維修中心”；一層右側(cè)區(qū)域門戶閉鎖無經(jīng)營跡象，內(nèi)有物品閑置；二層無經(jīng)營跡象，多間房屋閑置，內(nèi)有固定裝潢與包括桌椅、沙發(fā)、擺設(shè)、空調(diào)、浴缸等物品。對此騏驥公司認為，除一層左側(cè)區(qū)域由第三人經(jīng)營外，其余區(qū)域均為車紳活公司承租，之前因該公司拒付租金，騏驥公司曾將其租賃區(qū)域內(nèi)的供電裝置切斷，但此后該公司又自租賃場所內(nèi)的其他供電裝置處私接了電源，現(xiàn)場總水表也處于運轉(zhuǎn)狀態(tài)，故目前房屋水電供應(yīng)正常；車紳活公司認為，除一層左側(cè)區(qū)域由第三人經(jīng)營外，其余區(qū)域確為車紳活公司承租，但該區(qū)域內(nèi)的水電已停供，車紳活公司去年在一層區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營活動僅持續(xù)了約一個月左右即停業(yè)；第三人認為，對該勘查取證的意見同騏驥公司。
　　本院認為，騏驥公司、車紳活公司與第三人之間關(guān)于系爭房屋形成的出租、轉(zhuǎn)租關(guān)系及在本次訴訟前關(guān)于房屋交付、房屋使用、費用結(jié)算方面產(chǎn)生的諸多爭議與相對應(yīng)的事實已經(jīng)前案生效判決認定，本案中無須贅述。房屋租賃過程中，房租的支付是租賃關(guān)系得以持續(xù)的重要前提條件，而根據(jù)合同的相對性，在無確鑿證據(jù)證實第三人有代車紳活公司付租的意思表示而騏驥公司也接受該代付的情形下，本案中的付租義務(wù)顯然應(yīng)由承租方即車紳活公司履行，第三人與騏驥公司之間的錢款往來與車紳活公司的租金支付并無必然聯(lián)系，在付款時間、付款數(shù)額方面也無法對應(yīng)，故可認定車紳活公司在2017年1月1日后完全未按租賃合同約定支付租金，此欠租行為顯然屬于根本性違約而無論出租方在履約過程中是否同樣存在過錯，騏驥公司據(jù)此自2018年起解除雙方的租賃關(guān)系，并要求收回房屋及結(jié)算相應(yīng)的租金與房屋占用費于法有據(jù)，本院予以支持，解約既然不可避免，則對車紳活公司堅持要求履行合同恢復水電供應(yīng)的反訴訴請不予支持。關(guān)于解約后的權(quán)利義務(wù)結(jié)算問題，本院認為，一、盡管第三人是部分場地的實際占用方且有向騏驥公司付費的行為，但根據(jù)合同相對性原則，合同解除后的結(jié)算僅限于簽約雙方而與第三人無涉，系爭房屋既經(jīng)前案查明已完成交付，則租賃場地目前的控制與使用權(quán)應(yīng)屬于車紳活公司，騏驥公司有權(quán)要求該公司就全部租賃場地履行騰退及租金支付義務(wù)，如不能按時騰退的，則支付使用費以彌補出租方不能及時收回場地的損失；二、從前案查明的事實及本案當事人的自認分析，租賃現(xiàn)場自前案爭議起即有能源斷供現(xiàn)象發(fā)生，而租賃雙方均認為車紳活公司有私接電源的行為恰恰表明目前租賃現(xiàn)場的供電仍處于不正常狀態(tài)——無論被私接的電源源自場內(nèi)或場外，再根據(jù)現(xiàn)場勘查的情況，可確認屬于車紳活公司的租賃區(qū)域至少在能源供應(yīng)方面存在一定缺陷，在房屋使用功能保障不利的情形下，騏驥公司作為出租方要求全額取得租金及雙倍取得使用費的訴請欠妥。但應(yīng)當指出的是，該缺陷的形成是租賃雙方發(fā)生矛盾后缺乏契約與合作精神、互不信任、長期纏訟的結(jié)果，其中車紳活公司既然要求繼續(xù)經(jīng)營，理應(yīng)通過付租行為表明其履約的善意，如其償付能力有限或認為房屋已不具備經(jīng)營條件的，則應(yīng)及時解約以避免損失擴大，現(xiàn)其在明知欠租會導致出租方采取反制措施使經(jīng)營難以為繼的情形下，仍拒絕解約，由此產(chǎn)生的法律后果——尤其是解約后仍長期占用房屋導致資源閑置的損失應(yīng)由其負主要責任?；谏鲜隼碛桑瑢嚰澔罟疽筚r償損失的反訴訴請不予支持，但該公司應(yīng)支付的租金及使用費由本院酌定，酌定的因素包括公平合理的民事基本原則，租賃合同對租賃關(guān)系中止、房屋交接、租金與使用費計算標準的約定、糾紛產(chǎn)生過程中各方的過錯程度、租賃場地的現(xiàn)狀、當事人對費用計算的意見等。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海騏驥室內(nèi)裝潢有限公司與被告上海車紳活貿(mào)易有限公司于2013年1月6日簽訂的關(guān)于上海市真北路XXX號一層、二層房屋的《房屋租賃合同》于2018年1月1日解除；
　　二、被告上海車紳活貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海騏驥室內(nèi)裝潢有限公司支付自2017年1月1日起至2018年1月1日止的上海市真北路XXX號一層、二層房屋的租金(按每年人民幣70萬元計)；
　　三、被告上海車紳活貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海騏驥室內(nèi)裝潢有限公司騰退上海市真北路XXX號一層、二層房屋；
　　四、被告上海車紳活貿(mào)易有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海騏驥室內(nèi)裝潢有限公司支付自2018年1月2日起至本判決第三項履行完畢之日止的上海市真北路XXX號一層、二層房屋的使用費(按每年人民幣100萬元計)；
　　五、對反訴原告上海車紳活貿(mào)易有限公司的反訴訴請不予支持。
　　本案受理費人民幣13980元，由原被告各半負擔。
　　本案反訴受理費人民幣6250元，由反訴原告負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：成??建

書記員：曹??彬