上訴人(原審被告)：上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：鄭曉樂，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李樹安，上海正地律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：賈逸瑋，上海正地律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：趙某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：張文杰，上海市鳳凰律師事務所律師。
　　上訴人上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“駿泰公司”)因與被上訴人趙某房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初26697號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年12月11日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　駿泰公司上訴請求：撤銷一審判決，駁回趙某在一審中的全部訴訟請求。事實與理由：駿泰公司、趙某于2016年就上海市萬泉路XXX弄《XXXX家苑》XX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)簽訂了《上海市商品房預售合同》及補充條款。根據(jù)合同約定，底樓地面花園用綠化或結(jié)合其他方式進行分割，在小區(qū)樓盤展示模型中房屋周邊也是以綠化方式進行展示，駿泰公司從未就底樓地面花園的圍合方式和狀態(tài)進行承諾，雙方就底樓花園的圍合方式并無特別約定。系爭房屋的總價是按房產(chǎn)的建筑面積確定，與花園區(qū)域的面積無關。實心墻體被拆除后，駿泰公司經(jīng)與小區(qū)業(yè)主協(xié)商將該花園區(qū)域的攔隔恢復為“綠籬”狀態(tài)，符合小區(qū)樓盤展示模型中房屋周邊所呈現(xiàn)的樣貌。再者，對墻體進行拆除屬于政府部門的行政行為，與駿泰公司無關，亦非駿泰公司可抗拒，不應由駿泰公司承擔責任。另外，一審法院認定系爭房屋購房合同有關地面花園使用的條款無效，屬于適用法律錯誤。因為合同中關于底層房屋地面花園的相關約定條款并未違反法律和法規(guī)的強制性規(guī)定。該條款關于底層地面花園的約定賦予趙某的是花園區(qū)域的一般使用權(quán)非專屬使用權(quán)，同時該條款也約定買受人對花園的使用必須遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和臨時管理約定，并遵守不妨礙他人的原則。該條款從未否認地面花園區(qū)域的公共屬性，僅對該區(qū)域的使用和管理在買賣雙方協(xié)商一致的基礎上進行約定，該約定是雙方真實意思表示。駿泰公司在所有售出的購房合同中均有約定底層一樓綠地一般使用權(quán)屬于一樓業(yè)主，即對其他共有業(yè)主進行了告知，其他業(yè)主并未對此提出異議。故上述條款應屬有效。
　　趙某辯稱，一審認定事實清楚，判決正確，請求二審駁回上訴，維持原判。
　　趙某向一審法院起訴請求：一、駿泰公司返還購房款人民幣(以下幣種均為人民幣)1,677,869.3元(暫按總房價的10%估算，以評估價為準)；二、駿泰公司支付上述購房款的利息(按中國人民銀行同期貸款利率，自最后一筆房款支付之日的次日即2016年4月20日起算至錢款實際返還之日止)；三、駿泰公司賠償六個月的租金損失180,000元(按每月30,000元計)，四、駿泰公司賠償六個月的物業(yè)管理費損失16,104元；五、本案受理費由駿泰公司承擔。
　　一審法院認定事實：駿泰公司為系爭房屋的開發(fā)銷售方并具備竣工驗收備案及新建住宅交付使用許可資質(zhì)。2016年，趙某、駿泰公司簽訂《上海市商品房預售合同》一份，主要約定內(nèi)容為：趙某以16,778,693元向駿泰公司購買系爭房屋，合同的補充條款載明：如所購房屋屬于底層的，則買受方享有與之對應的底樓地面花園使用權(quán)但無所有權(quán)，此花園采用“綠化或結(jié)合其他方式”進行分隔，并以實際交付現(xiàn)狀為準；買受方必須遵守小區(qū)管理規(guī)定、不得阻止物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)的公共事務進入花園、不得改造花園內(nèi)的公共設施、不得因花園的使用權(quán)向出售方主張補償、不得對其他買受方的花園使用權(quán)持有異議且因此而解除或主張購房合同無效。上述合同簽訂后，趙某付清房款，駿泰公司交付了房屋，交付時房屋外圍由駿泰公司作了封閉式的實心墻攔隔并加裝門禁設施，墻內(nèi)即為補充條款約定的花園區(qū)域。2018年間，政府各部門以“私搭違建”、“占用公用部位”為由，對上述墻體及門禁進行了強拆，墻體被拆除后即代之以植物圍欄即“綠籬”，為此趙某與駿泰公司產(chǎn)生爭議，趙某于2018年11月21日提起訴訟，請求判決如其訴請。
　　一審法院另查明，一、趙某自認系爭房屋符合產(chǎn)權(quán)登記辦理條件；二、訴訟過程中，趙某就其訴請第一項提出估價申請，要求以房屋預售合同簽訂之日為時點，對“不包含地面花園專屬使用權(quán)”狀態(tài)下的同類型房屋的市場價值進行評估，以確定房屋在周邊圍欄狀態(tài)變化后價值的貶損程度，上海大雄房地產(chǎn)估價有限公司根據(jù)一審法院委托接受該申請后，于2019年5月20日向一審法院出具“撤銷委托申請”一份，認為在“買受人對花園享有使用權(quán)而無所有權(quán)這一前提下”，無法對圍欄狀態(tài)變化后的房地產(chǎn)市場價值進行評估。對此趙某認為，地面花園的專屬使用權(quán)已經(jīng)房屋預售合同約定，將該權(quán)益納入房產(chǎn)估值的考量范圍具備可能性，故不認可評估機構(gòu)撤銷委托的理由，但既然司法估價無法進行，趙某的訴請第一項可由法院依法判決。駿泰公司認為，評估機構(gòu)的回復表明趙某訴請第一項缺乏事實與法律依據(jù)，應當予以駁回。
　　一審法院認為，民事活動應合法守規(guī)。趙某作為對法律政策及社會準則具備一般認知水準、具有完全民事行為能力的民事主體，駿泰公司作為房地產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)，對房產(chǎn)交易過程中就小區(qū)公共領域使用權(quán)私下進行約定的行為有違法律規(guī)定應為明知，在此情形下，雙方仍將此約定列入書面合同并通過駿泰公司對該區(qū)域作封閉式改造后連同房屋向趙某交付這一行為將該約定付諸于實施，則此類約定應為無效且此合同條款不具有法律約束力，簽約雙方均不得以條款約定為由主張免責，基于該條款發(fā)生的上述違法行為所導致的后果應由雙方共同承擔責任，一旦違法行為被糾正或制止后導致買受方產(chǎn)生經(jīng)濟損失的，應由雙方按責予以分擔。至于經(jīng)濟損失的具體衡量標準，法院認為，對房屋價值的認定應結(jié)合房屋的軟硬件功能綜合考量，無論其存在是否合法，附有門禁系統(tǒng)的封閉式圍墻作為駿泰公司向趙某交付房屋時的附屬構(gòu)件，起到了將房屋周邊部分區(qū)域進行攔隔供趙某單獨使用的作用，使得系爭房屋與不具備這一功能的同類型房屋相較顯然更具有市場競爭力，構(gòu)成趙某買房的誘因，因此，即使無法對拆違前后的房屋價值貶損程度以量化的標準進行評估，但常識上可以認定拆違完成后的房屋在功用方面將低于趙某購房時的預期，既然如此，在合同基本履行完畢，趙某自愿接受房屋的前提下，可以通過由駿泰公司向趙某適當返還部分購房款的方式以保障本次交易的公平合理、等價有償，須返還購房款的具體數(shù)額由法院根據(jù)查明的案情及當事人的過錯程度等各類因素予以酌定?；谮w某自身的過錯，對其余包括利息、租金、物業(yè)管理費等經(jīng)濟賠償方面的訴請均不予支持。
　　一審法院判決：一、上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應于判決生效之日起十日內(nèi)返還趙某購房款人民幣17萬元；二、對趙某的其余訴請不予支持。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實屬實，本院予以確認。二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。
　　本院認為，民事活動應當遵循誠實信用原則。駿泰公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當知道小區(qū)業(yè)主不得私自占用小區(qū)公共綠地，但其仍將系爭房屋前的公共綠地作封閉式改造，并將改造好后且附有門禁系統(tǒng)封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地隨系爭房屋一并交付趙某，還在合同中和業(yè)主約定一樓業(yè)主對封閉后的綠地享有專屬使用權(quán)。雖然駿泰公司在公共綠地區(qū)域搭建封閉式圍墻的行為是違法的，其與業(yè)主的合同中關于一樓業(yè)主對封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地享有專屬使用權(quán)的約定亦是無效的。但駿泰公司將搭建封閉式圍墻作為系爭房屋的一個賣點向趙某推銷系爭房屋的行為，客觀上構(gòu)成趙某購買系爭房屋的誘因之一?，F(xiàn)系爭房屋前的封閉式圍墻被職能部門作為違章建筑而拆除，一審法院本著公平原則，兼顧雙方當事人的過錯程度等因素，酌情判令駿泰公司返還趙某購房款17萬元并無不妥。
　　綜上所述，駿泰公司的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決查明事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費3,700元，由上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　沈　宸

審判員：劉海邑

書記員：丁康威