上訴人(原審被告)：上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：鄭曉樂，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李樹安，上海正地律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：賈逸瑋，上海正地律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告)王圣園，女，1984年12月25日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：張文杰，上海市鳳凰律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“駿泰公司”)因與被上訴人王圣園房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初26701號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年12月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　駿泰公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，駁回王圣園在一審中的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：駿泰公司、王圣園于2016年就上海市萬泉路122弄《中駿天譽(yù)家苑》18號(hào)102室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充條款。根據(jù)合同約定，底樓地面花園用綠化或結(jié)合其他方式進(jìn)行分割，在小區(qū)樓盤展示模型中房屋周邊也是以綠化方式進(jìn)行展示，駿泰公司從未就底樓地面花園的圍合方式和狀態(tài)進(jìn)行承諾，雙方就底樓花園的圍合方式并無特別約定。系爭(zhēng)房屋的總價(jià)是按房產(chǎn)的建筑面積確定，與花園區(qū)域的面積無關(guān)。實(shí)心墻體被拆除后，駿泰公司經(jīng)與小區(qū)業(yè)主協(xié)商將該花園區(qū)域的攔隔恢復(fù)為“綠籬”狀態(tài)，符合小區(qū)樓盤展示模型中房屋周邊所呈現(xiàn)的樣貌。再者，對(duì)墻體進(jìn)行拆除屬于政府部門的行政行為，與駿泰公司無關(guān)，亦非駿泰公司可抗拒，不應(yīng)由駿泰公司承擔(dān)責(zé)任。另外，一審法院認(rèn)定系爭(zhēng)房屋購房合同有關(guān)地面花園使用的條款無效，屬于適用法律錯(cuò)誤。因?yàn)楹贤嘘P(guān)于底層房屋地面花園的相關(guān)約定條款并未違反法律和法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。該條款關(guān)于底層地面花園的約定賦予王圣園的是花園區(qū)域的一般使用權(quán)非專屬使用權(quán)，同時(shí)該條款也約定買受人對(duì)花園的使用必須遵守小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和臨時(shí)管理約定，并遵守不妨礙他人的原則。該條款從未否認(rèn)地面花園區(qū)域的公共屬性，僅對(duì)該區(qū)域的使用和管理在買賣雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行約定，該約定是雙方真實(shí)意思表示。駿泰公司在所有售出的購房合同中均有約定底層一樓綠地一般使用權(quán)屬于一樓業(yè)主，即對(duì)其他共有業(yè)主進(jìn)行了告知，其他業(yè)主并未對(duì)此提出異議。故上述條款應(yīng)屬有效。
　　王圣園辯稱，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)求二審駁回上訴，維持原判。
　　王圣園向一審法院起訴請(qǐng)求：一、駿泰公司返還購房款人民幣(以下幣種均為人民幣)1,593,164.1元(暫按總房?jī)r(jià)的10%估算，以評(píng)估價(jià)為準(zhǔn))；二、駿泰公司支付上述購房款的利息(按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，自最后一筆房款支付之日的次日即2016年3月15日起算至錢款實(shí)際返還之日止)；三、駿泰公司賠償六個(gè)月的租金損失180,000元(按每月30,000元計(jì))，四、駿泰公司賠償六個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)損失16,208.4元；五、本案受理費(fèi)由駿泰公司承擔(dān)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：駿泰公司為系爭(zhēng)房屋的開發(fā)銷售方并具備竣工驗(yàn)收備案及新建住宅交付使用許可資質(zhì)。2016年，王圣園與駿泰公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，主要約定內(nèi)容為：王圣園以15,931,641元向駿泰公司購買系爭(zhēng)房屋，合同的補(bǔ)充條款載明：如所購房屋屬于底層的，則買受方享有與之對(duì)應(yīng)的底樓地面花園使用權(quán)但無所有權(quán)，此花園采用“綠化或結(jié)合其他方式”進(jìn)行分隔，并以實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)；買受方必須遵守小區(qū)管理規(guī)定、不得阻止物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)的公共事務(wù)進(jìn)入花園、不得改造花園內(nèi)的公共設(shè)施、不得因花園的使用權(quán)向出售方主張補(bǔ)償、不得對(duì)其他買受方的花園使用權(quán)持有異議且因此而解除或主張購房合同無效。上述合同簽訂后，王圣園付清房款，駿泰公司交付了房屋，交付時(shí)房屋外圍由駿泰公司作了封閉式的實(shí)心墻攔隔并加裝門禁設(shè)施，墻內(nèi)即為補(bǔ)充條款約定的花園區(qū)域。2018年間，政府各部門以“私搭違建”、“占用公用部位”為由，對(duì)上述墻體及門禁進(jìn)行了強(qiáng)拆，墻體被拆除后即代之以植物圍欄即“綠籬”，為此雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，王圣園提起訴訟，請(qǐng)求判決如其訴請(qǐng)。
　　一審法院另查明，一、王圣園自認(rèn)系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)登記已辦理完畢；二、訴訟過程中，王圣園就其訴請(qǐng)第一項(xiàng)提出估價(jià)申請(qǐng)，要求以房屋預(yù)售合同簽訂之日為時(shí)點(diǎn)，對(duì)“不包含地面花園專屬使用權(quán)”狀態(tài)下的同類型房屋的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，以確定房屋在周邊圍欄狀態(tài)變化后價(jià)值的貶損程度，上海大雄房地產(chǎn)估價(jià)有限公司根據(jù)一審法院委托接受該申請(qǐng)后，于2019年5月20日向一審法院出具“撤銷委托申請(qǐng)”一份，認(rèn)為在“買受人對(duì)花園享有使用權(quán)而無所有權(quán)這一前提下”，無法對(duì)圍欄狀態(tài)變化后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。對(duì)此王圣園認(rèn)為，地面花園的專屬使用權(quán)已經(jīng)房屋預(yù)售合同約定，將該權(quán)益納入房產(chǎn)估值的考量范圍具備可能性，故不認(rèn)可評(píng)估機(jī)構(gòu)撤銷委托的理由，但既然司法估價(jià)無法進(jìn)行，王圣園的訴請(qǐng)第一項(xiàng)可由法院依法判決。駿泰公司認(rèn)為，評(píng)估機(jī)構(gòu)的回復(fù)表明王圣園訴請(qǐng)第一項(xiàng)缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回。
　　一審法院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)合法守規(guī)。王圣園作為對(duì)法律政策及社會(huì)準(zhǔn)則具備一般認(rèn)知水準(zhǔn)、具有完全民事行為能力的民事主體，駿泰公司作為房地產(chǎn)開發(fā)銷售企業(yè)，對(duì)房產(chǎn)交易過程中就小區(qū)公共領(lǐng)域使用權(quán)私下進(jìn)行約定的行為有違法律規(guī)定應(yīng)為明知，在此情形下，雙方仍將此約定列入書面合同并通過駿泰公司對(duì)該區(qū)域作封閉式改造后連同房屋向王圣園交付這一行為將該約定付諸于實(shí)施，則此類約定應(yīng)為無效且此合同條款不具有法律約束力，簽約雙方均不得以條款約定為由主張免責(zé)，基于該條款發(fā)生的上述違法行為所導(dǎo)致的后果應(yīng)由雙方共同承擔(dān)責(zé)任，一旦違法行為被糾正或制止后導(dǎo)致買受方產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由雙方按責(zé)予以分擔(dān)。至于經(jīng)濟(jì)損失的具體衡量標(biāo)準(zhǔn)，法院認(rèn)為，對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)定應(yīng)結(jié)合房屋的軟硬件功能綜合考量，無論其存在是否合法，附有門禁系統(tǒng)的封閉式圍墻作為駿泰公司向王圣園交付房屋時(shí)的附屬構(gòu)件，起到了將房屋周邊部分區(qū)域進(jìn)行攔隔供王圣園單獨(dú)使用的作用，使得系爭(zhēng)房屋與不具備這一功能的同類型房屋相較顯然更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，構(gòu)成王圣園買房的誘因，因此，即使無法對(duì)拆違前后的房屋價(jià)值貶損程度以量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，但常識(shí)上可以認(rèn)定拆違完成后的房屋在功用方面將低于王圣園購房時(shí)的預(yù)期，既然如此，在合同基本履行完畢，王圣園自愿接受房屋的前提下，可以通過由駿泰公司向王圣園適當(dāng)返還部分購房款的方式以保障本次交易的公平合理、等價(jià)有償，須返還購房款的具體數(shù)額由法院根據(jù)查明的案情及當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等各類因素予以酌定。基于王圣園自身的過錯(cuò)，對(duì)其余包括利息、租金、物業(yè)管理費(fèi)等經(jīng)濟(jì)賠償方面的訴請(qǐng)均不予支持。
　　一審法院判決：一、上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還王圣園購房款人民幣16萬元；二、對(duì)王圣園的其余訴請(qǐng)不予支持。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
　　本院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。駿泰公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道小區(qū)業(yè)主不得私自占用小區(qū)公共綠地，但其仍將系爭(zhēng)房屋前的公共綠地作封閉式改造，并將改造好后且附有門禁系統(tǒng)封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地隨系爭(zhēng)房屋一并交付王圣園，還在合同中和業(yè)主約定一樓業(yè)主對(duì)封閉后的綠地享有專屬使用權(quán)。雖然駿泰公司在公共綠地區(qū)域搭建封閉式圍墻的行為是違法的，其與業(yè)主的合同中關(guān)于一樓業(yè)主對(duì)封閉式圍墻內(nèi)的公共綠地享有專屬使用權(quán)的約定亦是無效的。但駿泰公司將搭建封閉式圍墻作為系爭(zhēng)房屋的一個(gè)賣點(diǎn)向王圣園推銷系爭(zhēng)房屋的行為，客觀上構(gòu)成王圣園購買系爭(zhēng)房屋的誘因之一?，F(xiàn)系爭(zhēng)房屋前的封閉式圍墻被職能部門作為違章建筑而拆除，一審法院本著公平原則，兼顧雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素，酌情判令駿泰公司返還王圣園購房款16萬元并無不妥。
　　綜上所述，駿泰公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)3,500元，由上海駿泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　張文如

審判員：劉海邑

書記員：丁康威