原告(反訴被告)：上海駟諾商貿(mào)有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：羅彬，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：吳宸樺，上海市恒業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：莊毅雄，上海市恒業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：申寶花，女，1989年10月2日出生，漢族，戶籍地山西省，現(xiàn)住上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：冷魯平，上海市申房律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海駟諾商貿(mào)有限公司與被告(反訴原告)申寶花房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月2日立案后，依法適用簡易程序，分別于2018年4月25日、2018年7月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)上海駟諾商貿(mào)有限公司委托訴訟代理人吳宸樺、莊毅雄(僅參加第一次庭審)，被告(反訴原告)申寶花及其委托訴訟代理人冷魯平到庭參加訴訟。期間，雙方當(dāng)事人申請庭外和解，最終未能達(dá)成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海駟諾商貿(mào)有限公司向本院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原告上海駟諾商貿(mào)有限公司與被告申寶花簽訂的關(guān)于上海市浦東新區(qū)嶗山西路XXX號XXX室房屋的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》于2018年3月9日解除；2、判令被告申寶花支付原告上海駟諾商貿(mào)有限公司違約金人民幣(以下幣種同)421,640.20元；3、判令本案的訴訟費(fèi)由被告申寶花承擔(dān)。審理中，原告變更訴訟請求為：1、判令被告申寶花支付逾期付款違約金182,359.39元(按照總房價(jià)款2,108,201元的日萬分之五,自2017年11月30日起暫計(jì)至2018年5月21日止);2、判令本案的訴訟費(fèi)由被告申寶花承擔(dān)。事實(shí)和理由：原、被告于2017年09月27日就上海市浦東新區(qū)嶗山西路XXX號XXX室房屋(以下簡稱涉訴房屋)簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》(以下簡稱買賣合同)。依照買賣合同的約定，“甲、乙雙方確認(rèn)，在2017年11月30日之前，甲、乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)”、“過戶當(dāng)日內(nèi)，乙方應(yīng)支付給甲方第二期房價(jià)款計(jì)人民幣四十五萬元整”。原告對被告進(jìn)行多次催討，截止起訴之日被告仍未支付尾款450,000元。被告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本違約，故原告起訴來院，要求判如訴請。
　　申寶花辯稱，不同意原告的訴訟請求，理由如下：1、買賣合同約定了雙方2017年11月30日前辦理過戶手續(xù)后被告支付剩余的尾款，但原告直至2018年2月才通知被告辦理過戶手續(xù)；2、原告存在違約，且態(tài)度惡劣。被告是一直要求和同意對涉訴房屋進(jìn)行過戶的，但原告交付得標(biāo)的物存有瑕疵。涉訴房屋是401室，為頂樓。原告占用公共部位，在涉訴房屋的上方安裝了一個(gè)陽光房，且安置了三臺大功率的洗衣機(jī)，給被告對涉訴房屋的使用造成困擾。陽光房的建造未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，為違章建筑，被告有理由相信涉訴房屋存在瑕疵，故行使不安抗辯權(quán)；綜上，被告認(rèn)為系原告違約，且原告主張的違約金過高，要求法院予以調(diào)整。同時(shí)，被告提出反訴請求如下：1、判令原告繼續(xù)履行買賣合同，并配合被告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)；2、判令原告支付逾期過戶違約金(違約金按照總房價(jià)款2,108,201元的日萬分之五，自2017年11月30日起暫計(jì)至實(shí)際過戶之日止)。審理中，被告更改反訴請求為：1、判令原告支付被告逾期過戶違約金241,388.90元(按照總房價(jià)款2,108,201元的日萬分之五，自2017年11月30日起暫計(jì)至2018年7月18日止，共計(jì)229天)；2、判令原告承擔(dān)本案的反訴訴訟費(fèi)。
　　對被告的反訴請求，上海駟諾商貿(mào)有限公司答辯稱不同意，理由如下：1、雙方未于2017年11月30日之前辦理過戶手續(xù)，系因被告的資金出現(xiàn)問題，被告希望延期過戶，原告也同意了。后原告舉辦冷餐會，被告得知其購買價(jià)格過高，就反悔不愿再購買涉訴房屋。實(shí)際上一直是被告違約，不是原告違約；2、原告不同意反訴請求的違約金計(jì)算方式，原告認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以買賣合同約定的900,000元為基數(shù)，同時(shí)認(rèn)為違約金過高，要求法院予以調(diào)整；3、樓頂上的陽光房是否為違章建筑與本案無關(guān)，且有關(guān)陽光房和洗衣機(jī)的問題，也是應(yīng)由被告取得涉訴房屋的所有權(quán)之后再行主張。綜上，不同意被告的全部反訴請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年9月10日，被告認(rèn)購涉訴房屋，與原告簽訂《<x會>認(rèn)購協(xié)議書》(以下簡稱認(rèn)購書)，約定：涉訴房屋建筑面積為25.71平方米，認(rèn)購總價(jià)為2,108,201元；被告于簽訂認(rèn)購書時(shí)支付原告購房定金50,000元，于2017年9月17日補(bǔ)足定金至100,000元，于2017年9月30日雙方簽約時(shí)支付原告2,108,201元(含定金100,000元)。同日，原、被告簽訂《x會附屬設(shè)施、設(shè)備裝修工程費(fèi)用補(bǔ)充協(xié)議》(以下簡稱補(bǔ)充協(xié)議)，約定：雙方確認(rèn)涉訴房屋總房價(jià)款及房屋內(nèi)的內(nèi)部裝修、附屬設(shè)施、設(shè)備價(jià)格費(fèi)總和為2,108,201元；買賣合同簽署的價(jià)格為900,000元；涉訴房屋內(nèi)的附屬設(shè)施、設(shè)備及室內(nèi)裝飾的總價(jià)為1,208,201元。2017年9月29日，原、被告在上海中原物業(yè)顧問有限公司的居間下簽訂買賣合同(合同編號：XXXXXXX,含附件一至六)，約定：由被告向原告購買涉訴房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為900,000元；原告于2017年12月31日前騰出涉訴房屋并通知被告進(jìn)行驗(yàn)收交接，被告應(yīng)在收到通知之日起的七日內(nèi)對房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行驗(yàn)收，查驗(yàn)后簽訂房屋交接書為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志；雙方確認(rèn)在2017年11月30日之前共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；本合同生效后，雙方應(yīng)按國家及本市的有關(guān)規(guī)定繳納稅、費(fèi)；被告未按本合同約定期限付款的，應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，違約金按房屋總價(jià)款日萬分之五計(jì)算，違約金自本合同應(yīng)付期限之第二日起算至實(shí)際付款之日止。逾期超過二十日后被告仍未付款的，除被告應(yīng)向原告支付二十日的違約金外，原告有權(quán)單方解除合同。原告單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知被告，被告承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)款的20%。原告可從被告已付款中扣除相當(dāng)于違約金和賠償金部分的價(jià)款，余款返還給被告，已付款不足違約金和賠償金部分的，被告應(yīng)在接到書面通知之日起三日內(nèi)向原告支付；原告未按本合同約定的期限將涉訴房屋交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給被告，應(yīng)當(dāng)向被告支付違約金，違約金按房屋總價(jià)款日萬分之五計(jì)算，違約金在本合同約定的應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。逾期超過二十日后原告仍未交付的，除原告應(yīng)向被告支付二十日的違約金外，被告有權(quán)單方解除合同。被告單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知原告，原告承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)款的20%。原告應(yīng)在收到書面通知之日起三日內(nèi)退還被告已支付的房價(jià)款，并支付違約金和賠償金。買賣合同附件約定：涉訴房屋為精裝修，固定設(shè)備，固定裝飾；簽訂本合同后當(dāng)日內(nèi)，被告支付原告部分首期房價(jià)款450,000元(含定金)；過戶當(dāng)日內(nèi)，被告支付原告第二期房價(jià)款(即尾款)450,000元；2017年12月31日之前，雙方應(yīng)對涉訴房屋進(jìn)行驗(yàn)看、清點(diǎn)，確認(rèn)無誤后，原告將涉訴房屋交付被告。2018年1月29日，原告通過掛號信向被告發(fā)送通知函，通知函于2018年1月30日到達(dá)被告，通知函主要內(nèi)容為：要求被告于2018年2月9日前辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，并支付尾款450,000元。2018年3月9日，原告通過EMS向上海市普陀區(qū)澳門路XXX號中菁公寓5棟A211室寄送解除合同通知書，該EMS于2018年3月14日退回收寄局。因原、被告對涉訴房屋的過戶手續(xù)辦理及尾款支付等問題發(fā)生爭議，故原告訴至本院，要求判如訴請。
　　另查明，1、原告于2017年12月在涉訴房屋的上方樓頂部位安裝陽光房、安置洗衣機(jī)；2、2017年12月30日，原告將涉訴房屋的密碼鎖初始密碼告知被告，被告將植物及快遞放置于涉訴房屋內(nèi)。
　　審理中，1、原告提交其銷售人員張俊龍與被告的通話錄音文字材料一份(以下簡稱錄音)，證明被告于2018年2月5日與張俊龍通話時(shí)，明確表示因房價(jià)過高不愿意配合過戶。通話錄音主要內(nèi)容為：被告要求張俊龍協(xié)助將涉訴房屋直接以原告名義同樣價(jià)格賣給他人，張俊龍要求被告按照雙方之間的合同辦理過戶手續(xù)，被告表示原告以較高的價(jià)格賣給了被告，其無法接受合同價(jià)格。經(jīng)質(zhì)證，被告對錄音的真實(shí)性沒有異議，但對證明內(nèi)容存有異議。在錄音之前，原、被告于2017年12月因溝通陽光房、洗衣機(jī)的問題發(fā)生過激烈爭吵，被告為此非常氣憤，加之張俊龍反復(fù)誘導(dǎo)，使被告在不理智的情況下說出了錄音中的話語，無法代表被告的真實(shí)意思。此外，原告曾于2018年1月告知被告不能解決延遲過戶的問題。綜上，錄音中被告答復(fù)的前提是原告已經(jīng)因延遲過戶、陽光房及洗衣機(jī)問題違約。被告一直是愿意配合過戶的。本院對錄音的真實(shí)性予以確認(rèn)；2、原告提交被告與原告股東黨晨2018年3月8日下午的短信截圖打印件一份(以下簡稱短信)，證明被告曾明確表示不愿意配合過戶。短信的主要內(nèi)容為：被告表示不過戶的原因如下，第一是2017年9月其他業(yè)主以68,000元的單價(jià)購入，漲幅較大；第二是涉訴房屋背陰面，而其他業(yè)主以較低單價(jià)購入的房子反而是朝陽面；第三是未經(jīng)被告同意，原告私自占用了涉訴房屋的樓頂。被告對此相當(dāng)不滿意，雖原告態(tài)度強(qiáng)硬，仍希望雙方能夠拿出一個(gè)解決事情的辦法。經(jīng)質(zhì)證，被告對短信的真實(shí)性沒有異議，表示當(dāng)時(shí)原告已經(jīng)起訴，被告聯(lián)系黨晨，但黨晨不予理睬，對被告的短信均不予回復(fù)，也可以看出被告是在非理性的狀態(tài)下發(fā)送了短信。本院確認(rèn)短信的真實(shí)性；3、原告提交張俊龍與被告2017年9月至2018年3月8日期間的微信聊天記錄打印件一份(以下簡稱微信聊天記錄)，證明原、被告之間的協(xié)商過程及原告催促被告過戶的情況。微信聊天記錄主要內(nèi)容如下：被告于2017年12月19日要求安裝鞋柜一個(gè)；被告于2017年12月20日告知張俊龍其欲將尾款取出，等待雙方于2017年12月31日交房及簽訂閣樓間儲藏室的合同，于2018年1月3日與張俊龍協(xié)商插座擺放位置，于2018年1月16日詢問張俊龍過戶的時(shí)間并請求張俊龍幫忙澆花；張俊龍于2018年1月3日告知被告已將快遞放置涉訴房屋，并分別于2018年1月6日、1月8日、1月20日、1月29日向被告詢問過戶日期；2018年3月8日上午，張俊龍將交易中心的地址和具體約見時(shí)間、人物發(fā)送被告。經(jīng)質(zhì)證，被告對微信聊天記錄的真實(shí)性予以確認(rèn)，并表示被告提出鞋柜、放快遞之類的要求均在雙方約定的過戶時(shí)間之后，也可以看出被告一直催促原告辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。本院確認(rèn)微信聊天記錄的真實(shí)性；4、被告提交其與張俊龍(部分同原告提交的微信聊天記錄)、其與原告工作人員James、James與原告工作人員王華之間的微信聊天記錄打印件各一份(以下簡稱微信聊天組圖)，證明一是原告最早于2018年1月12日可以協(xié)助被告辦理涉訴房屋的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；二是原告要求被告先支付尾款后原告會在2018年1月底前協(xié)助被告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，這與雙方買賣合同中被告于過戶當(dāng)日支付尾款的約定不符。微信聊天組圖的主要內(nèi)容為：被告于2017年12月20日通過微信告知張俊龍其欲將尾款取出，等待雙方于2017年12月31日交房及簽訂閣樓間儲藏室的合同；張俊龍于2018年1月8日表示雙方最快可于2018年1月12日辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，最晚可于2018年1月16日辦理上述手續(xù)；James于2017年12月22日與被告聊天時(shí)告知原告于2017年12月30日舉行交房儀式，其要求被告先支付尾款，同時(shí)表示原告會在2018年1月底辦理出涉訴房屋的房地產(chǎn)權(quán)證；James向王華發(fā)送微信“1月底前給她辦好”。經(jīng)質(zhì)證，原告對微信聊天組圖的真實(shí)性及張俊龍、James、王華三人的身份均予以確認(rèn)，表示張俊龍、王華為原告員工，James雖不是原告員工，但負(fù)責(zé)涉訴房屋銷售，但表示不同意被告的證明內(nèi)容，原告一直有催促被告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，系被告始終認(rèn)為房價(jià)過高不愿意配合辦理過戶手續(xù)。本院對微信聊天組圖的真實(shí)性予以確認(rèn)；5、2018年5月22日，被告申請將尾款450,000元打入本院代管款賬戶。2018年5月25日，本院收到被告支付的代管款450,000元。2018年7月27日，被告申請將代管款發(fā)放給原告。2018年8月10日，原、被告辦理了涉訴房屋的轉(zhuǎn)讓過戶申請手續(xù)。同月，本院將代管款450,000元發(fā)放至原告賬戶。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。作為合同雙方的當(dāng)事人，應(yīng)按約行使自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)。根據(jù)原、被告的訴訟請求和答辯意見，對本案的有關(guān)問題具體分析如下：
　　一、原告是否存在逾期配合被告辦理涉訴房屋過戶手續(xù)的行為。原、被告在買賣合同中約定雙方于2017年11月30日之前辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，而實(shí)際上雙方截止本案第二次庭審之日仍未辦妥該手續(xù)。對此，原告表示其一直催促被告辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，但被告以房價(jià)過高為由遲遲不予辦理。被告認(rèn)為原告直至2018年2月9日才通知其可以辦理過戶手續(xù)，雙方未辦理過戶手續(xù)及被告未支付尾款的原因系原告擅自在涉訴房屋樓頂搭建陽光房，安置大功率洗衣機(jī)，對被告的居住造成影響，同時(shí)造成涉訴房屋使用價(jià)值降低。本院認(rèn)為，原、被告在合同中約定2017年11月30日之前辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)，過戶手續(xù)的辦理需要買賣雙方的積極配合。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，2017年11月30日至2018年1月28日期間，原、被告均無正式通知對方去辦理涉訴房屋過戶手續(xù)且對方予以明確拒絕的證據(jù)。然2018年1月29日，原告向被告發(fā)函要求被告于2018年2月9日辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)并支付尾款遭被告拒絕。2018年3月8日上午，原告工作人員張俊龍又向被告發(fā)送短信告知其交易中心的地址、約見的具體時(shí)間及人物。同日下午，被告向原告股東黨晨發(fā)送短信告知因被告支付的總房價(jià)過高、涉訴房屋朝向不好及原告私自占用樓頂部位的緣故，被告不愿辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)。據(jù)此，被告認(rèn)為雙方未辦理過戶手續(xù)及支付尾款的原因系原告擅自在涉訴房屋樓頂搭建陽光房，安置大功率洗衣機(jī)的主張，本院不予采納，故本院對被告要求原告支付逾期過戶違約金241,388.90元的反訴請求不予支持。
　　二、被告是否需要承擔(dān)逾期支付尾款的違約責(zé)任。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，原、被告在買賣合同中約定被告支付尾款450,000元的時(shí)間為過戶當(dāng)日，逾期付款違約金按房屋總價(jià)款日萬分之五計(jì)算。原告在發(fā)表反訴答辯意見時(shí)表示其同意延長合同約定的過戶日期，后原告于2018年1月29日向被告發(fā)函要求被告于2018年2月9日辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)并支付尾款，但由于被告原因原告未能及時(shí)收到尾款，故原告要求被告支付逾期付款違約金的訴訟請求，本院予以支持。違約金的計(jì)算起點(diǎn)為2018年2月10日，原告以2018年5月21日作為違約金計(jì)算的截止日期，本院予以照準(zhǔn)。據(jù)此，被告需要支付逾期付款違約金的期間為2018年2月10日至2018年5月21日(共計(jì)100日)。審理中，被告認(rèn)為雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院予以調(diào)整。違約金的金額是否過高或過低，應(yīng)結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及被告違約給原告造成實(shí)際損失等因素綜合考慮。本院結(jié)合本案中雙方合同的履行情況以及被告未舉證證明其損失等因素，將逾期付款違約金的數(shù)額酌定為22,500元。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條規(guī)定，判決如下：
　　一、本訴被告申寶花于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付本訴原告上海駟諾商貿(mào)有限公司逾期付款違約金22,500元；
　　二、駁回反訴原告申寶花的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)3,947元，減半收取計(jì)1,973.50元，由本訴原告上海駟諾商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)1,789.50元，本訴被告申寶花負(fù)擔(dān)184元。反訴案件受理費(fèi)4,920.80元，減半收取計(jì)2,460.40元，由反訴原告申寶花負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：楊燕燕

書記員：褚曉琴