原告（案外人）：上海項某某材料科技有限公司，住所地上海市青浦區(qū)華徐公路3029弄91號5幢-1。
　　法定代表人：詹永才，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：邵任曉，上海青本律師事務(wù)所律師。
　　被告（申請執(zhí)行人）：中國民生銀行股份有限公司上海分行，住所地中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)浦東南路100號一樓、八樓至十五樓、三十六樓。
　　負責(zé)人：歐陽勇，行長。
　　委托訴訟代理人：何妍妍，上海市民生律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：康政，工作人員。
　　第三人（被執(zhí)行人）：上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)徐華路3029弄55號。
　　法定代表人：宋聲達，董事長。
　　委托訴訟代理人：范為人，上海共識久久律師事務(wù)所律師。
　　原告上海項某某材料科技有限公司（以下簡稱“項美科技公司”）與被告中國民生銀行股份有限公司上海分行（以下簡稱“民生銀行上海分行”）以及第三人上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“宋宇實業(yè)公司”）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年11月13日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告項美科技公司的委托訴訟代理人邵任曉、被告民生銀行上海分行的委托訴訟代理人何妍妍以及第三人宋宇實業(yè)公司的委托訴訟代理人范為人到庭參加訴訟。
　　原告項美科技公司向本院提出訴訟請求：1、請求依法判令法院在（2016）滬0115執(zhí)13594號案件中對上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路3029弄77號1-7幢（即民興大道77號）廠房（以下簡稱“系爭房屋”）中的車間1幢、辦公室1幢、倉庫1幢、宿舍樓2幢附帶原告租賃權(quán)進行拍賣；2、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：第三人宋宇實業(yè)公司在2003年注冊成立，其于2006年購買了民興大道77號所屬土地，因建造房屋缺少資金，故向（2016）滬0115執(zhí)13594號案件另一被執(zhí)行人上?？禒柤揖卟牧嫌邢薰荆ㄒ韵潞喎Q為“康爾材料公司”）借款2,700余萬元。2007年系爭房屋建設(shè)完成，第三人宋宇實業(yè)公司即將所有房屋都出租給康爾材料公司實際占有使用，而康爾材料公司則將需要支付的租金直接沖抵其與宋宇實業(yè)公司的借款。2010年4月至2011年4月期間，宋宇實業(yè)公司的法定代表人宋聲達陸續(xù)向原告公司法定代表人母親張云英借款1,150萬元。2011年，因康爾材料公司無法獲得環(huán)評手續(xù)，導(dǎo)致該公司不得不縮小生產(chǎn)規(guī)模，并在該年年底將系爭房屋通過口頭約定方式轉(zhuǎn)租給原告公司實際占有并使用。經(jīng)三方協(xié)商一致，康爾材料公司不再向宋宇實業(yè)公司支付租金，而由原告以每年180萬元的標準直接與宋宇實業(yè)公司結(jié)算租金。2013年3月，第三人宋宇實業(yè)公司與上海伍庫木業(yè)有限公司（以下簡稱為“伍庫木業(yè)公司”）簽訂書面租賃合同，約定將所有房屋全部由伍庫木業(yè)公司承租用于辦公及生產(chǎn)用房，租賃期限至2033年止。同時，宋宇實業(yè)公司又與伍庫木業(yè)公司又簽訂補充協(xié)議一份，同意確認伍庫木業(yè)公司將其租賃部位中原告公司原先一直使用的房屋轉(zhuǎn)租給其繼續(xù)承租使用。但伍庫木業(yè)公司與原告公司并未簽訂書面的房屋租賃協(xié)議。后伍庫木業(yè)公司向宋宇實業(yè)公司現(xiàn)金支付了50萬元租房押金。此時，伍庫木業(yè)公司替代康爾材料公司成為原告公司的出租人。2015年3月，為厘清租賃關(guān)系，伍庫木業(yè)公司與原告公司簽訂房屋租賃合同一份，約定由原告承租系爭房屋用于辦公及生產(chǎn)用房，租賃期限至2030年止。伍庫木業(yè)公司同時書面明確指示原告直接將租金交付給第三人宋宇實業(yè)公司。協(xié)議簽訂后，原告及根據(jù)協(xié)議約定通過銀行轉(zhuǎn)賬方式直接給宋宇實業(yè)公司支付租金。綜上，原告事實上自2011年設(shè)立以來，一直與康爾材料公司、伍庫木業(yè)公司通過口頭、書面方式實際承租、使用系爭房屋至今。現(xiàn)原告就系爭房屋建立租賃關(guān)系的時間早于本案被告就系爭房屋設(shè)定抵押權(quán)的時間，現(xiàn)目前原告對系爭房屋的租賃狀態(tài)依然持續(xù)，且根據(jù)合同約定租賃期限至2030年止。故根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被告實現(xiàn)抵押權(quán)不應(yīng)該排除原告租賃權(quán)，要求法院判如所請。
　　被告民生銀行上海分行辯稱，不同意原告的訴訟請求，理由如下：1、被告在系爭房屋上設(shè)立抵押權(quán)時間在2014年12月，而根據(jù)本案現(xiàn)有證據(jù)，原告公司主張租賃的占有事實成立在抵押權(quán)設(shè)立之后，故被告所享有的抵押權(quán)成立在先，原告公司現(xiàn)在主張的租賃權(quán)依法不能對抗抵押權(quán)人；2、根據(jù)拍賣評估報告，廠房帶租約拍賣會大大減少系爭廠房的拍賣價格，嚴重影響在先抵押權(quán)的實現(xiàn)；3、本案中原告所主張在抵押之前就已承租使用系爭房屋與客觀事實不符，原告陳述的內(nèi)容邏輯上自相矛盾。根據(jù)原告公司之前提供的證據(jù)顯示，從2009年起系爭房屋一直是由康爾材料公司租賃、實際占有使用，該期間的水電費亦均由康爾材料公司繳納直到2015年；4、被告認為原告公司與第三人之間建立的是虛假租賃關(guān)系。因為從本案的交易結(jié)構(gòu)看，原告公司現(xiàn)主張其為次承租人，作為承租人的伍庫木業(yè)公司則實際上并未履行租賃合同，也從未支付給宋宇實業(yè)公司租金，未有任何的收益，故其對外轉(zhuǎn)租的權(quán)利基礎(chǔ)并不存在。伍庫木業(yè)公司即使對外轉(zhuǎn)租，也必須有書面的轉(zhuǎn)租合同。同時，伍庫木業(yè)公司作為承租人在向法院提起執(zhí)行異議后又未予到庭，系自動放棄主張租賃異議的權(quán)利。故伍庫木業(yè)公司的租賃權(quán)不能對抗本案的執(zhí)行，原告公司更無權(quán)對抗本案的執(zhí)行。原告公司與被執(zhí)行人宋宇實業(yè)公司惡意串通，以低于市價的價格承租系爭房屋（租金為市場價的五分之一），且原告提供的租金憑證最早為15年7月，也是在被告設(shè)立抵押權(quán)后；5、2018年4月1日，根據(jù)原告公司與伍庫木業(yè)公司簽訂的合同約定系爭房屋租金應(yīng)當(dāng)上調(diào)。但證據(jù)顯示，原告支付的租金并未上調(diào)，此明顯有悖于合同約定內(nèi)容?，F(xiàn)根據(jù)原告了解情況，宋宇實業(yè)公司到18年2月已將系爭房屋出租給案外人上海唯庫實業(yè)有限公司，原告公司實際上已不享有任何的租賃權(quán)利以及存在占有使用事實。原告公司在執(zhí)行異議階段主張其系通過以租抵債方式從宋宇實業(yè)公司處直接承租房屋，此與其在本案訴狀中陳述的事實不符。綜上，原告公司現(xiàn)主張的租賃事實并不存在，故其訴請不應(yīng)予以支持。
　　第三人宋宇實業(yè)公司訴稱，同意原告的訴訟請求，理由如下：1、伍庫木業(yè)公司想占有使用系爭房屋，但考慮到當(dāng)時原告已經(jīng)在使用系爭房屋，故與其簽訂轉(zhuǎn)租合同。而宋宇實業(yè)公司為了等環(huán)評的批準報告，故讓伍庫木業(yè)公司先行支付了50萬的保證金；2、現(xiàn)被告認為原告公司與伍庫木業(yè)公司簽訂的租賃合同是虛假的，應(yīng)當(dāng)另行起訴予以解決；3、房屋租賃合同約定的租金價格雖低于市場價，但也是與客觀事實相符；4、本案系爭房屋租賃合同是在抵押權(quán)設(shè)立前簽訂的，拍賣評估報告早在2006年就已經(jīng)作出；5、被告在庭審中提供了一份原告此前出具的未出租承諾書，該份承諾書是為了應(yīng)銀行要求而簽訂的，第三人現(xiàn)不予認可，并且第三人的法定代表人并未在上面簽字，承諾書未填寫完整。該承諾書是銀行內(nèi)部使用的，不能作為本案的證據(jù)使用。綜上，第三人同意原告的訴訟請求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對原、被告及第三人確認宋宇實業(yè)公司與伍庫木業(yè)公司簽訂的《房屋租賃合同》、2015年7月至2018年8月期間的水、電費發(fā)票（已與原件核對部分）、原告公司提起本次訴訟的立案材料、銀行流水、企業(yè)基本賬戶銀行開戶信息內(nèi)部系統(tǒng)截圖、村委會證明、系爭房屋的大門照片、上海騰溪經(jīng)濟城綜合開發(fā)有限公司出具的證明材料、《大用戶電費結(jié)算協(xié)議》、2012年3月的電力發(fā)票單據(jù)、上海市社會保險登記核定表、《社會保險繳費專用卡》持卡辦事承諾確認書、稅收繳款書、上海增值稅專用發(fā)票、（2018）滬0115執(zhí)異437號執(zhí)行裁定書及送達回證、（2018）滬0115執(zhí)異438號執(zhí)行裁定書、康爾材料公司工商信息及年報及項美科技公司工商信息、項美科技公司康爾材料公司域名備案及官網(wǎng)截屏、康爾材料公司水電費支付憑證、上海市電力公司出具的情況說明證據(jù)本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)，本院認定如下：1、《補充協(xié)議》復(fù)印件，鑒于上述證據(jù)無法與原件核對，故根據(jù)法律規(guī)定，該份證據(jù)不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)；2、伍庫木業(yè)公司與原告公司簽訂的《房屋租賃合同》、《租金指示交付函》、租賃押金憑證證據(jù)，雖上述證據(jù)復(fù)印件無法與原件核對，但鑒于原告公司向本院提供了證據(jù)原件，故本院認可上述證據(jù)原件的形式真實性；3、原告公司企業(yè)年度報告，被告對該份證據(jù)真實性存有異議，但并未提供反證予以證明，故本院對該份證據(jù)形式真實性予以認可；4、鳳溪派出所證明證據(jù)，因原告未向法院提供原件，且經(jīng)本院核實，原告也未在（2018）滬0115執(zhí)異437號案件中提供相應(yīng)的證據(jù)原件?，F(xiàn)鑒于該份證據(jù)系國家機關(guān)出具，故在原告無法提供原件的情況下，本院無法確認該份證據(jù)的真實性，并據(jù)此不予認定該份證據(jù)的證明效力；5、租金憑證證據(jù)，鑒于原告提供了證據(jù)原件予以核對，雖被告對該份證據(jù)真實性存有異議，但并未提供反證予以證明，故本院認可該份證據(jù)的形式真實性；6、2015年12月水費、電費繳納結(jié)算通知證據(jù)，鑒于原告無法提供該份證據(jù)的原件予以核對，故根據(jù)法律規(guī)定，該份證據(jù)不能單獨作為認定案件事實的依據(jù)；7、宋宇實業(yè)公司出具的未出租承諾函證據(jù)，鑒于庭審中第三人宋宇實業(yè)公司確認該份證據(jù)上面的蓋章確系由其出具，故本院確認該份證據(jù)的證明效力。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　一、本案執(zhí)行債權(quán)情況：2015年8月28日，民生銀行上海分行向本院申請訴前財產(chǎn)保全，要求對胡平平、吳天愛、宋聲達、上海大寧融資擔(dān)保股份有限公司、上海平匯貿(mào)易有限公司、宋斌、宋宇實業(yè)公司名下共計人民幣2,834,127.7元的銀行存款，或查封、扣押相當(dāng)價值的財產(chǎn)。2015年9月1日，民生銀行上海分行向本院申請訴前財產(chǎn)保全，要求對黃樹裕、劉寧鳳、上海聲達木業(yè)有限公司、宋宇實業(yè)公司、上海寶爍實業(yè)有限公司、康爾材料公司、宋聲達、宋斌名下共計人民幣4,710,824.99元的銀行存款，或查封、扣押相當(dāng)價值的財產(chǎn)。同日，本院作出（2015）浦民保字第853號民事裁定書，裁定凍結(jié)黃樹裕、劉寧鳳、上海聲達木業(yè)有限公司、宋宇實業(yè)公司、上海寶爍實業(yè)有限公司、康爾材料公司、宋聲達、宋斌的銀行存款人民幣4,710,824.99元或查封、扣押其相應(yīng)價值財產(chǎn)。同日，本院作出（2015）浦民保字第854號民事裁定書，裁定凍結(jié)胡平平、吳天愛、宋聲達、上海大寧融資擔(dān)保股份有限公司、上海平匯貿(mào)易有限公司、宋斌、宋宇實業(yè)公司的銀行存款人民幣2,834,127.7元或查封、扣押其相應(yīng)價值財產(chǎn)。2015年9月8日，本院向上海市青浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心送達（2015）浦民保字第853、854號協(xié)助執(zhí)行通知書，要求查封宋宇實業(yè)公司名下位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路3029弄77號1-7幢。2015年9月16日，本院依法正式查封上述房屋，查封案號為（2015）浦民保字第853、854號，查封期限為三年，自2015年9月16日至2018年9月15日。后民生銀行上海分行于2018年9月16日申請續(xù)封，查封期限延續(xù)至2021年9月13日。
　　后民生銀行上海分行分別向本院起訴胡平平、吳天愛、宋聲達、上海大寧融資擔(dān)保股份有限公司、上海平匯貿(mào)易有限公司、宋斌、宋宇實業(yè)公司以及黃樹裕、劉寧鳳、上海聲達木業(yè)有限公司、宋宇實業(yè)公司、上海寶爍實業(yè)有限公司、康爾材料公司、宋聲達、宋斌。2016年3月7日，本院依法作出（2015）浦民二（商）初字第13868號民事判決書，判決如下：“一、被告黃樹裕應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還原告中國民生銀行股份有限公司上海分行借款本金450萬元；二、被告黃樹裕應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國民生銀行股份有限公司上海分行截至2015年8月24日的利息16,028.80元、逾期利息65,264.19元；三、被告黃樹裕應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國民生銀行股份有限公司上海分行自2015年8月25日起至實際清償之日止的逾期利息（逾期利息以欠款本息為基數(shù)，利率按7.2%上浮50%計算）；四、被告黃樹裕應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國民生銀行股份有限公司上海分行律師費損失129,532元；五、被告劉寧鳳對第一至第四項判決中被告黃樹裕應(yīng)當(dāng)清償?shù)目铐棾袚?dān)共同還款責(zé)任；六、如被告黃樹裕未履行上述第一至第四項判決義務(wù)，原告中國民生銀行股份有限公司上海分行可以與被告黃樹裕、劉寧鳳協(xié)議，以上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)鼓浪路828弄1號902室房產(chǎn)折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償，抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸被告黃樹裕、劉寧鳳所有,不足部分由被告黃樹裕繼續(xù)清償；七、如被告黃樹裕未履行上述第一至第四項判決義務(wù)，原告中國民生銀行股份有限公司上海分行可以與被告上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司協(xié)議，以上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路3029弄77號1-7幢房產(chǎn)折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償，抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸被告上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司所有,不足部分由被告黃樹裕繼續(xù)清償；八、被告上海聲達木業(yè)有限公司、上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司、上海寶鑠實業(yè)有限公司、上?？禒柤揖卟牧嫌邢薰?、宋聲達對第一至第四項判決中被告黃樹裕應(yīng)當(dāng)清償?shù)目铐棾袚?dān)連帶責(zé)任，其承擔(dān)保證責(zé)任后有權(quán)向被告黃樹裕追償；九、被告宋斌對第一至第四項判決中被告黃樹裕應(yīng)當(dāng)清償?shù)目铐椧员桓嫠伪笏钟械纳虾Ｍ岬滦畔⒖萍加邢薰?4%股權(quán)的股權(quán)收益（包括股權(quán)分紅、股權(quán)處置所得）為限承擔(dān)連帶保證責(zé)任，其承擔(dān)保證責(zé)任后有權(quán)向被告黃樹裕追償。案件受理費44,486元、財產(chǎn)保全費5,000元、公告費560元，三項合計50,046元，由被告黃樹裕、劉寧鳳、上海聲達木業(yè)有限公司、上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司、上海寶鑠實業(yè)有限公司、上?？禒柤揖卟牧嫌邢薰尽⑺温曔_、宋斌負擔(dān)?！?016年3月7日，本院依法作出（2015）浦民二（商）初字第13869號民事判決書，判決如下：“一、被告胡平平應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)歸還原告中國民生銀行股份有限公司上海分行借款本金2,698,151.65元；二、被告胡平平應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國民生銀行股份有限公司上海分行截至2015年8月24日的利息2,777.20元、逾期利息50,415.85元；三、被告胡平平應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國民生銀行股份有限公司上海分行自2015年8月25日起至實際清償之日止的逾期利息（逾期利息以欠款本息為基數(shù)，利率按7.2%上浮50%計算）；四、被告胡平平應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國民生銀行股份有限公司上海分行律師費損失82,783元；五、被告吳天愛對第一至第四項判決中被告胡平平應(yīng)當(dāng)清償?shù)目铐棾袚?dān)共同還款責(zé)任；六、如被告胡平平未履行上述第一至第四項判決義務(wù)，原告中國民生銀行股份有限公司上海分行可以與被告上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司協(xié)議，以上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路3029弄77號1-7幢房產(chǎn)折價，或者申請以拍賣、變賣該抵押物所得價款優(yōu)先受償，抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸被告上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司所有,不足部分由被告胡平平繼續(xù)清償；七、被告宋聲達、上海大寧融資擔(dān)保股份有限公司、上海平匯貿(mào)易有限公司對第一至第四項判決中被告胡平平應(yīng)當(dāng)清償?shù)目铐棾袚?dān)連帶責(zé)任，其承擔(dān)保證責(zé)任后有權(quán)向被告胡平平追償；八、被告宋斌對第一至第四項判決中被告胡平平應(yīng)當(dāng)清償?shù)目铐椧员桓嫠伪笏钟械纳虾Ｍ岬滦畔⒖萍加邢薰?4%股權(quán)的股權(quán)收益（包括股權(quán)分紅、股權(quán)處置所得）為限承擔(dān)連帶保證責(zé)任，其承擔(dān)保證責(zé)任后有權(quán)向被告胡平平追償。案件受理費29,473元、財產(chǎn)保全費5,000元、公告費560元，三項合計35,033元，由被告胡平平、吳天愛、宋聲達、上海大寧融資擔(dān)保股份有限公司、上海平匯貿(mào)易有限公司、宋斌、上海宋宇實業(yè)發(fā)展有限公司負擔(dān)。”2016年7月5日，民生銀行上海分行依據(jù)（2015）浦民六（商）初字第13868號民事判決書向本院申請執(zhí)行，執(zhí)行案號為（2016）滬0115執(zhí)13594號。2016年10月11日，本院出具（2016）浦執(zhí)字第13594號民事裁定書，裁定拍賣第三人宋宇實業(yè)公司名下的系爭房屋。執(zhí)行中，上海市高級人民法院委托上海國城土地房地產(chǎn)估價有限公司對系爭房屋進行了市場價值評估。2016年12月19日，上海國城土地房地產(chǎn)估價有限公司作出國城估字2016-14195號房地產(chǎn)估價報告，該估價報告估價的財產(chǎn)范圍為房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)，價值時點為2016年11月23日，價值類型為市場價值，估價方法為收益法、成本法，估價結(jié)果為房產(chǎn)市場價值8,100萬元。根據(jù)該評估報告，該次估價結(jié)果未考慮該租賃狀況對房地產(chǎn)價值的影響。如果考慮租賃狀況（租賃期限：自2013年4月1日始至2033年3月31日止；年租金：人民幣壹佰捌拾萬元整）。經(jīng)測算，則估價對象房地產(chǎn)出租人權(quán)益價值為4,500萬元。所謂房地產(chǎn)出租權(quán)益價值是指：出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場組租金確定租金收入所評估的價值。2018年3月28日，上海市國城土地房地產(chǎn)估價有限公司向本院出具滬國估司（2018）9號關(guān)于《房地產(chǎn)估價報告》的說明。根據(jù)該份說明，系爭房屋于價值時點2018年3月28日的市場價值調(diào)整為8,300萬元。
　　后項美科技公司以其對上述拍賣房產(chǎn)享有租賃權(quán)為由提出書面異議，要求中止拍賣或負擔(dān)租賃予以拍賣。2018年10月16日，本院依法作出（2018）滬0115執(zhí)異437號執(zhí)行裁定書，裁定駁回項美科技公司的異議請求。2018年10月17日，項美科技公司簽收該份執(zhí)行裁定書。2018年10月30日，項美科技公司對該執(zhí)行裁定不服，向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
　　另查明，伍庫木業(yè)公司曾向本院提出執(zhí)行異議，要求中止系爭房屋的拍賣或者帶租約進行拍賣。后因該公司無故未到庭進行聽證審查，導(dǎo)致案件事實無法查清，本院于2018年10月16日依法作出（2018）滬0115執(zhí)異438號執(zhí)行裁定書，裁定按撤回異議處理。
　　二、原告主張房屋租賃情況：2013年3月1日，第三人宋宇實業(yè)公司與案外人伍庫木業(yè)公司簽訂《房屋租賃合同》，約定伍庫木業(yè)公司自2013年4月1日始至2033年3月31日期間承租第三人所有的系爭房屋。根據(jù)該份租賃合同約定，每年租金為180萬元，付款方式為現(xiàn)金支付。伍庫木業(yè)公司承租的上述房屋，不準轉(zhuǎn)租。如需轉(zhuǎn)租需征得宋宇實業(yè)公司書面同意。本合同未盡事項，由租賃雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同有同等法律效力。宋宇實業(yè)公司與伍庫木業(yè)公司均在該合同下方蓋章確認。同日，宋宇實業(yè)公司與伍庫木業(yè)公司又簽訂《補充協(xié)議》一份，約定宋宇實業(yè)公司同意伍庫木業(yè)公司將廠房車間1幢，辦公室1幢，倉庫1幢，宿舍樓2樓轉(zhuǎn)租給項美科技公司。2013年3月20日，宋宇實業(yè)公司出具收據(jù)一份，載明伍庫木業(yè)公司現(xiàn)金交付給該公司50萬元租賃押金。2015年3月1日，案外人伍庫木業(yè)公司與原告項美科技公司簽訂《房屋租賃合同》，約定項美科技公司自2015年4月1日始至2030年3月31日期間承租系爭房屋其中：廠房車間1幢，辦公室1幢，倉庫1幢，宿舍樓2幢。根據(jù)該份租賃合同約定，2015年4月1日至2018年3月31日為止該房屋租金為180萬元，2018年4月1日至2021年3月31日為止該房屋租金為200萬元，2021年4月1日至2024年3月31日為止該房屋租金為220萬元，2024年4月1日至2027年3月31日為止該房屋租金為260萬元，2027年4月1日至2030年3月31日為止該房屋租金為280萬元，付款方式為銀行轉(zhuǎn)賬支付。項美科技公司與伍庫木業(yè)公司均在該合同下方蓋章確認。同日，伍庫木業(yè)公司向項美科技公司出具《租金指示交付函》一份，告知該公司同意項美科技公司自2015年4月1日起將租賃房屋（上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路3029弄77號1-7幢民興大道77號）的租金交付給業(yè)主宋宇實業(yè)公司。
　　租金支付情況：項美科技公司于2015年11月10日、2016年2月23日、2016年5月9日、2016年7月11日、2016年7月18日、2016年7月19日、2016年7月22日、2016年8月22日、2016年10月24日、2016年10月26日、2016年12月14日、2017年1月16日、2017年2月17日、2017年3月20日、2017年4月20日、2017年6月12日、2017年6月19日、2017年7月20日、2017年11月22日、2017年12月25日、2018年1月26日、2018年2月25日、2018年3月6日、2018年8月27日向第三人宋宇實業(yè)公司分別支付租金20萬元、5,000元、8萬元、7萬元、797,133.5元、90萬元、15萬元、15萬元、15萬元、18萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、15萬元、60萬元、15萬元。
　　第三人宋宇實業(yè)公司于2017年8月24日、2017年9月、2017年10月31日、2017年11月25日、2017年12月25日、2018年1月27日、2018年2月28日、2018年3月29日、2018年4月28日、2018年5月29日、2018年6月26日、2018年7月26日、2018年8月29日出具購買方為項美科技公司的廠房租賃費上海市增值稅專用發(fā)票共26張。
　　租賃房屋使用情況：2018年10月10日，華新鎮(zhèn)火星村村委會向鎮(zhèn)規(guī)保辦出具證明，載明茲上海項某某材料科技有限公司辦公地址：位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)民興大道77號現(xiàn)該地址變更名為青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路3029弄77號。2018年11月22日，上海騰溪經(jīng)濟城綜合開發(fā)有限公司出具書面材料一份，載明項美科技公司2011年注冊在騰溪經(jīng)濟城，原生產(chǎn)加工在宋宇實業(yè)公司廠房內(nèi)，華徐公路3029弄77號，現(xiàn)由于涉及到環(huán)保要求，故實際生產(chǎn)加工已經(jīng)在去年搬走。
　　根據(jù)國網(wǎng)上海市電力公司青浦供電公司營銷部出具的材料顯示，系爭房屋的電力用戶編號為0061876150，電源編號為5601957608。自2015年5月起，該地址用電客戶信息由康爾材料公司過戶至項美科技公司。2015年5月4日，國網(wǎng)上海市電力公司與項美科技公司就戶號0061876150達成大用戶電費結(jié)算協(xié)議，由項美科技公司作為付款單位向供電部門每月分三次支付電費。根據(jù)項美科技公司提供的電力發(fā)票單據(jù)，該公司已繳納系爭房屋用電戶號在2015年6月至2018年10月期間的電費。另根據(jù)上海城投水務(wù)集團有限公司的繳費通知單及上海農(nóng)商行付款通知顯示，項美科技公司在2015年7月至2018年8月期間的用水地址為系爭房屋，該公司已繳納了該地址2015年7月至2018年7月期間的水費。
　　另查明，2012年2月8日，上海市電力公司與項美科技公司就戶號12871117303達成大用戶電費結(jié)算協(xié)議。該用戶編號用電地址為上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐路3029弄91號（臨），電源編號為10461246075。自2012年2月，該地址用電客戶信息由上海志亮金屬制品有限公司過戶至項美科技公司。
　　三、系爭房屋產(chǎn)權(quán)及抵押情況如下：上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路3029弄77號共建有7幢房屋，該土地的國有建設(shè)用地使用權(quán)人及7幢房屋產(chǎn)權(quán)人均為第三人宋宇實業(yè)公司。2014年12月16日，民生銀行上海分行在該7幢房屋上依次設(shè)立了最高債權(quán)限額為4,000萬元的抵押權(quán)（第一順位）以及最高債權(quán)限額為3,100萬元的抵押權(quán)（第二順位）。2015年2月12日，民生銀行上海分行在上述房屋上再次設(shè)立了最高債權(quán)限額為267,291,137元的抵押權(quán)。
　　另查明，（2015）浦民二（商）初字第13868號案件中民生銀行上海分行對系爭房屋所享有的抵押權(quán)為其在2015年2月12日所設(shè)立的第三順位最高額抵押權(quán)，抵押合同的訂立時間為2015年2月6日。2013年9月13日，第三人宋宇實業(yè)公司曾向民生銀行上海分行出具《未出租承諾函》，載明該公司將位于系爭房屋的1-7幢房產(chǎn)為上海聲達木業(yè)有限公司在該行的授信提供抵押擔(dān)保，宋宇實業(yè)公司承諾上述房產(chǎn)自用/閑置，未有出租。
　　本院認為:根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。本案中，原告主張其于2011年年底起即承租系爭房屋，但除《補充協(xié)議》外，并未提供任何直接證據(jù)證明2011年年底至2015年3月31日期間實際承租系爭房屋之事實。結(jié)合供電部門出具的用電信息及《未出租承諾函》，系爭房屋用電客戶信息實際于2015年5月之后才過戶至原告公司處（此前原告用電地址并不在系爭房屋），宋宇實業(yè)公司在2013年設(shè)定抵押時亦向民生銀行上海分行作出了未予出租的承諾，此均與前述原告主張租賃事實無法印證，故本院依法不予確認該節(jié)租賃事實。據(jù)此，原告要求負擔(dān)2011年年底至2015年3月31日期間內(nèi)的租賃關(guān)系予以拍賣之訴請，并無事實依據(jù)，不應(yīng)予以支持。
　　本案中，本院系根據(jù)（2015）浦民二（商）初字第13868號民事判決書項下第七項判決主文，即民生銀行上海分行在系爭房屋上設(shè)定的最高額抵押權(quán)對其進行拍賣，用以實現(xiàn)該行對抵押物變價款的優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。鑒于民生銀行上海分行在該份民事判決書中所享有最高額抵押權(quán)設(shè)立的時間為2015年2月12日，相應(yīng)的最高額抵押合同訂立的時間為2015年2月6日，現(xiàn)原告主張的剩余租賃關(guān)系起始于2015年4月1日，屬于在抵押權(quán)設(shè)立以后再行出租之情形，故依法不應(yīng)對抗民生銀行上海分行已登記的最高額抵押權(quán)，即不應(yīng)影響其抵押權(quán)實現(xiàn)時抵押物的價值。根據(jù)拍賣評估報告顯示，系爭房屋于2016年11月23日之估價時點不負擔(dān)租賃的評估價格為8,100萬元，而此系經(jīng)收益法、成本法之估價方法所得。若考慮租期延續(xù)至2033年3月31日，年租金為180萬元之租賃狀況，則出租人收益價格為4,500萬元。據(jù)此，原告主張的2015年4月1日至2030年3月31日期間的租賃關(guān)系勢必會對抵押物的拍賣價格造成影響，最終有損于抵押物價值的實現(xiàn)，故無法產(chǎn)生對抗抵押權(quán)及其實現(xiàn)之效力。據(jù)此，原告要求系爭房屋負擔(dān)2015年4月1日至2030年3月31日期間的租賃關(guān)系予以拍賣之訴請，依法亦不應(yīng)予以支持。
　　綜上所述，原告現(xiàn)要求本院在系爭房屋上負擔(dān)租賃予以拍賣之訴請，并無事實和法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋》第九十條、第三百一十二條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十九條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海項某某材料科技有限公司的訴訟請求。
　　案件受理費人民幣176,966元（原告已預(yù)交），由原告上海項某某材料科技有限公司負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陸佳佳

書記員：孫忠耘