上訴人(原審原告、反訴被告)：上海韻腩餐飲管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：趙艮蕓，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：趙健，上海華夏匯鴻律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：柴政，上海華夏匯鴻律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
　　被上訴人(原審被告、反訴原告)：上海智某灣投資管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：陳劍，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：陳葉，上海市銀星律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳秋萍，上海市銀星律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海韻腩餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“韻腩公司”)因與被上訴人上海智某灣投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“智某灣公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初6242號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人韻腩公司上訴請(qǐng)求：依法改判支持韻腩公司的全部訴訟請(qǐng)求，駁回智某灣公司的全部反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、本案事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)依法改判。1、《上海市門弄號(hào)管理辦法(2009)》規(guī)定，房屋門牌號(hào)應(yīng)由公安局進(jìn)行變更，不得私自變更，而智某灣公司卻以園區(qū)內(nèi)房屋重新編號(hào)為由，聲稱上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)并非房產(chǎn)中心對(duì)應(yīng)的房屋，一審法院根據(jù)智某灣公司毫無依據(jù)的辯解，無視上海市房產(chǎn)中心對(duì)系爭(zhēng)房屋的登記；2、合同第一條第(一)項(xiàng)約定“涉案房屋為土地所有權(quán)人自行建造”，但自行建造并非無產(chǎn)權(quán)證，自行建造仍需合法的行政審批手續(xù)，且韻腩公司已提供房屋權(quán)屬信息予以證明，一審法院錯(cuò)誤認(rèn)定韻腩公司明知系爭(zhēng)房屋無產(chǎn)權(quán)證；3、一審法院對(duì)因智某灣公司過錯(cuò)給韻腩公司造成損失的事實(shí)未進(jìn)行認(rèn)定。二、韻腩公司已提供系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)信息證明了房屋租賃合同的有效性，但一審法院卻依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條認(rèn)定租賃合同無效，系適用法律錯(cuò)誤。
　　被上訴人智某灣公司辯稱，同意一審判決，請(qǐng)求予以維持。
　　韻腩公司向一審法院起訴，要求判令：1、智某灣公司返還房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)202,489.27元；2、智某灣公司退還租賃保證金15,415.16元、物業(yè)保證金1,981.96元；3、智某灣公司賠償違約金30,830.34元及剩余實(shí)際損失455,733.18元。
　　智某灣公司提出反訴，要求判令：1、韻腩公司支付拖欠的租金781.92元、物業(yè)費(fèi)97.74元、水電費(fèi)13,930.05元；2、韻腩公司支付違約金15,855.61元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年9月28日，智某灣公司(出租方、甲方)與趙艮蕓(承租方、乙方、韻腩公司法定代表人)簽訂《上海市房屋租賃合同》及補(bǔ)充條款，約定，乙方租賃系爭(zhēng)房屋，建筑面積144.80平方米，該房屋系土地所有權(quán)人自行建造，甲方向權(quán)利人整體租賃后改建裝修而成，乙方對(duì)此明了，雙方對(duì)租賃房屋建筑面積已核對(duì)確認(rèn)，無任何異議；甲方于2017年10月10日前向乙方交付該房屋，租賃期限自2017年10月10日至2021年10月9日止；2017年10月10日至2018年10月9日月租金為15,415.17元，2018年10月10日至2019年10月9日月租金為15,855.60元，考慮到租房入住時(shí)的裝修及添置相應(yīng)設(shè)備等因素，第一期租金甲方給予優(yōu)惠，即2017年10月10日至2018年2月9日租金總計(jì)46,245.51元；租賃期間如甲方交付的該房屋不符合合同約定，致使乙方不能實(shí)現(xiàn)租賃目的，乙方可書面通知提前解除合同，違約方應(yīng)按違約時(shí)月租金的二倍支付違約金；如支付的違約金不足以抵付另一方遭受的損失，則違反合同的一方還應(yīng)賠償另一方該損失與違約金之間的差額；相關(guān)行政主管部門如需該房屋的設(shè)計(jì)、消防、安全監(jiān)察等合法手續(xù)時(shí)，應(yīng)由甲方出具，并由甲方協(xié)調(diào)上述與政府主管部門的關(guān)系；寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)為“智某灣科創(chuàng)園”，乙方今后設(shè)立公司時(shí)，甲方會(huì)提供乙方必要協(xié)助并提供在園區(qū)內(nèi)用于注冊(cè)的位置平面圖、室號(hào)和面積等資料，由于是園區(qū)，甲方提供的上述資料與乙方租賃區(qū)域不一致，乙方對(duì)此情況表示明了。合同附件二約定乙方有義務(wù)向上海市有關(guān)部門取得與該房屋有關(guān)的包括但不限于質(zhì)檢、消防、衛(wèi)生的任何批文、批準(zhǔn)或者許可(若有)，并自行承擔(dān)所發(fā)生的一切相關(guān)費(fèi)用，甲方和物業(yè)管理公司可以就前述申請(qǐng)事宜向乙方提供協(xié)助。嗣后，智某灣公司(原出租方、甲方)、趙艮蕓(原承租方、乙方)與韻腩公司(現(xiàn)承租方、丙方)簽訂合同主體變更協(xié)議，約定，甲乙雙方就系爭(zhēng)房屋簽訂了房屋租賃合同，現(xiàn)協(xié)商同意將租賃合同中的乙方變更為本協(xié)議中的丙方，丙方繼續(xù)履行租賃合同中乙方作為承租人的全部權(quán)利義務(wù)，丙方應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)自2018年2月10日后產(chǎn)生的租金及相關(guān)費(fèi)用，租賃期限屆滿后，若丙方已履行租賃合同及本協(xié)議中的所有條件，甲方應(yīng)于一個(gè)月內(nèi)將租賃保證金不計(jì)息的退還丙方。
　　2018年9月3日，智某灣公司(出租方、甲方)與韻腩公司(承租方、乙方)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定，由于乙方經(jīng)營(yíng)困難，雙方對(duì)原租賃合同進(jìn)行調(diào)整，租賃建筑面積由144.80平方米調(diào)整為72.40平方米，甲方配合乙方進(jìn)行對(duì)原103室分割成103室與104室之間的墻體分隔工程，分割完成后乙方將104室退還給甲方，雙方還對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃押金、物業(yè)押金等進(jìn)行調(diào)整，甲方確認(rèn)在乙方履行本補(bǔ)充協(xié)議且按時(shí)支付2018年9月10日至2018年12月9日期間租金及物業(yè)管理費(fèi)的情況下，甲方放棄追究乙方此次調(diào)整租賃面積的違約責(zé)任。
　　2018年12月10日，韻腩公司向智某灣公司發(fā)出合同解除通知函，載明其于2018年12月5日要求智某灣公司提供房產(chǎn)證等材料以供開立餐飲公司辦理各項(xiàng)行政審批手續(xù)，但至今仍未提供，該行為導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)行使合同解除權(quán)，并將于本月12日歸還場(chǎng)地，望到場(chǎng)辦理交接手續(xù)。
　　一審審理中，雙方一致確認(rèn)，雙方已解除租賃合同，韻腩公司已于2018年12月12日向智某灣公司返還房屋鑰匙。雙方還確認(rèn)，韻腩公司已支付租賃保證金15,415.16元、物業(yè)保證金1,981.96元，截止至2018年12月12日尚欠租金781.92元、物業(yè)費(fèi)97.74元、水電費(fèi)13,930.05元。
　　一審審理中，智某灣公司提供：1、補(bǔ)充協(xié)議、房屋場(chǎng)地租賃合同、補(bǔ)充合同2、合同主體變更協(xié)議、國有土地使用證，證明系爭(zhēng)房屋系智某灣公司向案外人上海三毛國際網(wǎng)購生活廣場(chǎng)貿(mào)易有限公司承租，該房屋所在的場(chǎng)地是科創(chuàng)園區(qū)，場(chǎng)地內(nèi)有自建房屋及原有房屋，系爭(zhēng)房屋沒有產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)行政審批手續(xù)；2、2018年6月21日韻腩公司向智某灣公司出具的降成本持續(xù)發(fā)展計(jì)劃書，載明經(jīng)過半年多的經(jīng)營(yíng)還處在低虧損的狀態(tài)，想退租一半的面積，通過一半的房租物業(yè)成本，然后自行調(diào)節(jié)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)模式以維持繼續(xù)經(jīng)營(yíng)下去的目的，等等，后雙方簽訂了補(bǔ)充協(xié)議；3、2018年11月13日、12月7日智某灣公司向韻腩公司發(fā)出的函件，向其催討水電費(fèi)、租金及物業(yè)管理費(fèi)。韻腩公司質(zhì)證如下：1、真實(shí)性無異議；2、真實(shí)性無異議；3、函件均收到，但不認(rèn)可內(nèi)容。韻腩公司還提供房屋坐落為上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)6幢房屋的上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿，證明系爭(zhēng)房屋擁有合法產(chǎn)權(quán)，雙方租賃合同合法有效。智某灣公司表示，韻腩公司提供的該登記信息并非系爭(zhēng)房屋所在的樓幢，兩者并非同一幢房屋，智某灣公司承租整個(gè)園區(qū)后，針對(duì)房屋進(jìn)行重新編號(hào)，租賃合同對(duì)租賃物的描述是編號(hào)后的位置，并提供整個(gè)園區(qū)重新編號(hào)后的園區(qū)圖與上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)6幢房屋的產(chǎn)證附圖進(jìn)行對(duì)比。韻腩公司對(duì)上述圖紙真實(shí)性無異議，但不認(rèn)可上述陳述。一審審理中，雙方一致確認(rèn)，系爭(zhēng)房屋是在一幢倉庫內(nèi)分割出的單獨(dú)一間，并無單獨(dú)的產(chǎn)證。
　　關(guān)于損失，韻腩公司提供人員工資發(fā)放憑證、裝修施工合同及付款憑證、為開業(yè)添置的裝修材料、設(shè)施設(shè)備清單及支付憑證、客戶服務(wù)訂單等，證明因其無法辦理餐飲服務(wù)許可證，導(dǎo)致其損失。智某灣公司對(duì)上述證據(jù)均不予認(rèn)可。關(guān)于裝修，韻腩公司表示其承租后進(jìn)行裝修，花費(fèi)125,000元。智某灣公司同意其花費(fèi)上述金額對(duì)房屋進(jìn)行裝修，但因韻腩公司已退還一半租賃面積，故就系爭(zhēng)房屋裝修費(fèi)用為62,500元，故其裝修損失應(yīng)參考租賃期限進(jìn)行折舊，并由韻腩公司承擔(dān)主要過錯(cuò)，智某灣公司愿意補(bǔ)償其裝修損失16,000元。
　　一審法院認(rèn)為,從智某灣公司提供的園區(qū)圖紙及產(chǎn)證附圖可知，本案租賃房屋并非韻腩公司提供的房屋產(chǎn)權(quán)信息中對(duì)應(yīng)的房屋，智某灣公司作為出租人亦表述系爭(zhēng)房屋并無產(chǎn)權(quán)證，也無相關(guān)行政審批手續(xù)，且雙方房屋租賃合同中明確表述系爭(zhēng)房屋由土地所有權(quán)人自行建造，故雙方就系爭(zhēng)房屋所簽訂的租賃合同應(yīng)為無效。韻腩公司已返還房屋，智某灣公司應(yīng)當(dāng)退還房屋租賃保證金及物業(yè)保證金，韻腩公司應(yīng)支付截止至退還房屋日止的使用費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)。關(guān)于韻腩公司要求退還租金和物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，其認(rèn)為系因智某灣公司無法提供房產(chǎn)證導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)合同目的，但雙方合同中對(duì)于房屋狀況已有明確描述，韻腩公司應(yīng)當(dāng)明知系爭(zhēng)房屋系無相關(guān)權(quán)證，且其并未提供相關(guān)證據(jù)證明其曾向智某灣公司提出要求，反而在租賃過程中因處于虧損狀態(tài)而退租一半的面積，故法院認(rèn)為雙方合同的終止履行并非因智某灣公司的行為導(dǎo)致，韻腩公司要求退還租金及物業(yè)管理費(fèi)、賠償違約金的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。關(guān)于裝修損失，法院綜合考慮本案情況，酌情確定由智某灣公司賠償25,000元。關(guān)于韻腩公司主張的其他損失，法院難以支持。因本案房屋租賃合同無效，故法院對(duì)于智某灣公司提出的違約金的反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　一審法院判決：一、韻腩公司與智某灣公司就上海市寶山區(qū)蕰川路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX室房屋的租賃合同關(guān)系無效；二、智某灣公司于判決生效之日起十日內(nèi)，向韻腩公司返還租賃保證金15,415.16元、物業(yè)保證金1,981.96元；三、智某灣公司于判決生效之日起十日內(nèi)，向韻腩公司賠償裝修損失25,000元；四、韻腩公司于判決生效之日起十日內(nèi)，向智某灣公司支付租金781.92元、物業(yè)管理費(fèi)97.74元、水電費(fèi)13,930.05元；五、駁回韻腩公司的其余訴訟請(qǐng)求；六、駁回智某灣公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　二審中，當(dāng)事人均無新證據(jù)提交。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)無誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，上訴人自2017年9月承租系爭(zhēng)房屋，直至2018年9月提出因經(jīng)營(yíng)困難縮減租賃面積，在此期間，從未向被上訴人主張要求提供房產(chǎn)證等材料以供開立餐飲公司辦理各項(xiàng)行政審批手續(xù)。雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定縮減租賃面積，以上訴人及時(shí)支付租金為對(duì)價(jià)，被上訴人放棄追究上訴人調(diào)整租賃面積的違約責(zé)任。上訴人于2018年12月發(fā)出解除通知函，以被上訴人未提供相關(guān)手續(xù)為由解除合同，缺乏依據(jù)。上訴人未提供證據(jù)證明其在承租一年多時(shí)間內(nèi)因被上訴人原因致其無法正常經(jīng)營(yíng)，并非因被上訴人原因致合同無法繼續(xù)履行。一審法院認(rèn)為租賃合同無效具有事實(shí)依據(jù)，本院予以認(rèn)同。因合同無效，應(yīng)依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定對(duì)合同無效的后果進(jìn)行處理。一審法院法院判所作判決均無不當(dāng)，本院予以維持。綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)11,147元，由上訴人上海韻腩餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　高　勇

審判員：王曉梅

書記員：陳??俊