原告：上海音樂谷(集團)有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：李磊，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李瑩暉、陳蕓，上海市光大律師事務所律師。
　　被告：上海交界文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：毛澤梅，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：沈岱青、高丹，上海正義永道律師事務所律師。
　　原告上海音樂谷(集團)有限公司與被告上海交界文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托代理人李瑩暉、陳蕓，被告的委托代理人沈岱青、高丹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海音樂谷(集團)有限公司向本院提出訴訟請求：1、解除原、被告于2014年9月3日簽訂的房屋租賃合同；2、被告騰退上海市嘉興路“230號、260號、262號”二層(部位)205-207室房屋；3、被告支付原告2016年12月1日至2017年8月23日的租金331,796.42元；4、被告支付原告拖欠租金的滯納金，2016年12月1日至2017年5月31日的滯納金，按每日68.13元從2016年12月1日起計算至實際支付之日止，2017年6月1日至2017年8月23日的滯納金，按每日31.41元從2017年6月1日起計算至實際支付之日止；5、被告支付自2017年8月24日起至實際騰退房屋之日止的房屋使用費，按日1,777.19元計算；6、被告支付未按時支付使用費的違約金，以實際騰退之日止的使用費為本金，按年10.95%計算，從2017年8月24日計算至實際支付之日止。事實和理由：原、被告于2014年9月3日簽訂租賃協(xié)議，約定原告將上海市嘉興路“230號、260號、262號”二層(部位)205-207室房屋(以下簡稱系爭房屋)租賃給被告使用，租期自2014年9月1日至2021年8月31日。原告將房屋交付后，被告在租賃期間屢次拖欠房租，經(jīng)催告仍未改善。因被告拖欠租金已逾一個月，原告依據(jù)租賃合同約定致函被告解除合同。因被告拒不配合，故起訴。被告的押金同意在訴請中抵扣。
　　被告上海交界文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司辯稱，被告已經(jīng)支付了截止至2018年5月31日止的租金。后因本案訴訟，被告才暫停支付。在原告發(fā)送律師函前，被告均正常支付租金。滯納金和違約金均約定過高。不同意原告訴請。
　　經(jīng)審理查明，原告的公司原名為上海音樂谷文化創(chuàng)意管理有限公司。上海市嘉興路XXX號、XXX號、XXX號房屋在一層區(qū)分門牌號，二層則打通混同，一并標記室號。系爭房屋即其中的205-207室，為原告向各權(quán)利人租賃所得，用于轉(zhuǎn)租。原告(甲方)和被告(乙方)于2014年9月3日簽訂房屋租賃合同，約定原告向被告出租系爭房屋，建筑面積541平方米，用于藝術(shù)展示空間及創(chuàng)意辦公等，租期自2014年9月1日至2021年8月31日止，其中2017年8月31日前的月租金為37,847.5元(2.3元/天/平方米)，2017年9月1日至2019年8月31日的月租金為53,315.6元(3.24元/天/平方米)。合同第2條中約定，乙方有拖欠租金累計達一個月等情形的，甲方可以解除合同并收回房屋，解除條件成立時，甲方向乙方發(fā)書面《解除合同通知書》,該通知書自送達乙方之日起3天內(nèi),乙方如仍沒有整改完畢,則本合同解除,甲方有權(quán)收回房屋。合同3-3條約定，租金支付采用先付后用,付六押一的方式。首期租金在本合同生效后立即支付,以后租金每六個月結(jié)算一次,為該期租金到期日前15天內(nèi)支付。合同7.1條約定，乙方若有逾期支付租金的情況,則每逾期一日,按租金欠費總額的萬分之三向甲方支付滯納金。
　　合同簽訂后，被告支付了押金37,847.5元，雙方依約履行。截止2016年11月30日的租金被告已支付(被告稱結(jié)余1元)。此后，被告于2017年5月22日向原告轉(zhuǎn)賬支付30萬元，轉(zhuǎn)賬記錄附言記載為“房租1-6月”。2017年6月12日，原告向被告發(fā)出律師函，要求被告在收到函件后10日內(nèi)支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金273,489.3元，否則將起訴解除合同。2017年8月11日，原告再次向被告發(fā)出律師函，內(nèi)容和上次致函相同。2017年10月11日，原告向法院提起訴訟要求確認租賃合同解除。2017年12月19日，被告向原告轉(zhuǎn)賬支付500,573.30元，轉(zhuǎn)賬記錄附言記載為“三角地房租2016.12-2017.11”(本案審理中，被告稱該處記載的租期系筆誤)。后原告撤回前案訴訟，又于2018年5月10日提起本案訴訟，訴狀于2018年5月18日送達被告。2018年6月22日，被告又向原告轉(zhuǎn)賬支付2萬元，轉(zhuǎn)賬記錄附言記載為“2017.12-2018.5三角地房租”。另查明，被告同時向原告承租了另一處房屋，約定租金為每月70,935元，每季一付。
　　上述事實，有原告提供的租賃協(xié)議、律師函、房產(chǎn)證、公房委托管理合同、租賃合同，被告提供的付款憑證，以及雙方陳述等證據(jù)為證。
　　本院認為，根據(jù)雙方之間房屋租賃合同的約定，租金支付采用先付后用,每六個月結(jié)算一次,為該期租金到期日前15天內(nèi)支付。被告對此解釋為在每六個月租期結(jié)束前15天支付，顯然與“先付后用”的含義不符，本院不予采信。原告主張租金支付日期最遲為每六個月租期開始之前，符合合同文義及市場慣例，可認定為當事人的真實意思。故被告對2016年12月1日起的租金已構(gòu)成遲延履行。被告稱其2017年5月22日向原告支付的30萬元是系爭房屋的租金，但轉(zhuǎn)賬記錄附言“房租1-6月”，未明確系針對何處房屋，還漏過了2016年12月的租金，數(shù)額也無法對應。而被告在2017年12月19日支付的500,573.30元，轉(zhuǎn)賬記錄附言“三角地房租2016.12-2017.11”，明確針對系爭房屋，且與同期的租金數(shù)額完全對應(還扣除了被告所稱結(jié)余的1元)。由此可見被告在2017年5月22日支付的租金系針對雙方另一處租賃房屋，2017年12月19日支付的租金才是明確針對系爭房屋。即便原告曾因被告2017年5月22日付款的附記不明，而將該款誤認作對系爭房屋的租金，在被告于2017年12月19日支付租金的附記給予明確后，也有理由轉(zhuǎn)認前筆付款為另一處房屋的租金。被告稱其2017年12月19日的轉(zhuǎn)賬記錄附言對租期的記載是筆誤，沒有證據(jù)可以證明，也無法解釋租金數(shù)額上的吻合，且在訴訟之前從未向?qū)Ψ教岢?，故本院不予采信?br/>　　根據(jù)合同約定，被告遲延付款超過一個月的，原告有權(quán)解除合同。故2017年8月原告向被告發(fā)函時，其確實享有合同解除權(quán)。但2017年8月11日的函件內(nèi)容中，原告僅表示如被告未在10日內(nèi)付款，將向法院起訴解除合同，并未明確作出解除合同的意思表示，故無法認定原告在當時已行使解除權(quán)。此后原告雖向法院起訴解除合同，但在被告付款后，又撤回了起訴。故應認為原告對被告遲延支付2016年12月至2017年11月期間租金而獲得的解除權(quán)已經(jīng)消滅，其只能主張遲延履行的滯納金。但被告至本案起訴時起仍未支付2017年12月1日起的租金，遲延履行已超過一個月以上，原告因此已再次獲得合同解除權(quán)。原告提起本案訴訟要求解除合同，應視為已再次行使解除權(quán)，而被告也并未在合同約定的整改時間內(nèi)補齊租金，故應認定原告行使解除權(quán)成立。租賃合同解除，被告應當將租賃房屋返還，并支付所欠的租金，自2017年12月1日起至實際遷出房屋之日止。被告已支付的押金，以及在本案訴訟之后支付的2萬元，可在欠付租金中抵扣。被告遲延支付租金，按合同約定應支付滯納金。但原告所主張的滯納金約定過高，本院酌情調(diào)整為年利率6%。每半年租金的滯納金，應從該租期起始第一天起算，計算至租金實際給付之日(其中2016年12月1日至2017年11月30日期間租金的滯納金應計算至實際給付的2017年12月19日；2017年12月1日至2018年5月31日期間的租金中以押金抵消的37,847.5元不計滯納金，另有2萬元的滯納金應計算至實際給付的2018年6月22日)。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第二款、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告上海音樂谷(集團)有限公司與被告上海交界文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司就上海市嘉興路“230號、260號、262號”二層(部位)205-207室房屋簽訂的房屋租賃合同；
　　二、被告上海交界文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起30日內(nèi)遷出上海市嘉興路“230號、260號、262號”二層(部位)205-207室房屋，將該房屋返還給原告上海音樂谷(集團)有限公司；
　　三、被告上海交界文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起30日內(nèi)支付原告上海音樂谷(集團)有限公司租金，按每月53,315.6元計算，自2017年12月1日計算至實際返還房屋之日(被告訴中支付的2萬元以及押金37,847.5元應在其中抵扣)；
　　四、被告上海交界文化創(chuàng)意發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起30日內(nèi)支付原告上海音樂谷(集團)有限公司欠付租金的滯納金，按年利率6%計算，自2016年12月1日起每半年租金的滯納金應從該租期起始第一天起算，計算至租金實際給付之日；
　　五、駁回原告的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費7,883.31元，減半收取3,941.65元，由原告負擔1,941.65元，被告負擔2,000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：高行瑋

書記員：吳靜文