原告(反訴被告)：上海青客創(chuàng)意產業(yè)配套物業(yè)管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：洪瓊，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：周雪爽，上海市華誠律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：葛晨，上海市華誠律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：微領地創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：姚嘉，董事長。
　　委托訴訟代理人：畢志遠，上海市錦天城律師事務所律師。
　　原告(反訴被告)上海青客創(chuàng)意產業(yè)配套物業(yè)管理有限公司(以下稱青客公司)與被告(反訴原告)微領地創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司(以下稱微領地公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月11日立案后，依法適用簡易程序，于2018年5月22日、7月13日、9月4日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)青客公司的委托訴訟代理人周雪爽、被告(反訴原告)微領地公司的委托訴訟代理人畢志遠到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
　　原告青客公司向本院提出訴訟請求，請求判令：1.被告返還房屋租賃保證金1,719,360元；2.被告賠償原告逾期返還房屋租賃保證金的利息損失(自2017年11月6日起計算至實際清償之日，以1,719,360元為基數，按銀行同期貸款利率的150%計算)；3.被告向原告開具自2014年12月24日起至2017年10月31日期間房屋租賃費用的增值稅專用發(fā)票。審理過程中，原告變更訴訟請求為：要求被告返還房屋租賃保證金1,419,360元，放棄其余訴訟請求。事實和理由：原、被告雙方于2014年10月24日簽訂房屋租賃合同，約定原告向被告承租位于上海市滬太支路XXX號XXX號樓、XXX號樓合計796套房屋(以下稱系爭房屋)，原告向被告支付房屋租賃保證金1,719,360元。被告于2017年11月1日出具押金收據，確認收到上述房屋租賃保證金。2017年10月31日，租賃期滿，原告依約向被告交接返還全部房屋。但經原告多次催討，被告至今仍未向原告返還租賃保證金。
　　被告微領地公司辯稱，不同意原告訴請。原告未按時交接房屋，且造成被告多項損失，保證金已經抵扣完畢。
　　反訴原告微領地公司向本院提出訴訟請求，請求判令：反訴被告青客公司向反訴原告微領地公司支付逾期支付租金的違約金558,792元；2.反訴被告向反訴原告支付房屋墻體及設備設施損失767,743元；3.反訴被告向反訴原告支付逾期返還房屋的占用費1,176,240元；4.反訴被告向反訴原告支付代為退還的水電費200元。在案件審理過程中，反訴原告放棄第4項訴訟請求。事實與理由：青客公司與微領地公司于2014年簽署房屋租賃合同，微領地公司將系爭房屋出租給青客公司。在租賃合同履行過程中，2017年9月份的租金應于2017年6月24日前支付，青客公司實際于2017年10月13日支付，2017年10月份的租金應于2017年9月24日前支付，青客公司實際于2017年10月13日支付。根據合同約定，每逾期一日，青客公司應另向微領地公司支付應付租金的千分之五的罰金，由此，青客公司應支付逾期支付租金的違約金558,792元。根據合同約定，青客公司應在租賃期限屆滿之日將系爭房屋恢復至可正常使用狀態(tài)返還微領地公司，但青客公司未辦理交接手續(xù)，且房屋存在大量損壞，給微領地造成大量損失，微領地公司在2018年1月14日才將系爭房屋恢復至可使用可出租狀態(tài)，期間房屋占有使用費1,176,240元應由青客公司負擔，同時青客公司應支付房屋損壞修復費用767,743元。
　　反訴被告青客公司辯稱，不同意反訴原告的訴訟請求。青客公司并未給微領地公司造成損失，系爭房屋墻體、設備均不存在損失，青客公司沒有故意損毀系爭房屋的情況。青客公司支付的押金在微領地公司處，青客公司告知過微領地公司用押金抵扣租金，且即便應支付違約金，違約金金額過高。青客公司不應支付逾期返還房屋的占有使用費，青客公司在2017年11月5日之前已全部完成交付，因微領地公司拒絕接收或拖延接收未辦理全部交接手續(xù)。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了證據交換和質證。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。根據當事人陳述和經審查確認的證據，本院認定事實如下：
　　2014年10月24日，微領地公司(當時名稱為上海公房資產經營集團公共租賃住房投資運營有限公司)作為出租方甲方，青客公司作為承租方乙方，就系爭房屋簽訂房屋租賃合同。雙方商定，租賃期限合計為三年，自2014年11月1日至2017年10月31日止。甲方同意自2014年11月1日至2014年12月23日為免租期，租金自2014年12月24日起算?；A月租金為859,680元，2014年12月24日前，乙方支付首期租金。余下的年份的租金按照基礎月租金，以三個月支付一次的方式予以支付，先付后用，于當期付款使用結束7天前支付下一周期的租金，即3月25日前支付4-6月份租金，依此類推。租金逾期支付的，每逾期一日，則乙方需另向甲方支付相當于應付租金的千分之五的罰金給甲方。逾期超過10日(含)以上的按違約處理，且甲方有權解除合同并要求乙方返還該物業(yè)。租賃保證金為2個月的基礎月租金1,719,360元。在合同期限內，甲方有權從保證金中直接扣除按照甲方物業(yè)管理、設備維修規(guī)定乙方應承擔或賠償的金額。甲方扣除上述金額后，應書面通知乙方在3日內補足租賃保證金。乙方收到上述通知后超過3日未補足的，甲方有權解除本合同，并要求乙方承擔合同解除的違約賠償責任。合同租賃期屆滿或提前終止時，在扣除乙方應付而未付的全部款項后，且乙方按本合同約定向甲方交還全部該物業(yè)后5日內，甲方將退還乙方租賃保證金余款，同時乙方應將保證金書面收據返還予甲方。租賃期限屆滿后，甲方收回該物業(yè)，乙方應在租賃期到期當日或者之前返還該物業(yè)。租賃期限屆滿之日，乙方應當按合同的有關約定將全部物業(yè)恢復原樣返還甲方。否則甲方對乙方增加的裝修、等將視為廢棄物有權自行處理，并要求乙方承擔處置和恢復原樣所產生的費用。乙方承諾，在租賃期內未經甲方書面同意并按相關法律、法規(guī)的規(guī)定完成有關部門的審核批準前，不擅自違章搭建、破壞房屋結構，否則視為乙方違約。乙方須保證租賃期間房屋設施及樓內公共設施的完好，如有損壞須及時維修。合同另對其他事項進行了約定。
　　合同簽訂后，雙方按約履行，青客公司支付微領地公司租賃保證金1,719,360元。青客公司怠于支付2017年9月和10月份的租金，微領地公司多次催討，青客公司于2017年10月13日支付。2017年10月31日前，雙方就300余套房屋完成交接，11月3日共完成交接362套房屋，剩余房屋雙方因故未簽訂交接書。11月12日，青客公司撤場，微領地公司接收全部房屋(除2509室房屋客戶系11月16日搬離)。11月12日，青客公司要求簽交接書，11月16日，青客公司要求簽鑰匙的交接書，微領地公司均未同意。因微領地公司未退還租賃保證金，青客公司起訴來院。
　　以上事實，有青客公司、微領地公司的陳述，青客公司提供的房屋租賃合同、押金收據、微信記錄，微領地公司提供的房屋租賃合同、網上銀行電子回單、公函、郵件及聊天記錄等證據予以證明。
　　本院認為，青客公司與微領地公司簽訂的房屋租賃合同系當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守履行。合同屆滿，微領地公司應在扣除青客公司應付而未付的全部款項，且青客公司按合同約定向微領地公司交還全部物業(yè)后5日內將租賃保證金退還給青客公司。
　　就微領地公司提出的要求青客公司因逾期支付2017年9月和10月租金，應承擔558,792違約金的訴訟請求，青客公司認為青客公司與微領地公司多次溝通用押金抵作租金，故不同意支付違約金，且認為違約金的計算標準過高。本院認為，青客公司逾期支付租金顯屬違約，其以押金抵扣租金的抗辯自始至終未得微領地公司的認可，也無法定或約定的依據，本院對此不予采納，青客公司應承擔違約責任。就違約金的計算方式，青客公司認為標準過高，本院結合本案的實際情況酌情予以降低。
　　就微領地公司提出的青客公司應支付的房屋墻體及設備設施損失767,743元的訴訟請求，青客公司不同意支付，認為自己是對系爭房屋做好保潔后撤場，微領地公司不存在這項損失。為證明自己的主張，微領地公司提供墻面損毀照片、自行制作的賠償表、維修合同、付款憑證及發(fā)票。青客公司對照片真實性不予確認，且認為即使照片真實，照片反映出來的問題也是微領地公司作為房東提供的房屋本身存在的質量問題，不應由青客公司負責；對賠償表真實性、關聯性不予認可，認為賠償表是微領地公司自行制作；對維修合同、付款憑證及發(fā)票，認為真實性無法確認，且與本案無關。本院認為，青客公司撤場前后曾提出要求簽交接書，而微領地公司以各種理由予以拒絕，當時的現場情況沒能得到固定和確認。微領地公司控制系爭房屋后，即對系爭房屋進行維修，系爭房屋的狀況已經發(fā)生了變化，不再具備交接的可能性。雖然微領地公司稱后來曾寄送公函與律師函給青客公司要求進行房屋交接并要求青客公司承擔賠償責任，但是沒有證據證明有效送達?，F微領地公司提供的證據不足以證明青客公司故意損毀或不正當使用房屋導致系爭房屋及設施設備受損，也不足以證明青客公司未將系爭房屋恢復原狀，應承擔支付房屋墻體及設備設施損失，故對于微領地公司的該項訴訟請求，本院難以支持。
　　就逾期返還房屋占用費問題，微領地公司主張計算至將全部房屋恢復到可使用狀態(tài)的2018年1月14日，青客公司不予認可。本案中，部分房屋是在2017年10月31日前交接，部分是在之后交接，部分房屋是雙方辦理過交接手續(xù)，而部分沒有，直至2017年11月12日微領地公司全部收回(除2509室房屋另行處理)，本院結合本案的實際情況，參照房屋租金計算至微領地公司接收系爭房屋之日，考量房屋占有使用費的金額。
　　在審理過程中，本院多次組織雙方進行協商，未果。2018年11月30日，青客公司向法院出具情況說明，稱考慮到雖曾與微領地公司交流過最后一期租金的付款時間及期滿前交房事宜，但最后由于各自原因都未按期履行，故青客公司基于考慮自己在履行過程中確實存在逾期付款、未按期歸還房屋等原因，故向本院申請將第一項訴訟請求調整為1,419,360元，并放棄其他訴訟請求。本院認為，青客公司將要求返還的房屋租賃保證金的金額下調了30萬元，并放棄其余訴訟請求，其讓出的利益可以填平微領地公司提出的逾期支付租金的違約金、逾期返還房屋的占有使用費等損失。綜上，微領地公司還應返還青客公司租賃保證金1,419,360元。
　　據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)微領地創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司應在本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)上海青客創(chuàng)意產業(yè)配套物業(yè)管理有限公司房屋租賃保證金1,419,360元；
　　二、對被告(反訴原告)微領地創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。
　　保全費5,000元，由原告(反訴被告)上海青客創(chuàng)意產業(yè)配套物業(yè)管理有限公司負擔1,000元，由被告(反訴原告)微領地創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司負擔4,000元。
　　本訴案件受理費17,574.24元，減半收取8,787.12元，反訴案件受理費13,411.90元，由原告(反訴被告)上海青客創(chuàng)意產業(yè)配套物業(yè)管理有限公司負擔3,000元，由被告(反訴原告)微領地創(chuàng)客空間運營管理股份有限公司負擔19,199.02元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：榮瓊英

書記員：潘??云