原告(反訴被告)：上海霽峰餐飲管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陸榮，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：房輝，男。
　　委托訴訟代理人：張潤杰，北京市惠誠律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告(反訴原告)：趙某，男，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　委托訴訟代理人：郞檸倩，上海木誠木律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：趙麗，上海木誠木律師事務(wù)所律師。
　　原告上海霽峰餐飲管理有限公司(以下簡稱霽峰公司)與被告趙某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月8日立案后，依法適用簡易程序。2019年4月29日，趙某向本院遞交反訴狀，本院經(jīng)審核后予以受理，并與本訴合并進(jìn)行了審理。因案情復(fù)雜，本案依法轉(zhuǎn)為普通程序。本案分別于2019年5月24日、2019年10月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告霽峰公司的委托訴訟代理人房輝、張潤杰，被告趙某及其委托訴訟代理人郎檸倩參加了第一次庭審；原告霽峰公司的委托訴訟代理人張潤杰，被告趙某的委托訴訟代理人趙麗參加了第二次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告霽峰公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判令1.解除霽峰公司和趙某于2017年12月11日簽訂的《租賃合同》；2.趙某支付霽峰公司自2018年11月14日起至2019年1月26日止按月租金33,600元計(jì)算的租金81,760元；3.趙某支付霽峰公司違約金201,600元；4.趙某支付霽峰公司自2019年1月27日起至趙某實(shí)際搬離騰退房屋之日止按33,600元/月計(jì)算的房屋占用費(fèi)；5.趙某支付霽峰公司自2018年8月1日起至被告實(shí)際搬離騰退房屋之日止按2,075.10元/月計(jì)算的物業(yè)費(fèi)。事實(shí)和理由：霽峰公司和趙某于2017年12月11日簽訂《租賃合同》，合同約定：趙某承租霽峰公司坐落于上海市閔行區(qū)XX路XX弄XX鋪位號(hào)為B5-70.71.72的商鋪，總面積約207.51平方米，租期自2017年12月1日至2022年11月30日；租金每月33,600元，每三個(gè)月一期，除首期租金外，后續(xù)租金在各租期開始前提前15日支付；物業(yè)費(fèi)10元/平方米·月(免租期內(nèi)也需支付)；房租正式起算日2018年8月16日；趙某拖欠租金或各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)一個(gè)月的，霽峰公司有權(quán)終止本合同，并要求趙某支付6個(gè)月租金的違約金。在霽峰公司交付房屋后，趙某實(shí)際于2018年8月12日完成裝修并投入運(yùn)營，應(yīng)自該日起支付租金，但趙某僅支付了首期3個(gè)月的租金，未能按照約定足額支付租金及物業(yè)費(fèi)，經(jīng)霽峰公司多次催討未果，故訴至法院。
　　被告趙某辯稱：首先，雙方在合同中約定，商場正式開業(yè)后給予2個(gè)月免租期，三弦商業(yè)廣場于2018年8月12日開業(yè)，應(yīng)從2018年10月12日起算租金，故其房租已經(jīng)支付至2019年1月12日；其次，2018年12月24日，霽峰公司以趙某拖欠租金為由斷水?dāng)嚯姡?019年1月16日又強(qiáng)行換鎖，將案涉商鋪實(shí)質(zhì)收回，故霽峰公司存在違約行為，其以該行為表明不再履行合同。綜上，不同意霽峰公司的訴訟請(qǐng)求。
　　反訴原告趙某向本院提出反訴請(qǐng)求：1.霽峰公司返還趙某履約保證金67,200元；2.霽峰公司返還趙某裝修押金5,000元；3.霽峰公司返還趙某電費(fèi)押金2,000元；4.霽峰公司賠償趙某損失697,326元；5.霽峰公司返還趙某物業(yè)管理費(fèi)保證金4,280.80元。訴訟中，趙某變更第4項(xiàng)反訴訴訟請(qǐng)求為：霽峰公司支付趙某違約金201,600元。事實(shí)與理由：霽峰公司和趙某于2017年12月11日簽訂《租賃合同》，合同約定：霽峰公司將位于上海市閔行區(qū)XX路XX弄XX鋪位號(hào)為B5-70.71.72、建筑面積約為207.51平方米的房產(chǎn)出租給趙某，用于開設(shè)店鋪，月租金為33,600元，趙某需向霽峰公司支付履約保證金67,200元，三弦商業(yè)廣場正式開業(yè)時(shí)間為2018年6月16日，房租自2018年8月16日正式起算，如整體大物業(yè)XX街開業(yè)時(shí)間延期，霽峰公司同意趙某的裝修免租期相應(yīng)順延，案涉商場實(shí)際于2018年8月12日正式開業(yè)?，F(xiàn)趙某為維護(hù)自身合法權(quán)益，向法院提起反訴。
　　反訴被告霽峰公司辯稱：不同意趙某的反訴訴訟請(qǐng)求。三弦商業(yè)廣場于2018年8月12日正式開業(yè)，趙某在此之前已實(shí)際經(jīng)營數(shù)月，免租期已經(jīng)用完。霽峰公司不存在任何違約行為，斷水?dāng)嚯姾蛯?duì)商鋪加鎖都是因?yàn)橼w某拖欠各項(xiàng)費(fèi)用，造成霽峰公司經(jīng)濟(jì)損失，履約保證金、裝修押金、電費(fèi)押金、物業(yè)管理費(fèi)保證金不同意返還，要求在本訴請(qǐng)求中予以抵扣。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。現(xiàn)根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年12月11日，霽峰公司作為甲方、趙某作為乙方簽訂《租賃合同》一份，合同中與本案有關(guān)的主要條款約定如下：甲方將位于上海市閔行區(qū)XX路XX弄XX鋪位號(hào)為B5-70.71.72、建筑面積約為207.51平方米的房產(chǎn)出租給乙方。甲方同意乙方可將承租房產(chǎn)用于開設(shè)XX牛肉面XX。合同期限為自2017年12月1日至2022年11月30日。在合同簽訂后當(dāng)日內(nèi)，乙方向甲方支付67,200元作為合同的履約保證金，本履約保證金在乙方逾期交付租金及各種費(fèi)用時(shí)，除經(jīng)甲方書面同意外，不得充抵應(yīng)交租金及各種費(fèi)用，本合同終止三個(gè)月后，履約保證金在扣除乙方所欠租金、滯納金、違約金以及各種費(fèi)用后無息歸還乙方。租金每月33,600元，第一次遞增時(shí)間為2020年5月1日。物業(yè)費(fèi)為10元/m2/月，總計(jì)2,075.10元。租金(三個(gè)月)為一期，首期租金計(jì)100,800元，第一期租金自合同簽訂后2日以內(nèi)交納，以后各期租金應(yīng)提前15日前交納。乙方應(yīng)于合同簽訂之日起7日內(nèi)向甲方指定銀行賬戶或甲方指定財(cái)務(wù)部門支付裝修管理保證金5,000元，待乙方裝修完畢并經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后，扣除裝修期間乙方所發(fā)生的費(fèi)用后將裝修管理保證金余額無息退還乙方。乙方房租正式起算日為2018年8月16日，XX商業(yè)廣場正式開業(yè)時(shí)間為2018年6月16日。自2018年6月16日至2018年8月16日為甲方給予乙方的免租期。如整體大物業(yè)XX街開業(yè)時(shí)間延期，甲方同意乙方的裝修免租期相應(yīng)順延。乙方無需承擔(dān)上述免租期間的租金。如乙方逾期支付租金或各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)一個(gè)月，甲方有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求乙方賠償按合同終止時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的六個(gè)月租金的違約金，如違約金不足彌補(bǔ)甲方遭受的實(shí)際損失的，甲方有權(quán)要求乙方就其遭受的實(shí)際損失的不足部分承擔(dān)賠償責(zé)任，甲方依據(jù)上述情形提前終止合同時(shí)，應(yīng)書面通知乙方，乙方應(yīng)及時(shí)遷離并交回房產(chǎn)，租金照實(shí)結(jié)算。除本合同明確規(guī)定的終止條款外，任何單方面終止本合同皆視為違約，違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償合同終止時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的六個(gè)月租金的違約金，如違約金不足彌補(bǔ)相對(duì)方遭受的實(shí)際損失的，相對(duì)方有權(quán)要求違約方就其遭受的實(shí)際損失的不足部分承擔(dān)賠償責(zé)任。
　　2018年5月18日，趙某簽收霽峰公司發(fā)送的《試營業(yè)通知單》一份，通知事項(xiàng)為：公司于2018年6月16日進(jìn)行全美廣試營業(yè)，通知各商戶在試營業(yè)之前必須提供營業(yè)執(zhí)照、食品流通許可證、環(huán)評(píng)及二次消防等全部證件資料，部分商戶要求自己辦理證件的，我公司提供相關(guān)辦證資料，請(qǐng)務(wù)必保證此日之前完成，確保美廣整體試營業(yè)，凡缺件者，影響試營業(yè)商戶，則按合同文件第七章7.7款-7.9條款進(jìn)行500-10,000元的處罰決定，希望貴商戶積極配合!
　　2019年1月7日，霽峰公司向趙某發(fā)出《租金催繳通知書》，內(nèi)載“尊敬的租戶：在麥田-趙某先生：貴方于2017年與我司簽訂租賃合同，承租我司位于上海市閔行區(qū)XX路XX弄XX鋪，并于2018年8月12日正式營業(yè)至今，根據(jù)合同約定，貴方需要在2018年11月27日(第二期租期提前15日)前支付清第二筆房屋租金100,800元整及物業(yè)管理費(fèi)12,450.6元，合計(jì)113,250.6元。截至本通知書發(fā)出之日，貴方未支付上述款項(xiàng)。為避免貴方構(gòu)成進(jìn)一步違約，我方鄭重提示貴方：一、根據(jù)合同有關(guān)條款(10.2)，因貴方逾期付款，我方有權(quán)要求貴方支付滯納金，滯納金自2018年11月27日起算，以貴方拖欠金額113,250.6元為基數(shù)計(jì)算至貴方實(shí)際支付完畢拖欠本金之日，截至2019年1月7日，貴方逾期付款已達(dá)41天，產(chǎn)生滯納金暫計(jì)18,573元；二、根據(jù)合同有關(guān)條款(8.3)，因貴方在2018年12月27日(逾期付款達(dá)30天)前未能及時(shí)、足額向我司支付拖欠租金、物業(yè)費(fèi)及滯納金，我方有權(quán)解除合同，同時(shí)有權(quán)要求貴方支付我方違約金201,600元(6個(gè)月租金)以及合同解除后貴方未能按照合同條款及時(shí)搬離產(chǎn)生的房屋占用費(fèi)用。三、因我司與貴方過去良好合作關(guān)系，我司決定，若貴方在2019年1月10日前能夠足額支付拖欠我司的租金、物業(yè)費(fèi)及滯納金，我司將暫不主張解除合同。若貴方在2019年1月10日前未能足額支付拖欠上述款項(xiàng)，我司將主張解除合同，并要求貴方承擔(dān)違約金(201,600元)、房屋占用費(fèi)等費(fèi)用。四、為避免訴累，請(qǐng)貴方及時(shí)履行上述付款義務(wù)，同時(shí)我方不排除后續(xù)使用訴訟手段維護(hù)我方合法權(quán)利，屆時(shí)我司將同時(shí)主張貴方支付我方其他損失(包括但不限于訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、交通費(fèi)等)?！?br/>　　2018年12月24日和2019年1月16日，霽峰公司分別對(duì)趙某承租的三弦商業(yè)廣場商鋪采取斷水?dāng)嚯姾透鼡Q門鎖的措施。
　　霽峰公司收取了趙某履約保證金67,200元、三個(gè)月租金100,800元、裝修押金5,000元、電費(fèi)押金2,000元、物業(yè)管理費(fèi)保證金4,280.80元等費(fèi)用。雙方確認(rèn)物業(yè)費(fèi)已支付至2018年7月底。
　　2018年8月5日，趙某、毛a定制蘇州木之城桌椅、沙發(fā)等家具若干，約定盡量8月12日發(fā)貨，送貨地址為上海市閔行區(qū)XX路XXX號(hào)B-5。
　　以上事實(shí)，由《租賃合同》、《租金催繳通知書》、順豐快遞郵寄記錄、《試營業(yè)通知單》、《接報(bào)回執(zhí)單》、《蘇州木之城家具訂貨合同》、微信聊天記錄截屏、《入駐通知書》及當(dāng)事人的庭審陳述等證據(jù)所證實(shí)，并均經(jīng)庭審質(zhì)證。
　　本院認(rèn)為，霽峰公司與趙某簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守，按約履行自己的權(quán)利義務(wù)?，F(xiàn)霽峰公司向法院提起訴訟要求解除其和趙某于2017年12月11日簽訂的《租賃合同》，鑒于趙某在2019年5月24日當(dāng)庭明確表示同意解除，本院尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，確認(rèn)雙方之間的《租賃合同》于該日解除。
　　本案的爭議焦點(diǎn)在于：導(dǎo)致《租賃合同》解除之責(zé)任認(rèn)定。
　　霽峰公司認(rèn)為，三弦商業(yè)廣場于2018年6月16日進(jìn)行試營業(yè)，2018年8月12日正式開業(yè)時(shí)，趙某已完成裝修并已實(shí)際運(yùn)營數(shù)月，免租期已經(jīng)用完，故房租正式起算日為2018年8月12日。但趙某僅支付了首期三個(gè)月租金，之后拖欠不付，此外，趙某還拖欠物業(yè)費(fèi)，故霽峰公司有權(quán)解除《租賃合同》。趙某則認(rèn)為，根據(jù)合同約定，商場正式開業(yè)后給予2個(gè)月免租期，XX商業(yè)廣場于2018年8月12日開業(yè)，理應(yīng)從2018年10月12日起算租金，故其房租已經(jīng)支付至2019年1月12日。2018年12月24日和2019年1月16日，霽峰公司對(duì)其承租的商鋪采取斷水?dāng)嚯娂皬?qiáng)行換鎖的行為，故霽峰公司存在違約行為，尤其是強(qiáng)行換鎖致使合同無法繼續(xù)履行，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。
　　對(duì)于雙方以上爭議，本院認(rèn)為，《租賃合同》約定，XX商業(yè)廣場正式開業(yè)時(shí)間為2018年6月16日，自2018年6月16日至2018年8月16日為甲方給予乙方的免租期，系爭商鋪房租正式起算日為2018年8月16日。如整體大物業(yè)XX街開業(yè)時(shí)間延期，甲方同意乙方的裝修免租期相應(yīng)順延，乙方無需承擔(dān)上述免租期間的租金。XX商業(yè)廣場正式開業(yè)時(shí)間為2018年8月12日，根據(jù)上述約定，裝修免租期理應(yīng)順延至2018年10月12日。霽峰公司主張從試營業(yè)日起算免租期至2018年8月12日，無合同依據(jù)，本院不予采納。霽峰公司還主張至2018年8月12日趙某已實(shí)際運(yùn)營數(shù)月，本院注意到，2018年8月，趙某尚在定制家具，故霽峰公司的主張無事實(shí)依據(jù)，本院不予采信。因此，趙某已實(shí)際支付房屋租金至2019年1月11日?！蹲赓U合同》還約定，除第一期租金，以后各期租金提前15日前交納；如乙方逾期支付租金或各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)一個(gè)月，甲方有權(quán)選擇提前終止本合同。趙某未于2018年12月28日之前支付2019年1月12日至同年4月11日的租金，存在違約，霽峰公司自2019年1月28日起有權(quán)提前終止本合同，但霽峰公司早在2018年12月24日和2019年1月16日就已采取斷水?dāng)嚯姾透鼡Q門鎖的措施，此時(shí)霽峰公司尚不享有合同解除權(quán)，故其行為構(gòu)成根本違約。至于霽峰公司主張趙某另拖欠物業(yè)費(fèi)，故其亦因此享有解除權(quán)。本院認(rèn)為，《租賃合同》并未對(duì)物業(yè)費(fèi)的支付期限進(jìn)行約定，霽峰公司亦未證明其在2018年12月16日之前進(jìn)行了催討，故霽峰公司上述主張無依據(jù)，本院不予采納。
　　下面，本院就雙方各自的訴訟請(qǐng)求逐一作如下處理：
　　一、霽峰公司要求趙某支付2018年11月14日至2019年1月26日期間的租金81,760元。
　　本院認(rèn)為，趙某作為承租人理應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向出租人霽峰公司給付拖欠的租金，如前所述，趙某已支付房屋租金至2019年1月11日，又鑒于霽峰公司于2019年1月16日更換了案涉商鋪的門鎖，使趙某無法進(jìn)入該商鋪繼續(xù)從事經(jīng)營活動(dòng)，故趙某無需向霽峰公司支付2019年1月16日當(dāng)日及之后的租金。經(jīng)本院核算，趙某應(yīng)支付霽峰公司2019年1月12日至2019年1月15日期間的租金計(jì)4,335.48元。
　　二、霽峰公司要求趙某支付自2018年8月1日起至被告實(shí)際搬離騰退房屋之日止按2,075.10元/月計(jì)算的物業(yè)費(fèi)。
　　本院認(rèn)為，霽峰公司主張的物業(yè)費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)2,075.10元/月符合合同約定，應(yīng)予確認(rèn)。雙方一致確認(rèn)物業(yè)費(fèi)已支付至2018年7月底，因2019年1月16日起趙某未再繼續(xù)使用案涉商鋪，故趙某應(yīng)向霽峰公司支付2018年8月1日至2019年1月15日期間的物業(yè)費(fèi)計(jì)11,379.58元。
　　三、霽峰公司要求趙某支付2019年1月27日起至趙某實(shí)際搬離騰退房屋之日止按33,600/月計(jì)算的房屋占用費(fèi)。
　　本院認(rèn)為，霽峰公司于2019年1月16日更換了案涉商鋪的門鎖，使趙某無法再進(jìn)入該商鋪繼續(xù)從事經(jīng)營活動(dòng)或者騰空該商鋪，故此后該商鋪的空置損失應(yīng)當(dāng)由霽峰公司自行負(fù)擔(dān)。對(duì)于霽峰公司該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院實(shí)難支持。
　　四、趙某要求霽峰公司返還履約保證金67,200元、裝修押金5,000元、電費(fèi)押金2,000元、物業(yè)管理費(fèi)保證金4,280.80元。
　　本院認(rèn)為，《租賃合同》約定，履約保證金在扣除所欠租金、滯納金、違約金以及各種費(fèi)用后無息歸還趙某，故在扣除上述第一、二項(xiàng)中趙某應(yīng)向霽峰公司支付的租金4,335.48元和物業(yè)費(fèi)11,379.58元后，霽峰公司還應(yīng)返還趙某履約保證金51,484.94元。至于裝修押金、電費(fèi)押金和物業(yè)管理費(fèi)保證金，霽峰公司不同意返還的理由是抵扣其訴訟請(qǐng)求的費(fèi)用，現(xiàn)趙某結(jié)欠的租金和物業(yè)費(fèi)已從履約保證金中抵扣，故霽峰公司不同意返還的理由不成立，本院不予采納。
　　五、霽峰公司和趙某分別要求對(duì)方支付違約金201,600元。
　　本院認(rèn)為，趙某拖欠2019年1月12日起的租金，確有不當(dāng)，但當(dāng)時(shí)雙方系對(duì)免租期的起止期限存有爭議，其拖欠租金的行為并不構(gòu)成根本性違約。而霽峰公司在2018年12月就對(duì)被告承租的商鋪進(jìn)行斷水?dāng)嚯?，之后更換門鎖的行為更是導(dǎo)致《租賃合同》無法繼續(xù)履行，故趙某要求霽峰公司支付違約金，于法有據(jù)，本院予以支持；霽峰公司要求趙某支付違約金，于法無據(jù)，本院不予支持。鑒于霽峰公司表示違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，且其換鎖系因趙某拖欠租金引發(fā)，趙某的行為亦存在違約，故本院綜合考慮雙方違約程度、過錯(cuò)大小、損失情況等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，酌情確定霽峰公司支付趙某違約金100,800元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司和被告(反訴原告)趙某于2017年12月11日簽訂的《租賃合同》于2019年5月24日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)趙某履約保證金51,484.94元(已扣除趙某應(yīng)支付的租金4,335.48元和物業(yè)費(fèi)11,379.58元)；
　　三、原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)趙某裝修押金5,000元；
　　四、原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)趙某電費(fèi)押金2,000元；
　　五、原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)趙某物業(yè)管理費(fèi)保證金4,280.80元；
　　六、原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)趙某違約金100,800元；
　　七、駁回原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)5,735.08元，由原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)5,542.20元，被告(反訴原告)趙某負(fù)擔(dān)192.88元；反訴案件受理費(fèi)5,757.63元，由原告(反訴被告)上海霽峰餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)1,942.81元，被告(反訴原告)趙某負(fù)擔(dān)3,814.82元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：吳文靜

書記員：馬愛軍