原告：上海雨某新型建材有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王偉強，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李輝，上海衡茂律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海品尊家具有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：陶雪祥，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：喬雨，上海市江華律師事務(wù)所律師。
　　原告上海雨某新型建材有限公司訴被告上海品尊家具有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月2日立案受理后依法適用簡易程序公開開庭進行審理。本案于2018年4月10日和2018年11月12日兩次公開開庭進行審理，原告上海雨某新型建材有限公司的法定代表人王偉強及委托訴訟代理人李輝，被告上海品尊家具有限公司的委托訴訟代理人喬雨到庭參加訴訟。審理中，被告提起反訴，本院依法予以受理。被告申請對系爭房屋的裝修投入進行鑒定，本院依法委托上海同濟工程咨詢有限公司進行鑒定并出具鑒定意見。被告后申請撤回反訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海雨某新型建材有限公司向本院提出訴訟請求：1、解除原告與被告簽訂的租賃合同，被告騰退位于上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路XXX號房屋；2、被告支付2016年5月1日至2017年10月31日期間拖欠的租某人民幣154,373.10元；3、被告支付2017年11月1日至2018年4月10日的租某54,370.40元；4、被告支付2018年4月11日起至實際騰退之日止的占有使用費，按照122,333.40元/年計算。
　　事實與理由：2013年4月9日，原告與被告簽訂租賃合同，約定原告將位于上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路XXX號彩鋼板房532平方米出租給被告，租期自2013年5月1日至2019年8月31日，租某每季度29,127元，3個月支付一次，先付后用，租某每三年遞增5%。被告至今拖欠2016年5月1日至2016年7月31日期間遞增部分房租1,456.35元和2016年8月1日之后的所有租某，構(gòu)成違約，故原告起訴至法院。
　　被告上海品尊家具有限公司辯稱：不同意解除合同，由于政府已經(jīng)將系爭房屋所在地塊納入減量化范圍，且多次與原告進行協(xié)商，由于原告的原因未能達成一致意見。原告解除合同的目的是為了單方面獲取減量化補償款。2016年政府多次發(fā)函告知地塊納入減量化范圍，要求原被告做好搬遷準備，原告也發(fā)函給被告要求搬遷，被告從2017年年初進行搬遷，2017年9月搬遷完畢因減量化補償事宜未達成一致意見，故未交付原告。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：本案系爭房屋位于上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路XXX號，系原告自行搭建的彩鋼板房，無產(chǎn)權(quán)證或合法批建手續(xù)。
　　2013年4月9日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將位于上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路XXX號，建筑面積532平方米的彩鋼板房出租給乙方。租某每季29,127元，3個月支付一次，先付后用，租某稅由甲方支付。租賃期限從2013年5月1日至2019年8月31日。租某每3年遞增5%。租賃期滿后，租賃物歸還時，應(yīng)當符合正常使用狀態(tài)。若乙方裝修部分，甲方同意維護裝修狀態(tài)移交的可以移交，作適當裝修費用補償。有下列情形之一的，雙方有權(quán)單方面解除合同：1、甲方違反合同約定，使乙方無法使用租賃房屋……3、乙方所欠甲方各項費用達到5,000元以上的……原租賃戶搭建彩鋼房子全部屬于甲方所有。合同另約定了其他權(quán)利義務(wù)。
　　合同簽訂后，原告將房屋交付被告使用，被告至今尚未支付2016年5月1日至2016年7月31日期間遞增部分租某以及2016年8月1日起的租某。
　　2016年7月21日，原告向被告發(fā)送《通知》，表示由于政府對原告廠房進行198土地強制性改良化，租賃合同無法繼續(xù)合作下去，根據(jù)合同第七條規(guī)定，現(xiàn)通知被告于2016年12月31日前做好公司搬遷工作。因為土地改良化是政府強制行為，所以原告為合同提前終止深表歉意并敬請諒解。
　　2016年8月15日,被告向原告發(fā)送《關(guān)于因拆遷終止租賃合同的回復(fù)》，表示要求原告提前6個月并以書面形式通知被告準確的拆遷搬離期限，并承諾被告的相關(guān)應(yīng)得權(quán)益包括：因征收造成的搬遷、臨時安置補償、造成停產(chǎn)停業(yè)的損失補償(人員、設(shè)備、運輸、拆裝)及其他相關(guān)法律規(guī)定的合法權(quán)益。
　　2017年3月11日，青浦區(qū)重固鎮(zhèn)拆除違法建筑指揮部向被告發(fā)送《限期物品搬離通知書》，要求被告于2017年3月16日前把春木內(nèi)的所有物品搬離現(xiàn)場，逾期不搬離的，依法予以強制搬離。春木系被告經(jīng)營的品牌。
　　2017年11月，上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)人民政府在系爭房屋所在廠區(qū)樹立告示牌，告知原告已列入“198”區(qū)域減量化，目前正在評估、核對階段，不得從事不正當增加補償費用的行為(轉(zhuǎn)讓、出租或轉(zhuǎn)租)，否則承擔由此引起的一切后果。
　　審理中，原告表示系爭房屋所在區(qū)域確實納入政府減量化范圍，政府也采取了“五違四必”整治手段，但是原告不同意減量化，故目前尚未達成協(xié)議。
　　審理中，被告申請對系爭房屋的裝修工程進行鑒定，本院依法委托上海同濟工程咨詢有限公司進行鑒定并出具《司法鑒定意見》(同濟咨詢【2018】建鑒字第51號)，鑒定意見為：青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路XXX號建筑面積為532平方米彩鋼板房被告裝修工程造價為579,700元，經(jīng)計算折舊后的殘值為323,866元。評估人員在庭審中陳述裝修折舊是以8年作為使用年限，結(jié)合被告自述的裝修時間分別計算。被告為此支付了鑒定費16,223元。
　　對于當事人無爭議的事實，由原、被告的陳述，《租賃合同》、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《通知》、《關(guān)于因拆遷終止租賃合同的回復(fù)》、《限期物品搬離通知書》、《告知書》、照片、《司法鑒定意見》等證據(jù)予以證明，并經(jīng)庭審出證、質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原告表示：1、針對合同的效力，由法院依法判決，如果法院認定合同無效，要求被告支付房屋占有使用費；2、政府采取的整治措施是基于被告違法經(jīng)營，而非原告實施。2016年7月起至2017年9月被告仍然在廠區(qū)內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營。2017年12月政府實施整治行為，2018年1月聯(lián)防隊員在門口是為了禁止租戶再搭建房屋，但是沒有限制車輛出入。停水停電是斷斷續(xù)續(xù)的，目前水正常供應(yīng)，廠區(qū)內(nèi)合法經(jīng)營的企業(yè)供電，環(huán)保不達標的企業(yè)斷電。
　　被告表示：1、2016年7月，原被告達成口頭意向，在減量化補償款中扣除被告應(yīng)付租某，但目前由于原告不同意減量化而未能實施，故被告不存在違約。被告已經(jīng)實際不使用系爭房屋，同意騰退；2、被告不存在違法經(jīng)營問題。2017年初被告就陸續(xù)停止訂單，2017年9月已搬遷完畢，但是交還原告。2017年上半年被告自行搭建的違法建筑被拆除，2017年上半年就發(fā)生停水停電現(xiàn)象，2017年12月起停水停電持續(xù)，聯(lián)防隊員入駐也是長期的。因房屋無法正常使用，不同意按照合同約定標準支付租某。被告提供了：1、2017年2月13日、2017年3月15日、2017年8月1日、2017年12月21日上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)人民政府向原告及承租人發(fā)布的《告知書》，用以證明系爭房屋已列入減量化范圍，政府要求原告及承租人配合做好評估、洽談及簽約工作，針對2017年3月15日后發(fā)生的新建、擴建或增添物品等行為，依法一律不予補償。原告對該組證據(jù)不予認可，認為沒有收到，但是原告確認接到過政府的減量化通知；2、報關(guān)單及提單復(fù)、2017年9月拍攝的照片和被告經(jīng)營的家具樣板房展示廳照片，用以證明被告裝修的情況以及2017年9月廠區(qū)大門被封的情況。原告對該組證據(jù)不予認可，且認為2017年9月廠區(qū)大門被封是因為被告結(jié)欠案外人租某，系案外人所某。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為：被告承租的彩鋼板房無房地產(chǎn)權(quán)證及合法批建手續(xù)，故原告與被告于2013年4月9日簽訂的《租賃合同》因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定而屬無效。合同無效后，被告理應(yīng)騰退。原告有權(quán)主張被告使用期間的房屋占有使用費。被告主張雙方口頭約定房屋占有使用費從補償款中予以扣除，未提供證據(jù)予以證明，本院難以采信。在合同履行過程中，原告與被告均存有過錯。原告表示不同意減量化至今尚未簽訂減量化協(xié)議，但卻在2016年7月21日發(fā)函要求被告提前搬離，被告也配合進行了搬遷工作。被告雖然進行了搬遷，但是未將房屋整體交還原告，也未支付房屋占有使用費。針對2016年5月1日至2016年7月31日期間遞增部分的房屋占有使用費，被告理應(yīng)按照合同約定支付。關(guān)于2016年8月1日及之后的房屋占有使用費，本院結(jié)合原被告的過錯程度，合同的履行程度、房屋客觀使用狀況等因素，酌情認定被告應(yīng)按照61,166.70元/年的標準支付。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海雨某新型建材有限公司與被告上海品尊家具有限公司就532平方米彩鋼板房在2013年4月9日簽訂的《租賃合同》無效。
　　二、被告上海品尊家具有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退位于上海市青浦區(qū)重固鎮(zhèn)北青公路XXX號的532平方米彩鋼板房；
　　三、被告上海品尊家具有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海雨某新型建材有限公司2016年5月1日至2016年7月31日期間欠付的房屋占有使用費1,456.35元；
　　四、被告上海品尊家具有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海雨某新型建材有限公司2016年8月1日起至實際騰退之日止的房屋占有使用費(按照61,166.70元/年計算)；
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費4,431.20元，減半收取計2,215.60元，由原告負擔1,017.10元，被告負擔1,198.50元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　

審判員：金??艷

書記員：譚泓潔