原告：上海雅珀健康管理咨詢有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：楊涵軼，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：王俊強(qiáng)，上海市前和律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海愷翌酒店管理有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：黎蕓樺，執(zhí)行董事。
　　被告：上海愷信投資咨詢有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：黎蕓樺，執(zhí)行董事。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：劉芥鑫，上海寶申理律師事務(wù)所律師。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：胡源生，上海寶申理律師事務(wù)所律師。
　　第三人：李雪梅，女，1969年1月14日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　第三人：張韡燁，女，1995年6月15日出生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
　　委托訴訟代理人：李雪梅。
　　原告上海雅珀健康管理咨詢有限公司與被告上海愷翌酒店管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱愷翌公司)、上海愷信投資咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱愷信公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月5日立案后，依法追加李雪梅、張韡燁作為第三人參加訴訟，并依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年8月14日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人王俊強(qiáng)、兩被告的共同委托訴訟代理人胡源生到庭參加訴訟。第三人李雪梅、張韡燁經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海雅珀健康管理咨詢有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.解除原告、愷翌公司之間關(guān)于上海市凱濱路XXX號(hào)XXX室的房屋租賃合同；2.要求愷翌公司返還保證金2萬(wàn)元，并支付違約金6萬(wàn)元，愷信公司對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。審理中，原告撤回要求愷翌公司返還保證金2萬(wàn)元的訴請(qǐng)。
　　事實(shí)與理由：上海市凱濱路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)系第三人所有的商辦房屋。2016年7月29日，第三人與愷信公司簽訂委托運(yùn)行管理協(xié)議，委托愷信公司就系爭(zhēng)房屋進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。2016年9月，愷信公司與原告簽訂房屋租賃合同，約定將系爭(zhēng)房屋出租給原告作為住宿、月子會(huì)所等。合同期限自2016年12月1日至2021年9月30日，月租金2萬(wàn)元，保證金2萬(wàn)元。同時(shí)約定，一方違約的，另一方可以解除合同，并由違約方向另一方按照當(dāng)年月租金的三倍支付違約金。2017年12月1日，愷翌公司、愷信公司、原告簽訂三方協(xié)議，約定愷信公司將系爭(zhēng)房屋租賃合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給愷翌公司，同時(shí)愷信公司對(duì)愷翌公司未履行的出租方義務(wù)承當(dāng)連帶責(zé)任。2018年5月25日，愷翌公司與第三人簽訂了委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議，約定簽約之日將系爭(zhēng)房屋返還給第三人。因愷翌公司拖欠第三人費(fèi)用，而與第三人簽訂委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議、歸還物業(yè)的行為，被告已經(jīng)無(wú)權(quán)、也沒有能力繼續(xù)履行與原告的租賃合同，致使原告與愷翌公司的房屋租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行，原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，被告構(gòu)成根本違約，原告遂依據(jù)房屋租賃合同第12.1.(2)條、合同法之規(guī)定要求解除合同，且被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故原告提起上述訴請(qǐng)。
　　愷翌公司、愷信公司辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原、被告之間的租賃合同是就23套房屋一并簽訂的，系爭(zhēng)房屋的租賃合同是23套房屋租賃合同的附屬、從合同，不能單獨(dú)解除系爭(zhēng)房屋的租賃合同。目前系爭(zhēng)房屋仍由原告正常占有、使用，租賃關(guān)系還在繼續(xù)進(jìn)行中，被告并未向原告收回房屋。即使第三人想要收回房屋，也應(yīng)是第三人與被告協(xié)商、訴訟解決，尚無(wú)定論，系爭(zhēng)房屋能否按原租賃合同繼續(xù)租賃使用是不確定的，亦無(wú)法院判決要求原告返還房屋，原告不能以不確定的事由作為解除合同、主張違約金的依據(jù)。原告已經(jīng)存在拖欠租金行為，被告保留權(quán)利，本案中暫不主張。如果法院認(rèn)為被告違約，則違約金金額過(guò)高，要求法院予以調(diào)低。
　　李雪梅、張韡燁開庭時(shí)未到庭應(yīng)訴，但庭前李雪梅、張韡燁陳述，系爭(zhēng)房屋是第三人所有，2016年7月第三人購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，當(dāng)時(shí)系爭(zhēng)房屋已存在租賃合同，即已經(jīng)由愷信公司在管理租賃事宜。第三人與愷信公司之間建立委托運(yùn)營(yíng)管理關(guān)系，后主體變更，由愷翌公司運(yùn)營(yíng)管理。隔壁鄰居的房屋也都是被告管理。第三人委托被告出租，至于被告出租給誰(shuí)，第三人并不干涉，第三人只要按時(shí)收取運(yùn)營(yíng)收益即可。所以第三人對(duì)于原、被告之間的租賃合同、租賃情況并不清楚，原告的訴請(qǐng)由法院依法判決。因?yàn)楸桓婵偸峭涎又Ц兜谌讼鄳?yīng)的收益，2017年的錢款經(jīng)第三人多次上門催討才拿到，2018年的錢款至今沒有拿到，被告說(shuō)他們經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈斷裂，老板中風(fēng)了，公司賬戶里只有10萬(wàn)元，連員工工資都發(fā)不出，被告處也沒有實(shí)際管理事情的負(fù)責(zé)人，被告違約，所以2018年5月25日，第三人與愷翌公司簽訂委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議，終止了對(duì)被告的委托。目前第三人、被告的糾紛還在維權(quán)過(guò)程中，有的鄰居已經(jīng)進(jìn)行了仲裁，第三人還未提起訴訟。2018年5月25日第三人終止委托后，即與系爭(zhēng)房屋實(shí)際使用人原告當(dāng)面溝通，要求其返還房屋，但原告經(jīng)營(yíng)月子中心，不能隨意搬離。從2018年6月1日起，原告將租金支付給第三人，第三人同意原告繼續(xù)使用系爭(zhēng)房屋，并與原告重新簽訂了三個(gè)月租期的租賃合同，租賃期限到2018年8月31日。因?yàn)槟壳暗谌巳栽谙蚍课蓍_發(fā)商綠地集團(tuán)維權(quán)協(xié)商中，不能確定此后能否由原告繼續(xù)使用房屋，故僅簽訂了三個(gè)月的租賃合同。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2016年7月25日，系爭(zhēng)房屋權(quán)利人登記為第三人李雪梅、張韡燁。
　　2016年7月29日，第三人李雪梅、張韡燁(甲方、委托方)、愷信公司(乙方、運(yùn)營(yíng)管理方)簽訂《委托運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》，其中約定：甲方將系爭(zhēng)房屋委托乙方運(yùn)營(yíng)管理，運(yùn)營(yíng)管理期限2014年1月1日至2023年12月31日。在本協(xié)議確定的委托運(yùn)營(yíng)期限內(nèi)，甲方授權(quán)乙方全權(quán)進(jìn)行管理活動(dòng)，包括但不限于乙方自主經(jīng)營(yíng)、對(duì)外招租、與租戶簽訂租約、代為收取租金、進(jìn)行管理和解除租約等事項(xiàng)。未經(jīng)本協(xié)議雙方協(xié)商一致，任何一方均無(wú)權(quán)提前解除本合同，本協(xié)議另有約定的除外。運(yùn)營(yíng)收益，乙方在運(yùn)營(yíng)管理該項(xiàng)目所有物業(yè)所取得的租金收入中，按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)提取相關(guān)費(fèi)用作為收入分配甲方，乙方實(shí)際收到的租金減去分配給甲方的收入作為乙方的運(yùn)營(yíng)管理報(bào)酬，甲方收入為每年固定收益，收益金額根據(jù)年份、房型、樓層不同而不同，如2018年、二房、18-26層的房屋為22.18萬(wàn)/年。雙方確認(rèn)，若該物業(yè)發(fā)生空租，或租金收益不足以支付上述約定的甲方收入的，差額部分由乙方負(fù)責(zé)補(bǔ)足。甲方有按時(shí)足額收取租金收益的權(quán)利。合同另有其他約定。
　　2016年8月，第三人(甲方)、愷信公司(乙方)、愷翌公司(丙方)簽署《主體變更協(xié)議》，約定：自2016年8月1日起乙方無(wú)償將其在原運(yùn)營(yíng)協(xié)議項(xiàng)下的所有權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給丙方。
　　2016年9月，愷信公司(甲方)、原告(乙方)簽訂系爭(zhēng)房屋的《房屋租賃合同》，其中約定：甲方將系爭(zhēng)房屋出
　　租給原告，作為住宿、月子會(huì)所、產(chǎn)后修復(fù)及相關(guān)健康產(chǎn)業(yè)。甲方作為該房屋房地產(chǎn)權(quán)利人代理人與乙方建立租賃關(guān)系。租賃期限2016年12月1日至2021年9月30日。2016年12月1日起至2018年11月30日的月租金為2萬(wàn)元，此后有上漲，該金額包括月物業(yè)管理費(fèi)、雙人會(huì)所卡、衛(wèi)星電視月連接費(fèi)、一周兩次打掃及一周一次更換床單及毛巾等。乙方在簽署本合同后的2個(gè)工作日內(nèi)全額支付給甲方相當(dāng)于一個(gè)月租金的租賃保證金，租賃保證金2萬(wàn)元/套，作為乙方確保合同履行之保證金。租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)根據(jù)其所承租房屋單獨(dú)使用的計(jì)量表具顯示的實(shí)際消耗量在收到相關(guān)收費(fèi)部門的賬單后如期繳納水、電、天然氣、電話等公用事業(yè)費(fèi)。雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反本合同的一方，應(yīng)向另一方按當(dāng)年月租金的三倍支付違約金，此違約金為雙方在本合同內(nèi)的唯一及最高賠償額：……(2)甲方交付的該房屋不符合本合同及附件內(nèi)二、三、四的約定，致使不能實(shí)現(xiàn)租賃目的的；或甲方交付的房屋存在嚴(yán)重缺陷，嚴(yán)重危及乙方安全的……租賃期間，非本合同的情況甲方擅自解除本合同，提前收回該房屋的，甲方應(yīng)按租賃期間當(dāng)年月租金的三倍向乙方支付違約金并無(wú)息全額退還乙方支付的保證金。甲乙任何一方如未按本契約條款履行，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。合同附件為家具檢查清單、用品清單。
　　2016年12月20日，愷信公司出具收據(jù)，載明交款單位為原告，收款事由B棟2201.2202.2203.2204押金，收款金額7.2萬(wàn)元。原、被告確認(rèn)，原告已向被告支付系爭(zhēng)房屋租賃保證金2萬(wàn)元，該筆保證金不要求在本案中處理。
　　2017年12月1日，愷信公司(甲方)、原告(乙方)、愷翌公司(丙方)簽署《三方協(xié)議》，其中約定：關(guān)于甲乙方簽署的系爭(zhēng)房屋的《房屋租賃合同》，因甲方設(shè)立了本項(xiàng)目的項(xiàng)目公司即愷翌公司，現(xiàn)三方協(xié)商同意，自2017年12月1日起，甲方將原租賃合同項(xiàng)下收款權(quán)利、開票義務(wù)轉(zhuǎn)讓給丙方，乙方同意甲、丙雙方之間對(duì)原租賃合同項(xiàng)下所有權(quán)利、義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。乙方在原租賃合同中支付給甲方的租賃保證金，應(yīng)由甲方無(wú)息轉(zhuǎn)讓給丙方，丙方為乙方更換租賃保證金收據(jù)，在租賃合同終止時(shí)，按照原租賃合同條款約定返還乙方。本協(xié)議簽訂之后，甲方對(duì)丙方未履行的出租方的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　2018年5月25日《委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議》記載：鑒于第三人(甲方)、愷翌公司(乙方)簽署了關(guān)于系爭(zhēng)房屋《委托運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》，乙方經(jīng)營(yíng)不善，經(jīng)雙方友好協(xié)商，于2018年5月25日正式解除《委托運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議》，乙方將于協(xié)議約定之日內(nèi)將物業(yè)清潔后歸還甲方，乙方拖欠甲方原協(xié)議返租款事宜，雙方將另行協(xié)商解決。落款處為李雪梅簽名、愷翌公司印章。(注：被告對(duì)《委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議》不予認(rèn)可，稱當(dāng)時(shí)愷翌公司與房屋權(quán)利人協(xié)商由上海錦梵物業(yè)服務(wù)有限公司承繼被告的權(quán)利義務(wù)，若房屋權(quán)利人同意與上海錦梵物業(yè)服務(wù)有限公司另行簽訂合同，則可同時(shí)簽署上述《委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議》與被告解除合同關(guān)系。但第三人并未同意與上海錦梵物業(yè)服務(wù)有限公司簽訂合同，所以被告不可能與第三人簽訂《委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議》。當(dāng)時(shí)愷翌公司將蓋好印章的《委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議》放在那里，可能是第三人自己拿去簽署了。第三人稱，《委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議》系被告打印好后詢問(wèn)房屋權(quán)利人是否愿意簽署，第三人查看后簽署了該協(xié)議。)
　　2018年5月28日，李雪梅(甲方)、原告(乙方)簽署《過(guò)渡期租賃協(xié)議》，其中記載：因愷翌公司經(jīng)營(yíng)管理的系爭(zhēng)房屋，經(jīng)營(yíng)管理不善已造成對(duì)甲乙雙方的違約，甲方解除與愷翌公司(原愷信公司)的委托管理協(xié)議。乙方過(guò)渡期租期為2018年6月1日至8月30日，過(guò)渡期租金18,483元。(注：原告、第三人稱，第三人要求原告返還房屋，但因原告經(jīng)營(yíng)月子會(huì)所，里面住了產(chǎn)婦，不可能隨意搬離，基于此特殊情況才有了三個(gè)月的過(guò)渡期。)
　　2018年8月31日，原告、第三人辦理房屋交接手續(xù)，第三人收回系爭(zhēng)房屋。第三人確認(rèn)，原告已將系爭(zhēng)房屋門卡交給第三人，現(xiàn)系爭(zhēng)房屋由第三人控制，目前該房屋空置，第三人不愿意再向原告、被告出租系爭(zhēng)房屋。
　　原告已向被告支付了截止2018年5月31日的租金。此后，原告向第三人支付了2018年6月至8月的租金，該期間原告未再向被告支付租金。
　　審理中，原、被告確認(rèn)，除系爭(zhēng)房屋外，原告從被告處承租了二十余套房屋，每套房屋均簽訂了租賃合同，亦曾簽訂過(guò)關(guān)于二十余套房屋的總的租賃合同。
　　審理中，當(dāng)事人確認(rèn)，被告、第三人之間實(shí)際為租賃關(guān)系，原、被告之間亦為租賃關(guān)系，本案爭(zhēng)議的2016年9月《房屋租賃合同》約束的租賃雙方為原、被告。被告另稱其與第三人之間既存在租賃關(guān)系、亦存在運(yùn)營(yíng)關(guān)系。
　　審理中，原告稱其承租系爭(zhēng)房屋并不涉及裝修問(wèn)題，雖然現(xiàn)在租賃合同提前解除，也不涉及裝修補(bǔ)償問(wèn)題。
　　審理中，就水、電、煤氣等公用事業(yè)費(fèi)問(wèn)題，原、被告稱其自行結(jié)算，不要求在本案中處理。
　　以上事實(shí)，除當(dāng)事人一致陳述外，另有房屋租賃合同、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、收據(jù)、委托運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議、主體變更協(xié)議、委托運(yùn)營(yíng)管理終止協(xié)議、過(guò)渡期租賃協(xié)議等證據(jù)證實(shí)，并經(jīng)庭審質(zhì)證無(wú)異，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋權(quán)利人為第三人。愷信公司、第三人簽訂的合同雖名為委托運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議，但結(jié)合合同內(nèi)容、當(dāng)事人一致確認(rèn)可知，第三人、愷信公司之間實(shí)為房屋租賃關(guān)系。
　　愷信公司從第三人處承租房屋后，將房屋出租給原告，并與原告簽署了房屋租賃合同，此后愷翌公司承接了愷信公司租賃合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)事人確認(rèn)該租賃合同的相對(duì)方系原、被告。該合同系雙方真實(shí)意思表示，合法、有效，本院予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)恪守。
　　合同約定的原告租賃系爭(zhēng)房屋的期限為2016年12月1日至2021年9月30日。被告作為出租人，在租賃合同中的主要義務(wù)即是使承租人原告于租賃期限內(nèi)能夠?qū)ψ赓U房屋為合于簽約目的的使用收益，向承租人交付租賃房屋是出租人的主要義務(wù)之一。但2018年5月25日，第三人、愷翌公司協(xié)商解除原委托運(yùn)營(yíng)管理協(xié)議，即雙方租賃關(guān)系終止。被告已不具有出租系爭(zhēng)房屋的權(quán)利，也無(wú)法保證原告可繼續(xù)合法使用房屋。而2018年8月31日，第三人已經(jīng)收回系爭(zhēng)房屋，并明確表示不再出租給原告、被告。被告無(wú)法按約履行出租房屋的義務(wù)，而原告實(shí)際上已無(wú)法使用系爭(zhēng)房屋，因被告違約導(dǎo)致原告租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故原告要求解除合同，并要求被告支付違約金，具有事實(shí)與法律依據(jù)。
　　根據(jù)2017年12月1日《三方協(xié)議》，愷信公司原合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給愷翌公司，同時(shí)愷信公司對(duì)愷翌公司未履行的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。故原告要求愷信公司承擔(dān)連帶責(zé)任，依據(jù)充分，本院予以支持。
　　雙方均表示保證金、水電費(fèi)等公用事業(yè)費(fèi)用不要求在本案中一并處理，故本案中不予處理。原告自愿撤回返還保證金2萬(wàn)元的訴請(qǐng)，于法無(wú)悖，本院予以準(zhǔn)許。
　　第三人經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭，不影響案件的審理，本院依法缺席判決。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百四十條規(guī)定，判決如下：
　　一、解除上海雅珀健康管理咨詢有限公司與上海愷翌酒店管理有限公司簽訂的關(guān)于上海市凱濱路XXX號(hào)XXX室房屋的《房屋租賃合同》；
　　二、上海愷翌酒店管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海雅珀健康管理咨詢有限公司違約金60000元；
　　三、上海愷信投資咨詢有限公司對(duì)上海愷翌酒店管理有限公司的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)940元，由上海雅珀健康管理咨詢有限公司負(fù)擔(dān)264元，由上海愷翌酒店管理有限公司、上海愷信投資咨詢有限公司負(fù)擔(dān)676元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：李??理

書記員：徐??琛