原告：上海雄盛建材有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：吳林龍，董事長。
　　委托訴訟代理人：吳晶穎，女。
　　委托訴訟代理人：康建明。
　　被告：上海益某氣霧罐科技有限公司，住所地上海市金山區(qū)。
　　法定代表人：何為明，董事長。
　　委托訴訟代理人：董衛(wèi)平，上海景昊律師事務(wù)所律師。
　　原告上海雄盛建材有限公司與被告上海益某氣霧罐科技有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年2月13日、4月11日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人吳晶穎、康建明、被告的委托訴訟代理人董衛(wèi)平均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海雄盛建材有限公司向本院提出訴訟請求：依法解除原、被告于2010年3月16日簽訂的《廠房出售買賣合同》。事實(shí)與理由：2010年3月16日，原、被告簽訂《廠房出售買賣合同》一份，合同主要約定：被告購買原告所有的上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金錢公路XXX號(hào)內(nèi)其中第四幢、第五幢廠房及有證場地17畝,按房產(chǎn)證為準(zhǔn)；廠房總價(jià)(含土地價(jià)格)人民幣1,700萬元；雙方另約定若原告不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，或?qū)⑼恋亍S房抵押給任何第三方，或原告因經(jīng)濟(jì)糾紛而遭有關(guān)部門查封，導(dǎo)致無法交易，則售房合同無效，原告無條件全額退還被告所有的購房款，并按廠房和土地總價(jià)的30%支付違約金等等。合同簽訂后，原、被告約定購買的第四、五幢廠房設(shè)有銀行抵押和法院查封，又因未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)擅自將工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓，違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，以致廠房及土地?zé)o法辦理過戶至被告名下。2013年5月，被告起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的《廠房出售買賣合同》有效，后撤回起訴。2017年4月，原告起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的合同無效，但法律依據(jù)不足未予準(zhǔn)許。二審法院最終判決釋明僅對系爭合同效力作出認(rèn)定，至于合同是否履行或解除以及解除后權(quán)利義務(wù)的問題，當(dāng)事人可另行解決。原告認(rèn)為，目前房地產(chǎn)權(quán)證的權(quán)利人仍為原告，致房屋買賣合同無法履行，為此提起訴訟。
　　被告上海益某氣霧罐科技有限公司辯稱，被告支付了全部房款，雙方的合同已經(jīng)履行完畢，且系爭房屋已被動(dòng)遷拆除。原告陳述的解除理由不成立，也沒有法定解除的情形，不同意原告的訴訟請求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對雙方無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2010年3月16日，原、被告簽訂《廠房出售買賣合同》，約定被告購買原告位于上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金錢公路XXX號(hào)內(nèi)的第四幢廠房、第五幢廠房以及其中場地17畝，該合同還約定了房價(jià)款、付款方式和期限、交房時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。其中還約定：“若甲方(原告)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，或?qū)⑼恋?、廠房抵押給任何第三方，或甲方因經(jīng)濟(jì)糾紛而遭有關(guān)部門查封，導(dǎo)致無法交易，則售房合同無效，甲方無條件全額退還乙方(被告)所有的購房款，并按廠房和土地總價(jià)30%支付給乙方作為違約金，若乙方收到房產(chǎn)證后，未履行約定，甲方有權(quán)取消合同，并扣除合同總價(jià)的30%作為違約金，余款返還乙方”。
　　上海市奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金錢公路XXX號(hào)房屋登記產(chǎn)權(quán)人為原告，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為滬房地奉字2006第008037號(hào)，土地用途為工業(yè)，房屋用途為工業(yè)廠房，總面積為30,710平方米，該產(chǎn)證范圍內(nèi)共有五幢廠房，第一幢廠房建筑面積為494.26平方米、第二幢廠房建筑面積為946.73平方米、第三幢廠房建筑面積為6,135.52平方米、其中第四幢廠房建筑面積4,486.11平方米、第五幢廠房建筑面積4,486.11平方米。其中第四幢和第五幢廠房上設(shè)定有最高債權(quán)限額為人民幣13,000,000元的抵押，抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行股份有限公司上海盧灣支行，受理日期為2008年4月15日。2009年2月27日，奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金錢公路XXX號(hào)房屋被本院正式查封，2010年1月19日，被本院輪候查封，2010年4月28日又被本院輪候查封。2017年3月3日，奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金錢公路XXX號(hào)第五幢廠房被本院正式查封。至今，奉賢區(qū)金匯鎮(zhèn)金錢公路XXX號(hào)廠房尚有多項(xiàng)司法查封。
　　另查明，2011年10月21日，被告與拆遷人上海市奉賢區(qū)土地儲(chǔ)備中心簽訂《上海市城市非居住房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定被告將從原告處約定取得的廠房交由拆遷人拆遷，被告獲取補(bǔ)償款。之后，約定的廠房已經(jīng)被拆遷。被告曾向本院起訴，要求確認(rèn)本案系爭合同效力，后撤回訴訟。原告曾于2017年4月向本院起訴，請求確認(rèn)本案系爭合同無效。本院于2017年5月27日作出判決，支持了原告的訴請。2017年9月28日，經(jīng)二審法院判決，撤銷了該案(2017)滬0120民初7197號(hào)民事判決，駁回了原告的訴訟請求。
　　又查明，1990年5月19日，國務(wù)院頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第二款規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
　　還查明，2014年3月28日，上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土資源局制訂的《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》的通知(府辦〔2016〕23號(hào))，該規(guī)定自2016年3月30日起施行。該規(guī)定第十五條為“轉(zhuǎn)讓管理”，其中第(二)項(xiàng)規(guī)定：工業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)廠房類，1.建設(shè)用地使用權(quán)不得整體或分割轉(zhuǎn)讓。2.宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓。第十六條第一款規(guī)定：按照工業(yè)用地全生命周期管理要求，切實(shí)加強(qiáng)房屋土地登記管理。各類工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)以出讓合同約定的用地范圍進(jìn)行土地登記，不得分割辦理登記。
　　審理過程中，經(jīng)本院釋明，原告表示對合同解除后的權(quán)利義務(wù)不要求處理；被告堅(jiān)持不同意解除合同，若法院判決解除，亦不要求處理解除后的權(quán)利義務(wù)。
　　本院認(rèn)為，本案系爭《廠房出售買賣合同》業(yè)經(jīng)生效判決書確定為有效合同，對買賣雙方均具約束力。但本案所涉的房地產(chǎn)權(quán)證土地使用權(quán)為一個(gè)整體，根據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。庭審中，原、被告雙方確認(rèn)至今未至相關(guān)部門辦理批準(zhǔn)手續(xù)。況且根據(jù)當(dāng)時(shí)的相關(guān)政策，工業(yè)用地宗地上的房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓。再者，雙方于簽約時(shí)，系爭房屋已被人民法院司法查封，且至今尚存多項(xiàng)司法查封，故系爭《廠房出售買賣合同》約定將上述房地產(chǎn)權(quán)證中的第四幢、第五幢廠房及場地17畝轉(zhuǎn)讓給原告的內(nèi)容，實(shí)際上處于履行不能的狀況。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條第(一)項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但法律上或者事實(shí)上不能履行的除外，本案系爭合同應(yīng)予解除。
　　此外，雙方于《廠房出售買賣合同》中約定“若甲方(原告)不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，或?qū)⑼恋?、廠房抵押給任何第三方，或甲方因經(jīng)濟(jì)糾紛而遭有關(guān)部門查封，導(dǎo)致無法交易，則售房合同無效，甲方無條件全額退還乙方(被告)所有的購房款，并按廠房和土地總價(jià)30%支付給乙方作為違約金，若乙方收到房產(chǎn)證后，未履行約定，甲方有權(quán)取消合同，并扣除合同總價(jià)的30%作為違約金，余款返還乙方”，雖然合同的效力不能以當(dāng)事人的意志而約定，但從該條款的上下文文義分析，條款約定了雙方對等的違約責(zé)任，且均約定了房款返還方法；結(jié)合原告對“無效”的理解解釋為當(dāng)事人對法律知識(shí)的欠缺，才將“解除合同”的真實(shí)意思錯(cuò)誤地表述為“無效”，本院可以認(rèn)定“無效”和“取消”應(yīng)均為雙方解除合同的意思表示，返還房款為合同解除后的權(quán)利義務(wù)處理。也就是說，雙方對合同履行不能的情形，同樣作出了解除合同的約定。
　　至于被告提出訴訟時(shí)效的抗辯意見，本院認(rèn)為本案系爭合同履行不能一直處持續(xù)狀態(tài)，合同是否解除之爭，不適用訴訟時(shí)效規(guī)定，故本院對被告的意見不予采納。
　　綜上，本院對原告要求解除本案系爭合同的訴訟請求予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十條第(一)項(xiàng)、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條的規(guī)定，判決如下：
　　解除原告上海雄盛建材有限公司與被告上海益某氣霧罐科技有限公司于2010年3月16日簽訂的《廠房出售買賣合同》。
　　案件受理費(fèi)人民幣80元，減半收取計(jì)40元，由原、被告各半負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　　　?br/>

審判員：張勁松

書記員：朱靜虹