原告：上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：鐘慎強(qiáng)，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：潘懿，上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：龔圣，上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海衡某某餐飲有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：汪某，執(zhí)行董事。
　　被告：汪某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市徐匯區(qū)。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：劉沁茹，北京國(guó)楓(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)某某和公司”)與被告上海衡某某餐飲有限公司(以下簡(jiǎn)稱“衡某某公司”)、汪某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年5月5日受理后，依法由簡(jiǎn)易程序轉(zhuǎn)為普通程序進(jìn)行審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告長(zhǎng)某某和公司的委托訴訟代理人潘懿、龔圣，被告衡某某公司及汪某的共同委托訴訟代理人劉沁茹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告長(zhǎng)某某和公司提出訴訟請(qǐng)求：一、確認(rèn)長(zhǎng)某某和公司與衡某某公司于2016年9月9日簽署的《上海市房屋租賃(商品房預(yù)租)合同》及補(bǔ)充條款和補(bǔ)充協(xié)議于2019年3月12日解除；二、判令衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司支付2014年12月1日至2015年5月31日及2016年3月1日至2016年5月31日免租期間的免租期租金人民幣297,732元(以下幣種均為人民幣)；三、判令衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司支付2019年2月1日至2019年3月12日的租金99,754.45元；四、判令衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司支付2015年7月至今逾期支付租金的各期滯納金(以逾付金額為本金，按照日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自應(yīng)付之日起計(jì)算至實(shí)際結(jié)清之日止)；五、判令衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司支付2019年2月1日至2019年3月12日的物業(yè)管理費(fèi)19,782.67元以及逾期支付物業(yè)管理費(fèi)的滯納金(以逾付金額為本金，按照日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自到期次日起計(jì)算至實(shí)際結(jié)清之日止)；六、判令衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司支付2019年2月1日至2019年3月12日的水費(fèi)984.5元、電費(fèi)12,114元以及逾期支付水費(fèi)的滯納金(以逾付金額為本金，按照日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自到期次日起計(jì)算至實(shí)際結(jié)清之日止)、逾期支付電費(fèi)的滯納金(以逾付金額為本金，按照日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)，自到期次日起計(jì)算至實(shí)際結(jié)清之日止)；七、判令衡某某公司根據(jù)預(yù)租合同約定向長(zhǎng)某某和公司支付特別違約金189,148元；八、判令衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司支付解約違約金1,826,592.19元；九、判令沒(méi)收衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司繳付的保證金184,088元；十、判令衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司支付追索債務(wù)而發(fā)生的律師費(fèi)20,000元；十一、判令衡某某公司將商鋪恢復(fù)原狀后返還長(zhǎng)某某和公司，并向長(zhǎng)某某和公司支付商鋪占有費(fèi)(自2019年3月13日起，計(jì)算至恢復(fù)原狀、注銷變更登記信息并交還商鋪之日止)；十二、判令衡某某公司辦理以租賃地址注冊(cè)的相關(guān)證照的注銷事宜、辦理預(yù)租合同備案注銷事宜；十三、判令汪某對(duì)衡某某公司上述各項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；十四、本案訴訟費(fèi)由衡某某公司、汪某承擔(dān)。審理中，長(zhǎng)某某和公司變更第六項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中的電費(fèi)為12,266.86元；變更第十一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：判令衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司支付商鋪恢復(fù)原狀支出的費(fèi)用220,000元、證據(jù)保全的公證費(fèi)用5,110元、商鋪占用費(fèi)418,040.75元。審理中，長(zhǎng)某某和公司申請(qǐng)撤銷第十二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院口頭裁定準(zhǔn)許。事實(shí)與理由：長(zhǎng)某某和公司與衡某某公司于2016年9月9日簽署《上海市房屋租賃(商品房預(yù)租)合同》及補(bǔ)充條款，并于2016年11月16日簽署補(bǔ)充協(xié)議，主要約定：衡某某公司預(yù)租長(zhǎng)某某和公司所有的位于上海市普陀區(qū)曹楊路XXX號(hào)1層、曹楊路1500、1660號(hào)205室房屋(以下稱“涉案商鋪”)，租賃期限自2014年12月1日至2020年11月30日。上述合同簽訂后，長(zhǎng)某某和公司于2014年12月1日向衡某某公司交付涉案房屋，但衡某某公司存在遲延支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等情況，經(jīng)多次催告后仍未履行，故長(zhǎng)某某和公司于2019年3月12日向衡某某公司發(fā)送解約通知函，并于2019年6月18日通過(guò)公證方式進(jìn)行證據(jù)保全，此后已實(shí)際收回房屋，故長(zhǎng)某某和公司訴至法院，請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
　　被告衡某某公司辯稱，第一，長(zhǎng)某某和公司未按約交付可滿足經(jīng)營(yíng)使用目的的商鋪，未實(shí)現(xiàn)招商時(shí)對(duì)涉案商鋪所在商場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)、人員流量等所做出的承諾，導(dǎo)致衡某某公司無(wú)法實(shí)現(xiàn)租賃目的。具體表現(xiàn)在：消防整改未完成、商鋪燃?xì)夤艿牢翠佋O(shè)完畢、商場(chǎng)環(huán)保審核未通過(guò)、停車場(chǎng)及無(wú)線網(wǎng)絡(luò)無(wú)法正常使用、商場(chǎng)施工產(chǎn)生噪音并因震動(dòng)導(dǎo)致涉案商鋪墻體開(kāi)裂等?；谏鲜銮闆r，衡某某公司于2019年1月23日向長(zhǎng)某某和公司發(fā)送解約函，故不同意承擔(dān)解約違約金、特別違約金等。第二，雙方在房屋租賃合同中已就擅自退租約定了違約責(zé)任，即使認(rèn)定衡某某公司不享有法定解除權(quán)，其承擔(dān)的違約責(zé)任也僅限于沒(méi)收保證金。第三，衡某某公司實(shí)際并未享受合同約定的免租期優(yōu)惠，商場(chǎng)整體消防改造完畢時(shí)間為2015年7月，在此之前衡某某公司無(wú)法開(kāi)業(yè)，且雙方合同已經(jīng)部分履行，長(zhǎng)某某和公司主張全部免租期租金損失并無(wú)依據(jù)。第四，衡某某公司自2019年2月起未使用涉案商鋪，恢復(fù)原狀工作已經(jīng)基本完成，后受到長(zhǎng)某某和公司的阻撓，現(xiàn)已于2019年1月31日、4月18日歸還商鋪鑰匙，雙方于2019年3月22日完成租賃備案注銷手續(xù)，故不同意承擔(dān)此后發(fā)生的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)及占有使用費(fèi)等。
　　被告汪某辯稱，衡某某公司具備獨(dú)立完整的財(cái)務(wù)制度、有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，不存在公司財(cái)產(chǎn)與股東個(gè)人財(cái)產(chǎn)混同的跡象，故汪某無(wú)需承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證。經(jīng)審理查明事實(shí)如下：
　　涉案商鋪所在商場(chǎng)系長(zhǎng)某某和公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，權(quán)利人為長(zhǎng)某某和公司。
　　2014年12月13日，汪某作為租戶單位代表，與物業(yè)管理中心代表簽署《高逸尚城租戶單元收樓確認(rèn)表》，載明雙方交付系爭(zhēng)商鋪鑰匙12把。后衡某某公司對(duì)涉案商鋪進(jìn)行裝飾裝修，其中包含樓梯鋼結(jié)構(gòu)搭建、消防噴淋改造等項(xiàng)目。
　　2015年7月3日，家利物業(yè)管理(深圳)有限公司上海高逸尚城物業(yè)管理分公司向衡某某公司發(fā)送《關(guān)于：A5零期1A商區(qū)消防設(shè)備維修整改事宜》的通知，載明：“貴司A5零期1A商區(qū)消防設(shè)備主機(jī)的維修整改工程已全部完成?，F(xiàn)時(shí)，貴司及二裝消防單位可向消防局進(jìn)行消防驗(yàn)收備案?！?br/>　　2015年8月3日，衡某某公司通過(guò)建設(shè)工程消防驗(yàn)收，并于當(dāng)月正式開(kāi)業(yè)。
　　2016年至2017年期間，衡某某公司與長(zhǎng)某某和公司就臨時(shí)停車、商場(chǎng)噪音、粉塵、電訊信號(hào)等事宜進(jìn)行郵件往來(lái)溝通。
　　2016年9月9日，長(zhǎng)某某和公司作為預(yù)出租方(甲方)，與預(yù)承租方(乙方)衡某某公司簽訂《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》及《補(bǔ)充條款》，約定：甲方將涉案商鋪預(yù)租給乙方，實(shí)測(cè)建筑面積為472.87平方米，房屋類型為商場(chǎng)，房屋用途為商業(yè)；租期6年，自2014年12月1日起至2020年11月30日止，其中2015年12月1日至2016年11月30日每月保底租金為35,958元；免租期9個(gè)月，第一年自2014年12月1日起至2015年5月31日止，第二年自2016年3月1日起至2016年5月31日止，免租期內(nèi)無(wú)需支付租金，但乙方仍應(yīng)及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)，乙方如未完全遵守本合同的條款或因非甲方或不可抗力原因中途退租，除乙方應(yīng)按本合同規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，免租期優(yōu)惠取消(無(wú)論乙方是否已經(jīng)實(shí)際享受)，免租期內(nèi)的租金仍須全額支付且不得扣減；乙方以每月保底租金和承租商鋪之每月?tīng)I(yíng)業(yè)額提成數(shù)額兩者中金額較高者支付租金，每月保底租金須于每歷月1日或之前支付；物業(yè)管理費(fèi)每月為14,186元，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)支付租期內(nèi)承租商鋪的物業(yè)管理費(fèi)，乙方應(yīng)于每歷月1日或之前向甲方或甲方委托的物業(yè)公司支付當(dāng)月的物業(yè)管理費(fèi)；乙方須繳清一切與承租商鋪相關(guān)的公共事業(yè)費(fèi)用，包括但不限于水、電、煤氣等；租賃保證金相應(yīng)于3個(gè)月保底租金和3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)之和，為184,088元；租期屆滿或本合同因其他原因終止時(shí)，乙方應(yīng)如期交還商鋪，否則自規(guī)定交還日起乙方應(yīng)當(dāng)按每日保底租金標(biāo)準(zhǔn)的雙倍支付逾期交還的商鋪占用費(fèi)，乙方交還商鋪時(shí)，應(yīng)拆除其所作裝修及增設(shè)的所有設(shè)備設(shè)施(根據(jù)實(shí)際情況，相關(guān)恢復(fù)工作可能包括但不限于天花板開(kāi)放式消防噴淋系統(tǒng)及煙感器復(fù)位、清洗分體式空調(diào)系統(tǒng)及恒溫器、地磚或地毯拆除、墻面恢復(fù)批白灰狀態(tài)、承租商鋪玻璃門(mén)復(fù)原及歸還原有門(mén)鎖等)，并將商鋪恢復(fù)至租期開(kāi)始時(shí)甲方交付乙方時(shí)的原有狀態(tài)，乙方交還承租商鋪時(shí)，應(yīng)向甲方交還其持有的全部鑰匙；如經(jīng)甲方同意，乙方可以對(duì)承租商鋪內(nèi)的其所設(shè)置的任何固定附著物或設(shè)備設(shè)施或其他物品不作拆除或遷出處理，但乙方不得因此向甲方提出任何補(bǔ)償或賠償要求；自租期屆滿或合同因其他原因終止后之次日起，如甲方發(fā)現(xiàn)仍有任何屬于乙方的固定附著物或設(shè)備設(shè)施或其他物品遺留在承租商鋪內(nèi)的，則視為乙方未將承租商鋪交還甲方，自規(guī)定交還日起乙方應(yīng)當(dāng)按每日保底租金標(biāo)準(zhǔn)的雙倍支付逾期交還的商鋪占用費(fèi)；甲方有權(quán)隨時(shí)自行處置所有此類遺留物，而處置費(fèi)用由乙方承擔(dān)；如乙方逾期支付(包括補(bǔ)繳情形)本預(yù)租合同項(xiàng)下任何應(yīng)支付甲方的各類保證金、租金、物業(yè)管理費(fèi)或宣傳推廣費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)及其他乙方應(yīng)繳費(fèi)用的，則每逾期支付1日，乙方應(yīng)按逾期支付金額的0.1%向甲方承擔(dān)滯納金，自到期日當(dāng)日累計(jì)付至結(jié)清日當(dāng)日，此外甲方還有權(quán)要求乙方支付基于乙方逾期付租所發(fā)生的一切費(fèi)用(包括但不限于延期付款律師費(fèi)等)；租期內(nèi)如乙方發(fā)生下列情形之一的，乙方除應(yīng)按本合同規(guī)定支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及公用事業(yè)費(fèi)等其他乙方應(yīng)繳費(fèi)用外，甲方有權(quán)對(duì)乙方收取一筆特別違約金(該筆特別違約金按下列違約情形出現(xiàn)及持續(xù)的天數(shù)乘以違約情形持續(xù)期間承租商鋪同期平均日租金的雙倍進(jìn)行計(jì)算)，其中包括乙方未按本合同規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間對(duì)外營(yíng)業(yè)的，征收特別違約金不影響甲方于本預(yù)租合同賦予的其他任何法律權(quán)益，包括但不限于甲方可選擇收回系爭(zhēng)商鋪；如乙方在租期首三年后擅自提前退租的，則乙方在本預(yù)租合同項(xiàng)下交付的各類保證金應(yīng)作為違約金賠償予甲方，如前述違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)照實(shí)賠償；租期內(nèi)拖欠支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)或任何其他費(fèi)用且任何費(fèi)用累計(jì)欠付期超過(guò)30天的，甲方有權(quán)立即單方解除本預(yù)租合同并收回承租商鋪；甲方按本預(yù)租合同有關(guān)規(guī)定提前解除預(yù)租合同的，即時(shí)沒(méi)收乙方在本預(yù)租合同項(xiàng)下交付的各類保證金，取消免租期優(yōu)惠乙方需全額支付免租期內(nèi)的租金，乙方還應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于承租商鋪剩余租期租金及物業(yè)管理費(fèi)之和的違約金；違約責(zé)任條款項(xiàng)下的甲方損失包括但不限于甲方因乙方違約而發(fā)生的實(shí)際損失、免租期的租金、承租商鋪恢復(fù)原狀的成本、承租商鋪空置期間的租金及物業(yè)管理費(fèi)的損失、公證費(fèi)、律師費(fèi)等。
　　2016年11月16日，長(zhǎng)某某和公司作為預(yù)出租方(甲方)，與預(yù)承租方(乙方)衡某某公司簽訂《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)祖)之補(bǔ)充協(xié)議》,約定：甲方同意給予乙方租金調(diào)整，即2016年12月1日至2017年11月30日每月保底租金為31,643元，2017年12月1日至2018年11月30日每月保底租金為35,958元，2018年12月1日至2020年11月30日每月保底租金為71,916元；租期內(nèi)乙方不得拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)或者任何其他費(fèi)用，如欠付超過(guò)40天且甲方未選擇解除原預(yù)租合同的，則甲乙雙方一致確認(rèn)并同意按原預(yù)租合同約定的金額及方式執(zhí)行。
　　上述協(xié)議簽訂后，衡某某公司支付租賃保證金共計(jì)184,088元，并按照保底租金標(biāo)準(zhǔn)向長(zhǎng)某某和公司支付租金至2019年1月31日。自2016年11月起租金支付情況如下：衡某某公司于2016年12月6日向長(zhǎng)某某和公司支付10,000元，于2016年12月22日向長(zhǎng)某某和公司支付25,958元，于2017年1月10日分三筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)31,643元；于2017年2月20日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)31,643元；于2017年3月2日向長(zhǎng)某某和公司支付10,000元；于2017年3月7日向長(zhǎng)某某和公司支付10,000元；于2017年3月9日向長(zhǎng)某某和公司支付11,643元；于2017年3月29日向長(zhǎng)某某和公司支付10,000元；于2017年3月31日向長(zhǎng)某某和公司支付21,643元；2017年5月15日向長(zhǎng)某某和公司支付16,000元；于2017年5月22日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)15,643元；于2017年6月9日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)31,543元；于2017年6月14日向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)100元；于2017年7月10日向長(zhǎng)某某和公司支付31,643元；2017年8月10日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)31,643元；于2017年9月8日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)21,643元；于2017年9月11日向長(zhǎng)某某和公司支付10,000元；于2017年10月10日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)31,643元；于2017年11月10日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)31,643元；于2017年12月5日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)15,000元；于2017年12月11日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)16,643元；于2017年12月29日分兩筆向長(zhǎng)某某和公司支付共計(jì)35,958元；于2018年1月30日向長(zhǎng)某某和公司分兩筆支付共計(jì)35,958元；于2018年2月28日向長(zhǎng)某某和公司支付35,958元；于2018年3月30日向長(zhǎng)某某和公司支付35,958元；于2018年4月8日向長(zhǎng)某某和公司支付35,958元；于2018年5月2日向長(zhǎng)某某和公司支付35,958元；于2018年7月2日向長(zhǎng)某某和公司支付35,958元；于2018年12月17日向長(zhǎng)某某和公司支付71,916元；于2019年1月2日向長(zhǎng)某某和公司支付71,916元。上述租金大部分通過(guò)刷卡消費(fèi)的方式支付，相應(yīng)簽購(gòu)單記載的持卡人為汪某。
　　2019年1月23日，衡某某公司向長(zhǎng)某某和公司發(fā)送《解約函》，載明：衡某某公司在高尚領(lǐng)域艱苦經(jīng)營(yíng)近4年有余，由于高尚領(lǐng)域開(kāi)發(fā)一再延遲，毫無(wú)客流，造成嚴(yán)重虧損，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。因此決定自2019年2月1日起解除雙方簽訂的房屋租賃合約,終止?fàn)I業(yè)，并要求退還簽約時(shí)交付的押金。
　　2019年2月19日，長(zhǎng)某某和公司向衡某某公司發(fā)送《關(guān)于租金催繳警告事宜》的通知。
　　2019年1月至3月，高尚領(lǐng)域物業(yè)管理中心向衡某某公司發(fā)送《繳款通知書(shū)》、《催款通知書(shū)》，主要載明：衡某某公司欠付2018年12月27日至2019年1月26日期間的水、電費(fèi)共計(jì)10,848.7元(其中水費(fèi)863.5元、電費(fèi)9,985.2元)，欠付2019年1月27日至2019年2月26日期間的水、電費(fèi)共計(jì)2,249.8元(其中水費(fèi)121元、電費(fèi)2,128.8元)及自2019年2月1日起的物業(yè)管理費(fèi)。
　　2019年3月12日，長(zhǎng)某某和公司向衡某某公司發(fā)送《關(guān)于A5零期租戶“上海衡某某餐飲有限公司”要求解除合約之回復(fù)及解約通知函》，載明：衡某某公司來(lái)函中所提解約之理由既不符合雙方簽訂的預(yù)租合同相關(guān)約定，也無(wú)任何法律依據(jù)，長(zhǎng)某某和公司對(duì)此不予接受；衡某某公司自2019年2月1日至今一直未按預(yù)租合同約定對(duì)外營(yíng)業(yè)以及未按預(yù)租合同及時(shí)支付2019年2月及3月的租金和物業(yè)管理費(fèi)，此行為已嚴(yán)重違反預(yù)租合同;現(xiàn)函告自本函發(fā)出之日起，按預(yù)租合同條款，雙方簽署的預(yù)租合同因衡某某公司違約解除，衡某某公司除需立刻付清所有欠付款項(xiàng)外，還需賠償因違反預(yù)租合同而引致長(zhǎng)某某和公司的一切損失。上述函件通過(guò)郵政EMS方式發(fā)送，衡某某公司于2019年3月13日簽收。
　　上海公安局案(事)件接報(bào)回執(zhí)單載明：2019年3月13日，報(bào)警人稱因出貨問(wèn)題于物業(yè)發(fā)生糾紛。
　　2019年3月22日，衡某某公司與長(zhǎng)某某和公司辦理文件登記(房屋租賃合同)注銷手續(xù)。
　　2019年4月17日，汪某向長(zhǎng)某某和公司租賃部發(fā)送電子郵件，其中載明：衡某某公司于2019年2月1日已將鑰匙交放于物業(yè)保安處，門(mén)鑰請(qǐng)去物業(yè)保安處??；由于商鋪大門(mén)年久失修，衡某某公司自2015年5月起使用環(huán)形鎖鎖門(mén)，故此次歸還的是環(huán)形鎖鑰匙。2019年4月18日，汪某通過(guò)郵政EMS的方式向長(zhǎng)某某和公司租賃部寄送郵件，內(nèi)件品名為鑰匙。上述郵件于2019年4月19日由他人簽收。長(zhǎng)某某和公司表示該郵件實(shí)際內(nèi)附1把鑰匙。當(dāng)日,長(zhǎng)某某和公司向汪某發(fā)送電子郵件，其中載明：衡某某公司未完全履行還原商鋪的義務(wù)，即使衡某某公司于2019年2月1日將租賃商鋪其中1把鑰匙交予物業(yè)保安處(用于給垃圾清運(yùn)工人開(kāi)門(mén)的U形鎖鑰匙)，并且長(zhǎng)某某和公司收到汪某寄還的1把鑰匙，并不代表衡某某公司已經(jīng)把商鋪交還長(zhǎng)某某和公司。
　　2019年5月6日，長(zhǎng)某某和公司向衡某某公司發(fā)送《關(guān)于A5零期租戶“上海衡某某餐飲有限公司”清場(chǎng)催告函》，主要載明：請(qǐng)衡某某公司2019年5月10日前按照預(yù)租合同約定將商鋪恢復(fù)至房屋交付時(shí)的原有狀態(tài)交還長(zhǎng)某某和公司，如在上述期限內(nèi)未將商鋪恢復(fù)原狀并予以交還，長(zhǎng)某某和公司將有權(quán)選擇自行收回該商鋪，并對(duì)商鋪內(nèi)的裝修進(jìn)行清理、拆除，將商鋪恢復(fù)至交付時(shí)的狀態(tài)。在此期間所產(chǎn)生的公證(如有)、清理、拆除、還原等費(fèi)用約為219,792元(具體以實(shí)際費(fèi)用為準(zhǔn))，將由衡某某公司承擔(dān)。
　　2019年6月18日，長(zhǎng)某某和公司自行收回系爭(zhēng)商鋪，并由上海市靜安公證處現(xiàn)場(chǎng)公證，對(duì)系爭(zhēng)商鋪當(dāng)日的現(xiàn)狀進(jìn)行攝像。為此，長(zhǎng)某某和公司支付公證費(fèi)5,110元。截至當(dāng)日，系爭(zhēng)房屋內(nèi)另發(fā)生電費(fèi)合計(jì)152.86元。
　　2019年10月長(zhǎng)某某和公司將系爭(zhēng)商鋪另租他人。
　　長(zhǎng)某某和公司為本次訴訟支付的律師費(fèi)為20,000元。
　　另查明，衡某某公司于2015年4月15日以系爭(zhēng)商鋪所在地為住所地注冊(cè)登記為一人有限公司，汪某系唯一股東。
　　以上事實(shí)，有《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》、《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)祖)之補(bǔ)充協(xié)議》、《解約函》、《關(guān)于A5零期租戶“上海衡某某餐飲有限公司”要求解除合約之回復(fù)及解約通知函》、(2019)滬靜證經(jīng)字第1282號(hào)公證書(shū)、《高逸尚城租戶單元收樓確認(rèn)表》、簽購(gòu)單及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等證據(jù)予以證明，本院予以認(rèn)定。
　　審理中，針對(duì)涉案商鋪恢復(fù)原狀的損失，長(zhǎng)某某和公司認(rèn)為衡某某公司未按照合同約定將房屋恢復(fù)至交付時(shí)的狀態(tài)，故因房屋恢復(fù)而發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由衡某某公司承擔(dān)，并提供上海華盛消防機(jī)電工程有限公司出具的消防系統(tǒng)復(fù)位報(bào)價(jià)單及上海茶亭建筑裝潢工程有限公司出具的拆除復(fù)原工程報(bào)價(jià)單，總計(jì)219,792元;衡某某公司認(rèn)為其已完成拆除地臺(tái)、油煙凈化器、空調(diào)風(fēng)管、墻面瓷磚等恢復(fù)原狀工程，后因長(zhǎng)某某和公司阻擾導(dǎo)致恢復(fù)原狀工程無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行，現(xiàn)涉案商鋪已由新的租戶承租，長(zhǎng)某某和公司并未實(shí)際承擔(dān)恢復(fù)原狀的費(fèi)用。為此，本院組織雙方赴現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。經(jīng)衡某某公司現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，室內(nèi)一層部分加高地臺(tái)及涉案商鋪玻璃幕墻已由長(zhǎng)某某和公司恢復(fù)，另需恢復(fù)的項(xiàng)目為廚房及一層入戶門(mén)位置消防噴淋8個(gè)，其余項(xiàng)目長(zhǎng)某某和公司同意不需要再行恢復(fù)。對(duì)于雙方爭(zhēng)議項(xiàng)目，衡某某公司提供上海華恬建筑安裝工程有限公司出具的總造價(jià)為54,504.36元的報(bào)價(jià)單，并表示其中的一樓與二樓之間樓梯以及開(kāi)口、一樓對(duì)應(yīng)廚房位置的開(kāi)口復(fù)原、地坪找平、門(mén)口玻璃修復(fù)工程的費(fèi)用，若認(rèn)定需要恢復(fù)，則同意承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，按照約定全面履行自己的義務(wù)。長(zhǎng)某某和公司與衡某某公司就系爭(zhēng)商鋪?zhàn)赓U事宜簽訂的《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》及《補(bǔ)充條款》、《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)之補(bǔ)充協(xié)議》，均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)恪守約定履行義務(wù)。作為出租方的長(zhǎng)某某和公司負(fù)有按約交付房屋，并保證房屋滿足約定用途的義務(wù)，作為承租方的衡某某公司負(fù)有按照約定給付租金的義務(wù)?，F(xiàn)雙方在合同履行過(guò)程中均向?qū)Ψ桨l(fā)送了解除合同通知，但對(duì)于何方存在違約行為、何方享有合同解除權(quán)存在爭(zhēng)議。衡某某公司認(rèn)為長(zhǎng)某某和公司未按合同約定履行出租方的義務(wù)，致使租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，有權(quán)行使法定解除權(quán);而長(zhǎng)某某和公司認(rèn)為衡某某公司在未經(jīng)許可的情況下終止?fàn)I業(yè)且欠繳租金、水電等費(fèi)用，依據(jù)合同約定有權(quán)行使解除權(quán)。結(jié)合已查明的事實(shí)，衡某某公司所述之消防整改未完成、商鋪燃?xì)夤艿牢翠佋O(shè)完畢、商場(chǎng)環(huán)保審核未通過(guò)、停車場(chǎng)及無(wú)線網(wǎng)絡(luò)無(wú)法正常使用、商場(chǎng)施工產(chǎn)生噪音并因震動(dòng)導(dǎo)致涉案商鋪墻體開(kāi)裂等情況，均發(fā)生在2015年至2017年期間，衡某某公司認(rèn)為長(zhǎng)某某和公司違約，理應(yīng)及時(shí)提出解除合同，但在其后近兩年內(nèi)衡某某公司均正常使用房屋并繳納每期租金，故于2019年以上述理由要求解除合同并無(wú)法律依據(jù)。另外，衡某某公司辯稱因長(zhǎng)某某和公司未履行對(duì)商場(chǎng)開(kāi)發(fā)、人員流量等一系列承諾而導(dǎo)致其租賃目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，對(duì)此，本院認(rèn)為，即使長(zhǎng)某某和公司對(duì)衡某某公司做出過(guò)此類招商宣傳，在合同就此并無(wú)特別約定的情況下，并不構(gòu)成租賃合同項(xiàng)下的約束性條款，對(duì)于承租人而言，簽訂租賃合同的目的是利用出租人提供的系爭(zhēng)商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，而是否盈利屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，故對(duì)衡某某公司的該項(xiàng)抗辯理由，本院難以采納。因此，衡某某公司于2019年1月23日發(fā)送的《解約函》并不發(fā)生合同解除的法律效力，其仍應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)支付租金、物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，至長(zhǎng)某某和公司發(fā)送解約通知函之時(shí)已經(jīng)逾期支付2019年2月租金超過(guò)30天，且經(jīng)催告后仍未履行，故長(zhǎng)某某和公司根據(jù)合同約定行使解除權(quán)并無(wú)不妥。合同解除時(shí)間為衡某某公司收到長(zhǎng)某某和公司發(fā)出的通知之日，即2019年3月13日。
　　合同解除后，衡某某公司仍應(yīng)支付合同解除前的租金、物業(yè)管理費(fèi)，并應(yīng)承擔(dān)逾期支付上述費(fèi)用的滯納金。租金自2019年2月1日起計(jì)算2019年3月13日止，金額為103,079.6元。長(zhǎng)某某和公司主張自2019年2月1日起至2019年3月12日止的物業(yè)管理費(fèi)19,782.67元，并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)此予以支持。針對(duì)2016年11月至2019年1月期間逾期支付租金的滯納金，鑒于衡某某公司已經(jīng)足額支付租金，本院根據(jù)衡某某公司的違約情節(jié)以及長(zhǎng)某某和公司的實(shí)際損失等因素酌情認(rèn)定滯納金金額為4,000元；針對(duì)逾期支付2019年2月1日至2019年3月13日期間租金及物業(yè)管理費(fèi)的滯納金，衡某某公司認(rèn)為合同約定的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，本院基于上述因素酌情調(diào)整滯納金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為逾期未付款的日萬(wàn)分之二。合同解除后，衡某某公司雖然進(jìn)行了系爭(zhēng)商鋪部分恢復(fù)原狀工作，并歸還系爭(zhēng)商鋪部分鑰匙，但并未達(dá)到合同約定的承租商鋪交還的標(biāo)準(zhǔn)，故衡某某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋占有使用費(fèi)。鑒于合同約定的占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為保底租金的雙倍，帶有懲罰性，本院結(jié)合系爭(zhēng)房屋返還的實(shí)際情況，酌情認(rèn)定衡某某公司應(yīng)承擔(dān)2019年3月14日起至2019年6月18日止的房屋占有使用費(fèi)230,131.2元。衡某某公司還應(yīng)承擔(dān)返還系爭(zhēng)商鋪之前產(chǎn)生的水費(fèi)984.5元及電費(fèi)12,266.86元。對(duì)于水、電費(fèi)滯納金，本院基于前述理由酌情調(diào)整計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為逾期未付款的日萬(wàn)分之二，同時(shí)一并調(diào)整滯納金起算時(shí)間為2019年6月19日，計(jì)算至衡某某公司實(shí)際支付之日止。
　　根據(jù)合同約定，衡某某公司欠付租金、物業(yè)管理費(fèi)累計(jì)超過(guò)30天，符合長(zhǎng)某某和公司行使單方解除權(quán)的約定，故長(zhǎng)某某和公司據(jù)此主張沒(méi)收保證金、支付解約違約金符合合同約定。針對(duì)長(zhǎng)某某和公司主張的解約違約金，根據(jù)合同約定,違約金不足以彌補(bǔ)恢復(fù)原狀成本、免租期租金損失、公證費(fèi)、律師費(fèi)等損失的，衡某某公司還應(yīng)照實(shí)賠償。關(guān)于免租期租金損失，考慮涉案商鋪在部分免租期間確實(shí)存在消防整改未完成等情況，同時(shí)結(jié)合衡某某公司實(shí)際履行合同的期限及違約情況，免租期租金損失不宜按照全部免租時(shí)間計(jì)算。關(guān)于恢復(fù)原狀損失，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況、長(zhǎng)某某和公司已復(fù)原工程內(nèi)容以及雙方提供的報(bào)價(jià)情況，可認(rèn)定實(shí)際產(chǎn)生的恢復(fù)費(fèi)用應(yīng)低于長(zhǎng)某某和公司主張的金額。綜上，本院結(jié)合上述實(shí)際損失情況以及合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)考慮合同中約定的沒(méi)收保證金亦具有承擔(dān)違約責(zé)任的性質(zhì)，酌情調(diào)整衡某某公司應(yīng)承擔(dān)的違約金金額為250,000元，免租期損失、恢復(fù)原狀損失及公證費(fèi)、律師費(fèi)的合計(jì)金額并未超過(guò)上述違約金金額，故不再由衡某某公司另行承擔(dān)。針對(duì)長(zhǎng)某某和公司主張的特別違約金，其并未提供證據(jù)證明衡某某公司在發(fā)送解約函之前存在未按合同規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間對(duì)外營(yíng)業(yè)的情形，而衡某某公司在發(fā)送解約函后搬離系爭(zhēng)商鋪，系雙方就解除合同發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，衡某某公司采取的避免損失擴(kuò)大的合理措施，而非未遵守營(yíng)業(yè)時(shí)間規(guī)定的行為，故對(duì)于衡某某公司主張的特別違約金，本院難以支持。
　　衡某某公司系一人有限責(zé)任公司，雖汪某提供公司的利潤(rùn)表證明公司資產(chǎn)與股東資產(chǎn)并不混同，但本案租金主要系由汪某實(shí)際支付，衡某某公司并未提供證據(jù)證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于汪某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，故汪某應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十三條、第一百零七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與被告上海衡某某餐飲有限公司簽訂的《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)》(含《補(bǔ)充條款》)以及《上海市房屋租賃合同(商品房預(yù)租)之補(bǔ)充協(xié)議》于2019年3月13日解除；　　
　　二、被告上海衡某某餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司自2019年2月1日起至2019年3月13日止的租金人民幣103,079.6元以及滯納金(以人民幣71,916元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年2月2日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止；以人民幣31,163.6元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年3月2日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；
　　三、被告上海衡某某餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2016年11月至2019年1月期間逾期支付租金的滯納金人民幣4,000元；
　　四、被告上海衡某某餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司自2019年2月1日起至2019年3月12日止的物業(yè)管理費(fèi)人民幣19,782.67元以及滯納金(以人民幣14,186元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年2月2日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止；以人民幣5,596.67元為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年3月2日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止；)；
　　五、被告上海衡某某餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司欠付的水費(fèi)人民幣984.5元、電費(fèi)人民幣12,266.86元以及逾期支付上述費(fèi)用的滯納金(以人民幣13,251.36元為本金，按照日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年6月19日起計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；
　　六、被告上海衡某某餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司自2019年3月14日起至2019年6月18日止的占有使用費(fèi)人民幣230,131.2元；
　　七、被告上海衡某某餐飲有限公司支付的公共事業(yè)費(fèi)保證金、租賃保證金共計(jì)人民幣184,088元?dú)w原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所有；
　　八、被告上海衡某某餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司違約金人民幣250,000元；
　　九、被告汪某對(duì)上述被告上海衡某某餐飲有限公司的金錢(qián)給付義務(wù)，承擔(dān)連帶責(zé)任；
　　十、對(duì)原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣28,727元，由原告上海長(zhǎng)某某和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)人民幣21,327元，被告上海衡某某餐飲有限公司、汪某負(fù)擔(dān)人民幣7,400元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：洪云娣

書(shū)記員：于??凱