原告(反訴被告)：上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：沈偉，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：凌宏，上海羅業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳棟，上海羅業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：龐某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省邳州市。
　　委托訴訟代理人：吳勝開，上海偉創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃玲玲，上海偉創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司訴被告龐某某土地租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月1日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員樊家棟獨(dú)任審判，后因案情復(fù)雜轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?。被告龐某某?019年5月10日向本院提出反訴。本院于2019年9月11日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人陳棟、被告龐某某及其委托訴訟代理人吳勝開到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司訴稱：1、判決確認(rèn)原、被告雙方簽訂的土地租賃合同于2017年12月1日解除；2、判決被告支付原告2014年至2017年期間拖欠的租金156500元及違約金17535元(2017年1月1日至2017年12月1日，以年租金日萬(wàn)分之五52.5元×334天)，共計(jì)174035元。3、判決被告支付2018年4月22日至2018年8月21日的土地占用費(fèi)35000元(按合同約定105000元年租金除以12個(gè)月計(jì)算月租金)。4、判決被告立即搬離并返還占用的崇明區(qū)向化鎮(zhèn)北港村涉案土地(原向化副業(yè)場(chǎng)露地葡萄園：北至六效水閘東邊50米，東至亞通公司圍欄網(wǎng)，南至北港村橫河界及綠源食品廠圍墻，西至岸轉(zhuǎn)河保塌樁)。5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告與被告于2014年3月17日簽訂《原向化副業(yè)場(chǎng)露地葡萄園承包及相關(guān)資產(chǎn)租用合同》，約定原告將崇明向化鎮(zhèn)北港村共計(jì)一百余畝土地及附屬設(shè)施出租給被告，被告每年向原告支付105000元，期限自2013年5月4日至2017年11月30日。協(xié)議約定，被告超過2個(gè)月未支付租金的，按違約論處，原告有權(quán)解除合同。后被告承諾招商引資三千萬(wàn)元投資建設(shè)現(xiàn)代化果園，要求與原告簽訂土地租賃合同，2016年5月1日，雙方簽訂《土地租賃合同》,約定原告將位于崇明向化鎮(zhèn)北港村共計(jì)一百余畝土地及土地上種植區(qū)、房舍和綜合管理區(qū)等附屬設(shè)施出租給被告，租期自2016年5月1日至2023年4月30日止。協(xié)議約定，年租金為105000元，逾期超過60日，應(yīng)每逾期一日按照正常租金的萬(wàn)分之五向甲方支付違約金。若被告沒有達(dá)到招商引資三千萬(wàn)的目標(biāo)為無(wú)效合同，原告有權(quán)隨時(shí)終止租賃合同。協(xié)議簽訂后，原告依約全面履行了合同義務(wù)，但被告至今未支付所拖欠的2014年至2015年部分租金。2016年11月起，被告更是完全不履行支付租金的合同義務(wù)，原告多次催討仍拒不支付。且被告也未兌現(xiàn)招商引資三千萬(wàn)元的承諾。據(jù)此，原告于2017年12月1日以被告違約為由書面通知被告解除合同。在原告要求下，被告于2018年1月25日曾搬離涉案土地，但在2018年4月22日，被告私自進(jìn)入并占用涉案土地，經(jīng)原告通知搬離均未果。原告認(rèn)為，依法訂立的合同受法律保護(hù)，被告長(zhǎng)期拒不支付租金且占用土地的行為已經(jīng)嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，構(gòu)成了根本違約。鑒于上述情況，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特向貴院提起訴訟，望能判如所請(qǐng)。
　　被告龐某某答辯稱，同意原告提出的原、被告簽訂的合同于2017年12月1日解除；2014年至2016年12月底拖欠原告租金6500元，但應(yīng)扣除被告墊付的電費(fèi)100元，另外2017年拖欠原告租金105000元，但應(yīng)該扣除培植管理費(fèi)15000元，累計(jì)結(jié)欠原告96400元；第三項(xiàng)訴請(qǐng)占用費(fèi)不存在，原、被告于2017年年底解除合同，故租金計(jì)算至2017年年底，被告在2018年1月22日已經(jīng)離開租賃的土地，原告在2018年年初已經(jīng)事實(shí)上取得系爭(zhēng)土地并租賃給其他人，被告事實(shí)上沒有使用系爭(zhēng)土地，不應(yīng)該再行支付相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于原告所陳述的畝數(shù)及基本案件事實(shí)均無(wú)異議。
　　被告龐某某反訴稱，2014年3月17日，反訴人與被反訴人簽訂了《原向化副業(yè)場(chǎng)露地葡萄園承包及相關(guān)資產(chǎn)租用合同》,約定反訴人承包北六效水閘東邊50米，東至亞通公司圍欄網(wǎng)，南至北港村橫河界及綠緣食品廠圍墻，西邊后邊至岸轉(zhuǎn)河保塌樁的約88畝的葡萄園。每年的承包費(fèi)105000元，被反訴人于每年12月底之前支付反訴人培植管理費(fèi)15000元。承包期限自2013年5月4日至2017年11月31日。合同簽訂后，反訴人依約履行合同，積極對(duì)承包土地進(jìn)行投資改造，至2016年5月1日，被反訴人為促使反訴人招商引資，雙方又于2016年5月1日重新簽訂了《土地租賃合同》，約定被反訴人將88畝大棚設(shè)施種植區(qū)、道路、房舍、綜合管理區(qū)及其他使用土地共計(jì)一百余畝出租給反訴人使用。期限自2016年5月1日起至2023年4月30日止，雙方約定年租金105000元(其中含種植保證金15000元)，在租賃期內(nèi)，反訴人可以與第三方合作開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。租賃期間，非本合同規(guī)定的情況被反訴人擅自解除本合同，提前收回地塊的，被反訴人應(yīng)按照反訴人實(shí)際投資的二倍向反訴人賠償損失。協(xié)議簽訂后，反訴人依約履行了合同義務(wù)，對(duì)租賃土地共投入980000元，按期付清了2014至2015年的租金，結(jié)清了2016年租金，其中2016年租金中轉(zhuǎn)賬給被反訴人70000元，扣除被反訴人應(yīng)花費(fèi)的西面保塌費(fèi)用13500元(已由反訴人墊付)，扣除被反訴人應(yīng)返還給反訴人的15000元的種植保證金，再扣除被反訴人需花費(fèi)的東面保塌費(fèi)用6500元(已由反訴人墊付)，租金已全部付清。2017年反訴人由于對(duì)大棚維修和更新花費(fèi)約300000元，后又因反訴人妻子于2017年7月份在葡萄園做工受傷，花費(fèi)約200000元，導(dǎo)致反訴人不能及時(shí)給付租金，期間反訴人將上述情況反饋給被反訴人之后，經(jīng)與被反訴人商議，被反訴人同意延付租金。但合同履行至年底，被反訴人卻違約找好其它土地租賃方，準(zhǔn)備把租賃土地另行出租，并強(qiáng)行違約解除與反訴人的租賃合同，提前收回租賃土地，并以微信、書面等形式單方與反訴人解除租賃合同，導(dǎo)致反訴人不能行使租賃權(quán)，致使反訴人離開租賃土地。而被反訴人找好的承租方前期占有了租賃土地，后又因內(nèi)部租賃意見不統(tǒng)一放棄租賃，之后被反訴人又找了多家租賃方，均因未能達(dá)成一致致使2018年土地荒廢不能種植。反訴人于2018年4月至5月主動(dòng)多次聯(lián)系被反訴人協(xié)商繼續(xù)租賃事宜，但未能達(dá)成一致。
　　反訴人認(rèn)為，反訴人在租賃期間對(duì)租賃土地進(jìn)行了大量投入，花費(fèi)資金近兩百萬(wàn)元，但由于被反訴人違約解除合同，給反訴人造成了重大損失，損害了反訴人的合法權(quán)益，故要求反訴被告賠償反訴原告：1、投資損失980000元，(損失的組成1、給孫彬3000元現(xiàn)金，原準(zhǔn)備交付給水閘站的工作人員，但是其沒有支付，故3000元應(yīng)該返還；2、購(gòu)買魚苗9600元；3、找看管魚塘的人員支付工資5000元；4、倪漢生2015年購(gòu)買葡萄60箱，12斤一箱共計(jì)4800元；5、2013年摘走了2畝土地上的桃子合計(jì)5000元；6、2017年綠色產(chǎn)品認(rèn)證費(fèi)11000元；7、2016年-2017年每年100箱葡萄，50元一箱，合計(jì)10000元；8、5年給水閘工作人員的葡萄，每年30箱，50元一箱，合計(jì)7500元；9、庫(kù)存農(nóng)藥化肥3000元，10、2畝地的花菜5000元；11、裝潢材料與接的自來(lái)水管合計(jì)3000元；12、維修大棚，蓋倉(cāng)庫(kù)(一排平房靠東邊的那間)；13、夏黑葡萄苗以及人工、種植費(fèi)40000元；14、裝修房屋6間，添附了瓷磚、地磚等、生產(chǎn)生活用品)。2、反訴被告支付反訴原告購(gòu)買的葡萄和桃子款9800元。3、反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。
　　反訴被告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司針對(duì)反訴原告的反訴，答辯稱，雙方只是土地租賃關(guān)系，反訴被告將土地租賃給反訴原告，反訴原告應(yīng)該按期支付租金，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資是自負(fù)盈虧，其提出的請(qǐng)求沒有提供證據(jù)證明，且與本案無(wú)關(guān)，故不予認(rèn)可。
　　原告對(duì)其訴稱的事實(shí)，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1、土地使用權(quán)證、原告名稱變更工商登記，證明原告使用土地的合法性；
　　2、租賃合同兩份，證明原、被告雙方就系爭(zhēng)土地達(dá)成租賃關(guān)系，第一份租賃合同中4.3條載明107個(gè)大棚是原告的；第二份租賃合同是第一份租賃合同的續(xù)簽，租金未變更，支付時(shí)間有變更，變成先付后用，每半年支付一次，合同中9.4條約定，被告逾期不繳納租金超過60天需支付日萬(wàn)分之五的違約金(第一份合同中違約金為萬(wàn)分之三)；
　　3、微信聊天記錄及書面函、快遞單，證明被告收到原告的通知函，內(nèi)容：解除合同；被告拖欠原告租金的金額及日期。
　　被告龐某某對(duì)于原告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性沒有異議；對(duì)證據(jù)2，兩份合同完全不一樣，之前的合同已經(jīng)作廢。大棚是國(guó)家投資200多萬(wàn)元建成的，被告花了675000元從案外人處某某，107個(gè)大棚大部分屬于國(guó)家，個(gè)人擁有小部分。第二份合同無(wú)異議；對(duì)證據(jù)3，按照合同約定，原告不應(yīng)解除合同，當(dāng)時(shí)就發(fā)信息回復(fù)不同意解除合同，延遲交付租金的理由也和原告說(shuō)清楚了。
　　被告龐某某為證明其辯稱和反訴，向本院提交如下證據(jù)材料：
　　1、合同兩份，證明反訴人與被反訴人之間的土地租賃關(guān)系，被反訴人擅自解除合同，被反訴人應(yīng)當(dāng)按照投資的2倍向反訴人賠償損失。(2016年合同第9條第2款)；
　　2、投資協(xié)議書、轉(zhuǎn)賬憑證、收條、上海三和葡萄專業(yè)合作社章程、轉(zhuǎn)讓協(xié)議書、調(diào)查筆錄，證明根據(jù)2016年合同約定，反訴人找來(lái)投資方對(duì)葡萄園進(jìn)行投資，花費(fèi)了相關(guān)的投資費(fèi)用；
　　3、2016年租金轉(zhuǎn)賬電子回單、記錄，證明反訴人已經(jīng)支付了2016年的租金，轉(zhuǎn)賬分兩次20000元、50000元，還有墊付13500元做保塌費(fèi)用。根據(jù)合同，租金支付時(shí)含種植保證金15000元，另外墊付100元電費(fèi)，因此2016年的實(shí)際欠費(fèi)為6400元；
　　4、微信記錄(與沈偉的姐姐)、通話錄音，證明被反訴人單方面要求解除合同，2017年租金延后支付被反訴人同意的；
　　5、被告妻子殘疾證、照片，證明2017年之所以沒有交租金有客觀原因；
　　6、民事判決書一份，證明根據(jù)2016年合同，被告引進(jìn)投資人的事實(shí)，反訴原告未違約，反訴被告沒有解除合同的法定理由。
　　反訴被告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司對(duì)反訴原告龐某某提供的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對(duì)證據(jù)1真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明內(nèi)容不認(rèn)可，原告并非擅自解除合同，被告逾期支付租金在先；對(duì)證據(jù)2真實(shí)性均不認(rèn)可，這不能證明投資損失，這是反訴原告收受他人款項(xiàng)，不能說(shuō)明投資于葡萄園。調(diào)查筆錄是單方面的筆錄，證人應(yīng)當(dāng)出庭作證；對(duì)證據(jù)3，2014年度，反訴被告收取租金90000元，2015年收取租金68500元，2016年度收取租金105000元，2017年未收取租金；對(duì)證據(jù)4真實(shí)性認(rèn)可，微信并未發(fā)給反訴被告，微信也是反訴原告單方面意思表示，反訴被告未同意其延遲支付租金。錄音真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，從內(nèi)容來(lái)看，不能證明反訴原告把租金付了，也不能證明反訴被告擅自解除合同；對(duì)證據(jù)5與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不是反訴原告能不支付租金的理由；對(duì)證據(jù)6真實(shí)性認(rèn)可，與本案無(wú)關(guān)，雙方之間是租賃關(guān)系，反訴原告如何經(jīng)營(yíng)與反訴被告無(wú)關(guān)。
　　經(jīng)審理查明，原、被告于2014年3月17日簽訂《原向化副業(yè)場(chǎng)露地葡萄園承包及相關(guān)資產(chǎn)租用合同》，約定原告將崇明向化鎮(zhèn)北港村共計(jì)一百余畝土地及附屬設(shè)施出租給被告，被告每年向原告支付105000元，期限自2013年5月4日至2017年11月30日。協(xié)議約定，被告超過2個(gè)月未支付租金的，按違約論處，原告有權(quán)解除合同。2016年5月1日，原、被告重新簽訂《土地租賃合同》，約定原告將原有的一百畝土地及土地上種植區(qū)、房舍和綜合管理區(qū)等附屬設(shè)施出租給被告，被告租用土地用于蔬果種植，租期自2016年5月1日至2023年4月30日止。協(xié)議約定，年租金為105000元(其中含種植保證金為15000元，確保做到樹種無(wú)蟲害，地面無(wú)雜草，秋季整好枝，冬季施好肥)，租金先付后用，乙方(被告方)須在每年5月1日交租金50000元，余款55000元于10月30日交清；乙方逾期不繳納租金，超過60日，應(yīng)每逾期一日按照正常租金的萬(wàn)分之五向甲方累計(jì)支付違約金。協(xié)議簽訂后，原告依約全面履行了合同義務(wù)，但被告至今未支付所拖欠的2014至2016年租金6500元。2017年的租金90000元(已扣除種植保證金15000元)，原告多次催討仍拒不支付，遂涉訟。
　　另查明，被告租賃土地后，2014年度至2016年度，扣除每年應(yīng)由原告返還被告種植保證金15000元，尚欠原告租金6500元；2017年度被告應(yīng)付租金105000元，扣除種植保證金15000元，尚欠90000元，合計(jì)結(jié)欠租金96500元；被告在租賃土地后，交付原告財(cái)產(chǎn)使用保證金10000元。
　　審理中，訟爭(zhēng)的土地已由原告接管使用，原告撤銷了要求被告立即搬離并返還占用的崇明區(qū)向化鎮(zhèn)北港村涉案土地的訴請(qǐng)。
　　在庭審結(jié)束后，被告于2019年9月17日向本院提出，要求對(duì)其在租賃土地上投入等相關(guān)損失進(jìn)行鑒定，本案經(jīng)上海市高級(jí)人民法院搖號(hào)確定由上海申元工程投資咨詢有限公司對(duì)本案進(jìn)行鑒定，期間該咨詢公司多次與被告聯(lián)系，要求被告提供相關(guān)材料、需要預(yù)交鑒定費(fèi)用、確定鑒定的范圍，但被告沒有明確答復(fù)咨詢公司，也沒有預(yù)交鑒定費(fèi)，該咨詢公司于2019年12月18日撤銷了對(duì)本案的鑒定。
　　本院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用的原則。原、被告雙方于2016年5月1日簽訂的《土地租賃合同》，系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同訂立后，原告已按照合同約定將系爭(zhēng)土地及相關(guān)的設(shè)施交付被告使用，被告亦應(yīng)按約履行自己的義務(wù)，但被告卻拖欠租金至今不付，實(shí)屬不當(dāng)，已構(gòu)成根本性違約，故原告要求于2017年12月1日與被告解除雙方之間的土地租賃合同訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。審理中，被告表示同意解除合同，雙方的租金結(jié)算至2017年年底，本院予以準(zhǔn)許；原告要求被告支付欠付的租金，原告這一訴請(qǐng)于法有據(jù)，應(yīng)予以支持；原告要求被告支付2018年1月至8月21日的土地占用費(fèi)，因被告已于2017年年底撤出系爭(zhēng)土地，并未實(shí)際使用該土地，且該土地已由原告實(shí)際掌控，故原告這一訴請(qǐng)，本院難以支持；被告提出在租金中應(yīng)扣除保塌費(fèi)用13500元及電費(fèi)100元，因未提供證據(jù)予以佐證，故本院難以支持。對(duì)于反訴原告要求反訴被告支付投資損失980000元、購(gòu)買葡萄和桃子9800元訴訟請(qǐng)求，因被告在鑒定期內(nèi)未向鑒定機(jī)構(gòu)提供相關(guān)材料和預(yù)交鑒定費(fèi)，鑒定機(jī)構(gòu)已撤銷了鑒定，反訴部分本院難以處理，故對(duì)反訴原告的損失部分，反訴原告可另行主張。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第二百一十二條、第二百二十七條、《最高人民法院〈關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定〉》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司與被告龐某某于2016年5月1日簽訂的《土地租賃合同》于2017年12月1日予以解除；
　　二、被告龐某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司租金96500元，扣除被告向原告支付的財(cái)產(chǎn)使用保證金10000元，被告龐某某還應(yīng)支付原告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司租金86500元；
　　三、原告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求，不予支持；
　　四、反訴原告龐某某要求反訴被告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司支付投資損失980000元、購(gòu)買葡萄和桃子9800元的反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案案件受理費(fèi)人民幣3955.70元，由原告上海鏞記實(shí)業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1993.20元，由被告龐某某負(fù)擔(dān)1962.50元；反訴費(fèi)人民幣13698元，由反訴原告龐某某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　
　　

審判員：樊家棟

書記員：沈??京