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上海鐫新企業(yè)管理有限公司與上海懂鍋餐飲管理有限公司、戴軼智房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

  原告(反訴被告):上海鐫新企業(yè)管理有限公司,住所地上海市閔行區(qū)。
  法定代表人:許華芳,執(zhí)行董事。
  委托訴訟代理人:高樹升,上海市潤華律師事務所律師。
  被告(反訴原告):上海懂鍋餐飲管理有限公司,住所地上海市閔行區(qū)。
  法定代表人:李健,總經(jīng)理。
  委托訴訟代理人:王永杰,上海正策律師事務所律師。
  委托訴訟代理人:楊模玲,上海正策律師事務所律師。
  被告:戴軼智,男,1979年3月10日出生,漢族,住上海市長寧區(qū)。
  委托訴訟代理人:王永杰,上海正策律師事務所律師。
  委托訴訟代理人:楊模玲,上海正策律師事務所律師。
  原告上海鐫新企業(yè)管理有限公司(以下簡稱鐫新公司)與被告上海懂鍋餐飲管理有限公司(以下簡稱懂鍋公司)、戴軼智房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年1月9日立案后,依法由審判員周穎適用簡易程序于2018年2月6日、同年6月14日公開開庭進行了審理。本案訴訟期間,被告懂鍋公司提起反訴,本院經(jīng)審查認為符合反訴的受理條件,遂予以受理并與本訴合并審理。后因案情復雜,本院依法組成合議庭適用普通程序于2018年7月26日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)鐫新公司的委托代理人高樹升,被告戴軼智以及被告(反訴原告)懂鍋公司、被告戴軼智共同的委托訴訟代理人王永杰、楊模玲到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告(反訴被告)鐫新公司向本院提出訴訟請求:1.解除鐫新公司與懂鍋公司之間的《房屋租賃合同》;2.戴軼智向鐫新公司支付租金人民幣(幣種下同)389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日),支付逾期付款違約金97,780.48元(按日1‰暫計至2017年7月31日,實際計算至租金付清之日止);懂鍋公司對戴軼智的付款義務承擔連帶擔保責任;3.戴軼智向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務費48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日),支付餐廚垃圾清運費27,360元,支付逾期付款違約金41,980元(按日1‰暫計至2017年7月31日,實際計至費用付清之日止);懂鍋公司對戴軼智的上述付款義務承擔連帶擔保責任;4.懂鍋公司向鐫新公司支付租金331,656元(自2017年4月1日至2017年7月31日),并自2017年8月1日至租賃合同解除之日,按每天2,674.64元(82,914元/月/31天)的標準支付租金;自租賃合同解除之日至實際交還房屋之日按每天5,349.29元的標準向原告支付房屋占有使用費(按租金82,914元/月的2倍計算,82,914元/月/31天*2);5.懂鍋公司向鐫新公司支付逾期支付租金的違約金34,823.88元(按日1‰暫計至2017年7月31日,實際計算至租金付清之日止);6.懂鍋公司向鐫新公司支付擅自停業(yè)違約金64,258.35元(自2017年6月30日暫計至2017年7月31日,共31天,按計租面積5元/平方米/日計算,414.57㎡*5*267,實際計算至租賃合同解除之日);7.懂鍋公司向鐫新公司支付合同解除損失賠償金198,993.60元(99,496.80*2);懂鍋公司向鐫新公司支付商鋪恢復原狀費用186,556.50元;8.懂鍋公司向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務費41,457元(自2017年4月1日至2017年7月31日),支付餐廚垃圾清運費9,600元,支付逾期付款違約金5,476.18元(按日1‰暫計至2017年7月31日,實際計至費用付清之日止),并自2017年8月1日至懂鍋公司實際交還租賃場所之日,按每天334.33元(10,364.25元/月/31天)為標準支付綜合物業(yè)管理費;戴軼智對懂鍋公司的上述付款義務承擔連帶擔保責任。
  事實與理由:2016年3月25日,鐫新公司與戴軼智簽訂了《寶龍城市廣場商鋪租賃合同》,約定戴軼智承租鐫新公司管理的位于上海市閔行區(qū)漕寶路XXX號七寶寶龍城市廣場第1層編號為T1-82/84/86/88/90/92的商鋪,租賃面積為414.57平方米,租賃期限為5個租賃年度,租賃起始日自廣場統(tǒng)一開業(yè)日或租賃場所實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)開始計算,租金按自然季度支付,戴軼智應于每個自然季度末月的25日或之前向鐫新公司支付下一個自然季度的租金。此外,合同還對履約保證金、逾期付款違約金、擅自停業(yè)違約金、合同解除違約金等違約責任以及合同的解除、占用費標準等進行了明確的約定。同時約定綜合物業(yè)服務費為25元/月/平方米,餐廚垃圾清運費按每桶80元另外收取費用,綜合物業(yè)服務費按自然季度支付,戴軼智應于每個自然季度末月的25日或之前向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務費,其他費用應于每個自然月的5日或之前向鐫新公司支付,如戴軼智逾期支付,每逾期一日應向鐫新公司支付應付款項的5‰作為違約金。2016年6月18日,七寶寶龍城市廣場與租賃場所同時開業(yè),鐫新公司自開業(yè)之日起即為戴軼智提供了物業(yè)服務。2017年2月27日,鐫新公司和懂鍋公司、戴軼智之間簽訂租賃合同主體變更協(xié)議,約定鐫新公司和戴軼智之間簽訂的租賃合同中承租方變更為懂鍋公司,戴軼智對懂鍋公司在租賃合同項下的權(quán)利、義務承擔連帶責任。變更協(xié)議簽訂時,戴軼智實際拖欠鐫新公司租金389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日),拖欠鐫新公司綜合物業(yè)服務費48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日),拖欠餐廚垃圾清運費27,360元。懂鍋公司在經(jīng)營期間自2017年6月30日擅自停止營業(yè)。懂鍋公司實際經(jīng)營后,亦未按照合同約定支付綜合物業(yè)服務費,經(jīng)鐫新公司多次催繳,仍未予支付。鐫新公司認為,鐫新公司已按照合同約定向戴軼智、懂鍋公司交付了租賃場所,戴軼智、懂鍋公司拒不支付租金等行為已構(gòu)成根本違約,嚴重損害了鐫新公司的合法權(quán)益。因此,鐫新公司特訴至法院,請求依法判如訴請。
  訴訟中,鐫新公司變更訴訟請求為:1.戴軼智向鐫新公司支付租金389,695.80元(自2016年11月1日至2017年3月31日),支付逾期付款違約金97,780.48元(按日1‰暫計至2017年7月31日,實際計算至租金付清之日止),懂鍋公司對戴軼智的付款義務承擔連帶擔保責任;2.戴軼智向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務費48,711.97元(自2016年11月1日至2017年3月31日),支付餐廚垃圾清運費27,360元,支付逾期付款違約金41,980元(按日1‰暫計算至2017年7月31日,實際計算至費用付清之日),懂鍋公司對戴軼智的付款義務承擔連帶擔保責任;3.懂鍋公司向鐫新公司支付租金248,742元(自2017年4月1日至2017年6月30日共3個月);4.懂鍋公司向鐫新公司支付逾期支付租金的違約金31,838.98元(按日1‰暫計至2017年7月31日,實際計算至租金付清之日止);5.懂鍋公司向鐫新公司支付合同解除損失賠償金198,993.60元(99,496.80*2);懂鍋公司向鐫新公司支付商鋪恢復原狀費用186,556.50元;6、懂鍋公司向鐫新公司支付綜合物業(yè)服務費31,092.75元(自2017年4月1日至2017年6月30日),支付餐廚垃圾清運費9,600元,支付逾期付款(物業(yè)費)違約金3,979.87元(按日1‰暫計算至2017年7月31日,實際計算至費用付清之日止);7.戴軼智對懂鍋公司的上述付款義務承擔連帶擔保責任;8.懂鍋公司支付的履約保證金219,722.10元、經(jīng)營保證金30,000元,鐫新公司不予返還。
  訴訟中,鐫新公司陳述其在起訴后,懂鍋公司已于2018年1月6日將系爭商鋪交還鐫新公司,合同已實際解除,但合同解除的責任仍在于,戴軼智及懂鍋公司逾期支付租金及物業(yè)服務費。為便于解決本案糾紛,鐫新公司認可懂鍋公司交還系爭商鋪的時間為2017年6月30日,其對于2017年6月30日之后的相應費用均不再主張。
  被告(反訴原告)懂鍋公司、被告戴軼智共同辯稱,合同解除責任不在其方,鐫新公司已經(jīng)具有違約行為,根據(jù)合同第3.5條的約定,2016年6月18日為開業(yè)日,但是2016年6月18日沒有開業(yè)。鐫新公司通知其于2016年7月23日開業(yè),其也同意了,但是2016年7月23日仍未開業(yè)。正式開業(yè)是在2016年10月12日,已經(jīng)超過60天。當時其與商場溝通協(xié)調(diào),商場與其協(xié)調(diào)半年免租事宜,其才繼續(xù)經(jīng)營,否則不會繼續(xù)經(jīng)營。其在2016年9年25日未支付房租是因為商場沒有對其未支付租金的行采取行動,因為商場一直在跟其溝通協(xié)調(diào)免租事宜,經(jīng)常與多家商鋪開會協(xié)調(diào),會對租金支付日期做出合理安排,所以其沒有支付租金。因資金壓力、營業(yè)情況及商場不完善(如下水道問題)等問題,導致其無法繼續(xù)經(jīng)營。主體變更應該在2016年10月25日完成,但是,鐫新公司需要走流程,后于2017年3月完成主體變更。最終在2017年5月25日,其要求撤場,其向鐫新公司發(fā)出撤場通知,物管部門也收到該通知,領導也通過微信與其交流,因領導不同意多放幾日物品,其就于兩三日內(nèi)把商鋪內(nèi)的物品賣掉了。其希望鐫新公司能返還部分履約保證金,鐫新公司的領導認為很為難,領導謝增稱雙方和平解決。領導答應后其才提交撤場申請書并交還商鋪,其認為事情就此了結(jié)了。訴訟后,領導謝增答復,該領導離崗了導致現(xiàn)在的情況。故其不同意鐫新公司的全部訴訟請求。其后,懂鍋公司及戴軼智又對合同效力提出異議,認為鐫新公司未就簽署租賃合同提供過任何權(quán)屬證明文件,在未見到鐫新公司有權(quán)代為出租系爭商鋪文件之前,合同應屬無效?;诤贤瑹o效,鐫新公司主張的房屋租金、逾期付款違約金、物業(yè)服務費等相關(guān)款項,事實依據(jù)不存在。假設合同有效,懂鍋公司及戴軼智也不同意支付相關(guān)款項,懂鍋公司的營業(yè)許可證在2016年11月28日辦出,系因鐫新公司出具相關(guān)材料未到位導致。作為餐飲公司,營業(yè)許可證無法辦理,因此相關(guān)款項的起算時間應該為2016年11月28日。戴軼智及懂鍋公司已經(jīng)向鐫新公司預繳租金165,828元(相當于2個月的租金),在合同履行過程中,因為鐫新公司提供的管理服務不到位,數(shù)次更換高管員工,經(jīng)鐫新公司與所有商鋪開會協(xié)商,做出過免租6個月的承諾。鐫新公司提供物業(yè)服務不到位,合同履行期間下水道污水噴涌,給懂鍋公司造成停業(yè)損失等,鐫新公司主張綜合服務費不符合事實依據(jù)。由于商鋪租賃合同由鐫新公司提供,簽訂合同中,鐫新公司不同意做出任何更改,鐫新公司主張適用違約金條款存在霸王條款情形,若需要支付違約金,懂鍋公司及戴軼智請求法院減少違約金。因合同不存在法律效力,故懂鍋公司及戴軼智不同意承擔連帶擔保責任。因戴軼智、懂鍋公司不存在違約行為,故鐫新公司要求沒收履約保證金及經(jīng)營保證金的事實不存在,不同意沒收上述款項。同時,因鐫新公司違約延期開業(yè)、消防、煤氣、環(huán)評遲遲未能通過、商場工程遺留問題太多、基礎設施嚴重滯后、宣傳引流不力、管理水平落后服務意識嚴重不足等問題,導致懂鍋公司及其他眾多商戶無法繼續(xù)經(jīng)營,帶來重大損失。據(jù)此,懂鍋公司提出反訴,要求法院判令:1.鐫新公司賠償因其延期開業(yè)給懂鍋公司造成的損失635,000元(包含員工工資、住宿費、宣傳活動、廣告活動等費用);2.鐫新公司賠償因其違約導致合同目的無法實現(xiàn)給懂鍋公司造成的損失770,000元(實際損失為1,500,000余元,懂鍋公司酌情按照一半金額主張)。
  對于懂鍋公司的反訴,鐫新公司辯稱,關(guān)于延期開業(yè)問題,商場實際開業(yè)時間是2016年9月10日,在開業(yè)之前以書面方式通知了戴軼智等多戶商鋪,2016年7月底向所有商戶都通知過。鐫新公司調(diào)整開業(yè)時間具有合同依據(jù),為合同第3.4條。鐫新公司書面通知了戴軼智,當時商場在裝修,戴軼智在內(nèi)的經(jīng)營者經(jīng)常去商鋪,當面面交給戴軼智。若鐫新公司沒有通知,2016年9月10日是無法開業(yè)的。開業(yè)之前要做很多準備工作。關(guān)于延期開業(yè)損失,即便鐫新公司存在延期開業(yè)沒有履行告知義務,懂鍋公司的損失也不應該由鐫新公司承擔。懂鍋公司主張的員工工資沒有支付憑證,沒有懂鍋公司與廚師之間的勞動合同。廣告、大眾點評、微上海的廣告費,未見發(fā)布的廣告。即使有,經(jīng)營需要廣告很正常,不應該由鐫新公司支付,與延期開業(yè)無關(guān)。根本違約的損失,無依據(jù)。懂鍋公司陳述的違約行為不存在,也沒有證據(jù)證明。即使合同履行期間,鐫新公司存在合同履行的瑕疵,是否可以行使合同解除權(quán),懂鍋公司未舉證證明。懂鍋公司認為的損失是違約還是侵權(quán)造成的,懂鍋公司沒有明確。綜上,鐫新公司不同意懂鍋公司的全部反訴請求。
  本院經(jīng)審理認定事實如下:
  2016年3月25日,鐫新公司(出租方、甲方)與戴軼智(承租方、乙方)就系爭商鋪簽訂《寶龍城市廣場商業(yè)街商鋪租賃合同》。合同第1.1條約定,甲方將位于上海市漕寶路XXX號的七寶寶龍城市廣場第1層編號為T1-82/84/86/88/90/92的商鋪(共1間,以下簡稱租賃場所)出租給乙方。合同第1.2條約定,乙方承租的租賃場所面積暫計為414.57平方米。具體面積以甲方交付的租賃場所實際面積(以下簡稱計租面積)為準。本合同約定的與面積有關(guān)的所有費用均按計租面積計算。第2.1條約定,該商業(yè)街由上海鐫新企業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)管理公司)進行統(tǒng)一的商業(yè)物業(yè)管理服務。第3.1條約定,甲、乙雙方約定的租賃期限為5個租賃年度,自租賃起始日起算。本合同所稱租賃年度,均系指自租賃起始日起向后推算,每滿12個月為一個租賃年度;本合同所稱租賃月度,均系指自租賃起始日起向后推算,每滿一個月為一個租賃月度。第3.2條約定,租賃起始日按以下計算:自本合同第3.4條約定的最遲開業(yè)日或乙方租賃場所實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)開始計算。第3.3條約定,甲乙雙方約定的租賃場所交付日為2016年4月1日,乙方同意,甲方可根據(jù)實際工程狀況對約定交付日期作提前或者延后的調(diào)整,交付時,租賃場所應達到本合同附件2所述的交付條件。第3.4條約定,乙方租賃場所開業(yè)日為租賃場所對外營業(yè)之日,該廣場統(tǒng)一開業(yè)日期暫定為2016年6月18日,如遇特殊情況,甲方有權(quán)調(diào)整統(tǒng)一開業(yè)日期,如甲方另行書面通知統(tǒng)一開業(yè)日的,則以該書面通知為準,但甲方應至少提前一個月書面通知乙方。第3.5條約定,若非因甲方原因,乙方租賃場所未能在最遲開業(yè)日之前正式對外營業(yè),除仍應支付租金、綜合物業(yè)服務費及其他費用外,乙方每逾期一日應按照本合同第4.1.2條約定的最后一個租賃年度日保底租金2倍的金額作為違約金。經(jīng)甲方催告后,乙方逾期開業(yè)超過30日,甲方有權(quán)解除合同,乙方應承擔導致合同解除的違約責任。若因甲方原因?qū)е乱曳綗o法開業(yè)的,甲方免收乙方不能營業(yè)期間的租金或租金起計日順延,直至甲方的影響因素消除之日止。因甲方原因?qū)е乱曳阶员竞贤s定的開業(yè)日(包括因甲方原因順延的開業(yè)日)后60日內(nèi)仍不能取得營業(yè)執(zhí)照的或延期開業(yè)超過60日的,乙方有權(quán)經(jīng)催告后合理期限內(nèi)解除合同并追究甲方合同解除的違約責任。第3.6.1條約定,裝修期內(nèi),乙方應自行承擔并向物業(yè)管理公司支付裝修保證金、垃圾清運費、水電等公用事業(yè)費;裝修保證金可在乙方租賃場所裝修完畢且無任何違約行為后向物業(yè)管理公司申請退還,經(jīng)物業(yè)管理公司確認無誤后三十日內(nèi)將裝修保證金無息退還乙方,乙方亦可向物業(yè)管理公司申請用該裝修保證金抵減乙方在租賃期間應付的其他費用。除此之外,乙方還應向物業(yè)管理公司支付整體開業(yè)前裝修期管理費8,291.40元。第4.1.2條約定,第1、2租賃年度月租金標準為82,914元,年租金標準為994,968元。第4.2.1條約定,乙方應按租賃場所的計租面積向物業(yè)管理公司支付綜合物業(yè)服務費,該費用標準為25元/月/平方米,該綜合物業(yè)服務費包含物業(yè)服務費、水電公攤費用,不包含中央空調(diào)使用費,如乙方租賃場所需要使用商業(yè)街中央空調(diào)的,應另行向物業(yè)管理公司支付中央空調(diào)使用費(具體費用標準以物業(yè)管理書面通知為準)。第4.2.2條約定,綜合物業(yè)服務費起交日期自本合同第3.4條約定的最遲開業(yè)日或乙方租賃場所實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)開始計算。第4.3.1條約定,乙方在租賃場所實際產(chǎn)生的水費、電費、燃氣費等費用(統(tǒng)稱為公用事業(yè)費)由乙方承擔,乙方應按物業(yè)管理公司之《付款通知書》的要求按時足額支付水、電、燃氣等公用事業(yè)費。乙方自行開戶繳費的,由乙方按公用事業(yè)單位的繳費通知自行支付,需物業(yè)管理公司代收代付的,則由物業(yè)管理公司根據(jù)乙方實際使用量代收代付給相應的公用事業(yè)單位。本合同簽署時的公用事業(yè)費收費標準為:水費單價6元/M3,電費單價為1.45元/度。第4.3.2條約定,日常垃圾費用包含綜合物業(yè)服務費中。餐廚垃圾清運費另計(每桶80元,每桶240L)。第4.4.1條約定,乙方應按自然季度為一期支付租金。如乙方應付的首期或末期租金為非完整自然季度的,則按乙方當期實際月數(shù)的月標準租金及按未滿月的實際使用天數(shù)的日租金支付。日租金=當月標準租金/當月日歷天數(shù)。租賃起始日首個自然季度租金自預付租金中抵扣,其差額部分由乙方于租賃起始日起五日內(nèi)一次性向甲方補足。第4.4.2條約定,乙方應于每個自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一個自然季度的租金。第4.4.4條約定,乙方應于本合同生效之日起十五日內(nèi),向甲方預付165,828元租金,該預付租金可以逐筆抵減租賃起始日后的應付租金,直至全部抵減完畢。第4.5.1條約定,乙方應按自然季度為一期支付綜合物業(yè)服務費。如乙方應付的首期或末期綜合物業(yè)服務費為非完整自然季度的,則按乙方當期實際月數(shù)的月標準綜合物業(yè)服務費及按未滿月的實際使用天數(shù)的日綜合物業(yè)服務費支付。第4.5.2條約定,乙方應根據(jù)物業(yè)管理公司的付款通知要求,于每個自然季度末月的25日或之前向物業(yè)管理公司支付下一個自然季度的綜合物業(yè)服務費。第4.5.3條約定,乙方應于本合同生效之日起十五日內(nèi),向物業(yè)管理公司預付20,728.50元綜合物業(yè)服務費,該預付管理費可以逐筆抵減租賃起始日后的應付綜合物業(yè)服務費,直至全部抵減完畢。第4.6.1條約定,乙方應于每個自然月的5日或之前向物業(yè)管理公司支付上個自然月發(fā)生的需由物業(yè)管理公司代收代付的公共事業(yè)費。第4.7條約定,根據(jù)本合同的規(guī)定,如乙方逾期支付履約保證金、預付租金、預付管理費、裝修保證金、租金、綜合物業(yè)服務費或其他乙方應向甲方或物業(yè)管理公司支付的費用(包括但不限于利息、違約金、賠償金等),每逾期一日,乙方應向甲方或物業(yè)管理公司支付應付未付款項的5‰作為違約金。第5.1條約定,乙方應在本合同生效后5日內(nèi)向甲方支付219,722.10元履約保證金。第5.2條約定,履約保證金在整個租賃期限內(nèi)由甲方保管,甲方無須向乙方支付該保證金的利息。在租賃期限內(nèi),乙方不得要求以履約保證金沖抵租金或者其他未付款項。第5.3條約定,任何因乙方違約導致甲方提前解除本合同的,甲方有權(quán)在提前解除合同時,沒收該履約保證金而不予退還。第5.4條約定,乙方同意在本合同生效后5日內(nèi)向甲方或物業(yè)管理公司繳納質(zhì)量保證金30,000元,作為乙方對商品質(zhì)量、服務質(zhì)量、守法經(jīng)營之擔保。第10.1條約定,租賃場所開業(yè)前,乙方需自行取得并向甲方出示所有與其經(jīng)營范圍和商品、商號及經(jīng)營商品商標有關(guān)的國家及當?shù)卣块T規(guī)定要求的許可證及其他證書,包括但不限于營業(yè)執(zhí)照等證件。其復印件最遲在乙方開業(yè)前交給甲方備案;甲方應協(xié)助向乙方提供辦理上述證件需要甲方提供或出具的相關(guān)文件資料。第13.1條約定,本合同解除或終止后,乙方應在本合同解除或終止次日起七日內(nèi)(以下簡稱退還期)遷出租賃場所,包括撤出在租賃場所內(nèi)的所有人員,搬走租賃場所內(nèi)乙方所添置的可移動物品,結(jié)清應付未付的各項費用,將租賃場所恢復原狀并以租賃場地清潔狀態(tài)及設備設施保持本合同結(jié)束前的正常狀態(tài)交還甲方。乙方在租賃場所的不可移動的添附物或移動后價值受損的添附物無償歸甲方所有,甲方可自行處置。第13.7條約定,自本合同解除或終止之日起,乙方不得在該租賃場所從事任何商業(yè)活動。若乙方未在退還期內(nèi)撤離并返還租賃場所且未經(jīng)甲方的書面同意繼續(xù)占用租賃場所的,其占用不能視為合同續(xù)期。乙方應按照合同終止時租金的兩倍標準及實際天數(shù)向甲方支付占用費,從合同解除或終止之日起付至實際交還之日止。同時還應向物業(yè)管理公司支付占用期間的綜合物業(yè)服務費及其他費用。在退還期滿后甲方仍有權(quán)采取合法手段索回租賃場所以及乙方并應承擔甲方因采取強制清場措施而發(fā)生的一切費用。第14.1條約定,除本合同另有約定外,如發(fā)生以下任何情形之一,均視為乙方根本違約,甲方有權(quán)提前解除合同:(2)乙方逾期支付租金、綜合物業(yè)服務費或其他任何應付給甲方或物業(yè)管理公司的費用的(包括但不限于各項預付費用、保證金、能源費、利息和違約金等),逾期超過30日未支付的,經(jīng)甲方或物業(yè)管理公司催告后仍未支付的。第14.2條約定,如有第14.1條款的違約情況及本合同其他條款約定的情形發(fā)生,導致甲方解除合同的,乙方應向甲方承擔導致合同解除的違約責任,即乙方應按本合同第十二條的約定退還租賃場所,且甲方有權(quán)沒收乙方所支付的履約保證金及預付租金和預付管理費,乙方并應按第14.5條的約定向甲方支付合同解除損失賠償金。第14.5條約定,本合同任何一方根本違約或存在其他嚴重影響對方利益之行為導致本合同提前終止的,違約方除應按本合同其他約定承擔相應違約責任外,還應向守約方承擔因合同解除所造成的損失即合同解除損失賠償金,該損失賠償金相當于本合同第4.1.2條約定的最后一個租賃年度月租金2倍的金額。
  當日,鐫新公司出具《商戶入駐繳款通知單》,列明承租人應付的各類款項,包括預交租金165,828元,履約保證金219,722.10元(金額小計385,550.10元),預交綜合管理費20,728.50元,經(jīng)營保證金30,000元,工本費20元(金額小計50,748.50)。
  2016年4月8日,戴軼智向鐫新公司支付436,298.60元。
  2016年6月19日,鐫新公司向名為“戴軼智(懂鍋)”的商戶發(fā)出《開業(yè)通知函》,載明“七寶寶龍城定于2016年7月23日試營業(yè)”。
  2016年7月21日,七寶寶龍城工作人員確認寶龍城的燃氣總管通過驗收,燃氣商戶可以開始燃氣工作。
  2016年10月12日,名為“寶龍地產(chǎn)控股有限公司”的微信公眾號于發(fā)布信息稱,七寶寶龍城全面開業(yè)慶典隆重舉行。
  2016年11月28日,懂鍋公司取得食品經(jīng)營許可證,經(jīng)營場所登記為上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號。
  2017年2月27日,鐫新公司(作為甲方,出租方)、戴軼智(作為乙方、原承租方)與懂鍋公司(作為丙方、新承租方)簽訂《租賃合同主體變更協(xié)議》,協(xié)議第一條約定,自本協(xié)議生效之日起,乙方將其在租賃合同項下承租方的全部權(quán)利、義務轉(zhuǎn)讓給丙方繼續(xù)履行,丙方同意接受乙方轉(zhuǎn)讓的其在租賃合同項下的全部權(quán)利、義務,并同意與甲方繼續(xù)全面履行已簽署的租賃合同,且乙方確認并同意對丙方履行租賃合同項下的權(quán)利、義務承擔連帶責任。協(xié)議第二條約定,自本協(xié)議生效之日后,丙方應成為租賃合同的新承租方,繼續(xù)執(zhí)行租賃合同的新承租方,繼續(xù)執(zhí)行租賃合同,并作為租賃合同中承租方行使權(quán)利和履行義務。乙方從轉(zhuǎn)讓生效當日起不再直接受租賃合同的約束。甲、乙、丙各方應對轉(zhuǎn)讓生效日之前的行為各自承擔責任,同時,丙方同意對乙方在轉(zhuǎn)讓生效日前尚未履行的租賃合同義務承擔連帶責任。
  另查明,上海寶龍展飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為七寶鎮(zhèn)631街坊1/1丘的權(quán)利人。上海寶龍展飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的授權(quán)委托書載明,公司作為上海市漕寶路xx弄七寶寶龍城市廣場(房地產(chǎn)權(quán)證編號:滬房地閔字(2014)第xx號)的合法權(quán)利人,公司同意并授權(quán)公司的關(guān)聯(lián)公司上海鐫新企業(yè)管理有限公司作為該物業(yè)的經(jīng)營管理方,并將廣場內(nèi)的所有商鋪委托上海鐫新企業(yè)管理有限公司在與所有商戶的合同期限內(nèi)全權(quán)負責招商運營。
  還查明,上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準于2017年7月9日登記為案外人尚某某。上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準于2015年12月19日預告登記為案外人陸1。上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準于2017年6月17日登記為案外人陸2、卓某、陸某3。上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號XXX層、XXX號XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準于2016年6月23日預告登記為案外人陳某1、張某某、陳某2。上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號XXX層房屋的權(quán)利人經(jīng)核準于2018年1月24日登記為案外人王某某。上述房屋的上海市不動產(chǎn)登記簿記載的房屋的土地宗地號為七寶鎮(zhèn)631街坊1/1丘。庭審中,戴軼智、懂鍋公司提出,上述地址與商鋪租賃合同記載的地址不一致,故鐫新公司所稱的房屋交付事實不存在。
  訴訟中,戴軼智、懂鍋公司提供了系爭商鋪所在的七寶寶龍城市廣場商業(yè)街照片,照片于2016年12月期間拍攝,顯示其商鋪附近停有重型卡車,商鋪外有施工所需的設施設備。
  庭審中,鐫新公司與懂鍋公司均確認合同已經(jīng)解除。同時,戴軼智、懂鍋公司稱已于2017年6月30日將系爭商鋪交還鐫新公司。鐫新公司稱交還日期為2018年1月6日,但其對于2017年6月30日之后的相應費用均不再主張。此外,鐫新公司于2018年2月6日的庭審中陳述,其收到戴軼智支付的意向金80,000元、裝修保證金20,000元、經(jīng)營保證金30,000元及履約保證金219,722.10元。其中,履約保證金,根據(jù)合同約定,不予退還,其余款項同意在本案中一并處理抵扣。鐫新公司于2018年6月14日的庭審中陳述,其收到戴軼智支付的裝修管理費8,291.40元,同意予以退還,于本案中一并處理。
  上述事實,由原告(反訴被告)鐫新公司提供的商鋪租賃合同、租賃合同主體變更協(xié)議、催款函、授權(quán)委托書、上海市房地產(chǎn)權(quán)證,由被告(反訴原告)懂鍋公司、被告戴軼智提供的商戶入駐繳款通知單、付款憑證、商鋪租賃合同、開業(yè)通知書、開業(yè)報道、微信往來記錄、食品經(jīng)營許可證、上海市不動產(chǎn)登記簿,以及當事人的陳述在卷佐證,本院予以確認。
  關(guān)于鐫新公司提供的微信名稱為傅某的朋友圈截屏,旨在證明七寶寶龍城市廣場于2016年9月10日開業(yè),因戴軼智、懂鍋公司對傅某的身份不予確認,鐫新公司未進一步證明該人員的身份,故本院對該組證據(jù)的證明效力不予認定。關(guān)于鐫新公司提供的日期為2016年12月11日的《催款函》,內(nèi)容為告知戴軼智拖欠2016年11月1日至2016年12月31日的租金、綜合物業(yè)服務費合計158,573.02元;日期為2017年1月5日的《催款函》,內(nèi)容為告知戴軼智拖欠2016年11月1日至2016年12月31日的租金、綜合物業(yè)服務費合計158,573.02元;以及日期為2017年3月20日的《催款函》,內(nèi)容為告知戴軼智拖欠2016年11月1日至2017年3月31日的租金、綜合物業(yè)服務費合計438,407.77元,戴軼智及懂鍋公司稱未收到上述催款函,鐫新公司未進一步提供郵寄憑證或簽收證明,故本院對上述證據(jù)的證明效力不予認定。
  關(guān)于戴軼智、懂鍋公司提供的日期為2016年10月22日的視頻,旨在證明商鋪內(nèi)存在水管道反噴水倒灌等情況,鐫新公司對真實性不予確認,本院認為,該視頻無法顯示事發(fā)現(xiàn)場為系爭商鋪,故對該份證據(jù)的證明效力不予認定。關(guān)于戴軼智、懂鍋公司提供的在2017年6月2日至同年6月23日期間的戴軼智與鐫新公司人員謝增的通話記錄,旨在證明雙方達成一致意見,即雙方互不追究責任、相互平賬,鐫新公司確認謝某為公司的運營總監(jiān),于2017年8月離職,故無法確認錄音的真實性,本院認為,因鐫新公司對錄音的真實性未予確認,在謝增未到庭的情況下,本應對該組錄音證據(jù)的證明效力不予認定。
  本院認為,鐫新公司與戴軼智于2016年3月25日就系爭商鋪簽訂的《寶龍城市廣場商業(yè)街商鋪租賃合同》,以及鐫新公司、戴軼智與懂鍋公司于2017年2月27日簽訂的《租賃合同主體變更協(xié)議》,均系當事人真實意思表示,合同及協(xié)議均依法成立,且未違反法律、行政法規(guī)中的效力性強制性規(guī)定,當屬有效,對合同或協(xié)議當事人均具有約束力,當事人均應按照合同或協(xié)議的約定行使權(quán)利、履行義務。對于戴軼智、懂鍋公司以鐫新公司未就簽署租賃合同提供過任何權(quán)屬證明文件為由對合同效力提出的異議,本院認為,鐫新公司在本案中提供了系爭商鋪所在的七寶寶龍城市廣場的房地產(chǎn)權(quán)利憑證及權(quán)利人上海寶龍展飛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的全權(quán)委托鐫新公司就所有商鋪進行招商運營及經(jīng)營管理的授權(quán)委托書,故本院對戴軼智、懂鍋公司對合同效力提出的異議不予采信。對于戴軼智、懂鍋公司提出的合同記載的商鋪地址(即上海市漕寶路XXX號的七寶寶龍城市廣場第1層編號為T1-82/84/86/88/90/92的商鋪)與上海市房地產(chǎn)登記簿上所載的商鋪地址(即上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號)不一致,從而認為不存在交付合同約定之商鋪的事實,本院認為,根據(jù)本案查明的事實,懂鍋公司的食品經(jīng)營許可證所記載的經(jīng)營場所位于上海市閔行區(qū)新龍路XXX弄XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號,與上海市房地產(chǎn)登記簿上所載的商鋪地址相同,而戴軼智、懂鍋公司與鐫新公司之間除本案中的房屋租賃關(guān)系外,并不存在其他房屋租賃關(guān)系,故雙方之間的租賃標的物確定且唯一,且懂鍋公司已在商鋪內(nèi)開展經(jīng)營活動,故戴軼智、懂鍋公司僅以合同記載的地址與上海市房地產(chǎn)登記簿記載的地址不同為由否認商鋪交付的事實,與實際不符,本院不予采信。在鐫新公司向戴軼智、懂鍋公司交付商鋪后,戴軼智、懂鍋公司僅向鐫新公司支付了436,298.60元(包括預交租金165,828元,履約保證金219,722.10元,預交綜合管理費20,728.50元,經(jīng)營保證金30,000元,工本費20元),另支付了意向金80,000元、裝修保證金20,000元、裝修管理費8,291.40元,其中預交的租金相當于2個月的租金(即165,828元/82,914元/月),然而,懂鍋公司直至2017年6月30日才將商鋪交還給鐫新公司,即便以懂鍋公司主張的起租日(即2016年11月28日)起算,期間已7月有余,懂鍋公司未足額支付租金、物業(yè)服務費等,顯屬違約。鐫新公司就此行使合同解除權(quán),具有事實和法律依據(jù),亦符合雙方合同的約定?,F(xiàn)本案中,雙方對合同已告解除均予以確認,不再存有爭議,鐫新公司在調(diào)整其訴訟請求后,亦不再包含確認合同解除的訴訟請求,故本院就此不再作出處理。至于戴軼智、懂鍋公司主張雙方系友好協(xié)商解除合同且互不追究違約責任,因鐫新公司就此予以否認,戴軼智、懂鍋公司未進一步舉證證明,本院對戴軼智、懂鍋公司的單方陳述不予采信。因合同的解除責任歸于懂鍋公司,故鐫新公司請求支付租金、支付物業(yè)服務費、沒收履約保證金、支付合同解除損失賠償金,并由戴軼智、懂鍋公司互相承擔連帶責任的訴訟請求,均于法有據(jù),本院均予以支持。關(guān)于租金的具體計算方式,雙方對計租面積及租賃起始日持有爭議。戴軼智、懂鍋公司提出商鋪的租賃面積小于合同記載的租賃面積,但本院注意到,鐫新公司向戴軼智交付商鋪后,戴軼智并未對租賃面積提出過任何異議,且戴軼智也是按照合同記載的租賃面積支付租金、物業(yè)服務費等相應費用,而其后,在鐫新公司、戴軼智及懂鍋公司三方簽訂租賃合同主體變更協(xié)議時,戴軼智、懂鍋公司亦未要求鐫新公司對租賃面積做出任何調(diào)整,故本院對戴軼智、懂鍋公司在本案中再就租賃面積提出的質(zhì)疑不予采信。針對租賃起始日,戴軼智、懂鍋公司認為應當以懂鍋公司取得食品經(jīng)營許可證的時間(即2016年11月28日)作為租賃起始日,鐫新公司則以開業(yè)日(即2016年9月10日)作為租賃起始日。根據(jù)商鋪租賃合同的約定,租賃起始日自廣場統(tǒng)一開業(yè)日或租賃場所實際開業(yè)日(二者以較早發(fā)生之日為準)開始計算。又根據(jù)寶龍地產(chǎn)控股有限公司公開發(fā)布的信息顯示,七寶寶龍城全面開業(yè)慶典于2016年10月12日舉行,故本院以上述日期作為租賃起始日。因戴軼智已預交了2個月的租金165,828元,故在折抵了2016年10月12日至2016年10月31日期間的租金53,492.90元(即82,914元/月/31天*20天=53,492.90元)后,剩余部分應計入自2016年11月1日起至2016年12月31日止的租金,故2016年11月1日至2016年12月31日期間,戴軼智實際尚欠付租金即為53,492.90元,同時,戴軼智還需支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止的租金248,742元(即82,914元/月*3個月=248,742元),以上租金合計302,234.90元(即53,492.90元+248,742元=302,234.90元)。根據(jù)租賃合同主體變更協(xié)議的約定,懂鍋公司需對戴軼智就上述租金的付款義務承擔連帶責任。而自2017年4月1日起至2017年6月30日止的租金248,742元,因租賃合同主體發(fā)生變更,故前述租金應由變更后的租賃主體懂鍋公司支付,戴軼智對懂鍋公司的付款義務承擔連帶責任。關(guān)于綜合物業(yè)服務費,同理可證,因戴軼智已預交2個月的物業(yè)服務費20,728.50元,故在折抵了2016年10月12日至2016年10月31日期間的物業(yè)服務費6,686.61元(即25元/月/平方米*414.57平方米/31天*20天=6,686.61元)后,剩余部分應計入自2016年11月1日起至2016年12月31日止的物業(yè)服務費,故2016年11月1日至2016年12月31日期間,戴軼智實際尚欠付物業(yè)服務費即為6,686.61元,同時,戴軼智還需支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止的物業(yè)服務費31,092.75元(即25元/月/平方米*414.57平方米*3個月=31,092.75元),以上物業(yè)服務費合計37,779.36元(即6,686.61元+31,092.75元=37,779.36元)。根據(jù)租賃合同主體變更協(xié)議的約定,懂鍋公司需對戴軼智就上述物業(yè)服務費的付款義務承擔連帶責任。而自2017年4月1日起至2017年6月30日止的物業(yè)服務費31,092.75元,因租賃合同主體發(fā)生變更,故前述物業(yè)服務費應由變更后的租賃主體懂鍋公司支付,戴軼智對懂鍋公司的付款義務承擔連帶責任。
  關(guān)于鐫新公司主張的逾期支付租金及物業(yè)服務費所產(chǎn)生的逾期付款違約金,本院認為,由于戴軼智、懂鍋公司未能按照合同約定支付相應的租金及物業(yè)服務費,其行為構(gòu)成違約,鐫新公司有權(quán)依據(jù)合同的約定主張要求戴軼智、懂鍋公司依據(jù)合同約定的違約責任標準承擔相應的逾期付款違約金,合同中約定的逾期違約金的計算標準為每日5‰,現(xiàn)鐫新公司按照每日1‰主張。同時,鐫新公司亦根據(jù)合同約定要求懂鍋公司承擔合同解除之后的合同解除損失賠償金,其標準為最后一個租賃年度月租金2倍。本院注意到,引起合同被解除的原因是由于戴軼智、懂鍋公司的逾期付款違約行為。故上述違約責任所對應的違約行為系同一違約行為即懂鍋公司逾期支付租金及物業(yè)服務費的違約行為,并非不同的違約行為。而本院已判令懂鍋公司承擔合同解除損失賠償金,并沒收懂鍋公司已經(jīng)支付的履約保證金,足以彌補鐫新公司產(chǎn)生的損失,故對于上述逾期付款違約金不再予以支持。
  關(guān)于鐫新公司主張的垃圾清運費,按照合同的約定,其計費的方式為按每桶80元收取費用,然鐫新公司未舉證實際產(chǎn)生的垃圾桶數(shù),故本院對該項訴訟請求不予支持。關(guān)于鐫新公司主張的商鋪恢復原狀費用,具體金額為鐫新公司單方匡算,并未實際產(chǎn)生該項費用,故本院對該項訴訟請求同樣不予支持。關(guān)于鐫新公司主張沒收經(jīng)營保證金,因沒有合同依據(jù),本院亦不予支持。
  就鐫新公司已經(jīng)收取的意向金80,000元、裝修保證金20,000元、經(jīng)營保證金30,000元、裝修管理費8,291.40元,合同解除后,鐫新公司應當予以返還。
  關(guān)于懂鍋公司反訴請求賠償延期開業(yè)造成的損失,本院認為,根據(jù)合同的約定,原定的開業(yè)時間為2016年6月18日,后又改為2016年7月23日開業(yè),然根據(jù)公開信息顯示的開業(yè)典禮于2016年10月12日舉行,故鐫新公司確實存在延期開業(yè)的事實,且在后一次延期開業(yè)中,鐫新公司也未提前書面告知戴軼智、懂鍋公司,其行為存在不當之處。然而,懂鍋公司雖提出賠償?shù)恼埱螅湮刺峁┏浞值淖C據(jù)證明其延期開業(yè)損失,本院注意到,在懂鍋公司所列的損失清單中,與延期開業(yè)相關(guān)的損失主要體現(xiàn)為員工工資及廣告費用,然針對員工工資,懂鍋公司未提供證據(jù)證明人員身份、工資發(fā)放情況等,而針對廣告費用,懂鍋公司未提供證據(jù)證明交易對手的身份、交易記錄中也未記載款項用途等,故即便存在損失,其損失金額在本案中亦無法作出確認。再者,根據(jù)合同的約定,因鐫新公司的原因?qū)е聼o法開業(yè)的,其行為的后果為免收不能營業(yè)期間的租金或租金計租日順延,直至影響因素消除之日止。而本案中,鐫新公司對于延期開業(yè)期間的租金也未予收取,由此看來,也符合合同約定。綜上,本院對懂鍋的該項反訴訴訟請求難以支持。
  關(guān)于懂鍋公司反訴請求賠償因鐫新公司違約導致合同目的無法實現(xiàn)造成的損失,因合同解除之責歸于懂鍋公司,故本院對懂鍋公司的該項反訴請求同樣不予支持。
  綜上,依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條,《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條的規(guī)定,判決如下:
  一、被告戴軼智于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年3月31日止的租金人民幣302,234.90元;
  二、被告戴軼智于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付自2016年11月1日起至2017年3月31日止的物業(yè)服務費人民幣37,779.36元;
  三、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付自2017年4月1日起至2017年6月30日止的租金人民幣248,742元;
  四、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付自2017年4月1日起至2017年6月30日止的物業(yè)服務費人民幣31,092.75元;
  五、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司支付合同解除損失賠償金人民幣198,993.60元;
  六、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司對上述判決主文第一條及第二條所確定的被告戴軼智的債務向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司承擔連帶責任;
  七、被告戴軼智對上述判決主文第三條至第五條所確定的被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司的債務向原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司承擔連帶責任;
  八、被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司支付的履約保證金人民幣219,722.10元,原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司不予返還;
  九、原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司返還意向金人民幣80,000元、裝修保證金人民幣20,000元、經(jīng)營保證金人民幣30,000元、裝修管理費人民幣8,291.40元;
  十、駁回原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司的其余本訴訴訟請求;
  十一、駁回被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司的全部反訴訴訟請求。
  如果未按本判決指定的期間履行給付義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
  本訴案件受理費計17,903.02元,由原告(反訴被告)上海鐫新企業(yè)管理有限公司負擔7,833.75元,被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司、被告戴軼智共同負擔10,069.27元。反訴案件受理費計8,722.50元,由被告(反訴原告)上海懂鍋餐飲管理有限公司負擔。
  如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員:張玉麗

書記員:周??穎

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