原告：上海銀行股份有限公司楊某支行，住所地上海市楊某區(qū)。
　　負責人：田浩，該支行行長。
　　委托訴訟代理人：秦皛淼，上海市遠東律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張之嫻，上海市遠東律師事務所律師。
　　被告：晏彬彬，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市楊某區(qū)。
　　被告：大華(集團)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：金惠明，董事長。
　　委托訴訟代理人：徐怡，女。
　　委托訴訟代理人：黃暉，女。
　　原告上海銀行股份有限公司楊某支行與被告晏彬彬、被告大華(集團)有限公司金融借款合同糾紛一案，本院于2019年6月3日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托代理人秦皛淼，被告晏彬彬、被告大華(集團)有限公司委托訴訟代理人徐怡到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告晏彬彬償還原告借款本金863,888.87元，支付自2018年4月20日起至2019年3月19日止利息32,464.06元及逾期利息1,164.05元；2、判令被告晏彬彬償還原告自2019年3月20日起至借款本息實際清償日止按照合同約定利率計算的逾期利息；3、若被告晏彬彬未支付上述款項，則拍賣、變賣上海市寶山區(qū)華和路XXX弄XXX號XXX室房屋，以其所得價款優(yōu)先受償；4、判令被告大華(集團)有限公司對被告晏彬彬的前述債務承擔連帶清償責任；5、本案訴訟費用由兩被告承擔。事實和理由：原告與被告晏彬彬、被告大華(集團)有限公司于2011年9月20日簽訂了《個人住房借款擔保合同》，合同約定：被告晏彬彬因購買坐落于本市寶山區(qū)華和路XXX弄XXX號XXX室房屋，向原告申請商業(yè)借款97萬元，期限自2011年9月8日起至2041年9月8日止，貸款執(zhí)行年利率為中國人民銀行規(guī)定的人民幣同期基準利率7.05%的0.85倍即5.9925%，同時晏彬彬將位于本市寶山區(qū)華和路XXX弄XXX號XXX室房屋作上述借款的抵押擔保，辦理了預購商品房抵押登記手續(xù)，并由被告大華(集團)有限公司為其項下全部債務提供階段性連帶責任保證。合同簽訂后，原告如約發(fā)放貸款，晏彬彬未按約如期歸還借款本金和支付利息，逾期未還款已超過三個月以上，且抵押房產(chǎn)被法院查封，已屬于嚴重違約。故原告于2015年9月29日向被告晏彬彬發(fā)出《提前收貸通知函》，晏彬彬歸還陸續(xù)歸還部分本金、利息及逾期利息，但仍未履行全部還款義務。原告先后于2015年12月14日及2017年11月30日向第二被告發(fā)出《履行擔保責任通知書》，但第二被告未履行相應保證責任。原告因催討未果，故訴至法院。
　　被告晏彬彬辯稱，不同意原告訴請。借款系真實存在，對借款本金、利息以及逾期利息均無異議。因2018年3月在江蘇啟東法院有離婚訴訟，前妻將涉案房產(chǎn)查封，導致無法辦理房屋產(chǎn)證。近期晏彬彬正在積極籌措資金，可以先歸還部分錢款，無法一次性償還所有本金和利息。
　　被告大華(集團)有限公司辯稱，不同意原告訴請。大華(集團)有限公司已于2015年4月2日向晏彬彬交付相關材料，至今產(chǎn)證未辦理的原因是被告晏彬彬故意拖延，存在惡意違約行為。本案存在物的擔保，在執(zhí)行物的擔保后，若還有不足，大華(集團)有限公司才承擔擔保責任。目前涉案房產(chǎn)的價值遠大于原告訴請金額，物的擔保足以實現(xiàn)擔保訴請金額，故不同意原告訴請。
　　經(jīng)審理查明：2011年7月27日，晏彬彬為購買上海市寶山區(qū)華和路XXX弄XXX號XXX室房屋向原告申請商業(yè)性借款97萬元。
　　2011年9月20日，原告(乙方、貸款人)與晏彬彬(甲方、主借款人)、大華(集團)有限公司(丁方、階段性保證人、預售商品房開發(fā)商)、案外人上海市住房置業(yè)擔保有限公司(丙方、保證人)簽訂《個人住房借款擔保合同》一份。合同約定：晏彬彬為購買上海市寶山區(qū)華和路XXX弄XXX號XXX室房屋向原告申請個人住房商業(yè)性貸款97萬元，借款期限自2011年9月8日起至2041年9月8日止，貸款執(zhí)行年利率為中國人民銀行規(guī)定的人民幣同期基準利率7.05%的0.85倍。借款憑證記載的實際放款日期、到期日與本合同約定不一致時，以借款憑證的記載為準。還款方式為等額本息還款法；原告對晏彬彬未按合同約定在還款日期內歸還貸款本息的，對所欠本金在本合同約定的執(zhí)行利率基礎上加收30%按日計收罰息，對所欠利息在本合同約定的執(zhí)行利率基礎上加收30%按日計收復利，罰息和復利利率根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的利率調整而調整。晏彬彬貸款購買大華(集團)有限公司開發(fā)的預售商品房的，大華(集團)有限公司為本合同項下晏彬彬的全部債務提供階段性連帶保證擔保，保證期間從貸款發(fā)放之日起至抵押房地產(chǎn)經(jīng)房地產(chǎn)登記機構出具的《上海市房地產(chǎn)權證》交原告核對無誤，并將該住房《上海市房地產(chǎn)登記證明(他項權利)》交原告執(zhí)管時止；大華(集團)有限公司保證責任的范圍為晏彬彬應還原告的本合同項下個人住房商業(yè)性和公積金貸款本金、利息、罰息、違約金和原告為實現(xiàn)債權而發(fā)生的所有費用；在大華(集團)有限公司保證期間內，出現(xiàn)本合同第四十四條所列的情形時，大華(集團)有限公司應在接到原告向其出具的《履行保證責任通知書》后的五個工作日內向原告履行保證責任；合同第四十四條約定：“出現(xiàn)下列任一情形時，原告有權要求晏彬彬提前償還全部個人住房商業(yè)性貸款本息和其他應付款項：……2、貸款期間，晏彬彬連續(xù)三個月或累計六個月未按合同約定履行還款義務；……13、晏彬彬或抵押物共有人違反本合同其他約定，影響原告?zhèn)鶛嗟摹?；等等?br/>　　2011年10月10日，上海市寶山區(qū)華和路XXX弄XXX號XXX室房屋辦理了抵押權預告登記，登記證明號為寶XXXXXXXXXXXX，預購商品房抵押人為晏彬彬、抵押權人為原告，債權履行期限自2011年9月8日至2041年9月8日止。
　　2012年1月12日，原告依約向晏彬彬指定的賬戶轉劃貸款97萬元。
　　在還款過程中，起初晏彬彬正常還款。自2015年出現(xiàn)逾期，自催收后，歸還了部分，自2018年4月20日至今晏彬彬未正常還款。截至2019年3月19日，被告晏彬彬共拖欠原告借款本金863,888.87元，利息32,464.06元及逾期利息1,164.05元。
　　原告于2015年下半年分別向晏彬彬、大華(集團)有限公司發(fā)出《提前收貸通知函》、《履行保證責任通知書》，通知晏彬彬提前歸還原告借款本息、并通知大華(集團)有限公司承擔保證責任。晏彬彬自收到通知后歸還部分錢款，未履行全部還款義務，逾期未還款已經(jīng)超過三個月，大華(集團)有限公司亦未承擔保證責任。
　　2015年4月13日，涉案抵押房屋因(2015)楊民二(商)初字第436號案件被本院預查封。
　　2017年12月14日，大華(集團)有限公司向晏彬彬寄送律師函，要求晏彬彬立即歸還銀行欠款。
　　另查明，大華(集團)有限公司與晏彬彬之間尚未就上海市寶山區(qū)華和路XXX弄XXX號XXX室房屋進行產(chǎn)權變更登記，目前涉案房屋產(chǎn)權人為大華(集團)有限公司。
　　以上查明的事實，有原告提供的《上海銀行個人住房借款申請書》、《個人住房借款擔保合同》、上海房地產(chǎn)產(chǎn)權登記證明、上海市房地產(chǎn)登記簿預告登記狀況信息、《提前收貸通知函》、《履行保證責任通知書》、上海市房地產(chǎn)登記簿房地產(chǎn)權利限制狀況信息、上海市房地產(chǎn)登記簿房屋狀況及產(chǎn)權人信息、客戶逾期明細和被告大華(集團)有限公司提供的收條、律師函為證，并經(jīng)質證，本院予以認定。
　　本院認為，原告與晏彬彬、大華(集團)有限公司之間簽訂的《上海銀行個人住房借款擔保合同》系各方當事人的真實意思表示，故雙方之間的借款合同關系、擔保合同關系合法有效，各方當事人均應按約履行。
　　本案中原告按約向晏彬彬發(fā)放貸款，晏彬彬應按約按期還本付息。根據(jù)合同約定，晏彬彬連續(xù)三個月或累計六個月未按合同約定履行還款義務的，原告有權要求晏彬彬提前償還全部個人住房商業(yè)性貸款本息和其他應付款項，該約定系雙方當事人的真實意思表示，合法有效?，F(xiàn)晏彬彬所購房屋已被法院查封，并連續(xù)超過三個月未按約還本付息，顯屬違約。同時，合同關于“晏彬彬未按合同約定在還款日期內歸還貸款本息的，對所欠本金在本合同約定的執(zhí)行利率基礎上加收30%按日計收罰息，對所欠利息在本合同約定的執(zhí)行利率基礎上加收30%按日計收復利”的約定，于法無悖。故對原告要求晏彬彬歸還借款本息、按約支付逾期利息的訴訟請求，本院予以支持。
　　關于原告能否就涉案房屋實現(xiàn)抵押權的問題，本院認為：購房人晏彬彬向開發(fā)商大華(集團)有限公司購買預售商品房，并辦理抵押權預告登記。但從抵押預告登記的效力來看，其登記的并非現(xiàn)實的抵押權，而是將來發(fā)生抵押權變動的請求權，該請求權具有排他效力，作為抵押預告登記的權利人的原告，在房屋未辦理抵押權登記之前，其享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿時對該房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對該房屋的處分，而非對該房屋享有現(xiàn)實抵押權；其次，大華(集團)有限公司與晏彬彬之間尚未就涉案房屋進行產(chǎn)權變更登記，表明涉案房屋權利人仍登記在大華(集團)有限公司名下，則原告無法單方將抵押預告登記變更為抵押登記，根據(jù)物權法定原則，原告也就無法就預告抵押房屋行使處分并優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。綜上，原告要求對被告晏彬彬抵押給原告的位于上海市寶山區(qū)華和路XXX弄XXX號XXX室房屋行使抵押權，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　關于大華(集團)有限公司是否應對晏彬彬的涉案債務承擔連帶保證責任的問題，本院認為：大華(集團)有限公司作為開發(fā)商為借款人晏彬彬向原告申請貸款提供階段性連帶責任保證，并簽訂涉案《上海銀行個人住房借款擔保合同》。該合同約定了開發(fā)商的保證期間從貸款發(fā)放之日起至抵押房地產(chǎn)經(jīng)房地產(chǎn)登記機構出具的《上海市房地產(chǎn)權證》交原告核對無誤，并將該住房《上海市房地產(chǎn)登記證明(他項權利)》交原告執(zhí)管時止。該約定的本意為由大華(集團)有限公司在一定的階段內(合同簽署之日起至抵押物有效設定抵押并將相關抵押物權利證明及設定抵押的相關證明文件交銀行執(zhí)管之日止)為借款人晏彬彬向原告履行還款義務提供保證，即本案階段性保證是一種附解除條件的保證，這種階段性保證的目的是為防止晏彬彬在辦理出小產(chǎn)證和抵押權證之前原告?zhèn)鶛嗫赡艽嬖诘娘L險；一旦原告獲得借款人晏彬彬的房屋抵押擔保，大華(集團)有限公司的階段性保證期限即屆滿?，F(xiàn)晏彬彬至本案判決之日尚未辦理小產(chǎn)證及房地產(chǎn)其他權利證明，合同約定的大華(集團)有限公司的階段性保證期限屆滿條件未成就，故大華(集團)有限公司應就合同項下晏彬彬的借款本息、逾期利息等債務依約向原告承擔連帶保證責任。大華(集團)有限公司在承擔連帶保證責任后，可向借款人晏彬彬追償。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款、第一百零七條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條、《中華人民共和國擔保法》第十八條、第三十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告晏彬彬應于本判決生效之日起十日內歸還原告上海銀行股份有限公司楊某支行借款本金863,888.87元；
　　二、被告晏彬彬應于本判決生效之日起十日內支付原告上海銀行股份有限公司楊某支行截至2019年3月19日止利息32,464.06元及逾期利息1,164.05元；
　　三、被告晏彬彬應于本判決生效之日起十日內支付原告上海銀行股份有限公司楊某支行自2019年3月20日起至實際清償日止的利息、逾期利息(以所欠本金863,888.87為基數(shù)、按原告與被告晏彬彬簽訂的合同約定的方式計算)；
　　四、被告大華(集團)有限公司對以上被告晏彬彬應付原告上海銀行股份有限公司楊某支行所有款項承擔連帶清償?shù)谋ＷC責任，并在承擔保證責任后，有權向被告晏彬彬追償；
　　五、駁回原告上海銀行股份有限公司楊某支行其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費12,775元,因適用簡易程序減半收取為6,387.5元、財產(chǎn)保全費5,000元，共計11,387.5元，由被告晏彬彬、大華(集團)有限公司承擔，兩被告應于本判決生效之日起七日內向本院繳納。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海金融法院。

審判員：何??敏

書記員：孫??坤