上訴人(原審被告)：上海銘裕建筑裝飾工程有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：張某，總經(jīng)理。
　　被上訴人(原審原告)：朱金通，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市青浦區(qū)。
　　委托訴訟代理人：蔡新，上海市中山律師事務(wù)所律師。
　　原審被告：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地浙江省。
　　上訴人上海銘裕建筑裝飾工程有限公司(以下簡稱“銘裕公司”)因與被上訴人朱金通、原審被告張某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市青浦區(qū)人民法院(2019)滬0118民初8765號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月11日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　銘裕公司上訴請求：撤銷一審判決或改判銘裕公司僅需支付朱金通租金人民幣(以下幣種均為人民幣)107,330元，無需支付物業(yè)費(fèi)13,397.33元。事實(shí)和理由：朱金通租賃給銘裕公司使用的坐落于上海市青浦區(qū)盈港路XXX-XXX號商用房使用期限為5年，自2014年4月28日至2019年4月22日，至2017年12月15日，銘裕公司已付清前4年的全部租金。經(jīng)銘裕公司與朱金通約定，銘裕公司應(yīng)付租金自2018年4月22日至2018年12月30日，共八個月零6天，按第5年年租金22萬計(jì)算每個月租金為18,333元，每天為611元，八個月零6天的租金為150,330元，銘裕公司已于2018年10月23日及之前支付給朱金通33,000元，加上已付押金1萬元，銘裕公司應(yīng)支付的欠租為107,330元。關(guān)于物業(yè)費(fèi)，銘裕公司早就與朱金通溝通過由朱金通支付，其從未向銘裕公司索要過，朱金通的行為已明確顯示其承擔(dān)支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，現(xiàn)朱金通提出物業(yè)費(fèi)由銘裕公司支付，于理相悖，且在時(shí)效上也存在問題。
　　朱金通辯稱，不同意銘裕公司的上訴請求，銘裕公司所述的已付款和應(yīng)付款不準(zhǔn)確，朱金通的租金計(jì)算方式是正確的。租金從2014年4月22日計(jì)至2019年1月15日，總額952,137.06元，銘裕公司已支付773,000元，包括1萬元押金在里面，還欠179,137.06元。依據(jù)合同約定，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由銘裕公司承擔(dān)。
　　張某未述稱。
　　朱金通向一審法院起訴請求：1、銘裕公司支付朱金通房屋租賃費(fèi)179,137.06元;2、銘裕公司支付物業(yè)管理費(fèi)13,397.33元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：2014年4月24日,朱金通(甲方)與銘裕公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份,約定甲方將青浦區(qū)盈港路XXX-XXX號門面,房屋使用面積約300平方,出租給乙方做商業(yè)使用(乙方如改變內(nèi)部裝修,需甲方同意方可,改變后裝潢歸甲方所有,乙方不可隨意損壞)。甲方出租給乙方門面房租期為五年,即從2014年4月22日至2019年4月22日止,第一年租金為19萬元(租金分兩次支付給出租方)，第二年租金為19萬元,第三年租金為20萬元,第四年租金為21萬元,第五年租金為22萬元(第二年開始租金一年一付,租金每年提前一個月支付)。甲方出租給乙方使用的門面乙方無權(quán)轉(zhuǎn)租,以及任何抵押或改變經(jīng)營項(xiàng)目。一旦發(fā)現(xiàn)甲方有權(quán)收回房屋,并按合同第八條規(guī)定處理。乙方使用甲方門面期間,一切債權(quán)、債務(wù)以及應(yīng)繳所得稅、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方出租給乙方使用的門面,乙方必須合法、安全、文明的使用,如乙方在租賃期間使用不當(dāng)造成房屋以及設(shè)備的損壞,乙方應(yīng)修復(fù)或向甲方賠償損失。乙方到期時(shí)按原樣把房屋歸還給甲方,并要求乙方在三天內(nèi)把所屬乙方的錢物搬出房屋,如逾期不搬視作乙方自愿放棄,甲方有權(quán)自行處理。甲、乙雙方自簽訂合同之日起,乙方應(yīng)付給甲方押金1萬元,合同到期后,甲、乙雙方確認(rèn)房屋及設(shè)施無損壞,甲方將押金全額退還給乙方。合同雙方簽字生效后,雙方必須履行合同中的各項(xiàng)條款,任何一方未經(jīng)同意不得擅自變更或終止和合同。如單方違約,違約方需賠償違約金3萬元,并立即終止合同。房屋因自然災(zāi)害等不可抗拒等因素導(dǎo)致?lián)p毀造成的雙方損失,雙方均不需向?qū)Ψ截?fù)擔(dān)任何責(zé)任。(如遇房屋拆遷,雙方都無責(zé)任)。合同上方承租方處書寫張某名字，下方乙方處落款無簽名，為銘裕公司印章。
　　朱金通按約向銘裕公司交付房屋，銘裕公司支付租賃押金1萬元，銘裕公司共支付租金763,000元。2017年8月16日，上海青浦青房物業(yè)管理有限公司向朱金通開具物業(yè)費(fèi)發(fā)票，金額1萬元，賬期2012年1月至2016年12月。2017年12月15日，上海青浦青房物業(yè)管理有限公司向朱金通開具物業(yè)費(fèi)發(fā)票，金額2,016元，賬期2017年1月至6月。
　　2019年1月15日，張某出具《承諾書》，言明：本人張某在租賃青浦區(qū)盈港路XXX號、XXX號房屋期間,承諾于2019年1月15日搬出該租賃房產(chǎn)。按原租賃合同要求,房屋的裝潢歸出租人所有,如有破壞、損壞必須賠償相應(yīng)損失。如果本人在2019年1月16日還未將財(cái)物搬出,視為放棄房屋內(nèi)的所有物品(包括可搬離的和不可搬離的物品),房屋出租方有權(quán)出售、轉(zhuǎn)讓、丟棄或以其他任何方式處理上述物品。本人承諾,所有物品處理所得歸出租方所有,不用于償付所欠出租方的任何款項(xiàng)。
　　2019年1月16日，銘裕公司搬離租賃房屋。2019年2月25日，上海青浦青房物業(yè)管理有限公司向朱金通開具物業(yè)費(fèi)發(fā)票，金額6,048元，賬期2017年7月至2018年12月。
　　另查明，2013年7月23日，坐落上海市青浦區(qū)盈港路677、679號房屋核準(zhǔn)登記于朱金通、浦金芳、浦秋燕名下。2019年3月1日，浦金芳、浦秋燕出具《情況說明》：浦金芳與朱金通為夫妻關(guān)系,浦秋燕為浦金芳與朱金通之女。坐落于青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)盈港路677、679號,面積合計(jì)為319.96平方米的房屋為浦金芳、朱金通、浦秋燕共同共有。朱金通與銘裕公司、張某于2014年4月24日簽訂的《房屋租賃合同》,是由浦金芳與浦秋燕共同授權(quán)朱金通以個人名義簽訂,并授權(quán)朱金通以個人名義收取租金,主張相關(guān)權(quán)利。
　　朱金通、銘裕公司雙方確認(rèn)水電費(fèi)用已結(jié)清，租賃押金1萬元抵扣所欠租金。
　　朱金通表示，銘裕公司確認(rèn)2019年1月16日搬離，故租金計(jì)算至2019年1月15日止。租賃房屋系毛坯，銘裕公司搬離時(shí)裝修也不要了。物業(yè)公司2017年8月才開具物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票，朱金通系2017年8月才開始支付的物業(yè)費(fèi)。租賃系銘裕公司、張某共同的。朱金通、銘裕公司簽訂房屋租賃合同，建立租賃關(guān)系，且雙方對租金、物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行約定，銘裕公司認(rèn)為朱金通同意其租金支付至2018年年底，沒有事實(shí)依據(jù)。對于物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)合同第四條約定，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由銘裕公司承擔(dān)。簽訂合同承租人系張某、落款系銘裕公司公章，認(rèn)為銘裕公司、張某共同承租的行為，在張某出具的《承諾書》中明確承諾人系張某個人，故本案被告主體適格。
　　銘裕公司、張某表示，簽訂合同時(shí)對物業(yè)費(fèi)進(jìn)行口頭約定，不用銘裕公司方支付物業(yè)費(fèi)，另外三樓一直漏水，三樓也一直空置未使用，溝通過三樓租金減免，租金應(yīng)該計(jì)算至2018年12月底，2019年的租金不應(yīng)計(jì)算。租賃房屋用于辦公場所，系與銘裕公司之間的租賃關(guān)系。租賃房屋系毛坯，銘裕公司搬離時(shí)裝修也不要了。《承諾書》系朱金通女婿打印的，由于銘裕公司系公司法人，故由張某簽字，屬于公司承諾，代表公司。2018年8月、9月、10月系張某個人支付的租金，其余均系通過第三方轉(zhuǎn)賬的。
　　一審法院認(rèn)為，《房屋租賃合同》上方承租人處雖書寫為張某個人，張某系銘裕公司法定代表人，合同落款處無張某個人簽名，由銘裕公司蓋章確認(rèn)，故租賃合同應(yīng)為朱金通與銘裕公司間的租賃合同，租賃合同為雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。合同履行過程中，雙方提前解除租賃合同，并于2019年1月16日搬離租賃房屋。銘裕公司已支付租金763,000元，朱金通要求銘裕公司支付至2019年1月15日租金，銘裕公司則認(rèn)為租金應(yīng)計(jì)算至2018年年底，對此未能提供相應(yīng)證據(jù)，銘裕公司主張無事實(shí)依據(jù)，法院不予采信；雙方同意押金1萬元在所欠租金中扣除，法院予以準(zhǔn)許，故朱金通要求支付租金179,137.06元的訴訟請求，法院予以支持。關(guān)于物業(yè)費(fèi)，銘裕公司認(rèn)為簽訂合同時(shí)雙方已口頭約定免收，但雙方所簽訂的合同明確約定物業(yè)費(fèi)由銘裕公司承擔(dān)，銘裕公司主張無證據(jù)，法院不予采信，朱金通要求支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請求，法院予以支持。朱金通認(rèn)為租賃合同相對方為銘裕公司、張某，銘裕公司則認(rèn)為系朱金通與銘裕公司間租賃關(guān)系，張某系銘裕公司法定代表人，其出具《承諾書》的承諾也系代表公司承諾，該《承諾書》內(nèi)容并無張某承諾其對所欠租金承擔(dān)清償責(zé)任，朱金通并未能進(jìn)一步提供張某個人亦應(yīng)共同承擔(dān)清償責(zé)任的相關(guān)證據(jù)，故朱金通要求張某共同承擔(dān)清償責(zé)任的訴請，法院不予支持。
　　一審法院判決：一、上海銘裕建筑裝飾工程有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付朱金通租金人民幣179,137.06元；二、上海銘裕建筑裝飾工程有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付朱金通物業(yè)費(fèi)人民幣13,397.33元。
　　本院二審期間，當(dāng)事人未提供新證據(jù)。一審法院認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，銘裕公司與朱金通簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)合同約定，租賃期限為2014年4月22日至2019年4月22日。合同履行過程中，銘裕公司要求提前解除合同。銘裕公司主張其與朱金通已達(dá)成約定，租金只需支付至2018年12月30日，但銘裕公司實(shí)際至2019年1月16日才搬離，且未提供證據(jù)證明朱金通同意其無需支付2018年12月30日之后的租金。故朱金通有權(quán)按照合同約定要求銘裕公司支付至2019年1月15日止的房屋租金。關(guān)于物業(yè)費(fèi)，銘裕公司主張其與朱金通口頭約定由朱金通承擔(dān)，但并未提供證據(jù)予以佐證，且合同明確約定物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由乙方即銘裕公司支付，對此本院不予采信。
　　綜上所述，銘裕公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣4,150.7元，由上訴人上海銘裕建筑裝飾工程有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　萬　晶

審判員：鄔海蓉

書記員：王??珍