原告：上海鋼達物業(yè)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：劉仁達，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃建剛，上海市志君律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：瞿瓊君，上海市志君律師事務所律師。
　　被告：上海蘇寧易購銷售有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：徐海瀾，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊皓明，北京市金杜(蘇州)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：劉澤雨，北京市金杜(蘇州)律師事務所律師。
　　原告上海鋼達物業(yè)管理有限公司與被告上海蘇寧易購銷售有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法適用普通程序?qū)徖怼１景赣?018年11月2日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人黃建剛、瞿瓊君、被告委托訴訟代理人楊皓明、劉澤雨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海鋼達物業(yè)管理有限公司訴稱：2012年5月15日,上海鋼達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“鋼達房地產(chǎn)公司”)作為出租方、樂購仕(上海)商貿(mào)有限公司(以下簡稱“樂購仕公司”)作為承租方,簽訂《租賃合同》一份,約定由樂購仕公司向鋼達房地產(chǎn)公司承租位于上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)30街坊(2/2丘)的租賃物(包括房屋及其附屬設施設備),該合同對有關商務條款(包括樂購仕承租的租賃物范圍、租金的計收方式)、附屬設施設備、雙方的權利義務、有關裝修條款、有關房屋的交接及違約條款均作了相應的約定。其中合同第56條約定,……若在租賃五年后單方提前解約的,需補償甲方(出租方)不超過(即合同解除之日所屬的租賃年度)三個月的租賃費用。但原告認為,三個月的租金損失不足以彌補原告的實際經(jīng)濟損失,故依據(jù)合同法114條規(guī)定,請求法院調(diào)整被告應支付原告相當于六個月的租金作為解約違約金,其中三個月租金的違約金被告已付。2012年12月25日,鋼達房地產(chǎn)公司與樂購仕公司簽訂《補充合同》,雙方就《租賃合同》的部份條款,包括租賃物的地址、租金的計算方式及支付時間做了相應的調(diào)整。同時雙方將免租期調(diào)整為7個月零5天,即2012年12月1日至2013年7月5日。原告認為,因被告提前解除合同,故應按比例賠償原告免租期內(nèi)租金損失。2013年12月15日,上海鋼達物業(yè)管理有限公司(原鋼達房地產(chǎn)公司)與樂購仕公司及上海鋼達車料有限公司(下稱“鋼達車料公司”)簽訂《三方協(xié)議》一份,約定自2012年12月1日起在保持原合同(租賃合同、補充合同)內(nèi)容不變的情況下,原告授權鋼達車料公司作為出租方履行原合同的權利義務,樂購仕公司承諾按原合同約定繼續(xù)履行承租方的權利義務。2014年11月21日,鋼達車料公司、樂購仕公司、原告與上海蘇寧云商銷售有限公司(以下簡稱“蘇寧云商公司”,即被告)簽訂《四方協(xié)議》一份,約定原合同(上述《租賃合同》、《補充合同》、《三方協(xié)議》)中出租方的權利義務轉(zhuǎn)讓給原告,承租方的權利義務轉(zhuǎn)讓給被告,合同內(nèi)容保持不變。2016年11月11日,原、被告簽訂《補充協(xié)議》一份,雙方確認租賃物建筑面積8,600平方米,同時對2017年1月6日之后的租金、開票等作了詳細的約定。2018年7月6日，被告向原告發(fā)出《關于解除蘇寧青浦店租賃合同的通知函》,要求單方解除合同。2018年7月18日,原告回函,表示同意解除合同,但需按合同約定支付違約金及賠償其他經(jīng)濟損失。由于雙方就解除合同后的賠償事宜無法達成一致協(xié)議,故原告為維護自身的合法權益,特向法院提起訴訟請求：1、依法確認2012年5月15日鋼達房地產(chǎn)公司與樂購仕公司簽訂的《租賃合同》及2012年12月25日簽訂的《補充合同》、2013年12月15日原告與樂購仕公司、鋼達車料公司簽訂的《三方協(xié)議》、2014年11月21日鋼達車料公司、樂購仕公司、原、被告簽訂的《四方協(xié)議》及2016年11月11日簽訂的《補充協(xié)議》已于2018年8月5日解除；2、依法判令被告額外支付原告解約違約金人民幣4,824,387.50元(19,297,550/12*3個月)(以下幣種均為人民幣)；3、依法判令被告支付原告2012年12月1日至2013年7月5日免租期內(nèi)的租金損失4,378,350元(101天*5.10元/天*8,500平)；4、依法判令被告賠償原告人行扶梯投入及改造費用2,151,333元(其中人行扶梯818,000元、安裝扶梯及改造費用1,333,333元)；5、依法判令被告支付原告2012年12月1日至2018年7月5日期間的租金損失20,258,730元(按每天每平方米5.10元為補差標準,詳見計算表)；6、本案訴訟費由被告承擔。以上暫計31,612,800.50元。
　　被告上海蘇寧易購銷售有限公司辯稱：對于解除合同沒有異議，但是解除日期2018年8月7日，被告收到時間系7月7日，一個月應當系8月7日。對于訴請2解約違約金，原告表明系三個月租金，但事實上8月7日合同解除前被告已經(jīng)按約支付全部租金以及合同約定的三個月違約金，原告的訴請2因被告已經(jīng)實際履行，不應當重復主張。對于訴請3，由于本案各方對于協(xié)議的重新簽訂主要系2014年11月21日的四方協(xié)議已經(jīng)明確約定免租期在上一個權利義務中、原告與案外人并不延續(xù)被告承繼，原告主張的2012年的合同、補充合同已經(jīng)將免租期已經(jīng)變更為首年租金的優(yōu)惠，訴請3沒有依據(jù)。對于訴請4，被告認為根據(jù)原告與案外人簽訂的2012年度的租賃合同，第一大條第三條約定包括八臺合格并正常使用的扶梯，此外租賃合同約定租賃物為商住，與其產(chǎn)證登記用途一致。無論從合同約定還是承租房產(chǎn)的使用性質(zhì)，提供扶梯系原告的合同義務，原告無權向被告主張自動扶梯以及安裝費用。對于訴請5，沒有相應的合同以及法律依據(jù)，同時訴請2、3、5項重復，該幾項均不應受到法院支持。綜上，根據(jù)租賃合同約定，在租賃期滿5年后，被告有權提前一個月單方通知原告解除合同，通知合同對被告的該提前解約的相應的違約措施系額外支付三個月違約金，故原告主張的所有訴請均不能成立。
　　經(jīng)開庭審理查明：2012年5月15日，鋼達房地產(chǎn)公司(甲方)與樂購仕公司(乙方)簽訂《租賃合同》，約定：租賃物位于上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)30街坊(2/2丘),在建商業(yè)項目。建筑面積共8,000平方米,一層1,600平方米,二層1,600平方米,三層1,600平方米,四層1,600平方米,五層1,600平方米。租賃房屋的具體區(qū)位見附件二租賃房屋平面分界圖。因四層、五層原車庫改為商場。故實租面積標準以甲方委托專業(yè)機構出具測繪報告為準,如測繪結果與合同約定面積不符時,以測繪面積為準;測繪面積超出8,500平方米,則按8,500平方米計算。租賃物還包括附屬的設備設施：合格的消防設施、正常使用的供水供電系統(tǒng)、有線電視線路和電話線路、1條網(wǎng)線、8臺合格并正常使用的自動扶梯、3臺合格并正常使用的貨梯、合格并正常使用的中央空調(diào)系統(tǒng)等。租賃物還包括附屬的乙方可免費使用的外立面(含店招位和廣告位)、門前活動場地、地下及地上停車位等(甲方為乙方提供每天60車次的免費車位,憑乙方出具的憑證給予免費)。甲方應于2012年8月1日前將租賃物取得竣工驗收合格證后交付給乙方,具體以雙方簽字蓋章的租賃物交付確認書為準。交付標準為頂：毛坯;地：毛坯找平,墻：毛坯找平,以及合同約定的其他附屬設施設備。租賃期限為10年零3個月,自2012年8月1日到2022年11月5日。甲方給予乙方3個月零5天裝修免租期(即自2012年8月1日至2012年11月5日,如甲方延遲交房,則免租期相應順延,且甲方按延遲交房的天數(shù)賠償乙方該期間的租金),裝修免租期內(nèi)乙方無需支付租金(免租起始日以交付確認書時間為準),但需支付水電費、電話等乙方發(fā)生的公用事業(yè)費。租賃費用采用固定租金方式計算,租賃費用單價按一個租賃年度365天計算,租賃面積以測繪報告為準,并簽訂補充協(xié)議：2012年8月1日至2012年11月5日，租賃單價0；2012年11月6日至2013年11月5日，租賃單價4元/平方米/天；2013年11月6日至2014年11月5日，租賃單價4元/平方米/天；2014年11月6日至2015年11月5日，租賃單價4.50元/平方米/天；2015年11月6日至2016年11月5日，租賃單價4.50元/平方米/天；2016年11月6日至2017年11月5日，租賃單價5元/平方米/天；2017年11月6日至2018年11月5日，租賃單價6.22元/平方米/天；2018年11月6日至2019年11月5日，租賃單價6.22元/平方米/天；2019年11月6日至2020年11月5日，租賃單價6.22元/平方米/天；2020年11月6日至2021年11月5日，租賃單價6.22元/平方米/天；2021年11月1日至2022年11月5日，租賃單價6.22元/平方米/天；合計2012年8月1日至2022年11月5日，123個月5天。租賃費用采取先付后租的方式,按季提前30日以電匯方式支付。乙方在合同簽訂后十個工作日內(nèi)向甲方支付定金1,500萬元,同時甲方應向乙方開具等額收據(jù),前述定金自乙方開業(yè)后自動轉(zhuǎn)為合同的首期(暫定2012年8月1日至2014年1月31日)租賃費用(待租賃面積測繪報告出具后簽訂補充協(xié)議)。此后正常每年租賃費用按季度支付,支付日為4月6日、7月6日、10月6日、1月6日,甲方應于每次收取租賃費用前十個工作日,開具相應金額的含稅房屋租賃費發(fā)票給乙方(以上支付日期遇法定節(jié)假日、雙休日順延)。因四、五層規(guī)劃為停車場,如今后乙方無法作為商業(yè)使用,則按當年度均價扣除該部分租金。甲方應確保租賃物符合國家和當?shù)噩F(xiàn)行的消防法規(guī)的要求,取得有效的消防驗收合格證明。甲方應向乙方提供符合大型綜合商場的消防設施器材,包括但噴淋系統(tǒng)、煙感、消防樓梯等。若由于建筑物主體或主系統(tǒng)原因?qū)е乱曳较蓝窝b修報驗無法通過的,由甲方負責整改,費用由甲方承擔。若甲方無法在乙方開業(yè)前一個月整改到位,或整改后建筑物主體以及主系統(tǒng)仍未通過消防驗收致使乙方消防二次報驗無法通過,乙方有權解除合同,甲方應承擔乙方所有的損失(包括但不限于開業(yè)延遲、行政處罰等)；如乙方未提出解除合同,亦不妨礙其要求甲方賠償實際損失。四、五樓因原車庫改為商場,如乙方二次驗消防無法通過,則乙方租賃面積按一、二、三樓實租面積為準,按約定首年4元/平米/天單價計算租金。乙方商場開業(yè)后,甲、乙雙方協(xié)商四、五樓業(yè)態(tài)定向并再次消防申報,待二次消防申報通過后再計算四、五樓租賃費用。甲方應協(xié)助乙方進行商場裝修和開業(yè)(使用)消防驗收工作,提供全部手續(xù)材料。甲方消防驗收和年檢需要乙方配合的,乙方必須配合。租賃期內(nèi)，乙方租賃區(qū)域內(nèi)空調(diào)末端設備維保及費用由乙方承擔，8臺自動扶梯、3臺貨梯的維保責任及費用，外立面清洗由乙方承擔。甲方如委托的物業(yè)公司服務,則甲方對物業(yè)服務公司履行合同及物業(yè)服務合同的行為承擔連帶責任。租賃費用含物業(yè)管理費,乙方無需向甲方或甲方委托的物業(yè)公司繳納費用,如有,由甲方承擔。甲方承諾,不以任何理由主動對乙方租賃物采取或因欠費等甲方原因?qū)е乱曳阶赓U物被停水、停電、停止供暖、停中央空調(diào)等措施(供能部門和不可抗力造成的除外),否則甲方應賠償乙方停業(yè)損失(以1萬元/小時賠償),停水、停電、停止供暖、停中央空調(diào)時間累計達八小時的,甲方應賠償乙方不少于當租賃年度三個月租賃費用的違約金,且乙方有權解除合同。乙方有權將租賃物整體、部分轉(zhuǎn)租給第三方,有權采取柜臺出租、聯(lián)營等方式與供應商進行合作經(jīng)營,有權改做電器商場。乙方承諾作為承租人繼續(xù)履行合同項下的義務。如轉(zhuǎn)租的次承租人要求提供產(chǎn)權人同意轉(zhuǎn)租證明或場地使用證明的，甲方應在三個工作日內(nèi)提供，否則甲方應賠償由此給乙方造成的損失(含乙方對次承租人違約應承擔的全部損失)。租賃期內(nèi),甲方如出售部分或全部租賃物,甲方需提前90天書面通知乙方,乙方在同等條件下有優(yōu)先購買權。乙方如在租賃物所在地成立子公司的,乙方有權將合同所有權利和義務轉(zhuǎn)讓至乙方成立的子公司,甲方應協(xié)助辦理相應的手續(xù);甲方在取得乙方書面同意的情況下,可將合同的權利義務轉(zhuǎn)讓給甲方的關聯(lián)公司。乙方可以對租賃物內(nèi)外部進行裝修與改造,甲方需予以配合。租賃期間,乙方在保證租賃物安全的條件下可自行添置設備設施,費用和維保責任由乙方承擔,產(chǎn)權歸乙方所有,租賃結束后,乙方可以自行拆除。甲方應在合同約定期限提前三個工作日書面通知乙方接收租賃物。甲乙雙方在交接時需簽訂租賃物交付確認書,并經(jīng)雙方簽字蓋章。租賃物交付確認書為甲乙雙方交付租賃物的憑據(jù),交付確認書中最后一方簽字蓋章的日期為租賃物交付日期。未有交付確認書或交付確認書中乙方授權代表未簽字或簽署保留意見的,均視為甲方未交付租賃房屋。交付確認書如遲于合同約定的交房日期的,則租賃期限、付款日期等均相應順延,或者雙方簽訂補充協(xié)議另行約定,相應調(diào)減乙方的租賃費用。租賃期限屆滿、合同被解除或合同被依法終止履行后二十個工作日內(nèi),乙方向甲方返還租賃物,該期間,甲方不得收取租賃費用。逾期乙方如仍在使用租賃物甲方未提出異議的,應參照合同的標準向甲方交納租賃費用,若因甲方原因不接收租賃物或遲延接收租賃物,乙方不予承擔該期間的任何費用。一方如違約,守約方為了保證合同的履行,有權在書面通知違約方后,代理違約方先行對第三方承擔責任、墊付費用,或代理違約方按合同約定采取補救措施。守約方墊付或產(chǎn)生的合理費用可以直接在應付對方的任何費用中進行沖減。甲方未按約定全部提供附屬設備設施及相關證件,甲方均應免除延遲提供期間的租賃費用，租賃期限及付款日相應延長。甲方每延遲交付租賃物一日,按每日租賃費用的2倍支付違約金,延遲交付租賃物達30日的,乙方有權選擇解除合同。如因甲方違約,造成乙方商場連續(xù)或累計停業(yè)或受影響達十天的,乙方有權解除合同。自合同簽訂之日起,任何一方違約而導致對方解除合同的,若在前五年內(nèi)(含五年)的違約的,違約方需賠償守約方按5.10元/天/平方米*365*(5-已經(jīng)營年度)*租賃面積的租金作為違約金(如經(jīng)營3年后違約,則仍需支付5.1*365*2*租賃面積的租金作為違約金);若在租賃期前五年后違約,則違約方不超過當年(即合同解除之日所屬的租賃年度)三個月的租賃費用。如果守約方依法可解除合同而未解除的,守約方可以延遲履行合同的所有合同義務,直至對方的違約事實消除。合同另行約定了其他權利義務。合同簽訂后，原告按約交付房屋，承租方按約支付租金。2012年12月25日，鋼達房地產(chǎn)公司(甲方)與樂購仕公司(乙方)簽訂《補充合同》，約定原合同第1條變更為：合同租賃物位于上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)公園路XXX號,產(chǎn)權人上海鋼達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。原合同第5條變更為：甲方應于2012年12月1日前將租賃物交付給乙方。具體時間以雙方簽字蓋章的租賃物交付確認書為準。租賃房屋的交付標準為：頂：毛坯；地：毛坯；墻：毛坯；以及合同約定的其它附屬設備設施。原合同第6條變更為：租賃期限為10年零7個月零5天。自2012年12月1日到2023年7月5日。甲方為支持乙方經(jīng)營；給予首期租金優(yōu)惠,首年租金單價2.51元/平方米/天，起租日以交付確認書時間為準。原合同第7條變更為：合同租賃費用采用固定租金方式計算,合同的租賃費用單價如下表,按一個租賃年度365天計算,租賃面積以測繪報告為準,并簽訂補充協(xié)議。2012年12月1日至2014年7月5日，2.51元/平方米/天；2014年7月6日至2015年7月5日，4元/平方米/天；2015年7月6日至2016年7月5日，4.50元/平方米/天；2016年7月6日至2017年7月5日，4.50元/平方米/天；2017年7月6日至2018年7月5日，5元/平方米/天；2018年7月6日至2019年7月5日，6.22元/平方米/天；2019年7月6日至2020年7月5日，6.22元/平方米/天；2020年7月6日至2021年7月5日，6.22元/平方米/天；2021年7月6日至2022年7月5日，6.22元/平方米/天；2022年7月1日至2023年7月5日，6.22元/平方米/天；合計2012年12月1日至2023年7月5日，127個月5天。原合同第9條變更為：甲乙雙方確認：乙方前期已向甲方支付定金1,500萬元，前述定金自乙方開業(yè)后自動轉(zhuǎn)為合同的首期(暫定2012年12月1日至2014年10月5日)租賃費用(待租賃面積測繪報告出具后簽訂補充協(xié)議)。此后正常每年租賃費用按季度支付,支付日為6月6日、9月6日、12月7日、3月7日,甲方應于每次收取租賃費用前十個工作日內(nèi),開具相應金額的含稅房屋租賃費發(fā)票給乙方。(以上支付日期遇法定節(jié)假日、雙休日順延)。2013年12月15日，原告(甲方)、樂購仕公司(乙方)、鋼達車料公司(丙方)簽訂《三方協(xié)議》，約定甲乙丙三方一致同意,自2012年12月1日起,在保持原合同內(nèi)容不變,且在不損害乙方承租權益的前提下,甲方授權委托丙方作為出租方履行原合同中出租方的權利義務。乙方承諾按照原合同約定繼續(xù)履行承租方的權利義務。丙方確認在簽訂協(xié)議之前已完全閱讀并理解原合同,丙方承諾履行原合同中出租方的權利義務,甲方對丙方的行為承擔連帶責任。乙方已支付給甲方的定金1,500萬元,沖抵2012年12月1日起的租賃費用,直至沖抵完畢,在協(xié)議簽訂后,由甲丙雙方自行結算,丙方需向乙方開具1,500萬元符合稅法規(guī)定的房屋租賃專用發(fā)票。沖抵完畢后的租賃費用,由乙丙雙方按原合同約定周期支付及開票。2014年11月21日，鋼達車料公司(甲方)、樂購仕公司(乙方)、原告(丙方)、蘇寧云商公司(丁方)簽訂《四方協(xié)議》，約定甲乙丙丁四方一致同意,自2014年11月1日起,保持原合同內(nèi)容不變，且在不損害丁方承租權益和不損害丙方出租權益的前提下,原合同中的出租方及承租方分別變更為丙方及丁方。丁方承諾按照原合同約定繼續(xù)履行承租方的權利義務。丙方確認在簽訂協(xié)議之前已完全閱讀理解原合同，丙方承諾履行原合同中出租方的權利義務，甲方對丙方的行為承擔連帶責任。2016年11月11日，原告(甲方)與蘇寧云商公司(乙方)簽訂《補充協(xié)議》，約定雙方一致確認,租賃物的建筑面積共8,500平方米。鑒于乙方已支付甲方8,000平米區(qū)域租金至2017年1月5日,500平米區(qū)域租金至2016年1月5日，票款兩清;乙方還需支付甲方500平米區(qū)域2016年1月6日至2017年1月5日期間租金821,250元,該費用由乙方于協(xié)議簽訂后7日內(nèi)支付。甲方前期已向乙方提供500平米區(qū)域租賃費發(fā)票,其中2016年1月6日至2016年7月5日期間票據(jù)為租賃費普通發(fā)票,2016年7月6日至2017年1月5日期間票據(jù)為5%租賃費用增值稅專用發(fā)票。自2017年1月6日起具體乙方應向甲方繳納的租賃費用明細見下表：2017年1月6日至2017年7月5日，4.50元/平方米/天，租賃費6,980,625元；2017年7月6日至2018年7月5日，5元/平方米/天，租賃費15,512,500元；2018年7月6日至2019年7月5日，6.22元/平方米/天，租賃費19,297,550元；2019年7月6日至2020年7月5日，6.22元/平方米/天，租賃費19,297,550元；2020年7月6日至2021年7月5日，6.22元/平方米/天，租賃費19,297,550元；2021年7月6日至2022年7月5日，6.22元，租賃費19,297,550元；2022年7月6日至2023年7月5日，6.22元/平方米/天，租賃費19,297,550元；合計2017年1月6日至2023年7月5日，租賃費118,980,875元。自2016年7月6日起,甲方在收取乙方租賃費用前,需向乙方提供相應金額符合稅法規(guī)定的5%租賃費用增值稅專用發(fā)票。甲方如延遲提供或提供的發(fā)票不符合前述要求,乙方有權相應延遲支付租賃費用及其他費用,直至甲方提供符合稅法要求及合同約定的發(fā)票為止,并不視為乙方逾期支付,同時乙方也有權按扣除不低于當期租賃費用及其他費用的30%支付。后期若甲方提供合同約定的發(fā)票后,乙方在七個工作日內(nèi)予以補付相應的延遲支付或扣除的租賃費用及其他費用;如造成乙方被要求補繳稅款、罰款或其他損失,甲方應賠償全部損失,且乙方有權直接從應付租賃費用及其他費用中扣除。甲方自行承擔涉及租賃物的房產(chǎn)稅、房屋維修基金、增值稅及附加稅費、土地使用費、維修費用等所有稅費。乙方自行承擔租賃物開設商場涉及的各項稅費。未經(jīng)一方書面同意,另一方對在洽談、簽訂、履行合同過程中知悉的對方商業(yè)秘密、對方提供的資料、合同主要內(nèi)容均負有保密責任,不得提供給與履行合同無關的任何其他人。即使向履行合同有關人員提供,僅限于履行合同所需的范圍。如因泄密給對方造成經(jīng)濟損失,過錯方需賠償對方相應經(jīng)濟損失。2018年7月6日，被告向原告發(fā)送《關于解除蘇寧青浦店租賃合同的通知函》，言明根據(jù)布局調(diào)整規(guī)劃，決定關閉店鋪，按合同約定，決定解除雙方的租賃合同及相關補充協(xié)議，2018年8月5日，解除租賃合同及相關補充協(xié)議，如函件到達時間遲于2018年7月6日的，則以實際到達時間滿一個月之日為合同解除日，租賃費用及其他費用計算至合同解除日。合同解除日后二十個工作日返還租賃物。2018年7月7日，原告簽收該函。2018年7月18日，原告回函被告，言明原告同意被告要求提前解除租賃關系的請求，但被告應按約支付三個月租金的違約金4,823,875元，并支付前五年租金差價計20,258,730元，賠償人行扶梯投入及改造費用2,151,333元，免租期租金損失4,660,125元。
　　另查明，2013年11月18日，坐落上海市青浦區(qū)公園路XXX號房屋，登記在原告名下，權屬性質(zhì)國有建設用地使用權，使用權取得方式出讓，用途商業(yè)及社會停車場用地，建筑面積14,437.43平方米，用途商業(yè)。2018年6月25日，上海蘇寧云商銷售有限公司變更名稱為上海蘇寧易購銷售有限公司。
　　庭審中，原、被告雙方確認租賃合同于2018年8月7日解除，租賃房屋已交接，租金已結清，被告支付違約金4,824,387.50元。
　　以上查明的事實，由原告、被告的陳述，上海市房地產(chǎn)權證、租賃合同、三方協(xié)議、補充合同、四方協(xié)議、補充協(xié)議、通知函、回復等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　案件審理過程中，原告表示，被告已經(jīng)支付的三個月違約金不足以彌補原告損失，故按照實際損失向被告主張。原告完工的過程中，房屋內(nèi)已經(jīng)安裝電梯，但被告要求對原本完工的電梯重新購買并安裝，原告系考慮到十年租金(1.6億元)的前提下才重新購置電梯。原告與案外人簽訂工程合同書，合同書也明確系按照樂購仕公司的要求進行改造，金額238萬元，原告已經(jīng)實際支出。四方協(xié)議簽訂之前系樂購仕公司的行為，簽訂四方協(xié)議時已經(jīng)明確約定樂購仕公司的權利義務全部轉(zhuǎn)嫁給被告。對于電梯，均系樂購仕公司蓋章的，電梯的改造系樂購仕公司與原告合意達成的，系為被告特制的，但被告解約，應當承擔損失。對于免租期，被告認為系首期租金分攤，但7個月零5天的免租期還是存在的，給予優(yōu)惠、給予免租均系因為被告承租十年的基礎上。合同中免租期系3個月零5天裝修免租期，后調(diào)整為7個月零5天，但表述時系首期優(yōu)惠，首期優(yōu)惠的前提也系十年租期，如果租期未滿，被告應當進行彌補。雙方約定的十年租期，但被告僅履行一半的時間。如果正常履行，原告將可得利益系9,600多萬元，依據(jù)合同法第113條對于可得利益的損失也可作為參考依據(jù)。被告支付的違約金不足以彌補原告損失。由于被告單方解除，造成原告巨大損失，因為市場因素現(xiàn)在原告無法招租，也系被告要求對房屋、電梯進行改造，原告的損失不是被告支付的違約金可以彌補的，違約金系懲罰措施，不排除原告向被告主張實際損失的權利。
　　被告表示，原告提到雙方并非按照表格計算租金，而實際按照5.10元/平方米/天計算，但是被告認為還是按照證據(jù)來發(fā)表意見，5.10元/單價沒有合同依據(jù)、不能成立的。原告與案外人樂購仕公司簽訂電梯相應的問題，租賃合同約定的包含八臺扶梯，故原告負有交付八臺扶梯的義務，本案無證據(jù)證明原告將租賃物交付樂購仕公司時八臺扶梯已經(jīng)安裝到位。被告已經(jīng)支付原告三個月的違約金，原告根據(jù)第56條進一步主張額外的違約金，但第56條未進行表述，原告無主張三個月違約金的合同依據(jù)，原告認為原合同約定的違約金不足以彌補原告損失的、另外提出違約金，按照法定，最多也是訴請2、3、5綜合來判斷，原告實際損失、扣除原合同約定的違約金的金額，對于差額可提出請求。原告訴請2、4，所謂的人行扶梯的購買、改造費用損害了被告權益，原告應當向樂購仕公司提起。合同第56條對五年內(nèi)或五年到期解除合同進行約定，故原告系明知可能存在五年內(nèi)或五年到期解除合同的，如果原告認為十年租期未滿需要對免租期、首期優(yōu)惠進行彌補，就應當在合同中明確約定。被告認為根據(jù)填平原則。確實有違約金過低的指導案列，但也以三個月違約金為限。原告所指的系過往的已經(jīng)發(fā)生的實際損失，有悖于合同法原則，該部分損失應該系原告應當承擔的合同風險，不應當由被告承擔。
　　根據(jù)庭審確認的事實，本院認為，原、被告雙方間的房屋租賃合同關系系雙方的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為合法有效，雙方當事人均應恪守。合同履行過程中，原、被告雙方一致確認合同于2018年8月7日解除，本院予以準許。被告因其自身原因?qū)е潞贤瑹o法履行，并提出提前解除租賃合同違反了合同約定，應承擔相應的違約責任。關于原告要求被告支付免租期內(nèi)(優(yōu)惠期)的租金損失，雖然合同中未約定因承租人違約致使合同被解除時，優(yōu)惠期如何承擔，但原告給予被告的優(yōu)惠租金期的前提系被告全面履行租賃期較長的合同，現(xiàn)因被告的違約致使合同被解除，故本院綜合考慮優(yōu)惠租期的時限，合同實際履行的時間，現(xiàn)仍空置狀態(tài)，以及對出租人租金收入損失的影響程度，按照公平合理的原則確定被告應承擔原告的該部分損失，酌情確定由被告賠償原告租金損失4,824,387元。原告主張被告應額外支付解約違約金及實際履行租期內(nèi)的租金差額損失無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。原告主張因樂購仕公司要求改造人行自動電梯產(chǎn)生費用，要求被告承擔改造費用，原告未能提供應由被告承擔費用的證據(jù)，且涉及案外人樂購仕公司，故本案不予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認原告上海鋼達物業(yè)管理有限公司與被告上海蘇寧易購銷售有限公司于2016年11月11日簽訂的《補充協(xié)議》[包括2012年5月15日上海鋼達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與樂購仕(上海)商貿(mào)有限公司簽訂的《租賃合同》、2012年12月25日簽訂的《補充合同》、2013年12月15日上海鋼達物業(yè)管理有限公司與樂購仕(上海)商貿(mào)有限公司、上海鋼達車料有限公司簽訂的《三方協(xié)議》、2014年11月21日上海鋼達車料有限公司、樂購仕(上海)商貿(mào)有限公司、上海鋼達物業(yè)管理有限公司、上海蘇寧云商銷售有限公司簽訂的《四方協(xié)議》)解除]；
　　二、被告上海蘇寧易購銷售有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海鋼達物業(yè)管理有限公司租金損失人民幣4,824,387元；
　　三、駁回原告上海鋼達物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣199,864元，由原告上海鋼達物業(yè)管理有限公司負擔人民幣154,468.90元，被告上海蘇寧易購銷售有限公司負擔人民幣45,395.10元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：費??萍

書記員：吳小龍