原告：上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：劉仁達(dá)，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：黃建剛，上海市志君律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：瞿瓊君，上海市志君律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海蘇寧易購(gòu)銷售有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：徐海瀾，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊皓明，北京市金杜(蘇州)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：劉澤雨，北京市金杜(蘇州)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司與被告上海蘇寧易購(gòu)銷售有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法適用普通程序?qū)徖怼１景赣?018年11月2日公開開庭進(jìn)行了審理，原告委托訴訟代理人黃建剛、瞿瓊君、被告委托訴訟代理人楊皓明、劉澤雨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司訴稱：2012年5月15日,上海鋼達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“鋼達(dá)房地產(chǎn)公司”)作為出租方、樂(lè)購(gòu)仕(上海)商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“樂(lè)購(gòu)仕公司”)作為承租方,簽訂《租賃合同》一份,約定由樂(lè)購(gòu)仕公司向鋼達(dá)房地產(chǎn)公司承租位于上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)30街坊(2/2丘)的租賃物(包括房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備),該合同對(duì)有關(guān)商務(wù)條款(包括樂(lè)購(gòu)仕承租的租賃物范圍、租金的計(jì)收方式)、附屬設(shè)施設(shè)備、雙方的權(quán)利義務(wù)、有關(guān)裝修條款、有關(guān)房屋的交接及違約條款均作了相應(yīng)的約定。其中合同第56條約定,……若在租賃五年后單方提前解約的,需補(bǔ)償甲方(出租方)不超過(guò)(即合同解除之日所屬的租賃年度)三個(gè)月的租賃費(fèi)用。但原告認(rèn)為,三個(gè)月的租金損失不足以彌補(bǔ)原告的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失,故依據(jù)合同法114條規(guī)定,請(qǐng)求法院調(diào)整被告應(yīng)支付原告相當(dāng)于六個(gè)月的租金作為解約違約金,其中三個(gè)月租金的違約金被告已付。2012年12月25日,鋼達(dá)房地產(chǎn)公司與樂(lè)購(gòu)仕公司簽訂《補(bǔ)充合同》,雙方就《租賃合同》的部份條款,包括租賃物的地址、租金的計(jì)算方式及支付時(shí)間做了相應(yīng)的調(diào)整。同時(shí)雙方將免租期調(diào)整為7個(gè)月零5天,即2012年12月1日至2013年7月5日。原告認(rèn)為,因被告提前解除合同,故應(yīng)按比例賠償原告免租期內(nèi)租金損失。2013年12月15日,上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司(原鋼達(dá)房地產(chǎn)公司)與樂(lè)購(gòu)仕公司及上海鋼達(dá)車料有限公司(下稱“鋼達(dá)車料公司”)簽訂《三方協(xié)議》一份,約定自2012年12月1日起在保持原合同(租賃合同、補(bǔ)充合同)內(nèi)容不變的情況下,原告授權(quán)鋼達(dá)車料公司作為出租方履行原合同的權(quán)利義務(wù),樂(lè)購(gòu)仕公司承諾按原合同約定繼續(xù)履行承租方的權(quán)利義務(wù)。2014年11月21日,鋼達(dá)車料公司、樂(lè)購(gòu)仕公司、原告與上海蘇寧云商銷售有限公司(以下簡(jiǎn)稱“蘇寧云商公司”,即被告)簽訂《四方協(xié)議》一份,約定原合同(上述《租賃合同》、《補(bǔ)充合同》、《三方協(xié)議》)中出租方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給原告,承租方的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給被告,合同內(nèi)容保持不變。2016年11月11日,原、被告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份,雙方確認(rèn)租賃物建筑面積8,600平方米,同時(shí)對(duì)2017年1月6日之后的租金、開票等作了詳細(xì)的約定。2018年7月6日，被告向原告發(fā)出《關(guān)于解除蘇寧青浦店租賃合同的通知函》,要求單方解除合同。2018年7月18日,原告回函,表示同意解除合同,但需按合同約定支付違約金及賠償其他經(jīng)濟(jì)損失。由于雙方就解除合同后的賠償事宜無(wú)法達(dá)成一致協(xié)議,故原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益,特向法院提起訴訟請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)2012年5月15日鋼達(dá)房地產(chǎn)公司與樂(lè)購(gòu)仕公司簽訂的《租賃合同》及2012年12月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》、2013年12月15日原告與樂(lè)購(gòu)仕公司、鋼達(dá)車料公司簽訂的《三方協(xié)議》、2014年11月21日鋼達(dá)車料公司、樂(lè)購(gòu)仕公司、原、被告簽訂的《四方協(xié)議》及2016年11月11日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》已于2018年8月5日解除；2、依法判令被告額外支付原告解約違約金人民幣4,824,387.50元(19,297,550/12*3個(gè)月)(以下幣種均為人民幣)；3、依法判令被告支付原告2012年12月1日至2013年7月5日免租期內(nèi)的租金損失4,378,350元(101天*5.10元/天*8,500平)；4、依法判令被告賠償原告人行扶梯投入及改造費(fèi)用2,151,333元(其中人行扶梯818,000元、安裝扶梯及改造費(fèi)用1,333,333元)；5、依法判令被告支付原告2012年12月1日至2018年7月5日期間的租金損失20,258,730元(按每天每平方米5.10元為補(bǔ)差標(biāo)準(zhǔn),詳見(jiàn)計(jì)算表)；6、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。以上暫計(jì)31,612,800.50元。
　　被告上海蘇寧易購(gòu)銷售有限公司辯稱：對(duì)于解除合同沒(méi)有異議，但是解除日期2018年8月7日，被告收到時(shí)間系7月7日，一個(gè)月應(yīng)當(dāng)系8月7日。對(duì)于訴請(qǐng)2解約違約金，原告表明系三個(gè)月租金，但事實(shí)上8月7日合同解除前被告已經(jīng)按約支付全部租金以及合同約定的三個(gè)月違約金，原告的訴請(qǐng)2因被告已經(jīng)實(shí)際履行，不應(yīng)當(dāng)重復(fù)主張。對(duì)于訴請(qǐng)3，由于本案各方對(duì)于協(xié)議的重新簽訂主要系2014年11月21日的四方協(xié)議已經(jīng)明確約定免租期在上一個(gè)權(quán)利義務(wù)中、原告與案外人并不延續(xù)被告承繼，原告主張的2012年的合同、補(bǔ)充合同已經(jīng)將免租期已經(jīng)變更為首年租金的優(yōu)惠，訴請(qǐng)3沒(méi)有依據(jù)。對(duì)于訴請(qǐng)4，被告認(rèn)為根據(jù)原告與案外人簽訂的2012年度的租賃合同，第一大條第三條約定包括八臺(tái)合格并正常使用的扶梯，此外租賃合同約定租賃物為商住，與其產(chǎn)證登記用途一致。無(wú)論從合同約定還是承租房產(chǎn)的使用性質(zhì)，提供扶梯系原告的合同義務(wù)，原告無(wú)權(quán)向被告主張自動(dòng)扶梯以及安裝費(fèi)用。對(duì)于訴請(qǐng)5，沒(méi)有相應(yīng)的合同以及法律依據(jù)，同時(shí)訴請(qǐng)2、3、5項(xiàng)重復(fù)，該幾項(xiàng)均不應(yīng)受到法院支持。綜上，根據(jù)租賃合同約定，在租賃期滿5年后，被告有權(quán)提前一個(gè)月單方通知原告解除合同，通知合同對(duì)被告的該提前解約的相應(yīng)的違約措施系額外支付三個(gè)月違約金，故原告主張的所有訴請(qǐng)均不能成立。
　　經(jīng)開庭審理查明：2012年5月15日，鋼達(dá)房地產(chǎn)公司(甲方)與樂(lè)購(gòu)仕公司(乙方)簽訂《租賃合同》，約定：租賃物位于上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)30街坊(2/2丘),在建商業(yè)項(xiàng)目。建筑面積共8,000平方米,一層1,600平方米,二層1,600平方米,三層1,600平方米,四層1,600平方米,五層1,600平方米。租賃房屋的具體區(qū)位見(jiàn)附件二租賃房屋平面分界圖。因四層、五層原車庫(kù)改為商場(chǎng)。故實(shí)租面積標(biāo)準(zhǔn)以甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)出具測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn),如測(cè)繪結(jié)果與合同約定面積不符時(shí),以測(cè)繪面積為準(zhǔn);測(cè)繪面積超出8,500平方米,則按8,500平方米計(jì)算。租賃物還包括附屬的設(shè)備設(shè)施：合格的消防設(shè)施、正常使用的供水供電系統(tǒng)、有線電視線路和電話線路、1條網(wǎng)線、8臺(tái)合格并正常使用的自動(dòng)扶梯、3臺(tái)合格并正常使用的貨梯、合格并正常使用的中央空調(diào)系統(tǒng)等。租賃物還包括附屬的乙方可免費(fèi)使用的外立面(含店招位和廣告位)、門前活動(dòng)場(chǎng)地、地下及地上停車位等(甲方為乙方提供每天60車次的免費(fèi)車位,憑乙方出具的憑證給予免費(fèi))。甲方應(yīng)于2012年8月1日前將租賃物取得竣工驗(yàn)收合格證后交付給乙方,具體以雙方簽字蓋章的租賃物交付確認(rèn)書為準(zhǔn)。交付標(biāo)準(zhǔn)為頂：毛坯;地：毛坯找平,墻：毛坯找平,以及合同約定的其他附屬設(shè)施設(shè)備。租賃期限為10年零3個(gè)月,自2012年8月1日到2022年11月5日。甲方給予乙方3個(gè)月零5天裝修免租期(即自2012年8月1日至2012年11月5日,如甲方延遲交房,則免租期相應(yīng)順延,且甲方按延遲交房的天數(shù)賠償乙方該期間的租金),裝修免租期內(nèi)乙方無(wú)需支付租金(免租起始日以交付確認(rèn)書時(shí)間為準(zhǔn)),但需支付水電費(fèi)、電話等乙方發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)。租賃費(fèi)用采用固定租金方式計(jì)算,租賃費(fèi)用單價(jià)按一個(gè)租賃年度365天計(jì)算,租賃面積以測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn),并簽訂補(bǔ)充協(xié)議：2012年8月1日至2012年11月5日，租賃單價(jià)0；2012年11月6日至2013年11月5日，租賃單價(jià)4元/平方米/天；2013年11月6日至2014年11月5日，租賃單價(jià)4元/平方米/天；2014年11月6日至2015年11月5日，租賃單價(jià)4.50元/平方米/天；2015年11月6日至2016年11月5日，租賃單價(jià)4.50元/平方米/天；2016年11月6日至2017年11月5日，租賃單價(jià)5元/平方米/天；2017年11月6日至2018年11月5日，租賃單價(jià)6.22元/平方米/天；2018年11月6日至2019年11月5日，租賃單價(jià)6.22元/平方米/天；2019年11月6日至2020年11月5日，租賃單價(jià)6.22元/平方米/天；2020年11月6日至2021年11月5日，租賃單價(jià)6.22元/平方米/天；2021年11月1日至2022年11月5日，租賃單價(jià)6.22元/平方米/天；合計(jì)2012年8月1日至2022年11月5日，123個(gè)月5天。租賃費(fèi)用采取先付后租的方式,按季提前30日以電匯方式支付。乙方在合同簽訂后十個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付定金1,500萬(wàn)元,同時(shí)甲方應(yīng)向乙方開具等額收據(jù),前述定金自乙方開業(yè)后自動(dòng)轉(zhuǎn)為合同的首期(暫定2012年8月1日至2014年1月31日)租賃費(fèi)用(待租賃面積測(cè)繪報(bào)告出具后簽訂補(bǔ)充協(xié)議)。此后正常每年租賃費(fèi)用按季度支付,支付日為4月6日、7月6日、10月6日、1月6日,甲方應(yīng)于每次收取租賃費(fèi)用前十個(gè)工作日,開具相應(yīng)金額的含稅房屋租賃費(fèi)發(fā)票給乙方(以上支付日期遇法定節(jié)假日、雙休日順延)。因四、五層規(guī)劃為停車場(chǎng),如今后乙方無(wú)法作為商業(yè)使用,則按當(dāng)年度均價(jià)扣除該部分租金。甲方應(yīng)確保租賃物符合國(guó)家和當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的消防法規(guī)的要求,取得有效的消防驗(yàn)收合格證明。甲方應(yīng)向乙方提供符合大型綜合商場(chǎng)的消防設(shè)施器材,包括但噴淋系統(tǒng)、煙感、消防樓梯等。若由于建筑物主體或主系統(tǒng)原因?qū)е乱曳较蓝窝b修報(bào)驗(yàn)無(wú)法通過(guò)的,由甲方負(fù)責(zé)整改,費(fèi)用由甲方承擔(dān)。若甲方無(wú)法在乙方開業(yè)前一個(gè)月整改到位,或整改后建筑物主體以及主系統(tǒng)仍未通過(guò)消防驗(yàn)收致使乙方消防二次報(bào)驗(yàn)無(wú)法通過(guò),乙方有權(quán)解除合同,甲方應(yīng)承擔(dān)乙方所有的損失(包括但不限于開業(yè)延遲、行政處罰等)；如乙方未提出解除合同,亦不妨礙其要求甲方賠償實(shí)際損失。四、五樓因原車庫(kù)改為商場(chǎng),如乙方二次驗(yàn)消防無(wú)法通過(guò),則乙方租賃面積按一、二、三樓實(shí)租面積為準(zhǔn),按約定首年4元/平米/天單價(jià)計(jì)算租金。乙方商場(chǎng)開業(yè)后,甲、乙雙方協(xié)商四、五樓業(yè)態(tài)定向并再次消防申報(bào),待二次消防申報(bào)通過(guò)后再計(jì)算四、五樓租賃費(fèi)用。甲方應(yīng)協(xié)助乙方進(jìn)行商場(chǎng)裝修和開業(yè)(使用)消防驗(yàn)收工作,提供全部手續(xù)材料。甲方消防驗(yàn)收和年檢需要乙方配合的,乙方必須配合。租賃期內(nèi)，乙方租賃區(qū)域內(nèi)空調(diào)末端設(shè)備維保及費(fèi)用由乙方承擔(dān)，8臺(tái)自動(dòng)扶梯、3臺(tái)貨梯的維保責(zé)任及費(fèi)用，外立面清洗由乙方承擔(dān)。甲方如委托的物業(yè)公司服務(wù),則甲方對(duì)物業(yè)服務(wù)公司履行合同及物業(yè)服務(wù)合同的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。租賃費(fèi)用含物業(yè)管理費(fèi),乙方無(wú)需向甲方或甲方委托的物業(yè)公司繳納費(fèi)用,如有,由甲方承擔(dān)。甲方承諾,不以任何理由主動(dòng)對(duì)乙方租賃物采取或因欠費(fèi)等甲方原因?qū)е乱曳阶赓U物被停水、停電、停止供暖、停中央空調(diào)等措施(供能部門和不可抗力造成的除外),否則甲方應(yīng)賠償乙方停業(yè)損失(以1萬(wàn)元/小時(shí)賠償),停水、停電、停止供暖、停中央空調(diào)時(shí)間累計(jì)達(dá)八小時(shí)的,甲方應(yīng)賠償乙方不少于當(dāng)租賃年度三個(gè)月租賃費(fèi)用的違約金,且乙方有權(quán)解除合同。乙方有權(quán)將租賃物整體、部分轉(zhuǎn)租給第三方,有權(quán)采取柜臺(tái)出租、聯(lián)營(yíng)等方式與供應(yīng)商進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng),有權(quán)改做電器商場(chǎng)。乙方承諾作為承租人繼續(xù)履行合同項(xiàng)下的義務(wù)。如轉(zhuǎn)租的次承租人要求提供產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租證明或場(chǎng)地使用證明的，甲方應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)提供，否則甲方應(yīng)賠償由此給乙方造成的損失(含乙方對(duì)次承租人違約應(yīng)承擔(dān)的全部損失)。租賃期內(nèi),甲方如出售部分或全部租賃物,甲方需提前90天書面通知乙方,乙方在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。乙方如在租賃物所在地成立子公司的,乙方有權(quán)將合同所有權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓至乙方成立的子公司,甲方應(yīng)協(xié)助辦理相應(yīng)的手續(xù);甲方在取得乙方書面同意的情況下,可將合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給甲方的關(guān)聯(lián)公司。乙方可以對(duì)租賃物內(nèi)外部進(jìn)行裝修與改造,甲方需予以配合。租賃期間,乙方在保證租賃物安全的條件下可自行添置設(shè)備設(shè)施,費(fèi)用和維保責(zé)任由乙方承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸乙方所有,租賃結(jié)束后,乙方可以自行拆除。甲方應(yīng)在合同約定期限提前三個(gè)工作日書面通知乙方接收租賃物。甲乙雙方在交接時(shí)需簽訂租賃物交付確認(rèn)書,并經(jīng)雙方簽字蓋章。租賃物交付確認(rèn)書為甲乙雙方交付租賃物的憑據(jù),交付確認(rèn)書中最后一方簽字蓋章的日期為租賃物交付日期。未有交付確認(rèn)書或交付確認(rèn)書中乙方授權(quán)代表未簽字或簽署保留意見(jiàn)的,均視為甲方未交付租賃房屋。交付確認(rèn)書如遲于合同約定的交房日期的,則租賃期限、付款日期等均相應(yīng)順延,或者雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議另行約定,相應(yīng)調(diào)減乙方的租賃費(fèi)用。租賃期限屆滿、合同被解除或合同被依法終止履行后二十個(gè)工作日內(nèi),乙方向甲方返還租賃物,該期間,甲方不得收取租賃費(fèi)用。逾期乙方如仍在使用租賃物甲方未提出異議的,應(yīng)參照合同的標(biāo)準(zhǔn)向甲方交納租賃費(fèi)用,若因甲方原因不接收租賃物或遲延接收租賃物,乙方不予承擔(dān)該期間的任何費(fèi)用。一方如違約,守約方為了保證合同的履行,有權(quán)在書面通知違約方后,代理違約方先行對(duì)第三方承擔(dān)責(zé)任、墊付費(fèi)用,或代理違約方按合同約定采取補(bǔ)救措施。守約方墊付或產(chǎn)生的合理費(fèi)用可以直接在應(yīng)付對(duì)方的任何費(fèi)用中進(jìn)行沖減。甲方未按約定全部提供附屬設(shè)備設(shè)施及相關(guān)證件,甲方均應(yīng)免除延遲提供期間的租賃費(fèi)用，租賃期限及付款日相應(yīng)延長(zhǎng)。甲方每延遲交付租賃物一日,按每日租賃費(fèi)用的2倍支付違約金,延遲交付租賃物達(dá)30日的,乙方有權(quán)選擇解除合同。如因甲方違約,造成乙方商場(chǎng)連續(xù)或累計(jì)停業(yè)或受影響達(dá)十天的,乙方有權(quán)解除合同。自合同簽訂之日起,任何一方違約而導(dǎo)致對(duì)方解除合同的,若在前五年內(nèi)(含五年)的違約的,違約方需賠償守約方按5.10元/天/平方米*365*(5-已經(jīng)營(yíng)年度)*租賃面積的租金作為違約金(如經(jīng)營(yíng)3年后違約,則仍需支付5.1*365*2*租賃面積的租金作為違約金);若在租賃期前五年后違約,則違約方不超過(guò)當(dāng)年(即合同解除之日所屬的租賃年度)三個(gè)月的租賃費(fèi)用。如果守約方依法可解除合同而未解除的,守約方可以延遲履行合同的所有合同義務(wù),直至對(duì)方的違約事實(shí)消除。合同另行約定了其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，原告按約交付房屋，承租方按約支付租金。2012年12月25日，鋼達(dá)房地產(chǎn)公司(甲方)與樂(lè)購(gòu)仕公司(乙方)簽訂《補(bǔ)充合同》，約定原合同第1條變更為：合同租賃物位于上海市青浦區(qū)青浦鎮(zhèn)公園路XXX號(hào),產(chǎn)權(quán)人上海鋼達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。原合同第5條變更為：甲方應(yīng)于2012年12月1日前將租賃物交付給乙方。具體時(shí)間以雙方簽字蓋章的租賃物交付確認(rèn)書為準(zhǔn)。租賃房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)為：頂：毛坯；地：毛坯；墻：毛坯；以及合同約定的其它附屬設(shè)備設(shè)施。原合同第6條變更為：租賃期限為10年零7個(gè)月零5天。自2012年12月1日到2023年7月5日。甲方為支持乙方經(jīng)營(yíng)；給予首期租金優(yōu)惠,首年租金單價(jià)2.51元/平方米/天，起租日以交付確認(rèn)書時(shí)間為準(zhǔn)。原合同第7條變更為：合同租賃費(fèi)用采用固定租金方式計(jì)算,合同的租賃費(fèi)用單價(jià)如下表,按一個(gè)租賃年度365天計(jì)算,租賃面積以測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn),并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。2012年12月1日至2014年7月5日，2.51元/平方米/天；2014年7月6日至2015年7月5日，4元/平方米/天；2015年7月6日至2016年7月5日，4.50元/平方米/天；2016年7月6日至2017年7月5日，4.50元/平方米/天；2017年7月6日至2018年7月5日，5元/平方米/天；2018年7月6日至2019年7月5日，6.22元/平方米/天；2019年7月6日至2020年7月5日，6.22元/平方米/天；2020年7月6日至2021年7月5日，6.22元/平方米/天；2021年7月6日至2022年7月5日，6.22元/平方米/天；2022年7月1日至2023年7月5日，6.22元/平方米/天；合計(jì)2012年12月1日至2023年7月5日，127個(gè)月5天。原合同第9條變更為：甲乙雙方確認(rèn)：乙方前期已向甲方支付定金1,500萬(wàn)元，前述定金自乙方開業(yè)后自動(dòng)轉(zhuǎn)為合同的首期(暫定2012年12月1日至2014年10月5日)租賃費(fèi)用(待租賃面積測(cè)繪報(bào)告出具后簽訂補(bǔ)充協(xié)議)。此后正常每年租賃費(fèi)用按季度支付,支付日為6月6日、9月6日、12月7日、3月7日,甲方應(yīng)于每次收取租賃費(fèi)用前十個(gè)工作日內(nèi),開具相應(yīng)金額的含稅房屋租賃費(fèi)發(fā)票給乙方。(以上支付日期遇法定節(jié)假日、雙休日順延)。2013年12月15日，原告(甲方)、樂(lè)購(gòu)仕公司(乙方)、鋼達(dá)車料公司(丙方)簽訂《三方協(xié)議》，約定甲乙丙三方一致同意,自2012年12月1日起,在保持原合同內(nèi)容不變,且在不損害乙方承租權(quán)益的前提下,甲方授權(quán)委托丙方作為出租方履行原合同中出租方的權(quán)利義務(wù)。乙方承諾按照原合同約定繼續(xù)履行承租方的權(quán)利義務(wù)。丙方確認(rèn)在簽訂協(xié)議之前已完全閱讀并理解原合同,丙方承諾履行原合同中出租方的權(quán)利義務(wù),甲方對(duì)丙方的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。乙方已支付給甲方的定金1,500萬(wàn)元,沖抵2012年12月1日起的租賃費(fèi)用,直至沖抵完畢,在協(xié)議簽訂后,由甲丙雙方自行結(jié)算,丙方需向乙方開具1,500萬(wàn)元符合稅法規(guī)定的房屋租賃專用發(fā)票。沖抵完畢后的租賃費(fèi)用,由乙丙雙方按原合同約定周期支付及開票。2014年11月21日，鋼達(dá)車料公司(甲方)、樂(lè)購(gòu)仕公司(乙方)、原告(丙方)、蘇寧云商公司(丁方)簽訂《四方協(xié)議》，約定甲乙丙丁四方一致同意,自2014年11月1日起,保持原合同內(nèi)容不變，且在不損害丁方承租權(quán)益和不損害丙方出租權(quán)益的前提下,原合同中的出租方及承租方分別變更為丙方及丁方。丁方承諾按照原合同約定繼續(xù)履行承租方的權(quán)利義務(wù)。丙方確認(rèn)在簽訂協(xié)議之前已完全閱讀理解原合同，丙方承諾履行原合同中出租方的權(quán)利義務(wù)，甲方對(duì)丙方的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。2016年11月11日，原告(甲方)與蘇寧云商公司(乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定雙方一致確認(rèn),租賃物的建筑面積共8,500平方米。鑒于乙方已支付甲方8,000平米區(qū)域租金至2017年1月5日,500平米區(qū)域租金至2016年1月5日，票款兩清;乙方還需支付甲方500平米區(qū)域2016年1月6日至2017年1月5日期間租金821,250元,該費(fèi)用由乙方于協(xié)議簽訂后7日內(nèi)支付。甲方前期已向乙方提供500平米區(qū)域租賃費(fèi)發(fā)票,其中2016年1月6日至2016年7月5日期間票據(jù)為租賃費(fèi)普通發(fā)票,2016年7月6日至2017年1月5日期間票據(jù)為5%租賃費(fèi)用增值稅專用發(fā)票。自2017年1月6日起具體乙方應(yīng)向甲方繳納的租賃費(fèi)用明細(xì)見(jiàn)下表：2017年1月6日至2017年7月5日，4.50元/平方米/天，租賃費(fèi)6,980,625元；2017年7月6日至2018年7月5日，5元/平方米/天，租賃費(fèi)15,512,500元；2018年7月6日至2019年7月5日，6.22元/平方米/天，租賃費(fèi)19,297,550元；2019年7月6日至2020年7月5日，6.22元/平方米/天，租賃費(fèi)19,297,550元；2020年7月6日至2021年7月5日，6.22元/平方米/天，租賃費(fèi)19,297,550元；2021年7月6日至2022年7月5日，6.22元，租賃費(fèi)19,297,550元；2022年7月6日至2023年7月5日，6.22元/平方米/天，租賃費(fèi)19,297,550元；合計(jì)2017年1月6日至2023年7月5日，租賃費(fèi)118,980,875元。自2016年7月6日起,甲方在收取乙方租賃費(fèi)用前,需向乙方提供相應(yīng)金額符合稅法規(guī)定的5%租賃費(fèi)用增值稅專用發(fā)票。甲方如延遲提供或提供的發(fā)票不符合前述要求,乙方有權(quán)相應(yīng)延遲支付租賃費(fèi)用及其他費(fèi)用,直至甲方提供符合稅法要求及合同約定的發(fā)票為止,并不視為乙方逾期支付,同時(shí)乙方也有權(quán)按扣除不低于當(dāng)期租賃費(fèi)用及其他費(fèi)用的30%支付。后期若甲方提供合同約定的發(fā)票后,乙方在七個(gè)工作日內(nèi)予以補(bǔ)付相應(yīng)的延遲支付或扣除的租賃費(fèi)用及其他費(fèi)用;如造成乙方被要求補(bǔ)繳稅款、罰款或其他損失,甲方應(yīng)賠償全部損失,且乙方有權(quán)直接從應(yīng)付租賃費(fèi)用及其他費(fèi)用中扣除。甲方自行承擔(dān)涉及租賃物的房產(chǎn)稅、房屋維修基金、增值稅及附加稅費(fèi)、土地使用費(fèi)、維修費(fèi)用等所有稅費(fèi)。乙方自行承擔(dān)租賃物開設(shè)商場(chǎng)涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)。未經(jīng)一方書面同意,另一方對(duì)在洽談、簽訂、履行合同過(guò)程中知悉的對(duì)方商業(yè)秘密、對(duì)方提供的資料、合同主要內(nèi)容均負(fù)有保密責(zé)任,不得提供給與履行合同無(wú)關(guān)的任何其他人。即使向履行合同有關(guān)人員提供,僅限于履行合同所需的范圍。如因泄密給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失,過(guò)錯(cuò)方需賠償對(duì)方相應(yīng)經(jīng)濟(jì)損失。2018年7月6日，被告向原告發(fā)送《關(guān)于解除蘇寧青浦店租賃合同的通知函》，言明根據(jù)布局調(diào)整規(guī)劃，決定關(guān)閉店鋪，按合同約定，決定解除雙方的租賃合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，2018年8月5日，解除租賃合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，如函件到達(dá)時(shí)間遲于2018年7月6日的，則以實(shí)際到達(dá)時(shí)間滿一個(gè)月之日為合同解除日，租賃費(fèi)用及其他費(fèi)用計(jì)算至合同解除日。合同解除日后二十個(gè)工作日返還租賃物。2018年7月7日，原告簽收該函。2018年7月18日，原告回函被告，言明原告同意被告要求提前解除租賃關(guān)系的請(qǐng)求，但被告應(yīng)按約支付三個(gè)月租金的違約金4,823,875元，并支付前五年租金差價(jià)計(jì)20,258,730元，賠償人行扶梯投入及改造費(fèi)用2,151,333元，免租期租金損失4,660,125元。
　　另查明，2013年11月18日，坐落上海市青浦區(qū)公園路XXX號(hào)房屋，登記在原告名下，權(quán)屬性質(zhì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，使用權(quán)取得方式出讓，用途商業(yè)及社會(huì)停車場(chǎng)用地，建筑面積14,437.43平方米，用途商業(yè)。2018年6月25日，上海蘇寧云商銷售有限公司變更名稱為上海蘇寧易購(gòu)銷售有限公司。
　　庭審中，原、被告雙方確認(rèn)租賃合同于2018年8月7日解除，租賃房屋已交接，租金已結(jié)清，被告支付違約金4,824,387.50元。
　　以上查明的事實(shí)，由原告、被告的陳述，上海市房地產(chǎn)權(quán)證、租賃合同、三方協(xié)議、補(bǔ)充合同、四方協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、通知函、回復(fù)等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　案件審理過(guò)程中，原告表示，被告已經(jīng)支付的三個(gè)月違約金不足以彌補(bǔ)原告損失，故按照實(shí)際損失向被告主張。原告完工的過(guò)程中，房屋內(nèi)已經(jīng)安裝電梯，但被告要求對(duì)原本完工的電梯重新購(gòu)買并安裝，原告系考慮到十年租金(1.6億元)的前提下才重新購(gòu)置電梯。原告與案外人簽訂工程合同書，合同書也明確系按照樂(lè)購(gòu)仕公司的要求進(jìn)行改造，金額238萬(wàn)元，原告已經(jīng)實(shí)際支出。四方協(xié)議簽訂之前系樂(lè)購(gòu)仕公司的行為，簽訂四方協(xié)議時(shí)已經(jīng)明確約定樂(lè)購(gòu)仕公司的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)嫁給被告。對(duì)于電梯，均系樂(lè)購(gòu)仕公司蓋章的，電梯的改造系樂(lè)購(gòu)仕公司與原告合意達(dá)成的，系為被告特制的，但被告解約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失。對(duì)于免租期，被告認(rèn)為系首期租金分?jǐn)?，?個(gè)月零5天的免租期還是存在的，給予優(yōu)惠、給予免租均系因?yàn)楸桓娉凶馐甑幕A(chǔ)上。合同中免租期系3個(gè)月零5天裝修免租期，后調(diào)整為7個(gè)月零5天，但表述時(shí)系首期優(yōu)惠，首期優(yōu)惠的前提也系十年租期，如果租期未滿，被告應(yīng)當(dāng)進(jìn)行彌補(bǔ)。雙方約定的十年租期，但被告僅履行一半的時(shí)間。如果正常履行，原告將可得利益系9,600多萬(wàn)元，依據(jù)合同法第113條對(duì)于可得利益的損失也可作為參考依據(jù)。被告支付的違約金不足以彌補(bǔ)原告損失。由于被告單方解除，造成原告巨大損失，因?yàn)槭袌?chǎng)因素現(xiàn)在原告無(wú)法招租，也系被告要求對(duì)房屋、電梯進(jìn)行改造，原告的損失不是被告支付的違約金可以彌補(bǔ)的，違約金系懲罰措施，不排除原告向被告主張實(shí)際損失的權(quán)利。
　　被告表示，原告提到雙方并非按照表格計(jì)算租金，而實(shí)際按照5.10元/平方米/天計(jì)算，但是被告認(rèn)為還是按照證據(jù)來(lái)發(fā)表意見(jiàn)，5.10元/單價(jià)沒(méi)有合同依據(jù)、不能成立的。原告與案外人樂(lè)購(gòu)仕公司簽訂電梯相應(yīng)的問(wèn)題，租賃合同約定的包含八臺(tái)扶梯，故原告負(fù)有交付八臺(tái)扶梯的義務(wù)，本案無(wú)證據(jù)證明原告將租賃物交付樂(lè)購(gòu)仕公司時(shí)八臺(tái)扶梯已經(jīng)安裝到位。被告已經(jīng)支付原告三個(gè)月的違約金，原告根據(jù)第56條進(jìn)一步主張額外的違約金，但第56條未進(jìn)行表述，原告無(wú)主張三個(gè)月違約金的合同依據(jù)，原告認(rèn)為原合同約定的違約金不足以彌補(bǔ)原告損失的、另外提出違約金，按照法定，最多也是訴請(qǐng)2、3、5綜合來(lái)判斷，原告實(shí)際損失、扣除原合同約定的違約金的金額，對(duì)于差額可提出請(qǐng)求。原告訴請(qǐng)2、4，所謂的人行扶梯的購(gòu)買、改造費(fèi)用損害了被告權(quán)益，原告應(yīng)當(dāng)向樂(lè)購(gòu)仕公司提起。合同第56條對(duì)五年內(nèi)或五年到期解除合同進(jìn)行約定，故原告系明知可能存在五年內(nèi)或五年到期解除合同的，如果原告認(rèn)為十年租期未滿需要對(duì)免租期、首期優(yōu)惠進(jìn)行彌補(bǔ)，就應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。被告認(rèn)為根據(jù)填平原則。確實(shí)有違約金過(guò)低的指導(dǎo)案列，但也以三個(gè)月違約金為限。原告所指的系過(guò)往的已經(jīng)發(fā)生的實(shí)際損失，有悖于合同法原則，該部分損失應(yīng)該系原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)當(dāng)由被告承擔(dān)。
　　根據(jù)庭審確認(rèn)的事實(shí)，本院認(rèn)為，原、被告雙方間的房屋租賃合同關(guān)系系雙方的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守。合同履行過(guò)程中，原、被告雙方一致確認(rèn)合同于2018年8月7日解除，本院予以準(zhǔn)許。被告因其自身原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，并提出提前解除租賃合同違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于原告要求被告支付免租期內(nèi)(優(yōu)惠期)的租金損失，雖然合同中未約定因承租人違約致使合同被解除時(shí)，優(yōu)惠期如何承擔(dān)，但原告給予被告的優(yōu)惠租金期的前提系被告全面履行租賃期較長(zhǎng)的合同，現(xiàn)因被告的違約致使合同被解除，故本院綜合考慮優(yōu)惠租期的時(shí)限，合同實(shí)際履行的時(shí)間，現(xiàn)仍空置狀態(tài)，以及對(duì)出租人租金收入損失的影響程度，按照公平合理的原則確定被告應(yīng)承擔(dān)原告的該部分損失，酌情確定由被告賠償原告租金損失4,824,387元。原告主張被告應(yīng)額外支付解約違約金及實(shí)際履行租期內(nèi)的租金差額損失無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原告主張因樂(lè)購(gòu)仕公司要求改造人行自動(dòng)電梯產(chǎn)生費(fèi)用，要求被告承擔(dān)改造費(fèi)用，原告未能提供應(yīng)由被告承擔(dān)費(fèi)用的證據(jù)，且涉及案外人樂(lè)購(gòu)仕公司，故本案不予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司與被告上海蘇寧易購(gòu)銷售有限公司于2016年11月11日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》[包括2012年5月15日上海鋼達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與樂(lè)購(gòu)仕(上海)商貿(mào)有限公司簽訂的《租賃合同》、2012年12月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》、2013年12月15日上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司與樂(lè)購(gòu)仕(上海)商貿(mào)有限公司、上海鋼達(dá)車料有限公司簽訂的《三方協(xié)議》、2014年11月21日上海鋼達(dá)車料有限公司、樂(lè)購(gòu)仕(上海)商貿(mào)有限公司、上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司、上海蘇寧云商銷售有限公司簽訂的《四方協(xié)議》)解除]；
　　二、被告上海蘇寧易購(gòu)銷售有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司租金損失人民幣4,824,387元；
　　三、駁回原告上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)人民幣199,864元，由原告上海鋼達(dá)物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)人民幣154,468.90元，被告上海蘇寧易購(gòu)銷售有限公司負(fù)擔(dān)人民幣45,395.10元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：費(fèi)??萍

書記員：吳小龍