原告(反訴被告)：上海鈦士星金屬科技有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：TANJEFFFUN，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：徐超，上海市傅玄杰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：楊廉俊。
　　被告(反訴原告)：上海沛康供應(yīng)鏈管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張?zhí)忑?，董事長。
　　委托訴訟代理人：徐次文，上海寶淳律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：向英，上海宇鈞律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)上海鈦士星金屬科技有限公司與被告(反訴原告，以下簡稱被告)上海沛康供應(yīng)鏈管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告委托訴訟代理人徐超、楊廉俊、被告法定代表人張?zhí)忑埣捌湮性V訟代理人徐次文、向英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1.判令解除原、被告簽訂的《租賃合同》及全部補充協(xié)議，被告返還上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)泰豐路XXX號建造廠房一、建造廠房二、實驗車間、門衛(wèi)及房屋周邊的停車場地和通道；2.判令被告支付租金差額1,444,136.95元(自2018年7月1日起計算至2019年8月31日)；3.判令被告支付租金及房屋使用費(按24,413.29元/天，自2019年9月1日起計算至實際返還房屋之日止)；4.判令被告支付違約金729,537.03元，租賃保證金729,537.03元用于抵扣該違約金。事實和理由：2018年3月22日，原、被告簽訂《租賃合同》，約定原告將位于上海市嘉定區(qū)泰豐路XXX號建造廠房一、建造廠房二，實驗車間、門衛(wèi)及房屋周邊的停車場地和通道出租給被告，被告作為物流服務(wù)業(yè)使用，建筑面積為16472.08平方米，租期自2018年6月1日至2023年5月31日，單價1.4元/㎡/天，雙方約定原告應(yīng)于2018年5月31日交付房屋，其中建造廠房二的交付時間為2018年8月21日。原、被告又簽訂《租賃合同之補充協(xié)議二》，約定原告將155號實驗車間二的兩層樓(第一、三層)出租給被告，面積1454.16平方米，租期自2018年6月1日至2023年5月31日，單價0.8元/㎡/天。后因租賃面積調(diào)整，原、被告簽訂《租賃合同之補充協(xié)議八》調(diào)整了租金。以上合同簽訂后，因案外人未按約定搬離涉案廠房致使原告遲延向被告交付廠房二，因雙方對遲延交付廠房二的損失賠償額無法達成一致，故簽訂《備忘錄》，約定被告暫緩支付2018年10月的應(yīng)付租金726,727.2元，從2018年11月1日至2019年4月31日每月暫緩支付13萬元，即每月僅支付租金596,727.20元，自2019年5月1日起，月租金恢復為726,727.2元，等雙方糾紛判決生效后，租金支付按原合同所約定的金額及支付時間等執(zhí)行。如被告未在2018年12月底前提起訴訟，則應(yīng)按原合同條款支付租金并補足暫緩租金。后被告就原告延遲交付廠房二提起訴訟，案號(2019)滬0114民初6085號，并于2019年6月24日撤回起訴。該案撤訴后，根據(jù)《備忘錄》之約定，被告應(yīng)當按原合同條款的約定支付原告租金，并補足上述暫緩支付的租金，但經(jīng)原告發(fā)函催告后，被告至今未予補足。另，被告存在租金逾期支付超過十五日、拖欠水電費及擅自轉(zhuǎn)租等違約行為，故原告有權(quán)行使合同解除權(quán)，為維護原告合法利益，原告訴至本院。
　　被告辯稱，不同意解除合同。租賃合同約定原告應(yīng)于2018年8月21日將建造廠房二交付被告使用，合同簽訂后，雙方于2018年9月4日簽訂《交接單》，交接當日因廠房二消防設(shè)施損壞、墻面漏水嚴重無法達到正常使用標準，原告直至2018年9月30日才維修完畢并完成廠房二的交付義務(wù)。原告逾期交付廠房二違約在先，根據(jù)合同約定，原告需承擔相當于當年租金的50%的逾期交房違約金，故被告有權(quán)按照合同約定扣減相應(yīng)的租金。雙方簽訂《備忘錄》，約定逾期交房違約金數(shù)額由法院裁判確定，故被告于2018年12月24日向法院提起訴訟請求確認被告應(yīng)支付給原告2018年6月1日至2019年5月31日期間的租金金額，該案審理中，經(jīng)法官釋明訴請不當，故被告撤訴，并發(fā)函建議原告以出租人身份提出租金金額確認之訴。被告撤訴僅是撤回租金金額確認之訴的起訴，并不表示被告喪失追究原告違約責任的訴權(quán)?，F(xiàn)原告將被告之撤訴視為被告未按約定期限起訴，顯然不當。且本案原告起訴后申請凍結(jié)被告賬戶，以致被告未能按約交付2019年9月之后的租金。對于欠付的租金，在法院確認違約金數(shù)額后，愿意多退少補。被告從事物流倉儲行業(yè)，業(yè)務(wù)高峰期在8-9月，原告逾期交付廠房二給被告造成巨大損失，故被告向本院提起反訴請求：判令原告按租賃合同8-3條約定承擔逾期交房的違約責任，賠償被告經(jīng)濟損失4,360,363.20元(726,727.20元/月*12個月*50%)。
　　針對被告反訴，原告辯稱，不同意被告的反訴請求。廠房二延期交付不足14天，原告不構(gòu)成根本違約，被告并未產(chǎn)生實際損失。合同8-3條“當年全部租金的50%”應(yīng)理解為2018年交房免租期結(jié)束至2018年12月31日逾期交付面積即廠房二面積對應(yīng)租金的50%。另，雙方約定的違約金標準高于被告實際損失，請求應(yīng)予調(diào)整。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。根據(jù)當事人的陳述以及經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院經(jīng)審理認定事實如下：上海市嘉定區(qū)泰豐路XXX號房屋的產(chǎn)權(quán)人系上海百年大師科技發(fā)展有限公司。2018年3月22日，原告(甲方，出租方)與被告(乙方，承租方)簽訂《租賃合同》，約定：1-1條甲方出租給乙方的房屋坐落在上海市嘉定區(qū)泰豐路XXX號建造廠房一、建造廠房二、實驗車間、門衛(wèi)以及房屋周邊的停車場地和通道，房屋建筑面積為16472.08平方米，乙方承租該房屋作為物流服務(wù)業(yè)使用；3-1條該房屋租賃期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，規(guī)劃籌備期共計30天，即自2018年6月1日至2018年6月30日，規(guī)劃籌備期內(nèi)，乙方無需支付該房屋租金，但乙方應(yīng)承擔進場日起發(fā)生的物業(yè)管理費、水、電等公用事業(yè)費、空調(diào)費、垃圾清運費等各項費用；3-2條甲方于2018年5月31日將房屋交付給乙方，若實際交付時間早于2018年5月31日的，規(guī)劃籌備期以實際交付時間為準起算(其中建造廠房二的交付時間為2018年8月21日，建造廠房二的租金支付時間為2018年9月21日起)。甲方按1-3條的標準向乙方交付房屋，乙方需與甲方在交付當日簽訂《房屋使用交接書》，乙方簽署房屋使用交接書即視為乙方確認房屋驗收合格且符合本合同項下約定的交房標準，滿足乙方正常使用之目的；4-1條甲、乙雙方約定，從2018年6月1日至2023年5月31日止，租金單價為1.4元/㎡/天，每2年租金單價遞增5%，從2018年7月1日至2023年5月31日止，共計20期，乙方按每三個月為一期繳納租金，乙方在繳納首期租金時，應(yīng)另外支付691,827.36元作為租賃保證金，租金以實際交付房屋時間起算，乙方按每三個月為一期繳納租金，在交租期上一期屆滿的前10日支付下期租金，先付后用；4-2條該房屋建筑面積最終以實際分隔圖面積為準，且甲乙雙方均不因面積的差額和變化對租金予以調(diào)整；5-1條租賃意向金為10萬元，在乙方繳納首期租金時自動轉(zhuǎn)為租金或租賃保證金；8-3條如果甲方不能在約定的時間一周內(nèi)交房給乙方，則必須免收乙方當年全部租金的50%作為對乙方所造成的賠償補償給乙方……合同對雙方的其他權(quán)利義務(wù)均作了約定。2018年6月，雙方簽訂《租賃合同之補充協(xié)議二》一份，約定甲方另將坐落在上海市嘉定區(qū)泰豐路XXX號實驗車間二的兩層樓(第一層及第三層)出租給乙方，建筑面積為1454.16平方米，租賃期自2018年6月1日起至2023年5月31日止，共五年，2018年6月1日至2018年6月30日為規(guī)劃籌備期，乙方無需支付租金，租金單價0.8元/㎡/天，每2年租金單價遞增5%。嗣后，雙方簽訂《租賃合同之補充協(xié)議八》一份，關(guān)于租賃面積變更約定如下：1號樓由5340.33(㎡)變更為5342.49(㎡)，2號樓5340.33(㎡)變更為5342.49(㎡)，3號樓5753.92(㎡)變更為5883.02(㎡),，6號樓3635.40(㎡)變更為3508.44(㎡)，門衛(wèi)室37.50(㎡)變更為0(㎡)，總年租金調(diào)整額為34,186.22(元)，季度租金調(diào)整額為8,546.56(元)，后2季度為8,546.55(元)。2018年7月3日起，被告又向原告承租3間宿舍，建筑面積共計為119.25平方米，雙方口頭約定租金單價為0.8元/㎡/天。
　　上述合同簽訂后，原告按約向被告交付了除廠房二以外的房屋，被告支付押金729,537.03元，并按約支付相應(yīng)的租金。2018年9月4日，雙方就廠房二的交接簽訂了《交接單》，并附交接后需維修處理完成事宜清單。因雙方對原告因逾期交付廠房二而應(yīng)承擔的逾期交付違約金有爭議，2018年11月23日，雙方簽訂《備忘錄》一份，約定：雙方同意暫緩支付2018年10月的應(yīng)付租金726,727.20元，雙方同意從2018年11月1日起至2019年4月31日，被告按月10日前支付原告當月租金，每月租金在《租賃協(xié)議》基礎(chǔ)上每月暫緩支付13萬元，即每月596,727.2元,自2019年5月1日起，租金金額恢復至原合同約定(即租金726,727.20元)，支付時間仍為每月10日前支付當月租金，直至雙方所面臨之糾紛由管轄權(quán)的法院或仲裁機構(gòu)判決或裁決生效之日止；上述判決或裁決生效后，租金支付按原合同所約定的金額、及支付時間等執(zhí)行；上述暫緩支付租金及每月暫緩支付13萬元租金僅為雙方為解決糾紛的暫提金額，任何一方不得以此作為向?qū)Ψ街鲝堖`約金、賠償金的依據(jù)；雙方一致同意，目前雙方所面臨之糾紛是否會造成一方向另一方支付違約金、賠償金的情形，以及違約金、賠償金的具體數(shù)額均交由有管轄權(quán)的法院或仲裁機構(gòu)判決或裁決，或經(jīng)由雙方另行簽訂協(xié)議確認;待有管轄權(quán)的法院或仲裁機構(gòu)作出生效判決或裁決，或經(jīng)由雙方另行簽訂協(xié)議確認后，雙方根據(jù)最終違約金、賠償金的金額對租金進行結(jié)算，如被告暫未支付的租金總額高于最終金額的，被告需將差額在最終金額產(chǎn)生、生效的十日內(nèi)一次性支付給原告，如低于最終金額的，原告需將差額在最終金額產(chǎn)生、生效的十日內(nèi)一次性支付給被告；如被告在2018年12月底前，未因原告延遲交付廠房二所產(chǎn)生的糾紛向有管轄權(quán)的法院或仲裁機構(gòu)提起訴訟或仲裁的，則被告應(yīng)當按原合同條款的約定支付租金、并補足暫緩支付租金及每月暫緩租金。
　　《備忘錄》簽訂后，被告暫緩支付2018年10月的租金726,727.2元，并自2018年11月1日至2019年4月30日每月支付租金594,727.2元，自2019年5月1日起恢復每月支付租金726,727.2元，并將租金支付至2019年8月31日。
　　2018年12月24日，被告就原告延遲交付廠房提起訴訟，訴請要求：判令原告向被告賠償4,208,616.44元(原訴請為判令確認被告需支付原告2018年6月1日至2019年5月31日的租金4,208,616.44元)。案號(2019)滬0114民初6085號，后被告于2019年6月24日撤回起訴。
　　2019年7月9日，原告向被告發(fā)函，函告：因被告提出撤回起訴，要求被告在收到本函三日內(nèi)付清全部的暫緩支付部分的租金，并按原合同所約定的金額及支付時間支付租金。2019年7月23日，被告回函：其已于2019年7月9日致函說明案件撤訴的情況及明確要求原告提起訴訟，因不可歸責于被告的原因，被告無奈選擇撤訴，原告應(yīng)通過訴訟要求被告支付相關(guān)租金。
　　審理中，原、被告確認補充協(xié)議八中約定的1號樓、2號樓、3號樓分別對應(yīng)租賃合同中的廠房一、廠房二及實驗車間，6號樓對應(yīng)補充協(xié)議二的實驗車間二的兩層樓。原告陳述備忘錄中約定的月租金726,727.2元，系按補充協(xié)議八中變更之前的房屋面積計算，但未將被告實際承租的三間宿舍計算為應(yīng)付租金。被告對原告的陳述予以認可，并陳述其系按備忘錄的約定支付月租金。原告陳述截止2019年8月31日，被告應(yīng)付租金為9,713,734.44元，被告已支付租金8,269,597.49元，尚應(yīng)支付租金差額為1,444,136.95元。被告陳述對已支付租金金額無異議，廠房二的租金起算日期應(yīng)為2018年10月31日，故租金差額應(yīng)為1,242,217.83元，若廠房二的租金起算日期自2018年10月4日起算，則認可原告主張的租金差額，并表示在扣除原告應(yīng)承擔的違約金的情況下，愿意補足原告租金差額。雙方確認按被告實際承租房屋的建筑面積計算月租金為742,571.23元，日租金為24,413.30元。
　　審理期間，原告申請解除對被告財產(chǎn)所采取的保全措施，本院裁定予以準許。被告共支付原告租金2,180,181.60元，并支付原告水電費至2019年10月。原告陳述保留訴請二的基礎(chǔ)上，根據(jù)被告支付的租金應(yīng)計算至2019年11月28日，故將訴請三調(diào)整為判令被告支付租金及房屋使用費(按24,413.30元/天，自2019年11月29日起計算至實際返還房屋之日止)。被告陳述其租金已支付至2019年11月30日。
　　本院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同及補充協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。對于原告稱被告在撤訴后未補足暫緩支付的租金而構(gòu)成違約，根據(jù)備忘錄的約定，原、被告均同意對于原告遲延交付廠房二應(yīng)承擔的違約金金額需經(jīng)法院判決認定，或雙方協(xié)商確認后，雙方再對被告應(yīng)付的租金進行結(jié)算。后被告因故撤回要求原告賠償損失的起訴，且雙方亦未能協(xié)商一致確定原告應(yīng)承擔的遲延交房違約金金額，因此，在原告應(yīng)承擔的遲延交房違約金金額未明確之前，被告未補足原告暫緩支付的租金，并未違反雙方的約定，故被告未構(gòu)成違約。原告稱被告未經(jīng)原告同意進行轉(zhuǎn)租，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證實，故對原告的意見，本院不予采信。至于被告逾期支付2019年9月至11月的租金，該租金發(fā)生在雙方訴訟期間，且被告在審理期間已支付原告該期間的租金，同時，被告亦支付原告相應(yīng)的水電費。被告以其行為表明愿意繼續(xù)履行租賃合同，為維護交易安全，原、被告的租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。故對原告要求解除合同、被告支付違約金的訴請，本院難以支持。對于原告主張被告支付2018年7月1日至2019年8月31日期間的租金差額1,444,136.95元，因暫緩支付租金即是為解決雙方間就逾期交付廠房二產(chǎn)生的糾紛，現(xiàn)被告亦同意在扣除原告應(yīng)付的違約金后補足租金差額，為避免訟累，本案中對原告主張的租金差額一并處理。被告提出因原告對廠房二于2018年9月30日修繕完畢，故廠房二的租金起算日期應(yīng)自2018年10月31日起算，并表示若廠房二的租金起算日期自2018年10月4日起算，則認可原告主張的租金差額。因被告明知房屋需修繕，但仍與原告于2019年9月4日簽署廠房二的交接書，應(yīng)視為被告認可廠房二于2019年9月4日交付，對于被告的辯解，本院不予采納，故廠房二的租金應(yīng)自2018年10月4日起算。原告主張的租金差額，并無不當，故對原告的該項訴請，本院予以支持。對于原告主張被告支付自2019年11月29日起至實際返還房屋之日止的租金及使用費，根據(jù)原、被告確認的日租金及支付期限，被告在審理期間已將租金應(yīng)支付至2019年11月28日，因租賃合同繼續(xù)履行，故被告理應(yīng)向支付原告相應(yīng)租金，本案僅處理判決生效之日前的租金。對于被告反訴要求原告依據(jù)租賃合同8-3條承擔逾期交房損失4,360,363.20元的反訴請求，根據(jù)合同約定原告應(yīng)于2018年8月21日向被告交付廠房二，但原告于2018年9月4日向被告交房，存在逾期交房的事實，原告應(yīng)承擔相應(yīng)的違約責任。對于違約金的金額，合同雖約定原告應(yīng)向被告支付當年租金50%的賠償金，但考慮原告的違約情形、合同實際履行情況及被告實際損失，本院酌情確定違約金為110萬元。該款應(yīng)在前述被告應(yīng)付的暫緩租金中予以抵扣。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海沛康供應(yīng)鏈管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海鈦士星金屬科技有限公司租金(按每天24,413.30元，自2019年11月29日計算至本判決生效之日止)；
　　二、被告上海沛康供應(yīng)鏈管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海鈦士星金屬科技有限公司2018年7月1日至2019年8月31日期間租金差額1,444,136.95元；
　　三、駁回原告上海鈦士星金屬科技有限公司的其余訴訟請求；
　　四、反訴被告上海鈦士星金屬科技有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海沛康供應(yīng)鏈管理有限公司逾期交房違約金1,100,000元；
　　五、上述第二項、第四款項相互折抵后，被告上海沛康供應(yīng)鏈管理有限公司應(yīng)支付原告上海鈦士星金屬科技有限公司2018年7月1日至2019年8月31日期間的租金差額344,136.95元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費43,864元，減半收取21,932元，保全費5,000元，合計訴訟費26,932元，由原告上海鈦士星金屬科技有限公司負擔。反訴受理費20,831元，由反訴原告上海沛康供應(yīng)鏈管理有限公司負擔13,481元，由反訴被告上海鈦士星金屬科技有限公司負擔7,350元。被告及反訴被告負擔之款應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：黃??燕

書記員：孫??鴦