原告：上海鑫斐餐飲管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：魏東，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：沈春，上海艾克森律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃燕華，上海艾克森律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：陸憲衛(wèi)，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：安琪，上海首倫律師事務(wù)所律師。
　　原告上海鑫斐餐飲管理有限公司與被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年2月22日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。原告上海鑫斐餐飲管理有限公司的法定代表人魏東及其委托訴訟代理人沈春、黃燕華，被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司的委托訴訟代理人安琪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海鑫斐餐飲管理有限公司向本院提出訴訟請求：要求被告賠償裝修費用人民幣6,347,574.24元(以下幣種均為人民幣)、燃?xì)忾_通費用18萬元、經(jīng)營損失5,688,367.70元、非標(biāo)準(zhǔn)飯店用品損失30萬元。事實和理由：2013年4月25日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定被告將上海市寶山區(qū)寶楊路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)出租給原告，租期自2013年5月1日至2023年4月30日，前三年租金每年122萬元等。合同簽訂后，原告使用系爭房屋經(jīng)營飯店，但被告以其與寶山區(qū)土地儲備中心簽訂土地收儲協(xié)議為由，要求原告搬離。2018年2月23日，原告飯店停止?fàn)I業(yè)，之后將系爭房屋返還給被告。原告認(rèn)為，被告上述行為對原告造成巨大的經(jīng)濟損失，故提出上述訴訟請求。
　　被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司辯稱，雙方共簽訂3份合同，2013年4月25日合同約定將系爭房屋的1-4層出租給原告，2014年2月28日合同約定將宿舍樓13間房間出租給原告，2015年1月23日合同將系爭房屋的5層無償借用給原告。原告實際使用上述房屋，因房屋所在地塊被國家收儲，導(dǎo)致合同無法履行。國家收儲行為屬于2013年4月25日合同第11.1、11.2條約定的不可抗力和國家政策需要，屬于2014年2月28日合同第5.2條約定的不可抗力和政府規(guī)劃動遷，被告不承擔(dān)責(zé)任。2015年1月23日合同第3.3條約定系爭房屋有動遷的可能，原告愿意承擔(dān)裝修風(fēng)險，被告不負(fù)任何賠償責(zé)任。2013年4月25日合同第6.4條、2015年1月23日合同第3.4條均約定原告對系爭房屋進行裝修應(yīng)當(dāng)征得被告書面同意，但原告沒有經(jīng)過被告的同意，屬于擅自裝修，擴大損失應(yīng)該自行承擔(dān)。原告于2018年4、5月返還房屋，被告免收其2018年1月以后的租金，已經(jīng)在道義上對原告進行了補償。不同意賠償經(jīng)營損失，即便要賠償經(jīng)營損失，也應(yīng)該是不到一年的經(jīng)營損失；而且原告在同濟路XXX號又開辦了新的飯店，于2018年3月開業(yè)，故不存在實際經(jīng)營損失。開通煤氣是原告的商業(yè)行為，與被告無關(guān)。原告對非標(biāo)用品沒有舉證，也不能證明這些用品不能重復(fù)利用。綜上，不同原告的訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2013年4月25日，被告(甲方)與原告(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，主要約定，甲方將上海市寶山區(qū)寶楊路XXX號1至4層房屋出租給乙方用作餐飲業(yè)務(wù)，總建筑面積2,600平方米，租期為2013年5月1日至2023年4月30日；前三年租金每年122萬元，后幾年租金增長幅度由雙方另行協(xié)商。合同第6.4條約定，乙方對租賃1至4層房屋部分除消防、通訊、電梯、供配電、給排水外另需裝修或增加附屬設(shè)施和設(shè)備，應(yīng)事先征得甲方書面同意。合同第11.1條約定，因不可抗力原因致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。合同第11.2條約定，因國家政策需要拆除或改造已租賃的房屋，使甲、乙雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。
　　2014年2月28日，雙方簽訂《房屋租賃合同》，主要約定，甲方將1號單宿樓共13間房間出租給乙方，每間實用面積15.3平方米，租期為2014年1月1日至2016年12月31日；每間單宿月租金700元，共計每月9,100元。合同第5.2條約定，甲乙雙方因受不可抗力原因(如政府規(guī)劃動遷、甲方上級單位決定將資產(chǎn)變賣等)致使本合同不能繼續(xù)履行時，本合同自動終止，雙方均免除違約責(zé)任，但雙方要提前一個月以書面形式通告對方。
　　2015年1月23日，雙方簽訂《房屋借用協(xié)議書》，主要約定，甲方將位于寶楊路XXX號五樓的房屋借與乙方作擴展餐飲業(yè)務(wù)使用，乙方承擔(dān)本應(yīng)由甲方承擔(dān)的對寶楊路XXX號大樓的全部物業(yè)管理，以及六樓樓道和衛(wèi)生間的清掃管理工作，所發(fā)生費用由乙方承擔(dān)(六樓水、電費除外)。合同第3.3條約定，鑒于寶楊路XXX號有動遷的可能，乙方愿意承擔(dān)由此引起的裝修損失風(fēng)險，甲方不負(fù)任何賠償責(zé)任。
　　上述合同簽訂后，原告對承租的房屋進行裝修并經(jīng)營飯店。2017年，系爭房屋所在的地塊納入寶山區(qū)土地儲備實施計劃，上海市寶山區(qū)土地儲備中心通知土地權(quán)利人做好騰地工作。2017年7月13日，被告向原告送達(dá)《關(guān)于提前終止房屋租賃合同的通知》、《關(guān)于不再續(xù)簽房屋租賃合同的通知》、《關(guān)于收回借用房屋的通知》，要求原告返還系爭房屋1-5層及宿舍樓。2017年12月28日，上海市寶山區(qū)土地儲備中心與被告簽訂《國有土地收購儲備協(xié)議書》，儲備范圍為寶楊路XXX號地塊，雙方在協(xié)議中約定了補償價格。2018年2月23日，原告飯店停止經(jīng)營。2018年4月26日，原告將宿舍樓返還給被告。2018年5月16日，原告將系爭房屋1-5層返還給被告。
　　審理中，本院根據(jù)原告的申請，委托上海同濟工程咨詢有限公司對原告在系爭房屋增加的固定添附殘值進行審價，鑒定意見為，固定添附殘值6,347,574.24元，其中五樓裝修添附殘值為239,540.68元。原、被告對上述鑒定意見沒有異議。
　　審理中，本院根據(jù)原告的申請，委托上海復(fù)興明方會計師事務(wù)所有限公司對原告的經(jīng)營情況進行審計，鑒定意見為，本次鑒定只涉及原告寶山店(位于此次租賃合同糾紛地)的經(jīng)營情況，2016年度凈利潤為1,837,061.31元，2017年度凈利潤為3,851,306.41。原告表示，認(rèn)可上述鑒定意見，按照2016、2017年凈利潤取平均值，再計算兩年，故提出經(jīng)營損失5,688,367.70元的請求。被告認(rèn)為，應(yīng)以2015-2017年三年的經(jīng)營情況來判定營業(yè)損失；2017年銷售收入上漲，但材料價格下降，工資社保下降，與事實不符；不認(rèn)可鑒定意見。原告表示，材料價格下降是原告進貨渠道的問題，2017年度原告聘用了很多退休人員、鐘點工，所以不用為其繳納社保，致使發(fā)生的工資和社保降低。
　　審理中，原告向本院提供2016年9月18日上海寶山華潤燃?xì)庥邢薰鹃_具的增值稅發(fā)票，證明發(fā)生燃?xì)忾_通費200,734元的事實，因已經(jīng)使用了一段時間，原告自行調(diào)整并提出損失18萬元的請求。被告對此認(rèn)為該費用系原告的商業(yè)行為，與被告無關(guān)。
　　審理中，原告表示，經(jīng)雙方清點，原告不能使用的非標(biāo)準(zhǔn)飯店用品包括電動大餐桌13張，椅子650把，其余用品因數(shù)量過多所以沒有進行清點。原告為此向本院提供自行制作的物品清單，證明非標(biāo)準(zhǔn)飯店用品總價值1,259,000元。被告表示，對電動餐桌和椅子數(shù)量無異議，其他用品確實無法清點；對原告提交的清單上的用品單價不認(rèn)可，用品總價不超過20萬元。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的兩份《房屋租賃合同》以及《房屋借用協(xié)議書》均系雙方真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守并履行。合同履行過程中，因系爭房屋所涉地塊被收購為儲備用地，導(dǎo)致上述合同提前解除，被告作為出租方，未能保證租賃物在租賃期間能夠正常使用，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。政府部門將系爭房屋所在的地塊收購為儲備用地的行為，并非不可預(yù)見，不屬于不可抗力，而且該收購行為未涉及國家政策和政府規(guī)劃，也未發(fā)生甲方上級單位決定將資產(chǎn)變賣等情況。因此，原告依據(jù)2013年4月25日合同第11.1、11.2條以及2014年2月28日合同第5.2條的約定主張免除其責(zé)任的抗辯意見，本院不予采納。原告對系爭房屋1-4層、宿舍樓增加的固定添附，在合同解除后均形成原告實際損失，應(yīng)由被告進行賠償。2015年1月23日合同第3.3條寫明鑒于寶楊路XXX號有動遷的可能，乙方愿意承擔(dān)由此引起的裝修損失風(fēng)險，甲方不負(fù)任何賠償責(zé)任。根據(jù)該條款的內(nèi)容，原告在簽約時已經(jīng)明知系爭房屋有動遷的可能，并愿意承擔(dān)由此引起的裝修損失風(fēng)險。因此，原告對系爭房屋5層增加固定添附所造成的損失，應(yīng)由原告自行承擔(dān)。綜上，本院根據(jù)查明的事實，參考鑒定意見，確定被告向原告賠償裝修損失6,108,033.56元。原告已付燃?xì)忾_通費200,734元，因合同提前解除而形成其實際損失，扣除原告已使用期間的部分，本院酌情確定被告向原告賠償157,300元。關(guān)于原告飯店用品的損失，因當(dāng)事人無法詳細(xì)清點，本院根據(jù)雙方已清點的部分用品，酌情確定被告向原告賠償20萬元。因被告的違約行為造成原告飯店停止經(jīng)營，所造成的損失包括了合同履行后可以獲得的利益，原告要求被告賠償經(jīng)營損失的請求，本院應(yīng)予支持。至于損失的具體數(shù)額，本院根據(jù)查明的事實，參考鑒定意見，結(jié)合被告具體經(jīng)營狀況并兼顧公平原則，酌情確定原告向被告賠償經(jīng)營損失260萬元。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第一百一十三條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海鑫斐餐飲管理有限公司賠償裝修費用6,108,033.56元；
　　二、被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海鑫斐餐飲管理有限公司賠償燃?xì)忾_通費用損失157,300元；
　　三、被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海鑫斐餐飲管理有限公司賠償經(jīng)營損失260萬元；
　　四、被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海鑫斐餐飲管理有限公司賠償非標(biāo)準(zhǔn)飯店用品損失20萬元；
　　五、駁回原告上海鑫斐餐飲管理有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費96,896元、由原告上海鑫斐餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)21,639元，被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司負(fù)擔(dān)75,257元；財產(chǎn)保全費5,000元，由被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司負(fù)擔(dān)；鑒定費42萬元，由原告上海鑫斐餐飲管理有限公司與被告上海寶某長壽工業(yè)服務(wù)公司各負(fù)擔(dān)21萬元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：劉??姍

書記員：陳亮亮